研报核心观点 - 建议短期内适度提高对房地产板块的关注度，关注其交易型机会 [1] 政策与行业环境 - 近期房地产政策出台的频密度有所提升 [1] - 行业需求侧表现仍然偏弱 [1] - 行业供给侧已初步显现一定的积极变化 [1] 投资关注要点 - 建议视自然库存的变化情况动态调整关注度 [1] - 建议视存量住房收储政策的落地进展动态调整关注度 [1]

2025年中国房地产市场总体态势 - 行业在2025年呈现筑底调整态势 [1] - 行业供求关系发生重大变化 由需求旺盛转变为结构性供大于求 [1] - 消化库存和市场出清需要时间 [1] - 行业发展潜力和空间转化为当前发展动力和信心需要一个过程 [1] 2025年房地产市场结构性表现 - 一线城市好地段的“好房子”仍会开盘即一抢而空 [1] - 一些城市和区域的销售取得亮眼成绩 [1] - 一些城市二手房交易活跃 交易面积明显增长 [1] 政策与市场展望 - 应对房地产市场未来发展有信心 [1] - 需持续改善和稳定房地产市场预期 [1] - 目标是推动房地产市场平稳健康高质量发展 [1]

2025年宏观经济表现与结构特征 - 2025全年GDP同比增长5.0%，经济运行呈现“生产强于需求、出口保持韧性、内需仍待提振”的复杂图景 [2] - 季度经济节奏呈现“前高后低”特征：一季度GDP同比5.4%，二季度同比5.2%，三季度同比4.8%，四季度同比4.5% [2] - 最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口对经济增长的贡献率分别为52.0%、15.3%、32.7%，消费成为内需主引擎 [2] 经济增长动力与结构转型 - 经济增长引擎从传统的“地产-基建”双轮驱动，加速切换至“消费牵引、新质生产力驱动、内外需协同”的新模式 [2] - 传统动能减弱：2025年1-12月，房地产开发投资累计同比-17.2%，基建投资累计同比-2.2% [3] - 新质生产力崭露头角，新兴产业、高端制造等部门增速快于其他经济部门 [3] 工业生产与制造业升级 - 12月规模以上工业增加值同比增长5.2%，工业生产稳健增长 [4] - 新动能产品产量高速增长：2025全年工业机器人、新能源汽车、集成电路产量同比分别增长28.0%、25.1%、10.9% [4] - 制造业投资是主要拉动力量，累计同比0.6%，“两新”政策持续显效 [6] 消费市场表现 - 12月社零增速进一步放缓至0.9%，消费复苏动能不足 [5] - 消费结构分化显著：必选消费品和部分升级类商品保持增长，但与房地产后周期相关的家用电器和音像器材类、建筑及装潢材料类零售额大幅下降 [5] - 线上渠道保持韧性：2025全年网上零售额增长8.6%，其中实物商品网上零售额增长5.2%，占总消费比重达26.1% [5] 投资与房地产市场 - 2025年全年固定资产投资同比下降3.8% [6] - 设备购置投资拉动作用明显：2025年设备工器具购置投资比上年增长11.8%，拉动全部投资增长1.8个百分点 [6] - 房地产投资全链条收缩，商品房销售面积降幅扩大，销售额降幅大于销售面积降幅，市场呈现“以价换量”态势 [7] 价格周期与通胀预期 - 价格周期从“低通胀”走向“温和再通胀”阶段 [2] - 2025年12月CPI同比上涨0.8%，为2023年3月以来最高；PPI环比连续3个月上行，低通胀预期循环或被打破 [3] 2026年经济展望 - 2026年作为“十五五”开局之年，预计GDP增速可能维持在5%左右，经济转型叙事将持续演绎 [1][3] - 经济将在稳增长、扩内需、惠民生、防风险等多重目标中寻求均衡，经济增长的动力来源、产业结构的主导力量等或发生新变化，并映射到大类资产估值上 [1][3]

核心观点 - 报告核心观点认为A股市场正处于震荡调整阶段，市场或将从“资金推动型”的急涨模式切换至“业绩驱动型”的慢牛轨道，未来宏观经济改善和企业盈利回升将是助推中期上行行情的主要动力，春季行情有望延续 [6] 市场表现 - 2026年1月20日周二，A股市场三大指数集体收跌，上证指数收盘4113.65点，下跌0.01%或0.35点，深证成指收盘14155.63点，下跌0.97%或138.42点，创业板指收盘3277.98点，下跌1.79%或59.63点 [2] - 其他主要指数亦普遍下跌，沪深300指数下跌0.33%，科创50指数下跌1.58%，北证50指数下跌2.00% [2] - 市场成交额较前一日有所放量，沪深两市全天成交额达2.78万亿元，较上个交易日增加694亿元 [6] 板块与概念表现 - 行业板块方面，石油石化、建筑材料、房地产、交通运输和建筑装饰板块涨幅靠前，分别上涨1.74%、1.71%、1.55%、1.25%和1.24% [3][4] - 行业板块跌幅靠前的包括通信下跌3.23%、国防军工下跌2.87%、计算机下跌1.94%、综合下跌1.87%和电力设备下跌1.84% [3][4] - 概念板块方面，环氧丙烷、草甘膦、丙烯酸、NMN概念和培育钻石涨幅靠前，其中环氧丙烷概念涨幅达5.78% [3][4] - 概念板块跌幅靠前的包括卫星导航下跌3.16%、太赫兹下跌3.15%、6G概念下跌2.98%、F5G概念下跌2.97%和成飞概念下跌2.87% [3][4] - 盘面上，化工板块逆势爆发，贵金属概念表现活跃，房地产板块表现强势，而商业航天概念股集体大跌 [4] 宏观与政策动态 - 国内1月贷款市场报价利率（LPR）连续第八个月维持不变，短期降准降息落地可能性降低 [6] - 财政部等部门于1月20日发布多项政策，包括通过国家融资担保基金设立规模5000亿元的专项担保计划，分两年实施 [5] - 将个人消费贷款财政贴息政策实施期限延长至2026年底，并将信用卡账单分期业务纳入支持范围，年贴息比例为1个百分点 [5] - 对经营主体实施设备更新行动的固定资产贷款，中央财政给予本金1.5个百分点的贴息，贴息期限不超过2年 [5] - 实施中小微企业贷款贴息政策，每年贴息1.5个百分点，最长贴息2年，单户贴息贷款规模上限5000万元，单户最多可享受贴息150万元，政策实施期暂定1年 [5] 后市展望与配置建议 - 报告认为，在监管释放降温信号背景下，大盘开启短期调整模式，在均线附近震荡反复，波动加大，板块轮动加快 [6] - 市场或将从“资金推动型”的急涨模式，切换至“业绩驱动型”的慢牛轨道 [6] - 未来宏观经济更明显的改善和企业盈利的回升将是助推中期上行行情的主要动力，春季行情有望延续 [6] - 近期依靠成交量崛起的各种题材或会暂时性休息，跟随主题的两融资金也会有所减仓，高位题材股需警惕 [6] - 即将进入年报披露期，对于没有业绩纯炒作的个股和板块，需要重点预防 [6] - 板块配置上建议进行均衡配置，关注有色金属、科技成长、新能源和红利等板块 [6]

市场与风格策略 - 报告核心观点认为短期市场仍将震荡整固，但中长期上行趋势仍在，高风险偏好风格消退更利于长牛、慢牛、健康牛的运行 [6] - 进攻方向聚焦在风险度在中间的中盘蓝筹 [6] - 本周化工板块接力穿越大盘调整，煤电油续力中盘蓝筹行情的判断得到市场验证，继续看好中盘蓝筹的周期和制造 [6] - 短期内继续关注石油石化、煤炭和电力设备板块对中盘蓝筹再崛起行情的续力 [6] 行业策略：煤炭 - 煤炭行业正从规模扩张转向质量提升，煤炭长期基本面预期改善，关注板块配置价值 [6] - 中国平煤神马集团有限公司在郑州举行揭牌仪式，标志着河南能源集团和中国平煤神马集团战略重组取得阶段性重大成果 [6] - 国家发改委等部门联合发布《煤炭清洁高效利用重点领域标杆水平和基准水平（2025年版）》，针对煤炭主体能源进行系统性、精细化调控 [6] - 煤炭行业“以先进产能置换落后产能”的政策，标志着能源产业发展从依赖要素投入的规模扩张，转向依赖技术创新与制度创新的质效提升 [6] 主题策略：房地产 - 房地产政策的数量不重要，重要的是政策的力度 [6] - 两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策 [6] - 近期《求是》陆续刊文聚焦房地产和城市更新，稳预期信号持续强化，有理由期待在2026年看到更有力度的政策组合 [6] 相关投资工具 - 市场策略相关ETF：恒生 ETF(159271) [6] - 中盘蓝筹周期制造相关ETF：油气 ETF(513350/159518)、有色/矿业 ETF(159880/159980/561330/159690/159652/159876)、化工 ETF(159870/516220/516020/516120/159129) [6] - 煤炭行业相关ETF：煤炭 ETF(515220) [6] - 房地产主题相关ETF：房地产 ETF (159707/512200) [6]

政策动态与核心观点 - 2026年1月20日，自然资源部与住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在通过加强详细规划适应性和设定最长5年的存量资源规划条件过渡期，加速城市更新项目进展 [1][2] - 政策核心在于为“控增量、去库存”服务，过渡期政策理论上能适度提高存量住房收储的收购定价，弥合其与商品住房市价的价差，但具体实施仍需融资支持等配套政策 [2] - 自2025年12月经济工作会议后，地产政策频密度显著提升，包括北京限购调整、二手房交易增值税率下调、换房个税优惠延期等，2026年需重点关注新增供地与存量住房收储政策的进展 [2] 行业基本面观察 - 自2025年下半年以来，剔除季节性和基数影响后，一、二手房交易量整体呈低位走稳态势 [3] - 供给侧出现积极变化：新供土地体量同比走弱，同时12月超高/高能级城市二手房挂牌量环比回落，个别城市挂牌量回落已持续约1个季度 [3] - 春节后需重点关注自然库存变化趋势，这对研判后续房价走势至关重要，同时需关注宏观经济环境对总住房交易量的影响，维持交易量处于磨底期、跌幅逐步收窄的基本判断 [3] 投资建议 - 鉴于近期地产政策频密度提升，且行业供给侧初现积极变化，建议短期内可适度提高对房地产板块的关注度，视自然库存变化和存量住房收储政策落地进展动态调整 [3]

市场策略与资金面 - 2026年1月20日市场整体调整，代表全部A股的万得全A指数下跌0.58%收于6758.93点，蓝筹风格表现居前，上证指数微跌0.01%收于4113.65点，而科创方向调整明显，科创50指数下跌1.58%收于1482.99点，创业板指数下跌1.79%收于3277.98点，北证50指数下跌2.00%收于1517.6点 [6] - 从规模风格看，超大盘股表现居前，上证50指数下跌0.17%，而小盘股表现靠后，中证1000指数下跌1.00%，中证2000指数下跌0.99% [7] - 从行业表现看，石油石化、建筑材料、房地产板块表现居前，而计算机、国防军工、通信板块表现靠后 [7] - 当日全市场成交额为28042.35亿元，较前一交易日增加720.19亿元，共有2231家公司上涨，3102家公司下跌 [7] - 市场策略观点认为出现风格转换，科创方向调整而周期风格活跃，资金从高位板块向基本面较好且位置较低的方向切换 [7] - 化工板块走强，主要受部分产品价格显著上涨提振，例如1月12日至18日期间环氧丙烷价格周涨幅达7.9%，该板块因基本面改善和位置较低获得资金青睐 [7] - 地产板块活跃，受财政部等三部门延续实施支持居民换购住房个人所得税优惠政策至2027年底等利好政策推动，市场对行业触底反弹预期提升 [8] - 报告建议短期投资者关注周期风格（如化工、基建、油气、地产）、电力方向（特高压、虚拟电厂、抽水蓄能）及半导体芯片方向（先进封装、设备材料、存储芯片）的机会 [9] - 中期维持“从去年12月中旬到2026年3月初的做多窗口期”判断，但风格将更加侧重“业绩基本面” [9] 基金与债券市场 - 2026年1月20日，万得LOF基金价格指数下跌0.1%，万得ETF基金价格指数下跌0.63%，主要宽基ETF中，华夏上证50ETF下跌0.1%，华泰柏瑞沪深300ETF下跌0.3%，南方中证500ETF下跌0.29% [11] - 商品类ETF表现分化，华安黄金ETF上涨0.76%，国投瑞银白银期货A上涨6.09%，嘉实原油上涨0.45% [11] - 债券市场方面，1月20日1年期国债到期收益率下行1.46个基点至1.27%，10年期国债到期收益率下行0.67个基点至1.83%，期限利差为55.88个基点 [13] - 1年期国开债到期收益率下行0.46个基点至1.60%，10年期国开债到期收益率下行1.52个基点至2.00% [13] - 资金利率上行，DR001上行5.30个基点至1.37%，DR007上行1.76个基点至1.49% [13] - 国债期货主力合约全线上涨，10年期主力合约涨0.13%，5年期主力合约涨0.09%，2年期主力合约涨0.05% [13] 重要财经与行业政策 - 2026年1月贷款市场报价利率（LPR）连续第八个月持稳，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [14][15] - 自然资源部、住建部发布通知支持城市更新，允许利用存量土地房产发展国家支持产业享受过渡期政策，过渡期原则上不超过5年 [16][17] - 财政部等4部门设立国家融资担保基金专项担保计划，规模5000亿元分两年实施，为符合条件的中小微企业民间投资贷款提供担保 [18][19] - 财政部等四部门优化设备更新贷款财政贴息政策，中央财政对相关固定资产贷款本金贴息1.5个百分点，贴息期限不超过2年，政策实施至2026年底 [20][21] - 财政部等五部门实施中小微企业贷款贴息政策，对2026年起发放的符合条件贷款给予年化1.5个百分点、期限不超过2年的贴息支持，单户贴息贷款规模上限5000万元 [22] 行业动态 - 南方电网公司预计2026年固定资产投资安排1800亿元，连续五年创新高，年均增速达9.5%，重点投向新型电力系统建设等领域 [23][24] - 南方电网2026年大规模设备更新投资不低于506亿元，并计划支撑新能源新增装机4000万千瓦 [24] - 成渝中线高铁引入成都站工程于2026年1月16日顺利完成，该线路是中国首条预留提速400公里/小时条件的高速铁路 [25][26] - CR450动车组将在成渝中线等线路上完成运用考核和设计定型，其最高运营时速为400公里，试验时速目标为440公里以上 [26][27] 公司跟踪 - 昭衍新药预计2025年归母净利润为2.33亿元至3.49亿元，同比增长214.0%到371.0%，预计营业收入为15.73亿元至17.38亿元，同比减少13.90%到22.10% [28][29] - 公司业绩增长主要源于生物资产公允价值变动贡献净利润4.52亿元到4.99亿元，而实验室服务及其他业务净利润为-2.06亿元到-1.30亿元 [29] - 采纳股份于2026年1月20日取得两项专利证书，分别为“一种交换针护帽的自动塞棉机的棉花上料机构”实用新型专利和“针头收纳盒”外观设计专利 [30][31] - 新产业的“肌红蛋白测定试剂盒（胶乳免疫比浊法）”获得医疗器械注册证，该产品用于心肌梗死的辅助诊断 [32][33] 区域经济动态 - 华升股份发布2025年业绩预亏公告，预计归母净利润为-4600万元到-3400万元，扣非归母净利润为-8500万元到-6500万元 [34][35] - 业绩预亏主要受纺织品市场竞争加剧、需求波动及公司产业转型阶段运营成本增加、产能释放节奏受影响所致 [35] - 湖南省拟出台《2026年湖南提振文旅消费专项行动方案》，聚焦三大方向并实施10条措施，力争2026年入境游客增长20%以上，入境游客总花费增加15%以上 [36][37] - 措施包括建设十大历史文化街区示范片区、开发国潮产品、培育体育旅游、低空旅游、工业旅游等新业态，以及创新“演艺+文旅”、“赛事+文旅”等消费模式 [37][38]

宏观经济表现 - 2025年国内生产总值首次突破140万亿元，按不变价格计算增长5.0%，与2024年增速持平 [1] - 2025年经济增长动能结构发生变化，最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口对经济增长的拉动点数分别为2.60、0.77和1.64，而2024年分别为2.23、1.26和1.52 [1] - 2025年经济增速逐季回落，一季度增速达5.4%，此后分别为5.2%、4.8%、4.5%，最终收于5.0% [1] 消费领域 - 2025年社会消费品零售总额全年增长3.7%，略高于2024年的3.5% [1] - 商品消费全年增长3.8%，高于餐饮收入增速3.2%，近3年来首次实现反超 [1] - 消费品以旧换新政策加力扩围，补贴规模由2024年的1500亿元扩大至2025年的3000亿元 [2] - 政策驱动下，家用电器和音像器材类零售额同比增长11.0%，通讯器材类同比增长20.9%，文化办公用品类同比增长17.3%，家具类同比增长14.6% [2] - 2026年消费品以旧换新补贴将由“扩面”转向“精准”，同时中央提出“制定实施城乡居民增收计划”以激发消费内生动能 [3] 出口领域 - 2025年按美元计出口同比增长5.5% [2] - 高技术、高附加值产品已成为出口增长主力，贸易多元化策略持续突破 [2] - 世界银行和IMF均上调了2026年全球经济增长预期，外需韧性仍在 [3] - 自2026年4月1日起，中国将取消光伏等产品出口退税，并分两年取消电子产品出口退税 [3] 投资领域 - 2025年固定资产投资增速为-3.8%，其中狭义基建投资同比-2.2%，房地产开发投资-17.2% [2] - 投资增速回落主要由于房地产市场供求关系变化及地方化债影响，但高技术制造业、高技术服务业投资增速大幅好于整体 [2] - 2025年中央经济工作会议提出“推动投资止跌回稳”，具体措施包括增加中央预算内投资、优化“两重”项目及地方政府专项债券管理等 [3] - 预计2026年稳投资政策加码，叠加上年基数因素，投资增速反弹是大概率事件 [3] 政策与展望 - 2025年中央将“大力提振消费”列为重点工作首位 [2] - 2026年政策或将遵循“稳中有进、提质增效”取向，加大逆周期和跨周期调节力度 [4] - 近期财政金融协同促内需的一揽子政策已经落地，生产、价格、预期出现积极变化，经济保持稳中有进态势 [4]

2025年中国宏观经济核心数据 - 2025年中国GDP首次突破140万亿元，同比增长5.0% [1] - 最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口对经济增长的贡献率分别为52.0%、15.3%及32.7% [1] - 全国居民人均可支配收入约为4.34万元，实际增长5.0%，与GDP增速持平 [1][2] 民生领域具体表现 - 全国居民人均工资性收入增长5.3%，人均经营净收入增长5.0%，人均财产净收入增长1.6%，人均转移净收入增长5.7% [2] - 全国城镇调查失业率平均值为5.2%，低于5.5%左右的预期目标 [2] - 城镇30-59岁劳动力失业率平均值为4.0%，低于全国城镇整体水平1.2个百分点 [3] - 全国居民人均消费支出约为2.95万元，名义增长4.4%，人均教育文化娱乐、医疗保健、交通通信消费支出保持较高增速 [3] - 2025年全年全国居民消费价格与上年持平 [3] 宏微观“温差”的结构性成因 - 宏观数据的综合性与微观主体感受的局部性造成差异，例如消费价格指数与个人感受的差异 [1] - 经济处于新旧动能转换期，新动能产业（如高技术制造业）增长快于传统产业，导致不同群体就业和收入分化 [4][5] - 2025年规模以上工业增加值增长5.9%，其中规模以上高技术制造业增加值增长9.4%，高于采矿业（5.6%）、制造业（6.4%）、电力热力燃气及水生产和供应业（2.3%）的增速 [5] - 房地产、传统低技术制造业等传统行业正处于深度调整期，影响相关从业者感受 [5] - 统计指标呈偏态分布，平均数与中位数存在差距，导致部分群体感觉“被平均” [6] - 2025年全国居民人均可支配收入中位数约为3.62万元，是平均数（4.34万元）的83.5%，城镇居民和农村居民收入中位数分别为平均数的90.5%和84.7% [6] 消除“温差”的展望与举措 - “温差”被视为高质量发展进程中的暂时性挑战，表明经济正处于新旧动能转换、结构深度调整的关键阶段 [7][8] - 2025年底中央经济工作会议提出多项举措，包括坚持投资于物和投资于人紧密结合，稳定高校毕业生、农民工等重点群体就业，着力稳定房地产市场等 [8] - 预计通过加大就业扶持、优化收入分配、稳定物价预期、实施消费刺激政策和加强民生保障，微观主体活力将得到提升，“温差”有望逐步缩小 [8] - 随着2026年实施更加积极有为的宏观政策，扩大需求促进供需平衡，并加强人力资本投资，宏微观“温差”有望逐步消除 [8]

北京市2026年度建设用地供应计划核心内容 - 北京市2026年预期实施建设用地供应总量为3240至3740公顷 [1] - 供应计划首次单列城市更新计划指标 旨在逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模 [1] - 计划继续深入落实“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构 引导城市功能、人口与资源在圈层间合理分布和高效配置 [1] 土地供应结构及导向 - 安排商品住宅用地200至240公顷 优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设 [2] - 安排保障性住房用地350公顷 以增加对新市民、城市运行服务保障人员等群体的住房供给 [2] - 安排产业用地480至540公顷 以服务科技创新与产业创新融合 [2] - 按照不低于85%的比例推动高精尖产业用地向产业发展重点领域、重点功能区集聚 重点保障北京市优势产业、未来产业和相关新型基础设施产业用地需求 [2] 供应计划的基本原则 - 突出减量提质 严守耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界“三条控制线” [1] - 鼓励片区更新 引导生产生活用地优先投放在具有一定建设基础的街区 [1]