报告公司投资评级 - 投资评级为买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 报告期内建发股份营收和归母净利润同比下降，但房地产业务营收同比大增，美凯龙并表稀释利润，公司多元业务协同发展，经营业绩有望长期向好，维持买入评级[2] 根据相关目录分别进行总结 财务数据方面 - 2024年上半年公司实现营业收入3190.15亿元、归母净利润11.99亿元，同比分别-16.80%、-37.67%，实现扣非归母净利润8.48亿元，同比-26.87%，上半年毛利率4.78%，净利率0.52%，同比分别+1.97pct、-0.31pct[2] - 预计2024 - 2026年归母净利润分别为50.5、64.3、78.0亿元，EPS分别为1.7、2.1、2.6元，当前股价对应PE估值分别为6.2、4.9、4.0倍[2] - 2024年上半年供应链业务、房地产业务分别实现营收2635.69亿元、512.21亿元，分别同比-24.82%、+55.63%，供应链业务实现归母净利润14.21亿元，同比减少2.52亿元，房地产业务实现归母净利润1.55亿元，同比减少0.95亿元[3] - 2024年上半年家具商场运营业务实现营收、归母净利润42.25、-3.77亿元[4] - 截至2024年6月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率65.13%，流动比率1.35，速动比率0.55，在手货币资金1040.43亿元，应收账款292.43亿元，房地产子公司整体平均融资成本3.57% - 4.25%[4] - 2022 - 2026年相关财务数据如营业收入、归母净利润、毛利率、净利率、ROE等指标呈现不同程度的变化[5][7] - 2022 - 2026年现金流量表相关数据如经营活动现金流、投资活动现金流、筹资活动现金流等呈现不同情况[8] 业务方面 - 供应链业务有所收缩，部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降[3] - 房地产业务营收同比大增，但建发房产、联发集团计提存货跌价准备，结算毛利率有所下降[3] - 家具商场出租率阶段性下滑，美凯龙给予商户优惠增加致使营业收入及利润同比减少，同时投资性房地产公允价值变动损失增加，美凯龙并表贡献归母净利润-3.77亿元[4] - 公司坚守稳健发展原则，融资成本有优势[4]

投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 核心观点 - 公司2024年上半年实现营业收入3190.15亿元、归母净利润11.99亿元,同比分别下降16.80%和37.67% [2] - 公司供应链业务和房地产业务分别实现营收2635.69亿元和512.21亿元,同比分别下降24.82%和增长55.63% [3] - 公司家具商场运营业务受美凯龙商场出租率阶段性下滑影响,实现营收和归母净利润分别为42.25亿元和-3.77亿元 [4] - 公司在手货币资金1040.43亿元,资产负债率65.13%,融资成本优势明显 [4] 供应链业务 - 公司供应链业务实现营收2635.69亿元,同比下降24.82%,主要系部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降 [3] - 供应链业务实现归母净利润14.21亿元,同比减少2.52亿元 [3] 房地产业务 - 公司房地产业务实现营收512.21亿元,同比增长55.63% [3] - 房地产业务实现归母净利润1.55亿元,同比减少0.95亿元,主要由于建发房产和联发集团计提存货跌价准备,以及结算毛利率有所下降 [3] 家具商场运营业务 - 公司家具商场运营业务实现营收42.25亿元、归母净利润-3.77亿元,主要受美凯龙商场出租率阶段性下滑影响 [4] - 为支持商户持续经营,美凯龙给予商户稳商留商优惠增加,导致其营业收入及利润同比减少,同时投资性房地产公允价值变动损失增加 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [1] - 目标价为9.82元人民币 [1] 报告的核心观点 房地产业务 - 房地产业务收入同比增长55.6%,但归母净利同比下降38.0%,主要原因是:1)结算结构导致毛利率下滑;2)基于审慎原则计提减值,受行业景气度影响,期内地产板块合计计提10.8亿存货减值准备 [3] - 公司仍保持较高的拿地强度,拿地权益同比提升12个百分点至77%,加强优势区域对未来业绩的贡献 [3] - 随着2020-2021年低毛利项目结转高峰过去,下半年毛利率水平有望回升,部分对冲减值带来的影响 [3] 供应链业务 - 供应链运营业务营收同比下降24.8%,归母净利同比下降15.1%,主要受大宗商品价格波动、传统汽车行业景气度低位运行拖累 [4] - 但公司经营货量仍实现增加,钢材/农产品经营货量同比分别增长13%/28% [4] - 公司持续发力全球化、多品类布局,并强化风控,有望在供应链行业下行周期持续提升货量与份额 [4] 其他 - 公司融资优势明显,融资成本持续改善,2023年度分红占归母净利的58.7%,股息率高达9.8% [5] 分部估值 - 采用地产开发运营和供应链两部分业务分别估值,给予2024年PE估值11.9倍和7.3倍,得出目标价9.82元 [13]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [5] 报告核心观点 业绩有所下降 - 2024H1公司实现营收3,190.1亿元,同比-16.8%;归母净利润12.0亿元,同比-37.7%;每股收益0.33元,同比-41.1% [3] - 供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-24.8%、+55.6%;归母净利润同比减少7.25亿元 [3] - 公司综合毛利率4.8%,同比+2.0pct;期间费率2.8%,同比+1.1pct;归母净利率0.4%,同比-0.1pct [3] - 税金及附加12.5亿元,同比+103.9%;投资收益3.8亿元,同比-28.0%;资产及信用减值损失24.1亿元,同比+209% [3] - 至24H1末,预收账款（含合同负债）2,451亿元,同比-20% [3] 房地产业务 - 24H1公司地产分部营收512亿元,同比+55.6%;净利润16.0亿元,同比-1.9%;归母净利润1.5亿元,同比-38.0% [3] - 地产分部毛利率13.1%,同比-1.9pct;净利率3.1%,同比-1.8pct [3] - 24H1公司实现销售金额742.7亿元,同比-40.3%;子公司建发房产销售金额660亿元,同比-29.9% [3] - 公司在一二线城市全口径销售金额占比近80%,全口径销售额超20亿元的城市数量达到9个 [3] - 24H1建发房产销售额全国排行第7名,同比提升2名 [3] - 24H1拿地金额388亿元,同比-46%;全口径拿地货值686亿元,其中一二线城市拿地金额占比达98% [3] - 截至24H1末,公司土储规模2,086万方,对应货值3,331亿元,同比分别-7%、-6% [3] - 公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约77%,较23年末提高3.3pct [3] 供应链业务 - 24H1供应链分部营收2,636亿元,同比-24.8%;净利润14.1亿元,同比-11.0%;归母净利润14.2亿元,同比-15.1% [3] - 供应链分部毛利率2.3%,净利率0.5%,同比分别+0.6pct、+0.1pct [3] - 上半年,公司进出口和国际业务额达到186.6亿美元,占供应链运营业务比重约40% [3] - 公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略,聚焦核心品类、聚焦客户需求,当前大宗交易仍处于景气度高位,公司供应链盈利能力企稳 [3] 投资评级及风险提示 - 维持"买入"评级,下调24-26年归母净利润预测为38.3、40.7、42.5亿元,对应24/25PE仅为5.6X/5.3X,当前估值仍明显低于可比公司估值 [5] - 风险提示:房地产行业销售超预期下滑,公司收到厦门证监局警示函,公司相关人员收到监管谈话措施决定 [5]

股份转让限制 - 董监高任期内和届满后6个月内，每年转让股份不超所持总数25％，不超1000股可全转[6] - 新增无限售股当年可转25％，新增有限售股计入次年基数[7] - 权益分派致股份增加，可同比例增加当年可转让数量[7] 买卖股票限制 - 董监高违反《证券法》6个月内买卖股票，董事会收回收益[9] - 年报、半年报公告前15日不得买卖[8] - 季报、业绩预告、快报公告前5日不得买卖[9] 信息申报 - 新任董监高任职通过后2个交易日内申报信息[11] - 现任董监高信息变化或离任后2个交易日内申报[11] 股份变动披露 - 董监高股份变动2个交易日内向董秘报告并披露[14] 减持规定 - 集中竞价或大宗交易减持，首次卖出15个交易日前报告备案及公告，披露区间不超3个月[13] - 减持遇重大事项，立即披露进展并说明关联[14] - 减持完毕或期满2个交易日内书面通知董秘并公告[14] 其他 - 董监高股份被强制执行，收到通知后2个交易日内披露[14] - 制度由董事会负责解释修订，自审议通过生效[16] - 制度由厦门建发股份董事会于2024年8月30日发布[17]

业绩影响 - 2024年1 - 6月公司及子公司计提各类资产减值准备240,923.68万元[3][7] - 2024年1 - 6月计提资产减值准备减少公司合并报表“净利润”196,533.15万元[8] - 2024年1 - 6月计提资产减值准备减少公司“归属于母公司股东的净利润”129,750.44万元[3][8] 减值明细 - 2024年1 - 6月美凯龙公司计提资产减值准备54,644.75万元[3] - 2024年1 - 6月应收账款计提坏账准备59,019.57万元[4][5] - 2024年1 - 6月存货计提跌价准备148,686.99万元[4][6] - 2024年1 - 6月房地产业务计提存货跌价准备108,190.89万元[4][6] - 厦门•臻华府项目2024年1 - 6月计提存货跌价准备31,346.31万元[6] - 厦门•缦玥长滩项目2024年1 - 6月计提存货跌价准备27,350.58万元[6] - 2024年1 - 6月对长期应收款等多项资产计提减值准备[5]

会议情况 - 公司于2024年8月30日召开第九届董事会第十次会议[2] - 应出席董事9人，实际出席9人[2] 审议事项 - 审议通过《公司2024年半年度报告》及其摘要[2] - 审议通过《关于计提资产减值准备的议案》[3] - 审议通过《关于修订建发股份<董事、监事和高级管理人员所持公司股份及其变动管理制度>的议案》[4][5]

供应链运营业务 - 公司下属七大专业集团包括建发钢铁集团、建发浆纸集团、建发汽车集团、建发农产品集团、建发消费品集团、建发矿产集团和建发能化集团[9] - 公司控股子公司包括建发新胜、建发房产、联发集团、建发国际集团、建发物业、联发物业、建发合诚等[9] - 公司参股公司包括厦船重工、永丰浆纸等[9] - 供应链运营业务可以为上游客商提供资源整合、物流规划等增值服务，帮助其降低运营成本[25] - 供应链运营业务可以为下游客商提供定制化、专业化的供应链服务，帮助其优化采购、生产、销售等经营计划[25] - 供应链运营业务的价值体现在能够有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率[25,26] - 制造业企业需要专业的供应链运营商提供稳定可靠的供应链综合服务[26] - 公司建立了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的"LIFT"供应链服务体系，提供定制化的供应链运营服务[36] - 公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数字化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效[36] - 公司在大宗商品供应链运营行业中营收规模连续多年位于领先阵营[36] - 公司将"成为国际领先的供应链运营商"作为企业愿景[36] - 公司供应链运营业务涵盖七大专业集团和新兴事业部，提供个性化定制服务[37] - 公司供应链运营业务营收规模在A股公司中连续多年位于领先阵营[53] - 公司拥有跨行业整合商品、市场、物流、金融和信息资源的能力，为客户提供定制化供应链解决方案[53] - 公司构建了全球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过170个国家和地区[53] - 公司打造了国内领先的"LIFT"供应链服务体系，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源[54,55] - 公司形成了"专业化、分级化、流程化"的风险管控体系，为公司实现基业长青提供了坚实保障[56] - 公司积极推动业务实现数字化、智能化升级，培育新质生产力[57] - 公司研发了多个供应链管理系统，未来将持续打造数字化的供应链运营管控平台[57] - 公司依托供应链协同平台，链接各方利益相关方，提高供应链业务服务质量及协同效率[57] - 公司应用数字化技术加强供应链业务风险管控[57] - 公司应用数字化技术实现管理运营数字化，提升运营效率[57] - 公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于多个行业的产业服务环节中，为客户提供灵活有效的价格风险管理[58] - 公司成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，为公司业务发展提供专业研究支持[58] 房地产业务 - 公司房地产子公司建发房产和联发集团连续多年获得行业内的重要荣誉[61][62][65] - 建发房产致力于成为"新中式生活匠造者"，打造出有时代特色的新中式建筑产品[62][63][64] - 联发集团以客户为中心，打造悦系和嘉和系两大产品系列，并在奢居精筑领域有所突破[65][67] - 公司地产业务布局多元化发展，发挥联动和协同效应[68] - 美凯龙商场具有广泛的地域覆盖和较高的顾客满意度[69] - 美凯龙以轻资产模式在三线及以下城市布局商场版图[70][71] 财务数据 - 2024年1-6月公司营业收入为3,190.15亿元，同比下降16.80%[16] - 2024年1-6月公司归属于上市公司股东的净利润为119.88亿元，同比下降37.67%[16] - 2024年1-6月公司供应链运营业务分部实现归母净利润14.21亿元，同比减少2.52亿元[19] - 2024年1-6月公司房地产业务分部实现归母净利润1.55亿元，同比减少0.95亿元[19] - 2024年1-6月公司家居商场运营业务分部实现归母净利润为-3.77亿元[19] - 2024年6月30日公司总资产为9,023.09亿元，同比增加9.92%[20] - 2024年6月30日公司总负债为6,731.32亿元，同比增加12.90%[20] - 2024年6月30日公司归属于上市公司股东的净资产为707.43亿元，同比增加1.77%[20] - 2024年1-6月公司基本每股收益为0.33元，同比下降41.07%[21] - 2024年1-6月公司加权平均净资产收益率为1.67%，同比减少1.77个百分点[21] 配股融资 - 公司配股项目已于2023年6月15日获得上海证券交易所受理，目前处于审核阶段[4] - 公司配股项目融资方案为以配股股权登记日收市后的股份总数为基数，按照每10股配售3.5股的比例向全体A股股东配售，拟募集资金总额不超过49.80亿元[2,3] 业务拓展 - 公司主营业务包括供应链运营业务和房地产业务，2023年收购了美凯龙成为控股子公司[24] - 国内国际双循环背景下，中国企业"走出去"带来了供应链行业的市场机遇[27] - 供应链行业被国家列为

债券发行 - 公司具备面向专业投资者公开发行不超120亿元公司债券的资格[6][10] - 债券面值100元，按面值平价发行，期限不超15年[10] - 为固定利率、无担保债券，募集资金拟偿还有息负债[11][12] - 采取余额包销方式承销，满足条件将申请上交所上市[12] - 发行决议有效期36个月，授权董事会办理相关事宜[13][19] 专项计划 - 拟开展不超60亿元应收账款资产支持专项计划，2年内分期发行[22][23] - 优先级为固定利率，预期收益率视市场询价而定[24] - 公司可提供流动性差额支付承诺，若设次级由公司认购[24] - 募集资金拟补充营运资金、偿还有息债务等[24] - 授权董事会办理发行及存续期相关事宜[26][27] 票据发行 - 拟申请注册发行不超70亿元应收账款资产支持票据，分多期发行[30][31] - 转让应收账款债权设立信托发行票据，公司为资产服务机构[30] - 优先级为固定利率，预期收益率视市场情况确定[32] - 公司可提供流动性差额支付承诺，若设次级由公司认购[32] - 募集资金拟补充营运资金、偿还有息债务等[32] - 发行决议在各期票据存续及信托清算完毕前有效[32] - 授权董事会办理发行及存续相关事宜[34][35] 发行意义 - 发行可盘活存量资产、拓宽融资渠道、提高资金效率、优化债务结构[36]

债券发行 - 本次公开发行公司债券规模不超过120亿元[4] - 公司债券面值100元，按面值平价发行[5] - 公司债券期限不超过15年（含15年，可续期公司债券不受此影响）[5] - 本次发行公司债券事宜决议有效期为自股东大会审议通过之日起36个月[7] 财务数据 - 2023年末货币资金为983.46亿元，较2022年末增长1.87%[12] - 2023年末交易性金融资产为28.29亿元，较2022年末增长46.59%[12] - 2023年末衍生金融资产为4.65亿元，较2022年末增长101.36%[12] - 2023年末应收票据为0.16亿元，较2022年末下降87.09%[12] - 2023年末应收账款为209.23亿元，较2022年末增长58.37%[12] - 2023年末资产总计82,085,186.89，较2022年末增长约23.45%[13] - 2023年末负债合计59,621,282.22，较2022年末增长约19.34%[14] - 2023年末所有者权益为22,463,904.67，较2022年末增长约35.85%[15] - 2023年度营业总收入76,367,815.48万元，较2022年度下降约8.30%[17] - 2023年度营业总成本74,834,900.44万元，较2022年度下降约8.22%[17] - 2023年度营业利润1,088,973.89万元，较2022年度下降约30.60%[18] - 2023年度净利润1,684,955.68万元，较2022年度增长约49.66%[18] - 2023年归属于母公司股东的净利润1,310,399.84万元，较2022年度增长约108.83%[18] - 2023年度综合收益总额1,693,614.19万元，较2022年度增长约52.16%[18] - 2023年归属于母公司所有者的综合收益总额1,323,513.60万元，较2022年度增长约108.65%[18] - 2023年经营活动产生的现金流量净额为2939496.78元，2022年为1547580.83元，2021年为40894.13元[20] - 2023年投资活动产生的现金流量净额为 - 73508.09元，2022年为 - 860678.50元，2021年为 - 947651.72元[21] - 2023年筹资活动产生的现金流量净额为 - 3141154.25元，2022年为 - 309167.26元，2021年为4326904.05元[22] - 2023年末现金及现金等价物余额为8593498.32元，2022年末为8875714.70元，2021年末为8491441.11元[22] - 2023年12月31日流动资产合计3024848.11万元，2022年为3031766.89万元，2021年为2265089.98万元[24] - 2023年12月31日非流动资产合计2685080.02万元，2022年为1995724.01万元，2021年为1536948.63万元[25] - 2023年12月31日资产总计5709928.13万元，2022年为5027490.90万元，2021年为3802038.61万元[25] - 2023年12月31日流动负债合计2501279.72万元，2022年为2040704.38万元，2021年为1942256.61万元[25] - 2023年12月31日非流动负债合计813213.32万元，2022年为553435.71万元，2021年为2028.68万元[25] - 2023年12月31日负债合计3314493.04万元，2022年为2594140.09万元，2021年为1944285.29万元[25] - 2023年末所有者权益为2395435.08元，负债和所有者权益总计5709928.13元[26] - 2023年度营业收入为1517455.25万元，净利润为189881.27万元[28][29] - 2023年度经营活动产生的现金流量净额为646091.49万元，投资活动为 - 723620.52万元，筹资活动为73898.59万元[31][32] - 2023年末现金及现金等价物余额为1016805.20万元[33] - 2023年度流动比率为1.38倍，速动比率为0.57倍，资产负债率为72.63%[35] - 2023年度应收账款周转率为44.74次，存货周转率为2.00次[35] - 2023/12/31流动资产合计62979844.37万元，占比76.72%；非流动资产合计19105342.52万元，占比23.28%[36] - 2022/12/31流动资产合计59924731.97万元，占比90.12%；非流动资产合计6569035.09万元，占比9.88%[36] - 2021/12/31流动资产合计55068346.50万元，占比91.41%；非流动资产合计5177566.67万元，占比8.59%[36] - 2021 - 2023各期末流动资产分别为55068346.50万元、59924731.97万元、62979844.37万元，占总资产比例分别为91.41%、90.12%、76.72%[38] - 2021 - 2023各期末存货占总资产比重分别为57.57%、54.37%、45.10%[38][39] - 2021 - 2023各期末非流动资产分别为5177566.67万元、6569035.09万元、19105342.52万元，占总资产比例分别为8.59%、9.88%、23.28%[40] - 2021 - 2023各期末负债合计分别为46554117.63万元、49958740.63万元、59621282.22万元[42] - 2021 - 2023各期末流动负债分别为35623598.27万元、39200894.23万元、45704750.61万元[43] - 2021 - 2023各期末非流动负债分别为10930519.35万元、10757846.40万元、13916531.60万元，占当期总负债比例分别为23.48%、21.53%、23.34%[44][45] - 近三年营业收入分别为70784449.60万元、83282965.74万元和76367815.48万元，年平均复合增长率为3.87%[48] - 近三年毛利润分别为2525993.32万元、3166770.28万元和3327041.15万元，综合毛利率分别为3.57%、3.80%和4.36%[48] - 近三年现金及现金等价物净增加额分别为3446953.60万元、382658.09万元和 - 282216.39万元[49] - 2023 - 2021年末流动比率分别为1.38、1.53、1.55，速动比率分别为0.57、0.61、0.57，资产负债率分别为72.63%、75.13%、77.27%[50] 业务策略 - 供应链运营业务坚持专业化经营、加快国际化布局、强化科技金融双赋能和投资物流双支持[53] - 房地产业务深耕核心城市及潜力板块，多种土地拓展模式并举，推进轻资产业务，加强信息化建设[54][56] 资金用途与担保 - 本次发行公司债券募集资金拟用于偿还有息负债、补充流动资金等，预计提高非流动负债占比[57] - 截至2023年末，公司对外担保（不含公司与子公司之间的担保）余额为53.51亿元，占期末净资产的比例为2.38%[58] - 建发房产和联发集团对多家公司有担保金额[59] - 截至2023年12月31日，公司为商品房承购人承担阶段性担保金额为1055.32亿元[60] - 截至2023年12月31日，各金融机构为公司及相关企业提供的保函担保金额合计人民币1003221.09万元、美元26069.15万元[61] - 截至2023年12月31日，公司及相关企业开立的未到期不可撤销信用证余额计多种货币[61]