报告公司投资评级 - 维持买入评级 [2][4] 报告的核心观点 - 公司2025年到期债务已做好偿债铺排，年底有息负债余额将降至1400亿元左右；1 - 5月运营业务收入110.2亿，同比持续增长 [1] - 公司凭借经营性资产融资置换信用债优化债务结构，财务安全性提升；行业下行期开发业务拖累，经营业务支撑利润基本盘，穿越债务周期后新旧动能转换有望加速；调整25 - 27年归母净利润预测值为79.2/81.5/85.1亿元（原预测25年为98.9亿元）；给予公司2025年PE估值8x，对应目标价10.24港元 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司主要财务信息 - 2023 - 2027年营业收入分别为1807.37亿、1274.75亿、1002.1亿、863.05亿、802.19亿元，同比增长分别为 - 27.9%、 - 29.5%、 - 21.4%、 - 13.9%、 - 7.1% [3] - 2023 - 2027年营业利润分别为247.29亿、187.31亿、154.1亿、160.86亿、169.59亿元，同比增长分别为 - 46.0%、 - 24.3%、 - 17.7%、4.4%、5.4% [3] - 2023 - 2027年归属母公司净利润分别为128.5亿、104.01亿、79.23亿、81.46亿、85.14亿元，同比增长分别为 - 47.3%、 - 19.1%、 - 23.8%、2.8%、4.5% [3] - 2023 - 2027年毛利率分别为13.6%、12.1%、17.3%、21.3%、24.4%；净利率分别为8.2%、8.2%、7.9%、9.4%、10.6% [3] - 2023 - 2027年净资产收益率分别为8.7%、6.6%、4.8%、4.7%、4.6%；市盈率分别为4.8、5.9、7.7、7.5、7.2倍；市净率均为0.3倍 [3] 公司表现情况 - 2025年7月2日股价9.62港元，目标价格10.24港元，52周最高价/最低价为19.68/7.33港元，总股本/流通H股为698718万股，H股市值672.17亿港币 [4] - 1周、1月、3月、12月绝对表现分别为 - 0.41%、3.11%、 - 3.8%、 - 8.65%；相对表现分别为0.62%、 - 1.48%、 - 8.19%、 - 44.96%；恒生指数分别为 - 1.03%、4.59%、4.39%、36.31% [5] 公司业务情况 - 2025年底有望完成债务结构转换，财务安全性提高。近两年累计压降有息负债超300亿元，2024年末有息负债同比 - 9%至1763亿元，净负债率52%，剔除预收款后资产负债率57%；预计2025年底有息负债降至约1400亿元；2024年平均融资成本降0.24pct至4.0%，债务账期拉长至10.3年；2025年负债规模预计降至1400亿，信用融资降至10% [7] - 去库存仍为主任务，运营业务构筑业绩基本盘。开发业务攻坚存货去化；2024年运营及服务收入267亿元，同比 + 7%，占比提升至21%，贡献毛利143亿元，同比 + 6%，占比达70%；2025年1 - 5月运营及服务收入同比持续增长，龙湖商业营业额增长约20%，日均客流增长超25%，资管业务利润稳增 [7] 可比公司估值 - 建发国际集团、新城控股、华润置地、中国海外发展、滨江集团2024 - 2027年市盈率最大值分别为41、37、29、24倍，最小值分别为6、6、6、5倍，平均数分别为15、14、12、10倍，调整后平均分别为9、8、8、7倍 [8] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现公司2023 - 2027年各财务指标预测情况，如货币资金、应收账款、营业收入、营业成本等 [9] - 主要财务比率方面，成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等指标在2023 - 2027年有不同表现，如营业收入同比增长、毛利率、资产负债率等 [9]

中美经贸关系 - 美国总统拟带企业团访华 商务部表示中方态度一贯明确 希望美方与中方相向而行推动经贸关系健康稳定发展 [2] - 美国政府取消部分对华芯片设计软件出口许可要求 三家EDA公司表示未来出口至中国无需特别批准 三家公司去年共占中国EDA市场82%份额 [3] 稀土与出口管制 - 王毅表示稀土出口不应成为中欧之间问题 只要遵守规定欧洲企业正常需求将得到保障 中方为欧洲企业设立"快速通道" [4] 科技与AI行业 - DeepSeek在LinkedIn发布10个岗位招聘信息 工作地点主要在北京或杭州 加入海外AI人才争夺战 [20] - 近50家欧洲企业呼吁欧盟暂停实施《人工智能法案》 认为该法规可能危及欧洲AI领域发展 签署企业包括空客、阿斯麦、梅赛德斯-奔驰等 [28][29] 企业动态 - 泡泡玛特否认6300万英镑收购伦敦牛津街大楼消息 称该消息为假消息 [13][14] - 小红书否认阿里收购传闻 称该信息为谣言 此前曾多次否认类似传言 [18][19] - 宇树科技或计划科创板IPO 已完成C轮融资 市场预估投前估值超100亿元人民币 [21][22] 金融与投资 - 万科获大股东深铁集团不超过62.49亿元借款 利率2.34%期限不超过3年 用于偿还公开市场债券本息 [24] - 美国6月非农数据好于预期 失业率意外下降 7月降息希望基本破灭 [30] 零售与电商 - SHEIN因产品价格和环保标签说明问题被法国罚款4000万欧元 公司表示已按要求完成调整 [26][27]

市场动态 - 美国股市大幅收高，标普500指数和纳斯达克指数均创历史收盘新高，连续第三周上涨，道指涨0.77%，标普500指数涨0.83%，纳指涨1.02% [4] - 科技股普遍上涨，英伟达上涨1.3%，市值达3.89万亿美元，逼近苹果公司创下的全球市值最高纪录，亚马逊收涨1.59%，微软涨1.58%，Meta Platforms涨0.76%，苹果涨0.52%，Alphabet涨0.5%，特斯拉则收跌0.1% [4] - Datadog大涨14.9%，因将取代瞻博网络加入标普500指数，Tripadvisor上涨16.7%，此前有报道称激进投资者Starboard Value已持有该公司逾9%股份 [4] - 热门中概股涨跌互现，纳斯达克中国金龙指数收涨0.40%，小鹏汽车涨超2%，爱奇艺涨超1%，阿里巴巴、京东跌超1% [4] 经济数据 - 美国6月非农就业岗位增加14.7万个，远超分析师预期的11万个，增幅达33%，失业率降至4.1%，优于预期的4.3%，平均时薪环比上涨0.2%，同比增长3.7% [4] - 美国5月贸易逆差扩大至715亿美元，高于预期的709亿美元，前值为603亿美元，当月出口环比下降4%，至2790亿美元，进口小幅降至3505亿美元 [5] 政策与行业动态 - 国务院发布通知，要求做好自由贸易试验区全面对接国际高标准经贸规则推进高水平制度型开放试点措施复制推广工作，商务部要加强统筹协调 [6] - 工信部召开制造业企业座谈会，强调要依法依规、综合治理光伏行业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出 [7] - 国家药监局发布优化全生命周期监管支持高端医疗器械创新发展有关举措，包括加强人工智能、生物材料"揭榜挂帅"产品的注册指导，加快发布医用外骨骼机器人、放射性核素成像设备等相关标准 [8] 公司公告 - 阿里巴巴计划发行本金总额约120亿港元、2032年到期的零息可交换债券，募集资金将用于投入云计算基础设施建设和支持国际电商业务发展 [9] - 华菱钢铁获信泰人寿举牌，持股比例达5%，信泰人寿在未来12个月内有可能进一步增加其在公司中拥有的权益 [10][11] - 万科A向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，并同意对已有的8.9亿元借款予以展期，同时为15.51亿元已有的借款提供万物云股权质押 [12] - 长龄液压实控人筹划控制权变更事项，股票停牌，预计停牌不超2个交易日 [13] - 招商银行获准筹建招银金融资产投资有限公司，注册资本150亿元，为公司全资子公司 [14] - 松炀资源终止筹划控制权变更事项，股票将于7月4日复牌 [15]

宏观新闻 - 国务院发布通知要求自由贸易试验区全面对接国际高标准经贸规则 深入实施自由贸易试验区提升战略 构建与中国式现代化相适应的管理制度和监管模式 [4] - 商务部回应美国总统拟带企业团访华 希望美方与中方相向而行 在两国元首战略引领下推动中美经贸关系健康稳定发展 [4] - 外交部回应美越贸易协定 主张各方通过平等对话解决经贸分歧 反对损害第三方利益的协议 [5] - 商务部表示坚决反对任何一方以牺牲中方利益为手段达成交易 将予以反制维护自身权益 [5] 行业新闻 - 工信部强调要依法依规综合治理光伏行业低价无序竞争 引导企业提升产品品质 推动落后产能有序退出 [3][5] - 美国政府取消部分对华芯片设计软件出口许可要求 三大EDA软件商恢复对华供货 [2][6] - 国家药监局发布支持高端医疗器械创新发展举措 加强人工智能和生物材料产品注册指导 探索附条件批准政策 [7][8] - 四部门联合发布通知组织开展2025年元宇宙典型案例推荐工作 包括数字人、产品、园区和标准案例 [8] - 国家能源局召开风电光伏资源普查试点会议 强调提高普查质量 助推新型能源体系高质量建设 [8] - 全国性"医保+商保"清分结算中心上线 实现医保和商保数据互联互通 "一站式"结算 [8] - 商务部表示将加强对二手车出口工作指导 促进健康有序发展 [6] 公司新闻 - 华菱钢铁公告信泰人寿通过二级市场举牌 [9] - 万科A向深铁集团申请不超过62.49亿元借款并展期部分已有借款 [9] - 航天晨光恢复军队物资工程服务采购资格 [9] - 海王生物HW130注射液完成I期临床试验 [10] - 东湖高新参与出资设立东高前沿二期基金 [11] - 诺泰生物预计半年度归母净利润同比增长32%到45% 主要得益于多肽原料药等销售收入增长 [12] - 财富趋势实际控制人拟减持不超过3%公司股份 [13] - 万凯新材部分生产装置减产检修 预计对业绩产生较大影响 [13] - 华亚智能从事固态电池干法电极压延装备系统研发生产 正在为客户生产200MWh全固态电池生产线 [13][15] - 长龄液压控股股东筹划控制权变更 股票停牌 [13] - 招商银行获准筹建招银金融资产投资有限公司 [13] - 合盛硅业控股股东拟将所持公司不超1%股份换购ETF份额 [13] - *ST亚振核查工作完成 股票将于7月4日复牌 [14] - 永太科技因名誉权纠纷起诉天赐材料 [14] - 中国电建签署约50.63亿元几内亚KEBO铝土矿采矿运输项目合同 [14] 投资机会 - 硅基负极作为能大幅提升能量密度的解决方案开始批量应用 原材料和设备等环节值得关注 [17] - 荣耀Magic V5成为首个搭载阿里通义千问和Agent生态的AI手机 看好AI智能体及算力环节投资机会 [18] - 我国首个全海水环境漂浮式光伏项目建成投用 预计2026-2030年全球漂浮式新增装机复合增长57.3% 中国增长79.5% [19] - 覆铜板行业受益AI高景气 传统服务器升级+AI服务器渗透驱动量价齐升 预计2024-2028年服务器/存储器领域PCB产值增速13.6% [20]

公开市场操作 - 央行7月3日开展572亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，投标量与中标量均为572亿元 [1] - 当日逆回购到期5093亿元，单日净回笼4521亿元 [1] 资金面 - 存款类机构隔夜质押式回购利率下行超4个bp至1.31%，七天质押式回购利率下行超3个bp [3] - 美国隔夜融资担保利率为4.44% [5] 同业存单 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.61%附近，较上日略有下行 [8] 国债期货收盘 - 30年期主力合约跌0.02%，10年期主力合约持平，5年期和2年期主力合约均涨0.01% [12] 要闻资讯 - 中欧举行第十三轮高级别战略对话，中方愿推动新一次中欧领导人会晤取得积极成果 [13] - 商务部回应美国总统拟带企业团访华，希望美方与中方相向而行推动经贸关系健康发展 [13] 全球宏观 - 美国众议院民主党成员一致反对参议院版本"大而美"法案，需4名共和党人转变态度即可否决 [15] 债券大事 - 龙湖集团年内兑付公开债近90亿元，招商中证AAA科技创新公司债ETF获批 [17] - 芯联集成拟发行不超过40亿元企业债务融资工具，保利发展15亿公司债利率2.12%及2.39% [17] - 双良节能、侨银股份等10家发债主体近期遭遇评级下调或被列入观察名单 [18] 节目预告 - Wind Live每周一下午3点推出【债市深度谈】，每日下午4点半有实时债市解盘栏目 [20]

新加坡房地产政策调整 - 新加坡政府出台新措施遏制房价上涨 针对四年内出售房产的卖家提高印花税 [1] - 新政策适用于自周五起购买的所有私人住宅 卖家印花税适用持有期从三年延长至四年 [1] - 第一年税率从12%提高至16% 短期持有期私人住宅交易数量近年大幅增加 [1] - 公共住房业主不受影响 因其已受最低居住期限限制 [1] 政策实施细节 - 政策由新加坡国家发展部 财政部和新加坡金管局联合发布 [1] - 调整针对私人住宅市场 不涉及公共住房领域 [1]

新加坡房地产政策调整 - 新加坡政府上调大部分卖房人的印花税 [1]

核心观点 - 2025年上半年A股市场一波三折，呈探底修复态势，6月下旬创新高，万得全A、上证指数、沪深300分别上涨5.83%、2.76%、0.03%，市场风格偏均衡稳定，行业轮动速率可控，呈现“政策驱动、情绪修复”主导的结构性行情 [1][10] 纵览：市场慢涨急跌，整体偏震荡 - 2025年上半年A股年初至1月中旬下跌，4月初砸出“黄金坑”后反弹，5月震荡，6月震荡上行，6月26日创年内新高，1 - 6月上证指数涨跌随月份小幅震荡 [1][10] - 一季度延续震荡筑底，1月市场承压，2月指数反弹，3月成长板块短暂活跃后转防御；二季度回归基本面与政策博弈，4月急跌后修复，5月反弹后调整，6月震荡上行，结构分化 [1][13][14] 风格：小微盘总体占优，大盘价值展韧性 - 半年维度微盘强于小盘，小盘强于中盘和大盘，上半年小盘成长与大盘价值风格切换频繁，半年维度超额收益仅1.14%，大盘价值在下跌区间有韧性 [2] - 1月初至2月初微盘风格强，2月中旬至3月下旬小微盘优势扩大，3月底至4月初风格切换至大盘，4月中旬至6月市值风格趋于均衡，微盘指数波动大，大盘指数稳健 [23] - 成长价值风格上半年偏均衡，市场反攻时小盘成长风格强劲，大盘价值在下跌区间占优，全区间相对小盘成长仅跑输1.14pct [24] 行业&主题：从科技到消费，轮动速率可控 - 2025上半年A股行业轮动速度震荡，3月轮动强度达上半年高点，年初轮动速率随市场下跌，5 - 6月医药和新消费使轮动效应下降 [3][30] - 上半年31个行业中20个一级行业上涨，有色金属、银行、国防军工、传媒涨幅高，煤炭、食品饮料、房地产、石油石化表现差；二级行业中地面兵装涨幅超60%，煤炭开采等表现弱 [3][31] - 分月度看，有色金属1、3、6月表现好，银行上半年稳健，国防军工波动大，计算机上半年收益居前半段，电子行业3 - 5月回撤大 [32] - 主题方面，剔除部分概念后，服务器、炒股软件等15个概念主题涨幅超40% [37]

国内经济 - 2025年1 - 5月出口累计同比6.0%，累计顺差规模4719亿美元，Q1货物和服务净出口对GDP拉动为2.13%，贡献率为39.5%[43] - 1 - 5月社零以旧换新品类对整体社零增速累计贡献率24.3%，5月贡献率31.8%，近3个月均值31.2%[13] - 1 - 5月扣除房地产开发投资的固定资产投资完成额累计同比7.7%，高于整体3.7%[21] - 1 - 5月设备工器具购置累计同比17.3%，连续15个月维持在15%以上，设备更新对整体固定资产投资贡献率超60%[25] 政策动态 - 7月将下达第三批消费品以旧换新资金，注重时序性和均衡性[13] - 上半年新增专项债发行进度49.1%，快于去年同期38.3%，地产相关支持比例提高[81] - 5月降准50bp释放1万亿元，上半年买断式逆回、MLF合计净投放1.96万亿元[99] 物价走势 - 截至2025年5月，CPI同比连续4个月为负，下半年或温和回升[103] - 2025年5月前PPI连续17个月在 - 3% - 0之间震荡，5月当月同比 - 3.3%，四季度降幅或收窄[107] 海外市场 - 美国一季度实际GDP环比增速受关税战和消费影响为负，二季度居民信心指数略有回升但仍承压[117] - 美联储6月FOMC点阵图显示内部对降息路径分歧加剧，支持年内不降息人数升至7人[142] 投资建议 - 关注科技、消费、产能加速出清的周期板块投资机会[169] - 预计十年期国债收益率下半年震荡下行，美元指数承压，美债曲线趋陡[172][173][179] 风险提示 - 存在美国关税、通胀、日本货币政策紧缩、国际地缘摩擦、国内房地产投资下行等风险[192]

多地推进"商转公"政策 - 广州拟启动"商转公"贷款，条件是住房公积金个贷率低于75% [1] - 海南省推出两种"商转公"方式："带押直转"和"自筹结清" [1] - 2024年以来已有深圳、重庆、武汉、合肥等近20个城市推进"商转公"政策 [1] - 政策核心目的是减轻购房者房贷压力，将高利率商业贷款转为低利率公积金贷款 [1] 政策背景与市场环境 - 2017年市场火热时许多楼盘不接受公积金贷款，导致大量购房者使用纯商贷 [2] - 广州2024年住房公积金缴存额达1312.54亿元，同比增长4.88% [6] - 广州年度结息44.72亿元，同比增长7.40%，资金池充裕 [6] - 6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比下跌4.9%，市场面临压力 [7] 政策效果与利率差异 - 广州5年以上首套公积金贷款利率2.6%，商业贷款利率3.0%，存在利差 [8] - 100万元商业贷款转公积金贷款后，月供从5546元降至5348元，月省198元 [10] - 20年贷款期内累计可节省47520元利息支出 [11] - 商业贷款利息占比24.87%，公积金贷款利息占比22.09% [13] 政策实施条件 - 广州设置个贷率阈值：低于75%启动，85%采取管控，90%暂停 [9] - 河北保定要求连续缴存公积金满两年且商贷还款满两年无逾期 [9] - 石家庄分阶段实施，逐步放宽房屋登记日期要求 [9] 政策意义与影响 - 政策具有降成本、促消费意图，转向惠民生导向 [2][15] - 直接效应是降低存量房贷利息成本，释放社会消费需求 [10] - 房价下跌可能影响政策效果，因评估价降低会导致贷款额度受限 [15]