多只REITs出现大宗交易 - 5月15日多只REITs完成大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股金额1000万元（均价4.25元较收盘价折价0.47%），华夏华润商业REIT成交52万股金额494万元 [1][3] - 深交所数据显示近一个月消费类REITs频繁登榜大宗交易，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT交易活跃 [4] - 大宗交易规模显著高于二级市场日均成交量（多数REITs二级市场日成交仅数百万元） [1] 消费类REITs领涨市场 - 中证REITs指数年内平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT以47.66%涨幅领跑，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40% [5] - 消费REITs受益于存量竞争逻辑和政策支持，购物中心运营/改造/创新能力构成核心竞争力 [5] - 机构持仓集中度提升：2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增17.9% [5] 流动性不足的结构性矛盾 - 中金印力消费REIT大宗交易占比畸高（5月13日大宗成交8227.7万元占当日总成交85.56%），但二级市场多数交易日成交不足千万元 [7] - 市场短板包括：1) 投资者结构单一（保险/券商自营为主），长期持有导致交易清淡；2) 流通份额少易引发价格波动；3) 缺乏波动缓释工具 [7] - 估值体系缺陷：中证/中债估值依赖收盘价，流动性不足导致估值失真，抑制增量资金入场 [8] 险资加速布局REITs - 南方顺丰物流REIT获22家险资账户认购超2亿元，涉及人保寿险、新华人寿等 [10] - 首程控股联合中国人寿等设立规模52.37亿元的北京平准基础设施基金，为当前最大单只公募REITs [10] - 险资看重REITs"股+债"属性及稳定分红特性，中国人寿已投REITs组合业绩领先市场基准 [10] 市场发展建议 - 华宝证券建议放宽基金投资限制，引入社保/养老金等长期资本，开发REITs指数化产品 [8] - 优化估值方法（结合REITs特性差异化估值），改进机构考核机制以容忍短期波动 [8] - 首程控股预计百万亿级基础设施资产入市将提升交易活跃度，流通份额扩大吸引多元投资者 [11][12]

REITs市场交易活跃度分析 - 5月15日多只REITs出现大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股（金额1000万元，均价4.25元/份，较收盘价折价0.5%），华夏华润商业REIT成交52万股（494万元）[1][3] - 消费类REITs成为大宗交易主力，近一个月华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等频繁登榜，年内中证REITs指数平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT涨幅达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40%[3] - 机构持仓集中度提升，2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升[4] 消费类REITs表现突出 - 消费REITs延续存量竞争逻辑，政策支持提供长期增长预期，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力[4] - 中金印力消费REIT在5月13日大宗交易成交2000万股（8227.7万元，占当日总成交额85.56%），5月6日单日大宗成交达1亿元，但二级市场日均成交额普遍不足千万元[5] 市场流动性挑战 - REITs二级市场流动性不足，与大宗交易形成反差，中金印力消费REIT年初11个交易日涨幅超20%但区间总成交仅1.54亿元[5] - 投资者结构单一（保险、券商自营为主），机构持仓集中度高，大规模卖出易引发价格波动，缺乏波动缓释工具[6] - 估值体系待完善，中证与中债估值以收盘价为准，但流动性不足导致估值水平处于历史低位，难以吸引增量资金[7] 险资参与度提升 - 险资加速布局REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险账户配售（金额超2亿元），首程控股联合中国人寿等设立目标规模100亿元的平准基金（首期52.37亿元）[8] - 基础设施REITs的"股+债"属性有助于提升保险资金收益，中国人寿表示已投资组合业绩领先市场基准[8] 市场发展建议 - 建议放宽证券投资基金参与限制，引入社保/养老金等长期资本，创新指数化产品以提升流动性[7] - 优化估值方法（结合REITs独特属性差异化估值），改进机构考核机制以提高对估值波动的容忍度[7] - 预计随着百万亿级基础设施资产入市和流通份额扩大，市场活跃度将进一步提升[9]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

而亦庄盛元作为亦庄控股体系内服务于"科技园区开发运营"板块的专业主体，聚焦"高端特色产业园区 综合运营商"的战略定位，坚持"政府主导、国企实施、共建平台"的发展思路，构建起产业园区"开发运 营"和"产业服务"两个业务板块，在规划设计、开发建设、园区招商、运营服务方面积累了丰富的实践 经验。截至2024年末，发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内优质可扩募资产账面原值／总投资 合计超过130亿元，扩募资产储备丰富。 公募REITs作为原始权益人的"资产上市"平台，在存续期能够以扩募或资产收购的方式持续盘活存量资 产，促进投融资的有效循环，具备良好的社会效益和长期价值。中金公司和中金基金的相关负责人表 示，后续将与合作机构携手共进，切实有效服务实体经济。 （文章来源：新华财经） 据悉，中金亦庄产业园REIT首次发行拟投资的基础设施资产为位于北京经济技术开发区融兴北一街11 号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目（简称"N12项目"），以及位于北 京经济技术开发区融兴北一街4号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N20-1地块建设项目 （简称"N20项目"）。 中金亦庄产业园REIT ...

中金亦庄产业园REIT获批 - 中金亦庄产业园REIT于5月14日获得证监会批准注册 基金合同期限为15年 募集份额总额为4亿份 托管人为中国农业银行 [1][3] - 该产品是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目 也是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目 [3] - 首发资产为北京经济技术开发区两个高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园地块 入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供配套服务 [3][4] 项目定位与战略意义 - 项目定位为构筑"智能 开放 创新 绿色 共享 生态"的多元复合型产业园区 致力于成为全球高端汽车关键零配件智造枢纽和首都科技创新发展前沿阵地 [4] - 功能定位围绕"高端装备+智能制造+创新研发"三大领域 打造集"产 研 展 服 综合配套"于一体的"超级工厂" [4] - 符合优化提升首都核心功能 打造高端制造优势产业集聚区的发展战略要求 [4] 公募REITs市场发展 - 截至5月14日 全市场共有66只公募REITs 募集规模逼近2000亿元 2025年以来已成立7只 发行总规模113亿元 [5] - 目前还有19只公募REITs处于申报流程中 部分产品已获得反馈或问询 [5] - 二级市场表现活跃 今年38只产品涨幅超10% 17只涨幅超20% 消费类REITs领涨 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT分别上涨47.88%和43.87% [5] - 4月下旬市场迎来首只"平准基金" 北京平准基础设施不动产股权投资基金目标规模100亿元 首期规模超50亿元 [5]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金基金旗下中金唯品会奥特莱斯REIT于5月9日申报获受理 成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费类公募REITs 底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场 [1] - 该产品由中金基金担任管理人 原始权益人为杉杉商业集团 填补细分领域空白 奥特莱斯资产的"抗周期"属性引发市场关注 [1] 底层资产运营与估值 - 宁波杉井奥特莱斯广场运营超13年 2022-2024年平均出租率分别为98.26%、98.1%、97.57% 2024年末出租率攀升至99.91% [2] - 项目估值达29.72亿元 总建筑面积估值单价28505元/㎡ 2025年资本化率为6.96% [2] - 杉杉商业集团拥有全国最大奥莱矩阵 截至2024年底已开业20家项目 覆盖南昌、太原、郑州等核心城市 [2] - 宁波杉井奥特莱斯基础设施资产账面原值4.6亿元 评估增值25.1亿元 增值率高达547% [4] 市场同类产品对比 - 华夏首创奥莱REIT（508005）2024年8月上市 公众认购倍数达23倍 发行规模19.7亿元 截至2025年5月14日二级市场价格较发行价累计上涨超68.7% [4] - 华夏首创奥莱REIT 2024年可供分配金额4406万元 年化现金流分派率4.8% 超出预测值37个基点 [4] - 宁波杉井奥特莱斯联营商户2023年销售额17.3亿元 是武汉首创奥莱的2.4倍 月整体销售坪效达3259元/㎡ 为武汉首创奥莱的1.7倍 [4] 中金基金REITs业务现状 - 中金基金2025年一季度末总管理规模2033亿元 其中开放式基金1776亿元 封闭式基金256.8亿元 同比分别增长69.7%与14.3% [5] - 中金基金旗下8只公募REITs合计规模256.8亿元 资产净值行业排名第二 仅次于华夏基金的341.2亿元 [5] - 中金普洛斯REIT（508056）2024年收入4.6亿元 商誉减值1.1亿元导致净利润亏损9889万元 实际可供分配金额3.58亿元 完成预测的100.82% [7] - 中金安徽交控REIT（508009）2024年亏损扩大至11.2亿元 可供分配金额较2023年减少23.08%至6亿元 实际分配金额同比减少38.7% [7] 行业竞争与挑战 - 奥特莱斯资产需平衡高估值与稳健收益 避免业绩波动 同时在资产运营与信息披露上建立更严格管控机制 [10]

一季度业绩分化明显，运营能力成关键竞争力 消费类REITs行情火热，两只产品接连停牌提示风险。 5月14日开市起，华安百联消费REIT就停牌1小时，复牌后冲高回落，一度由涨转跌，截至收盘上涨 1.56%。前一交易日，该产品收盘价相较基准的涨幅，首次达到51.29%，且连续9个交易日收涨，年内 涨幅52.47%，在全市场65只上市交易的公募REITs中年内涨幅最大。 除了华安百联消费REIT，近期还有多只消费类REITs领涨市场，且年内涨幅超过40%。其中，华夏首创 奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别高达45%、43%。 某消费REIT原始权益方相关人士告诉第一财经，消费类REITs今年表现出色，但投资者仍需关注市场风 险。随着涨幅不断扩大，部分产品估值已处于较高水平，未来可能存在回调风险。参与消费类REITs投 资时，应充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，避免盲目跟风。 二级市场高溢价，稀释分红收益 华安百联消费REIT这轮连续上涨，最早从4月初开启，目前累计涨幅已经超过24%。14日，该产品因涨 幅过大触发停牌机制，并暂停基金通平台份额转让1小时。 华安基金提醒，REITs价格持续上涨，将抬 ...

自2021年6月首批公募REITs产品上市以来，我们见证了REITs市场规模不断提升，资产品类持续 丰富，制度建设逐步完善，吸引着更加多元的资金进入。红利风格延续下，REITs作为另类高分 红资产，也引起了越来越多投资者的关注。 在公募REITs产品上市四周年之际， 我们隆重推出 CICC REITs TALK 系列栏目，邀请到业内 资深专家与重磅嘉宾，深度对话，畅谈产业趋势和REITs发展。 第二期 对话张江高科 嘉宾介绍 ENTERPRISE 金嘉玺 张江高科REITs业务负责人 裴佳敏 中金公司不动产与空间服务行业分析师 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581 本期要点 ENTERPRISE 以下文章来源于中金点睛 数字化投研平台 ，作者中金研究 中金点睛 数字化投研平台 . 中金研究旗下一站式数字化投研平台 CICC REITs TALK 张江高科在整个产业园开发和运营的领域深耕了二十多年，如何看待当前产业园的竞争 或者供需格局？ 从张江高科的视角如何看REITs平台的定位及未来的战略展望？ 如何看待大租户集中度和大客户退租的问题？ 发行REITs存续期以及新 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度公募REITs整体表现稳健，分红积极性提升，在不确定性环境中展现韧性，消费REITs表现领跑，行业发展前景广阔但底层资产多元化有待加强，投资可采用哑铃策略并精耕细分赛道 [1][2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一季度业绩回顾 - 2025年一季度62只上市公募REITs产品实现营收47.79亿元、净利润8.4亿元，剔除新上市项目后营收同比降3%、环比降2%，净利润同比降14%、环比增144%，55只产品盈利占比89% [1][13] - 年初至今总分红金额44.06亿元，是去年同期1.5倍，13只产品分红超1亿元，中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、工银河北高速REI分红最多 [27] - 中证REITs指数涨幅7.5%跑赢主要股债指数，截至5月7日总市值1904亿元较去年末增350亿元，产权类、特许经营权类REITs涨幅分别为13%、10%，各类型涨幅消费类最高达27% [2][17] 资产类型表现分化 - **产业园**：营收均下滑，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT同比降18%最多，市场供需失衡租金承压，多地新增供应入市租金和出租率或继续承压 [31][32] - **仓储物流**：营收均下滑，红土创新盐田港REIT连续三季度下滑后回暖，头部项目运营稳健，华泰宝湾物流REIT出租率和租金下滑 [35][36] - **消费**：营收增速亮眼，一季度社会消费品零售总额同比增4.6%，所有消费REITs营收同比显著提升，出租率稳定且维持高位，华夏金茂商业REIT租金上涨，中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT租金下跌 [39][40] - **保障房**：表现相对稳健，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT同比增长3%、2%，部分REITs同比下降 [41] - **交通**：表现分化，华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT等同比正增长，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT等同比下降，高速公路收入主要受车流量影响 [44][46] - **生态环保**：2只上市REITs一季度营收均下滑，中航首钢绿能REIT同比降0.4%，富国首创水务同比降8% [48] 市场展望 - 预计市场规模还有10 - 23倍扩容空间，中国REITs市场规模约在2.1万亿 - 4.5万亿元，底层资产多元化是大势所趋，中国REITs多元化程度弱于成熟市场 [4] 投资建议 - 采取哑铃策略，一端配置高防御性资产，一端配置高成长性资产，关注保障房REITs和消费REITs，需精耕细分赛道把握结构性机会 [5]

公募REITs扩募市场发展 - 公募REITs扩募与首发形成乘法效应 快速提升市场规模并吸引新投资者 提升二级市场流动性 [2] - 2023年首批4只公募REITs扩募项目获批 标志着"首发+扩募"双轮驱动格局确立 [3][4] - 扩募机制可盘活存量资产 拓宽基建长期资金来源 是市场规模快速增长的有效机制 [4] 近期扩募项目动态 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募申请状态为"已反馈" 拟购入上海临港持有的康桥项目 [2][3] - 中金厦门安居REIT于4月28日启动扩募计划并提交申报材料 [3] - 国泰君安东久新经济REIT和中航京能光伏REIT扩募申请4月收到交易所反馈 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募申请于3月26日获交易所通过 [4] 扩募的战略意义 - 临港集团通过"上市公司+公募REITs"双轮驱动 提升核心竞争力和可持续发展能力 [3] - 扩募可优化资产组合配置 提振二级市场表现 增强流动性 [4] - 扩募检验管理人主动管理能力 需与外部机构协同提升运营管理质效 [4] 海外经验借鉴 - 海外REITs市场扩募带来的资产上市规模远超首发规模 [2][4]