投资评级与目标 - 维持“强烈推荐”评级，目标价13元/股，对应2025年预测市盈率14.4倍 [1][12] 核心观点总结 - 公司凭借优质的资产负债表获得战略空间，经营节奏稳步推进，产品能力在行业中较强 [1][12] - 行业竞争格局改善的长期逻辑可能抬升优质房企估值溢价，供给端逻辑有望主导新房市场 [1][12] 2025年三季度业绩表现 - 2025年前三季度营业收入655.1亿元，同比增长60.6%；营业利润60.3亿元，同比增长118.3%；归母净利润24亿元，同比增长46.6% [2] - 业绩增长主要驱动因素为交付楼盘体量增加、毛利率改善及费用率控制加强 [1][2] - 前三季度毛利率为12.4%，较上年同期提升2个百分点 [2] - 前三季度销售、管理、财务费用率合计为2.2%，同比下降1.5个百分点 [2] - 2025年第三季度单季营业收入200.7亿元，同比增长21%；营业利润19.5亿元，同比增长115.7%；归母净利润5.4亿元，同比增长16% [3] - 单三季度毛利率为12.9%，同比提高1.2个百分点；期间费用率合计2.6%，同比下降1个百分点 [3] 销售与土地投资 - 2025年前10个月实现全口径销售额863.5亿元，同比下滑6.3%，完成全年1000亿元销售目标的86% [12] - 前10个月权益销售金额406.2亿元，同比下滑9.4%；销售权益比例为47% [12] - 公司积极把握土地市场窗口期，前10个月权益拿地金额217.3亿元，权益比例59% [1][12] - 前10个月权益口径投资强度为59%，超过全年投资强度控制目标9个百分点 [12] 财务状况与债务安全 - 三季报有息负债（短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券）合计321.4亿元，较中报略升1.3% [12] - 货币资金对短期有息负债的覆盖倍数为4.3倍，短期偿债能力强 [12] - 截至2025年上半年末，公司平均融资成本为3.1%，较2024年底下降0.3个百分点 [12] 财务预测与估值 - 预测2025-2027年每股收益分别为0.91元、1.01元、1.10元 [1][4][12] - 预测2025-2027年归母净利润分别为28.31亿元、31.31亿元、34.34亿元，同比增长11%、11%、10% [4][16] - 预测2025-2027年营收分别为725.96亿元、758.50亿元、769.84亿元，同比增长5%、4%、1% [4][16] - 当前股价对应2025-2027年预测市盈率分别为11.7倍、10.6倍、9.6倍 [4][16]

投资评级与目标价 - 报告对滨江集团的投资评级为“推荐”（维持）[2] - 目标价为12.2元，基于剩余收益模型，对应2026年13倍市盈率[8] 核心财务表现 - 2025年1-9月公司实现营业收入655.14亿元，同比上升60.64%；实现归母净利润23.95亿元，同比增长46.60%[2] - 预计2025-2027年归母净利润分别为26.17亿元、28.93亿元、32.78亿元，同比增速分别为2.8%、10.6%、13.3%[4] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为0.84元、0.93元、1.05元[4][8] 盈利能力与成本控制 - 2025年上半年公司结算毛利率约12.44%，较2024年同期上升2.01个百分点[8] - 前三季度公司销售费率/管理费率/财务费率分别为1.22%/0.52%/0.48%，较2024年同期分别下降0.29/0.81/0.34个百分点，持续降本提效[8] - 预计毛利率有望逐渐修复，2025-2027年毛利率预测分别为13.2%、13.5%、14.5%[9] 销售与市场地位 - 2025年1-9月公司实现全口径销售金额786.3亿元，同比下降1.9%；销售面积200.3万方，同比上升18%[8] - 权益销售金额380.4亿元，权益比为48.4%[8] - 公司在杭州销售金额约561.9亿元，占整体销售金额比重约71%，销售额排名杭州第一，规模效应明显[8] 土地投资与融资优势 - 2025年上半年公司新增土地储备项目16个，其中14个位于杭州，继续巩固杭州市场份额[8] - 新增项目计容建筑面积100.67万方，总土地款332.72亿元[8] - 公司综合融资成本由2022年的4.6%下降至3.1%（截至2025年6月末），较2024年末下降0.3个百分点，融资优势显著[8] 财务预测与估值 - 报告预测公司2025-2027年营业收入分别为725.50亿元、702.79亿元、629.82亿元[4][9] - 预测2025-2027年市盈率（P/E）分别为13倍、11倍、10倍，市净率（P/B）分别为1.1倍、1.0倍、1.0倍[4] - 截至2025年10月31日，公司总市值为330.44亿元，当前股价为10.62元[4][5]

投资评级 - 报告对滨江集团的投资评级为“推荐”，并维持该评级 [3][7] 核心观点总结 - 公司收入利润实现快速增长，2025年前三季度营业收入达655.14亿元，同比增长60.64%，归母净利润为23.95亿元，同比增长46.60% [7] - 销售表现强劲，维持行业前列，2025年前三季度销售全口径金额为786.3亿元，全国排名第10，已完成全年销售目标的78.63% [7] - 投资策略积极且高质量，2025年前三季度新增18个地块，总地价366.39亿元，权益地价217.34亿元，投资强度为46.60%，且新增地块高度聚焦杭州 [7] - 公司融资渠道通畅，融资成本较低，例如2025年7月发行短期融资券利率为2.5%，10月发行2年期中票利率为2.85% [7] - 基于以上表现，报告维持对公司2025-2027年的盈利预测，归母净利润分别为28.39亿元、29.76亿元、31.02亿元 [7] 主要财务指标预测 - **营业收入预测**：2024A为691.52亿元，2025E为699.75亿元，2026E为677.50亿元，2027E为672.28亿元，增长率分别为-1.83%、1.19%、-3.18%、-0.77% [8][9] - **归母净利润预测**：2024A为25.46亿元，2025E为28.39亿元，2026E为29.76亿元，2027E为31.02亿元，增长率分别为0.66%、11.50%、4.85%、4.24% [8][9] - **盈利能力指标**：毛利率预计从2024A的12.54%稳步提升至2027E的12.85%，净利率从5.5%提升至6.5% [8][9] - **每股收益与估值**：摊薄EPS从2024A的0.82元增长至2027E的1.00元，对应PE估值从14.30X下降至11.73X [8][9] - **资产负债表**：总资产从2024A的2590.83亿元增长至2027E的2699.40亿元，资产负债率从80.1%改善至76.3% [9] - **现金流预测**：经营活动现金流净额从2024A的76.68亿元预计至2027E为59.65亿元 [10]

股价与资金表现 - 11月3日盘中股价下跌2.07%至10.40元/股，总市值323.59亿元 [1] - 当日主力资金净流出981.38万元，其中特大单净流出222.97万元，大单净流出758.41万元 [1] - 公司今年以来股价累计上涨21.95%，但近5个交易日和近20个交易日分别下跌6.14%和13.76% [1] 经营业绩 - 2025年1-9月实现营业收入655.14亿元，同比增长60.64% [2] - 2025年1-9月实现归母净利润23.95亿元，同比增长46.60% [2] - 公司主营业务收入98.93%来自房产销售 [1] 股东与分红情况 - 截至10月20日股东户数为2.69万户，较上期减少1.39% [2] - A股上市后累计派发现金分红47.35亿元，近三年累计派现13.13亿元 [3] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中富国天惠成长混合持股5000万股，较上期减少300万股，香港中央结算有限公司持股4687.82万股，较上期减少446.59万股 [3] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发和销售，成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括房屋租赁、固态电池、长三角一体化等 [1]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

核心观点 - 11月市场中期趋势依旧向上，但短期波动可能增多，建议以均衡配置应对市场分化收敛 [1][10] - 市场结构性行情极致分化后，资金轮动需求上升，TMT板块机构配置比重首次突破40%，为风格收敛奠定基础 [1][8][10] - 投资策略围绕均衡配置和交易催化展开，配置维度关注高位资产的景气验证和低位资产的红利属性，交易维度关注政策期待与产业催化 [1][2][9][11] 11月市场观点 - 中期维度市场趋势向好，货币宽松尚有潜力，价格修复在途，盈利周期企稳上行 [1][7][10] - 短期市场面临事件落地后的止盈压力，交投情绪回踩，业绩空窗期下市场波动预计放大 [1][6][10] - 10月市场呈现V型修复但未有效突破，风险偏好波动中超大市值与微盘股表现亮眼，月底因中美关系缓和及规划文件落地市场抛压再现 [6] - 三季报确认全A业绩增速与ROE企稳，PPI修复与内需释放有望对分子端形成支撑，国内外流动性环境保持友好 [7] - 市场情绪尚未企稳，TMT板块基金配置比重突破40%，金融、消费、周期配置降至历史低位，极致分化的筹码结构积蓄风格轮动力量 [8] - 业绩空窗期政策与产业催化定价权抬升，政策线索关注十五五规划引领的产业升级与稳增长下的供需发力，事件催化关注AI应用、国产替代及涨价条线 [9] 配置与交易建议 - 配置维度建议均衡应对颠簸，相对高位资产需重视景气验证，优先关注有色、锂电、存储等，相对低位资产需兼顾红利属性，优先关注煤炭、运营商、电力等 [2][10][11] - 交易维度围绕政策期待和产业催化参与，促内需方面关注低位低配的食饮、家电等消费板块，反内卷方面关注光伏、钢铁等 [2][11] - 产业催化中国产替代类优先关注工业软件、信创等低配方向，海外映射类优先关注机器人、消费电子等AI应用端催化 [2][11] 11月金股推荐理由 - **中煤能源 (601898 SH)**：降本增效显著，25年前三季度自产商品煤单位销售成本258元/吨，同比降28.9元/吨，Q3成本进一步降至247元/吨，煤价触底上行，Q3业绩超预期，收购新能源公司有望增厚盈利，预计2025-2027年归母净利润160亿、171亿、185亿元 [3][12][13] - **华菱钢铁 (000932 SZ)**：专注中高端板材制造，2025年上半年重点品种钢销量占比68.5%，同比提升3.9个百分点，产品结构持续优化，估值有修复空间，近五年估值中枢对应市值521亿元 [3][15] - **东阳光 (600673 SH)**：拟整合AIDC龙头秦淮数据，其中国业务2025年EBITDA预计近40亿元，液冷解决方案放量在即，氟化工在散热升级中价值占比提升，高性能电容器放量可期，传统氟化工主业景气上行，预计2025-2027年收入157亿、248亿、300亿元，归母净利润14亿、22亿、28亿元 [3][18][19][20] - **通威股份 (600438 SH)**：硅料价格显著反弹，N型复投料均价从7月初3.47万元/吨升至9月下旬5.32万元/吨，涨幅53.3%，Q3亏损收窄62.69%，多晶硅年产能超90万吨，技术领先，现金流稳健，期末现金余额182.46亿元，较年初增长27.75% [4][22][23] - **滨江集团 (002244 SZ)**：2025年上半年营业收入454.5亿元，同比增长87.8%，归母净利润18.5亿元，同比增长58.9%，毛利率提升至12.2%，销售额527.5亿元，拿地聚焦杭州，土储中杭州占比73%，有息负债持续压降，融资成本降至3.1%，预计2025-2027年归母净利润27.9亿、29.5亿、30.7亿元 [4][25][26][27]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 报告公司前三季度业绩增长符合预期，毛利率同比改善，收入利润大幅增长 [1] - 报告公司全年销售目标已完成近八成，在核心城市杭州积极拓展土地储备，土储优质 [2] - 报告公司有息负债规模继续压降，财务结构健康，净负债率处于行业低位 [3] - 预计公司未来盈利能力将随新增优质项目进入结算周期而改善，维持"买入"评级 [3] 财务业绩表现 - 2025年前三季度实现营业收入655.1亿元，同比增长60.6% [1] - 2025年前三季度实现归母净利润23.9亿元，同比增长46.6% [1] - 业绩高增主要因交付楼盘体量增加、毛利率提升及期间费用率下降 [1] - 前三季度毛利率为12.4%，同比提升2个百分点 [1] - 销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为1.2%、0.5%、0.5%，同比分别下降0.3、0.8、0.3个百分点 [1] - 利润增速小于收入增速主要因计提资产减值损失5.3亿元（上年同期0.8亿元）及少数股东损益占净利润比例提升至41.1% [1] 销售与土地储备 - 2025年前三季度销售金额786.3亿元，同比减少1.9%，降幅小于百强房企10.9个百分点，销售额位列行业第十名 [2] - 2025年销售目标约1000亿元，行业排名目标15名以内，全国份额目标1%以上，前三季度已完成目标的79% [2] - 前三季度新增土储建筑面积116.8万平方米，同比增长30.3%；总地价352.6亿元，同比增长40.4%；投销比为44.8%，同比增长13.5个百分点 [2] - 前三季度投资额中97%位于杭州，3%位于金华，土地储备高度聚焦核心城市 [2] 财务状况 - 截至2025年第三季度末，公司总资产2313.4亿元，较上年末减少10.7%；货币资金285.4亿元，较上年末减少23.2% [3] - 总负债1768.2亿元，较上年末减少14.8%；其中有息负债321.4亿元，较上年末减少14.1% [3] - 现金短债比为4.3倍，短期偿债能力强；剔除预收账款的资产负债率为60.5%，净负债率为6.6%，资债指标健康 [3] 盈利预测与估值 - 预计2025/2026/2027年营业收入分别为708亿元、626亿元、548亿元 [3] - 预计2025/2026/2027年归母净利润分别为27.9亿元、29.5亿元、30.7亿元 [3] - 预计2025/2026/2027年每股收益（EPS）分别为0.90元、0.95元、0.99元 [3][5] - 当前股价对应2025年市盈率（P/E）为11.9倍 [3] - 预计2025/2026/2027年毛利率分别为13.3%、13.9%、15.2% [10] - 预计2025/2026/2027年净资产收益率（ROE）分别为9.3%、9.0%、8.7% [10]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大，市场进一步走弱，亟待进一步的“止跌回稳”政策出台 [1][5] - “好房子”政策被视为破局之道，有望引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产具备大类资产配置优势，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] 2025年10月销售表现 - 10月单月销售大幅下滑：50家房企单月销售金额1,967亿元，同比下降41.5%，降幅较前值扩大31.5个百分点；销售面积1,000万方，同比下降42.1%，降幅较前值扩大17.2个百分点 [5] - 累计销售持续疲软：1-10月50家房企销售金额19,384亿元，同比下降20.4%，降幅较前值扩大3.3个百分点；销售面积9,980万方，同比下降26.4%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [5] - 市场波动反复：2025年2月销售改善后，3-6月边际回落，7-9月降幅逐步收窄，但10月降幅再次扩大 [5] - 销售门槛降低：10月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少4家；前三名门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [1] 重点房企单月销售表现 - 头部房企普遍大幅下滑：保利发展单月销售210亿元（同比下降50%），中海地产186亿元（同比下降55%），招商蛇口154亿元（同比下降31%） [5] - 部分房企逆势增长：中国金茂单月销售120亿元（同比增长3%），绿地集团单月销售80亿元（同比增长67%） [5] - 多数房企负增长：华润置地、万科、龙湖集团、碧桂园等单月销售额同比降幅均超过30% [5] 重点房企累计销售表现 - 累计销售排名：保利发展（2,227亿元，同比下降22%）、中海地产（1,891亿元，同比下降21%）、华润置地（1,696亿元，同比下降17%）位列前三 [5] - 部分房企累计同比正增长：中国金茂（927亿元，同比增长24%）、建发房产（1,065亿元，同比增长2%）、越秀地产（921亿元，同比增长1%）、绿地集团（560亿元，同比增长5%） [5] 政策环境回顾 - 政策持续发力：2024年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 核心城市政策放松：北京、上海、深圳陆续出台放松限购政策 [5] - 高层定调：2025年10月，四中全会提出推动房地产高质量发展 [5] 投资建议与推荐标的 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，并关注新城发展、大悦城、金地集团 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [5] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策将引领核心城市五重利好共振，推动行业先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，推荐四类标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.8% [3][4] - 其中一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [3][4] - 10月（10月1日-10月31日）34城新房成交926.1万平米，较9月同期环比下降10.9%，较去年10月同期同比下降26.8% [3][6] - 一二线城市10月成交858.4万平米，同比下降25.4%；三四线城市10月成交67.8万平米，同比下降41.2% [6][7] 二手房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [3][12] - 10月累计成交409.3万平米，较9月同期环比下降16.5%，较去年10月同期同比下降22.2% [3][12] - 年初累计至今二手房成交4911.8万平米，同比上升2.3% [12] 新房库存 - 上周（10月25日-10月31日）15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍 [3][20] - 25年7月-9月周成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][20] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积8929.6万平米，环比下降0.5% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - “十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子” [3][24] - 商务部等五部门支持商业地产发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持 [3][24] - 央行行长宣布实施信用救济政策，对疫情以来违约金额在一定范围内且已归还贷款的个人，其违约信息在征信系统中不予展示 [24][27] - 因城施策方面，云南推出分档购房补贴最高1.5万元；杭州推出购房加消费券组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例至80%；海口优化好房子标准 [3][24] 行业销售数据 - 克而瑞公布2025年10月房地产公司销售数据：1-10月销售金额1.9万亿元（同比下降20.4%），销售面积9980万方（同比下降26.4%） [3][24] - 10月单月销售金额1967亿元（同比下降41.5%），销售面积1000万方（同比下降42.1%） [3][24] 重点公司动态 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比：新城控股9.7亿元（同比下降33.1%）、招商蛇口25.0亿元（同比下降4.0%）、大悦城-5.3亿元（同比下降9.2%）、金地集团-44.9亿元、华发股份1.0亿元（同比下降92.3%）、滨江集团24.0亿元（同比上升46.6%）、建发股份11.5亿元（同比下降44.2%） [3][28] 融资与担保动态 - 中国海外发展商业REIT上市，募资总额约15.8亿元（3亿份，发售价格5.281元/份） [3][28] - 招商蛇口发行公司债券40亿元（3年，票面利率1.9%）；保利发展发行中期票据30亿元（其中5亿元3年期利率2.0%，25亿元5年期利率2.2%） [3][28] - 滨江集团为参股项目公司担保不超过4亿元 [3][28] 物管公司动态 - 招商积余2025年前三季度归母净利润6.9亿元，同比上升10.7% [35][38] - 贝壳-W于10月27日-30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股；绿城服务同期耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [35][36] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [3][39] - 个股涨幅前五：京投发展（+28.19%）、*ST中迪（+27.64%）、铁岭新城（+12.54%）、冠城大通（+11.33%）、西藏城投（+11.26%） [42][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [3][44] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [3][45] - 当前板块平均2025、2026年PE分别为13.4倍和12.1倍，华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为21倍和19倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9倍和8倍） [3][48][52]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策重点转向建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并支持商业地产发行REITs，这被视为行业发展的新赛道 [2][4] - 在货币宽松周期下，商业地产具备明显优势，优质商业地产的价值重估已经开始显现 [4] - 政策将推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先者筑底回升 [4] - 报告推荐关注四条主线：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] 行业数据总结 新房成交数据 - 上周（10月25-31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.9% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [4][5] - 10月（10月1-31日）34城一手房成交同比下跌26.8%，较9月同期环比下跌10.9% [4][7] - 年初至今（1-10月）34城新房累计成交1.01亿平米，同比下降13.3% [7] 二手房成交数据 - 上周（10月25-31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [4][13] - 10月累计成交同比下跌22.2%，较9月同期环比下跌16.5% [4][13] - 年初至今（1-10月）13城二手房累计成交4911.8万平米，同比上升2.3% [13] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍，较7-9月的0.95倍、0.98倍和0.75倍显著回升 [4][22] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积为8929.6万平米，环比下降0.5% [4][22] - 15城3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [4][22] 行业政策与新闻总结 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度，建设“好房子” [4][27] - 商务部等五部门印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [4][28] - 央行行长宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，对符合条件者的违约信息在征信系统中不予展示 [4][30] - 多个城市出台因城施策措施：云南推出最高1.5万元购房补贴；杭州推出“购房+消费券”组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例；海口优化“好房子”建设标准 [4][27][30] - 克而瑞数据显示，2025年1-10月50家房企销售金额1.9万亿元，同比下降20.4%；销售面积9980万方，同比下降26.4% [4][27] 公司动态总结 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比变化：滨江集团24.0亿元（+46.6%）；招商蛇口25.0亿元（-4.0%）；新城控股9.7亿元（-33.1%）；建发股份11.5亿元（-44.2%）；华发股份1.0亿元（-92.3%）；大悦城-5.3亿元；金地集团-44.9亿元 [4][31][33] 地产公司融资与资本运作 - 中国海外发展商业REIT在深交所上市，募集资金约15.8亿元，底层资产为佛山市映月湖环宇城购物中心 [4][31] - 招商蛇口发行40亿元公司债券，期限3年，票面利率1.9%；保利发展发行30亿元中期票据 [4][31] - 越秀地产建议发行28.5亿元绿色票据，票面利率3.3厘 [4][37] - 滨江集团为参股项目公司提供不超过4亿元担保 [4][31] 物管公司动态 - 招商积余公布2025年第三季度归母净利润6.9亿元，同比增长10.7% [4][43] - 贝壳-W于10月27日至30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股 [4][39][40] - 绿城服务于同期共耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [4][39][40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [4][44] - 当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [4][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [4][50] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.4倍和12.1倍 [4][58]