报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月16 - 20日REITs市场表现良好，中证REITs全收益和收盘指数上涨，总市值增加，整体跑赢股债期等资产；二级市场租赁住房等板块表现佳，一级市场发行活跃且有新类型获批，多个文旅项目启动[1][8] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大REITs板块中高速公路板块下跌1.1%，租赁住房板块以4.41%领涨，市政环保板块涨幅3.27%排名第二[2][13] - 流动性方面，市场成交活跃度高，日均成交额5.69亿元等；租赁住房、市政环保、能源换手率领先，消费设施成交活跃受华安百联消费REIT带动[21][24] - 估值方面，租赁住房板块估值收益率处历史低位，消费板块REITs高估值，园区等板块估值分化[29] 一级市场 - 首发方面，2025年已有8个项目上市募资134亿元，预计年内发行12 - 15单、规模超200亿元；本周4只REITs获批，含首批数据中心REITs[3][37] - 本周其他要闻方面，青城山 - 都江堰景区、丽江市玉龙雪山景区等文旅类公募REITs项目启动招投标[3][50]

报告公司投资评级 - 首次覆盖深圳国际，给予“买入”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 深圳国际是深圳市属直管企业中唯一整体境外上市公司和国有产业集团，以粤港澳大湾区等为战略区域，介入“水陆空铁”领域，业务涵盖收费公路、物流、港口、大环保等，各业务稳中提质 [5] - 公司探索出“投建管转”大闭环和“投建融管”小闭环商业模式，前者通过物流园转型升级获土地增值和开发收益，后者通过资产证券化回笼资金 [5][28] - 华南物流园转型升级预计贡献税后收益超156.58亿港元，公司维持稳定分红政策，高股息特征具吸引力 [5][37] - 预测2025 - 2027年归母净利润分别为30.81/34.30/39.25亿港元，对应股息率8.28%/9.22%/10.55%，PE估值低于可比公司均值，股息率高于可比公司，看好业绩增长稳定 [6] 根据相关目录分别进行总结 1. 深圳国企，高股息优质标的 1.1 扎根深圳辐射全国，城市配套开发运营国企力量 - 深圳国际前身1951年在香港成立，2000年更名，后注入物流等资产，聚焦物流园区城市更新和资产证券化 [18] - 实际控制人和大股东是深圳市国资委，截至2024年底持股约43.94%，旗下子公司业务广泛 [21] - 公司以“城市配套开发运营国企力量”为定位，构建四轮驱动产业格局，拓展业务至细分市场，致力于成为领先的城市基础设施开发商和运营服务商 [17] 1.2 四轮驱动产业布局，致力长期稳定分红派息政策 - 公司发展物流、港口、收费公路、大环保等核心业务，定位清晰，协同效应显著，业绩复苏，归母净利润连续两年增长 [24] - 物流及港口业务为主业，收费公路及大环保业务是收入基本盘，探索出“大小闭环”商业模式实现业绩增长 [28] - 收费公路及大环保业务2015 - 2024年营业收入复合增长8.5%，物流园转型升级及物流港资产证券化贡献主要利润弹性 [31] - 公司加强财务管理，降低汇率风险和融资成本，未来将继续优化债务结构 [36] - 公司自2017年以来派息比例维持在归母净利润50%左右，2015 - 2024年累计分红155.93亿港元，预计未来归母净利润继续增长，维持稳健分红政策 [37] 2. “大小闭环”商业模式协同发展 2.1 “大闭环”物流园转型升级带来业绩弹性 - 公司推动核心城市物流园转型，实现“投建管转”大闭环模式，获取投资收益支撑业务发展 [38] - 物流园转型升级分拆迁、土地整备、开发及运营三阶段，可获拆迁补偿、土地增值和地产开发运营收益 [42] 2.2.1 前海项目是物流园转型升级的成功实践 - 前海项目集产业数字经济小镇等为一体，助力前海发展，实现“投建管转”大闭环模式 [43] - 通过前海土地整备，获约83.73亿元土地使用权补偿，置换土地面积约12万平方米，总建筑面积约39万平方米 [43] - 前海项目数年来先后7次释放税前收益合共约144.48亿元，未来还将贡献增量收益和租金收入 [48] 2.2.1 华南物流园转型项目继续助力公司业绩增长 - 2023年10月公司就华南物流园一期土地开展整备项目，获约10.58亿元拆迁补偿费，可留用土地规划容积694160平方米 [50] - 2024年10月公布土地整备单元规划，12月第一期留用土地获批，公司确认土地整备税后收益约23.67亿港元 [51][52] - 华南物流园转型整体项目预计贡献税后收益超156.58亿港元，包括拆迁补偿、土地增值和开发及运营收益 [56] 2.2 “小闭环”物流港资产证券化加速资金回笼 - 公司实施“投建融管”小闭环商业模式，通过发行物流产业基金实现资产证券化，加速资金回笼，提升业务利润 [61] - 2021 - 2024年公司多个物流港项目置入基金或REIT，贡献收益，如南昌项目贡献股东应占盈利约1.75亿元，华夏深国际REIT录得税后收益约5.87亿元 [64][65] - 公司推动公募REITs发行，盘活存量资产，回笼资金，增强投资循环和知名度，截至2024年底持有华夏深国际REIT份额31.28%，获分红收益约1190万元 [65] 3. “水陆空铁”四轮驱动战略布局 3.1 物流业务作为公司主业推动业绩释放 - 公司以成为“全国领先的一流物流产业综合服务商”为愿景，提供物流园开发运营和综合物流服务 [69] - 截至2024年12月底，公司在全国42个城市布局，运营面积约579万平方米，成熟物流园区综合出租率约91%，大湾区布局14个项目 [70] - 物流服务集中在智冷业务和海运集装箱物流综合信息服务，2024年发布新产品“AI易集运” [71] - 2015 - 2024年物流园及物流服务收入波动增长，2021年起“小闭环”模式带来稳定收入和利润增量 [72] 3.2 港口业务积极布局贡献稳定收入 - 2024年公司港口联网布局成型，构建港口营运产业链，完成“2个枢纽港 + 3个配套港”布局，已投产港口泊位22个，控制岸线超3300米，港口吞吐量逾亿吨 [80] - 2021 - 2024年港口业务营收增长，2024年收入上新台阶，但归母净利润因竞争和成本因素同比下降 [81] - 长期来看，港口作为基础设施具垄断性和抗周期能力，国家政策支持内河航运，为港口板块带来机遇 [87] 3.3 收费公里及大环保业务是收入基本盘 - 公司收费公路及大环保业务由深高速统筹经营，深圳国际间接持有深高速47.3%股份，为间接控股股东 [90] - 深高速聚焦“收费公路 + 大环保”双主业，投资经营16个高速公路项目，控股权益里程约613公里，布局大环保产业 [91] - 深高速疫情前营业收入逐年增长，2015 - 2024年复合增速11.7%，近三年稳定，路费收入为主要营收 [95] - 深高速路产规模和盈利能力居前列，积极推进新建、改扩建项目，加强智慧交通研究运用 [99] - 深高速大环保业务包括固废资源化处理和清洁能源发电，2024年有机垃圾设计处理规模约6700吨/日，已并网风力发电项目累计装机容量约668MW [107][109] 4. 投资分析意见 4.1 关键假设 - 预计公司物流园及物流服务业务2025 - 2027年营业收入为19.29/20.25/21.27亿港元，同比增速均为5% [7] - 预计港口业务2025 - 2027年营业收入为38.85/40.97/44.85亿港元，同比增速为8%/5%/9% [7] - 预计收费公路及大环保业务2025 - 2027年整体营业收入为100.58/102.12/103.70亿港元，同比增速0.3%/2%/2% [7] - 预计物流园转型升级业务2025 - 2027年营业收入分别为1.35/1.54/1.77亿港元，2028年房地产开盘销售产生现金流收入 [8] 4.2 盈利预测及估值 - 预测深圳国际2025 - 2027年归母净利润分别为30.81/34.30/39.25亿港元，对应股息率8.28%/9.22%/10.55% [6] - 以2025年盈利预测为估值基础，深圳国际PE估值为5.9x低于可比公司均值，股息率为8.28%高于可比公司，低估值高股息特征具吸引力 [6]

市场发展概况 - 中国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品66只，成为亚洲第一 [1] - 上交所上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重约七成 [1] - 2025年以来沪市REITs日均成交额约4.37亿元，流动性显著提升 [1] 市场生态与机制 - REITs市场形成以市场化价格为核心的良性生态，通过询价机制反映项目内在价值与风险 [3] - 中银中外运仓储物流REIT创下市场最高发行溢价率16.16%，全场倍数达251.12倍 [4] - 优质项目二级市场价格较发行价普遍上涨20%以上，最高超90%，换手率普遍高于1% [5] 产品表现与收益 - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20%，跑赢主要宽基指数 [6] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [6] - 高速公路REITs分红82亿元占比最高，能源环保、产业园区、仓储物流分红均超10亿元 [6] 资产类型与创新 - 上交所REITs覆盖产业园、收费公路、仓储物流、保障房、能源、消费、市政等大类资产 [8] - 沪市独有污水处理、市政供热资产，细分形态包括跨海大桥、水电设施等特色项目 [9] - 数据中心REITs本周获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [9] 市场扩容与制度 - 上交所形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2024年已有10单扩募项目推进中 [10] - 上交所构建"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，强化投融互通互信 [11] - 四年间举办51场业绩说明会，录制15期专题节目，提升市场透明度 [12] 未来展望 - 全市场21单在审或待发售项目（含扩募），上交所占17单，将进一步扩充市场容量 [8] - 多层次REITs市场初步成型，Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS协同发展 [14] - REITs将成为盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具，覆盖面和普及率将持续提升 [15]

沪港金融协同发展 - 沪港签署《沪港国际金融中心协同发展行动方案》，包含38条举措，重点优化债券通、互换通机制，推动两地成为人民币资产全球配置中心及风险管理中心 [1] - 新合作领域涵盖跨境清算、黄金交易互联、数字人民币支付应用及再保险业务拓展 [1] 央行政策动态 - 中国人民银行宣布设立银行间市场交易报告库，系统分析债券、货币、衍生品等子市场交易数据 [2] - 人民银行副行长朱鹤新表示将开展绿色外债政策试点，鼓励企业借用外债用于绿色项目 [6] 证监会政策导向 - 证监会主席吴清提出强化股债联动服务科技创新，大力发展科创债，优化发行交易制度，推动科创债ETF及可交换债、可转债等产品 [3][4] - 批复全国首批2只数据中心REITs注册，支持科技企业利用知识产权、数据资产开展资产证券化 [3] 地方政府债务动态 - 财政部核定河南省2025年新增政府债务限额2334亿元，其中一般债务363亿元，专项债务1971亿元 [8] - 上海市拟发行820.704亿元债券，包含68亿元"特殊"新增专项债用于城市基建项目 [9] 区域金融与债券发行 - 河南省5月末本外币贷款余额92521.6亿元，同比增长6.5% [10] - 海南支持地方法人银行发行科创金融债，鼓励重点领域企业债券融资 [12] - 驻马店城投集团发行3.71亿元可续期公司债，利率2.57% [12] - 中原高速拟发行40亿元小公募可续期公司债，用于偿债及补充流动资金 [13] 创新金融产品 - 全国首单数据资产ABS"平安-如皋第1期"在深交所挂牌，发行规模1.3亿元，优先级评级AAA [14] 城投与债务管理 - 鹤壁投资集团拟发行15亿元中票，用于偿还到期债务 [15][16] - 开封祥符国资退出政府融资平台，转型为市场化主体 [17] - 海宁城投董事长杜莹池涉嫌违纪被查 [18] 债券市场动态 - 上交所终止审核11笔私募债券项目，金额合计172亿元，涉及山东财金、东营国投等发行人 [18] 市场观点 - 一创固收团队认为央行近期呵护态度明显，中短端国债确定性更强，资金利率和波动性显著下行 [19]

上市申请与背景 - 滴灌通国际投资公司于6月18日向港交所递交上市申请（A1表），计划作为第21章投资公司上市 [1] - 上市主体为滴灌通集团旗下新成立的专业投资公司，委托集团旗下管理公司运作现金流投资业务 [4] - 上市动机源于行业投资者对结合现金权投资经验与各行业联合投资的需求 [1] 第21章上市规则特点 - 适用主体为非证监会认可的专业投资机构（如私募基金、对冲基金），豁免《单位信托及互惠基金守则》审批 [4] - 投资者仅限专业投资者：机构投资者及高净值个人/企业（个人投资组合≥800万港元或公司总资产≥4,000万港元） [5] - 无最低公众持股比例要求，但需满足≥300名股东 [6] - 单一标的投资限制为不超过净资产20% [6] 现金权（CCO）投资模式 - 本质为非股非债的"第三类资产"：收益与企业现金流绑定但无刚性兑付，不稀释股权 [7] - 采用YITO机制：企业按现金流比例分配收益，累计达总投资额150%即终止，无现金流时投资者自担风险 [7] - 目标场景覆盖传统金融真空地带：小微店铺（融资缺口超20万亿）、早期科创企业（融资需求年增30%）、PE/VC基金LP（二级市场存量≈2万亿） [10][11] 三大业务方向 - 资产型现金权：为PE/VC基金LP提供流动性，分享私募投资成功 [8] - 生意型现金权：支持劳动创业者，提供无股权稀释的扩张资本，覆盖消费经济多元现金流 [8] - 企业型现金权：为早期创业者提供生存资本（工资、房租），陪伴中小科创企业发展 [9] 商业架构与生态 - 穿透性产品设计：以现金流为定价锚点，亏损企业亦可融资 [12] - 扩张性网络："巴士体系"通过支付/SaaS/供应链平台获客，采取"先滴后灌"风控策略 [12] - AI生态：滴灌之星系统动态调整分成比例，打包分层转售提升资金周转率 [13] 市场定位与战略意义 - 瞄准万亿级蓝海市场，解决小微经济融资难、早期科创企业生存难、PE/VC退出周期长三大痛点 [10][11] - 强化香港离岸人民币枢纽地位，对接中国"科技+普惠"双战略 [11] - 验证非标资产证券化可行性，推动香港成为另类投资枢纽 [14]

公募REITs新品类获批 - 全国首批数据中心公募REITs正式获得注册批复 包括"南方润泽科技REIT"和"南方万国数据中心REIT" 分别成为深交所和上交所首单数据中心公募REITs [1] - 南方润泽科技REIT获准募集份额总额为8亿份 基金合同期限为38年 南方万国数据中心REIT获准募集份额总额为10亿份 基金合同期限为50年 [3] - 两只产品由南方基金为基金管理人 招商银行为基金托管人 华泰联合证券担任独家财务顾问 [3] 底层资产情况 - 南方润泽科技REIT以润泽智算科技集团旗下位于河北廊坊的ICFZ A-18数据中心项目为底层资产 地处全国一体化算力网络京津冀国家枢纽节点核心地带 机柜上架率稳居行业高位 获评"国家绿色数据中心" [3] - 南方万国数据中心REIT以万国数据控股位于昆山花桥的昆山国金数据云计算数据中心项目为底层资产 地处长三角大数据中心国家枢纽节点 基础设施资产计费率稳定且处于行业较高水平 [4] 行业意义与政策背景 - 该事件标志着公募REITs底层资产重要扩容 填补了国内公募REITs市场在数据中心领域的空白 [2] - 证监会主席吴清表示将支持科技企业利用知识产权 数据资产等新型资产开展资产证券化 REITs等融资 进一步盘活科技创新领域存量资产 [6] - 中国证监会政策支持人工智能 数据中心等新型基础设施领域项目发行REITs 此次两单数据中心REITs是对该政策导向的积极响应 [6] 市场影响与发展前景 - 两只产品落地实现了存量优质资产高效盘活 为数据中心行业开辟全新资本循环通道 有望吸引更多资本聚焦数据中心领域 [5] - 券商资管人士预测2025年将有更多数据中心公募REITs落地 未来可能出现挂钩知识产权类 数字资产类的创新金融产品 [6] - 在数字经济蓬勃发展 AI算力需求爆发的背景下 润泽科技与万国数据作为数据中心龙头企业 充分发挥民营企业创新优势 [7]

会员优惠活动 - 年卡年中惠到手价¥2799 较日常价¥4099下降31.8% [1] - 半年卡年中惠到手价¥1799 较日常价¥2599下降30.8% [1] - 月卡年中惠到手价¥599 较日常价¥699下降14.3% [1] - 活动时间为6月19日-26日 扫码办理可享超低价 [2] - 两年卡促销价¥3299 支持两年学习时长 [8] 课程体系与内容 - 学霸会员覆盖8大课程体系 含400+精品课程 [4] - 境内上市课程包含上市监管、财务规范、税务处理等模块 [4] - 境外投融资课程涵盖红筹架构、SPAC上市、财税处理等专题 [4] - 并购重组课程包含140个案例解析及法律要点 [4][7] - 基金课程涉及股权投资、投后管理、各类基金运作 [4] - 公司治理课程包含新《公司法》专题、合规问题、股权激励等 [4][8] - 职业技能课程含估值建模、财务分析、AI工具应用等 [4][7] 热销课程折扣 - 上市公司并购重组实务专辑原价899 年中惠5折至449.5 [7] - 私募基金实务解析专辑原价799 年中惠5折至399.5 [7] - 投行AI应用技巧课程原价599 年中惠5折至299.5 [7] - 企业出海全攻略课程原价899 年中惠5折至449.5 [7] - 财务估值建模课程原价299 年中惠5折至149.5 [8] - A股IPO筹备课程原价799 年中惠5折至399.5 [8] 细分领域专题 - 香港上市监管规则课程时长3h 年中惠价149.5 [7] - 科技类企业港股IPO通关课程2.5h 年中惠价134.5 [8] - 北交所上市策略课程1.5h 年中惠价84.5 [8] - 股权投资逻辑课程含48案例 年中惠价199.5 [8] - AI法律工具实战课程3.6h 年中惠价99.5 [8]

数据中心REITs获批 - 全国首批2只数据中心REITs正式获批，包括南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT [1] - 申报不足3个月即获批复，显示监管层对推动新型基础设施建设的决心和效率 [1] - 填补国内REITs市场在数据中心领域的空白，标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"跃迁 [1] REITs底层资产情况 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽国际信息云聚核港A-18数据中心项目，拥有超5800个机柜，上架率超99% [3] - 南方万国数据中心REIT依托万国数据昆山的国金数据云计算数据中心项目，配备4192个机柜 [3] 行业意义 - 为数据中心运营商提供盘活存量资产、优化资本结构的新途径 [3] - 发行后可通过扩募持续引入市场化资金，满足高成长性企业对算力基础设施的持久投入需求 [3] - 有助于构建"重资产基础设施+轻资产运维服务"的业务架构 [3] - 引导更多社会资本以市场化方式参与算力建设，为科技创新和"数字中国"建设注入资金 [3] 市场影响 - 自2021年首批基础设施REITs试点以来，市场规模已突破2000亿元 [3] - 首批数据中心REITs落地将为REITs市场进一步发展注入新活力 [3] - 支持相关企业发展，体现金融服务实体经济的创新实践 [3]

政策支持与行业现状 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发文件支持深圳深化无人驾驶航空器飞行管理制度改革，探索跨境直升机飞行与公益服务等通用航空业务 [1] - 深圳已出台全国首部低空经济专项法规，成立首个市级标准化技术委员会，并推出全球首个智能融合低空系统（SILAS） [1] - 我国低空经济规模截至2025年3月突破5800亿元，2035年有望达到3.5万亿元 [1] 技术挑战与突破 - eVTOL电池能量密度未达商业化门槛，自主导航系统在极端环境下存在感知缺陷，动力系统与机载设备对外依存度高 [2] - 需突破5G-A通感一体、北斗三号星基增强等关键技术，建设低空智联网以实现精准定位与智能调度 [3] - 设立国家级专项聚焦电池、飞控、芯片等领域，加速国产化替代，鼓励产学研联合攻关 [3] 基础设施与机制创新 - 低空基础设施规划未与国土空间、城市建设有机衔接，通信网络覆盖有限 [2] - 推动通用机场建设纳入国土空间规划，商业综合体、医疗机构配建标准化起降平台 [3] - 加快构建分级分类监管体系，深化空域管理改革，试点"低空高速通道"与动态空域分配技术 [2] 应用场景拓展 - 探索"共享航班"模式，开发AR导航、沉浸式航线体验等新型消费产品，发放低空旅游消费券 [4] - 推动物流配送、农业植保、工业巡检、气象监测等"低空+"新业态发展 [4] - 挖掘低空遥感测绘、空域流量分析数据价值，建立低空数据交易平台 [4] 人才体系建设 - 高校增设相关专业，开设飞行运营、工程维护、航空法务等交叉课程 [4] - 推广校企"订单班"共建实训基地，建立国际人才引进绿色通道吸引海外工程师 [4] - 加强国际交流合作，开展联合培养与技术培训 [4]

金融开放政策 - 央行宣布八项金融开放举措在上海落地，包括设立银行间市场交易报告库、数字人民币国际运营中心、个人征信机构等 [3] - 八项政策涉及金融服务、跨境贸易结算、跨境金融融资便利化、货币政策工具创新等领域 [3] - 结构性货币政策工具创新包括航贸区块链信用证再融资、跨境贸易再融资、碳减排支持工具扩容等试点 [4] - 金融监管总局发布《关于支持上海国际金融中心建设行动方案》，提出扩大制度型开放 [5] - 金融监管总局支持外资在理财投资、资产配置、保险规划等领域加大布局 [9] - 国家外汇局将发布多项跨境投融资便利化政策，包括支持科研机构吸引外资、扩大科技型企业跨境融资便利等 [12] 资本市场改革 - 证监会将大力发展科创债，优化发行、交易制度安排，推动完善贴息、担保等配套机制 [6] - 证监会批复全国首批2只数据中心REITs注册，支持科技企业利用新型资产开展资产证券化 [6] - 首批10只科创债ETF已上报，跟踪不同科技创新公司债指数 [7] - 数据中心REITs为行业开辟资产证券化融资创新路径，推动资产价值高效释放 [6][7] 科技金融发展 - 金融监管总局推进金融资产投资公司股权投资、科技企业并购贷款等试点 [9] - 鼓励外资机构参与中国科技金融、数字金融实践，促进"科技—产业—金融"良性循环 [11] - 中国在航空航天、量子科技、人工智能等领域创新成果显著，成为全球创新高地 [11] 跨境金融便利化 - 国家外汇局将实施多项贸易便利化政策，包括扩大跨境贸易高水平开放试点等 [12] - 在全国推广跨国公司本外币一体化资金池政策，便利资金归集使用 [12] - 在自贸试验区实施10项外汇创新政策，包括优化新型国际贸易结算、扩大QFLP试点等 [13]