1 沃尔玛中国任命刘鹏为山姆会员店业态总裁，直接向沃尔玛中国总裁及首席执行官朱晓静汇报。 10月27日，"沃尔玛中国"官方微信公众号宣布了这一任命。山姆会员店代理业态总裁Jane Ewing将于今年年底如期结束外派任期和代理职责后，返回沃尔 玛国际部。 刘鹏曾就职于阿里巴巴集团，先后担任天猫国际总经理，天猫进出口业务总裁，阿里巴巴集团副总裁兼 B2C 零售事业群总裁，淘天集团品牌业务发展中 心总裁等职务。 其公众号消息中有这样一句评价："凭借对全球品牌本地化策略的深刻理解和对中国消费者的敏锐洞察，他将众多优秀的海外品牌引入中国，为消费者提 供了更丰富的高品质进口商品选择。" 从这个角度看，根据中国消费者的需求"选品"，可能是其被看重的一个重要原因。 沃尔玛中国总裁及首席执行官朱晓静表示，"我们相信，凭借其国际化的视野、对全球供应链的深度整合能力和丰富的中国零售及全渠道经验，刘鹏能够 带领山姆中国团队实现战略升级，进一步夯实以会员为中心的核心组织能力，同时推动数字化转型和科技创新，帮助业务行稳致远，为会员带来更好的商 品和体验。" 该任命消息中称，"这是沃尔玛持续加大对中国投资、实现业务战略升级的又一重要举措。 ...

下沉市场高端酒店资产处置困境 - 湖南南华大酒店自2024年上架拍卖平台，历经17次流拍，价格从首拍4.12亿元降至1.28亿元，仍无人报名参与 [1][3] - 四川南充天来大酒店历经10次流拍后以2.208亿元成交，较原挂牌价9.08亿元大幅折价，大理实力希尔顿酒店和桂林帝苑酒店也出现多次流拍 [3] - 2024年法拍酒店总数2704家，仅215家成交，成交率7.95%，高线城市如四川、广东、江苏成交率明显高于下沉市场 [4] - 2024年1月至6月，每月拍卖价格亿元以上的下沉市场酒店数量在8至12家之间，但成交数量均为0 [5] - 截至2024年6月末，拍卖价格亿元以上酒店94家，其中60家位于下沉市场，统计周期内仅2家成功拍卖 [6] 高端酒店加速布局下沉市场现状 - 截至2025年9月末，新开业酒店总数1882家，其中高端酒店303家，签约在下沉市场的高端酒店127家，占高端酒店总数41.9% [10] - 2025年6月至9月，下沉市场签约酒店数量占总签约数约10%，高端酒店正加速向下沉市场布局 [10] - 消费升级、反向旅游等趋势显现，热门县域酒店在假期出现一房难求现象，吸引行业关注 [9] 下沉市场的商业潜力与布局动因 - 四五线城市消费总额增速领跑其他线级城市，摩根士丹利预测到2030年三四线城市居民消费将达到45万亿元人民币 [11] - 县域经济实力强劲，中国GDP超3000亿元的县域有5个，如昆山、江阴等，另有多地GDP超过2500亿元，消费能力不容小觑 [14] - 下沉市场酒店连锁化率低，高品质住宿选择少，为高端酒店发展提供空间，且存在市场布局窗口期 [14][15] - 2025年五一假期数据表明，平台用户酒店预订覆盖全国1230个县，覆盖率90%，县域高端级酒店消费占比首次超过高线城市 [18][19] 下沉市场高端酒店面临的挑战 - 旅游需求具有明显季节性和周期性，假期旅客爆满而平日门可罗雀，需求端不稳定 [21] - 商务需求结构复杂，部分县城因交通和产业因素商旅人群稳定，但多数县城缺乏稳定周内客源 [21] - 下沉市场经济活力、常住人口与高线城市有差距，有限客源和单一经济结构难以支撑多家高端酒店 [21] - 高端酒店在下沉时面临标准调整、定价与当地消费磨合等一系列本土化问题 [22] 高端酒店在下沉市场的运营策略 - 调整服务模式，将全服务模式精简为有限服务，提供特色欢迎饮品、定制旅程等，结合统一标准和当地特色 [23] - 改变产品结构，推出高端品质加亲民价格的产品，通过差异化定价吸引价格敏感型消费者 [23] - 进行在地化设计，将当地文化元素融入空间设计和服务，并加强与文旅产业融合以拓展业务领域 [23] - 需谨慎考虑投资回报周期，在经营模式和物业改造上精打细算，平衡品牌价值与市场需求 [26]

行业增长与市场定位 - 量贩零食店数量自2022年以来快速增长，2025年全国门店数量有望突破4.5万家 [1] - 该业态是以工厂直采或贴牌生产为核心，通过精简供应链实现低价销售的休闲食品零售模式 [1] - 行业主要在下沉市场发展，满足县城消费者对小众网红零食和乡镇消费者对5元以下散装零食的需求 [1] 商业模式与供应链优势 - 突破传统商超的“厂家—经销商—商户”供应链模式，直接与厂家对接以降低采购成本并扩大议价空间 [1] - 商品组合采用“品牌引流+白牌盈利”模式，既包括知名品牌也包含贴牌或自有产品，以“大牌低价”为核心卖点 [1] 消费者体验与营销策略 - 通过轻松明快的装修风格、琳琅满目的商品和流行音乐营造放松闲逛的空间，激发非目的性消费和购买欲 [1] - 采用分众化营销策略，引入糖果、食玩等吸引儿童的品类，并通过优惠券、限时特价吸引注重性价比的老年人及学生群体 [2] - 为父母提供能够实现即时满足感的平价食品和较为悠闲的亲子体验 [2] 扩张策略与行业整合 - 头部商家为冲刺上市开启快速扩张的加盟模式，借鉴餐饮业“快招”模式，以“0加盟费，6至12个月回本”等口号吸引加盟商 [3] - 相较于传统商超，其审批流程更加简化，吸引渴望快速盈利的投资者 [3] - 行业进入整合提质阶段，头部品牌开始收购区域小品牌，并出现“零食+茶饮”等复合业态，门店歇业合并现象日趋普遍 [3]

行业概况与增长动力 - 量贩零食店是一种以工厂直采或贴牌生产为核心、通过精简供应链实现低价销售的休闲食品零售业态 [1] - 行业自2022年以来开启狂飙模式，2025年全国门店数量有望突破4.5万家 [1] - 该业态精准切中下沉市场消费者行为习惯，通过轻松明快的装修风格和琳琅满目的商品满足非目的性消费需求 [1] - 县城消费者青睐小众网红零食，乡镇消费者更偏爱5元以下的散装零食，为行业提供广阔市场空间 [1] 商业模式与竞争优势 - 行业突破传统商超的多级供应链模式，直接与厂家对接以降低采购成本并扩大议价空间 [2] - 商品组合采用“品牌引流+白牌盈利”模式，既包括知名品牌也包含白牌产品，以“大牌低价”为核心卖点 [2] - 分众化营销策略针对不同客群：引入糖果食玩等吸引儿童，通过优惠券和限时特价吸引注重性价比的老年人和学生群体 [2] - 为消费者营造放松的闲逛空间，通俗流行的背景音乐拉近心理距离并激发购买欲 [1][2] 扩张策略与行业演变 - 头部商家为冲刺上市开启快速扩张的加盟模式，借鉴餐饮行业“快招”策略，以“0加盟费，6至12个月回本”等口号吸引投资者 [3] - 相较传统商超繁琐的审批程序，量贩零食店审批流程更简化，有助于快速拓展 [3] - 行业进入整合提质阶段，头部品牌开始收购区域小品牌，“零食+茶饮”等复合业态逐渐涌现，门店歇业合并现象日趋普遍 [3] - 加盟模式潜藏“回本承诺”难以兑现、同质化竞争严峻、盈利空间压缩等挑战 [3]

公司战略与运营调整 - 公司发展战略出现调整，从过去主打"有车中产"、多布局远郊，转向进驻闹市区，并不断向地级市、县级市拓展以抢滩下沉市场 [6] - 公司计划加速扩张，有消息称2025年后计划每年新增8至10家门店，过去12个月已增加8家新店（含2025财年第二季度新增2家）[13][16] - 公司正大力发展线上业务，截至2025年7月31日，沃尔玛中国超过50%的销售额来自线上，电商业务净销售额增长39% [12] 配送服务与物流挑战 - 公司配送员因电动车超载问题引发公众对安全风险的担忧，公司回应称正与合作平台加速落地安全举措，在部分区域根据货物匹配三轮或四轮车，并计划近期推广至全国 [2][6][8] - 公司配送服务包括极速达（最快1小时达）、全城配（隔日达）等，合作平台包括顺丰、达达等 [8][9] - 有分析指出，在高速扩张下，公司配送体系与商业模式出现失衡，依赖第三方骑手的极速达服务难以承载大体积、大重量家庭用品，导致末端配送环节发展滞后 [11] 市场竞争与品牌定位 - 公司陷入日益激烈的红海竞争，近两个月美团、阿里、京东三家大厂已有超过20家线下硬折扣门店在江浙沪落地，奥乐齐也与金鹰国际集团签署战略合作 [20] - 公司选品策略引发争议，例如货架出现普通商超常见品牌引发会员不满，公司回应称已将会员意见纳入后续选品策略考量 [14] - 有分析认为，公司近期争议与会员数量扩大有关，付费会员对服务有更高要求，品牌信任对公司至关重要 [17][18] 财务业绩与增长势头 - 沃尔玛中国2026财年第二季度（截至2025年7月31日）实现净销售额58亿美元，同比增长30.1%，可比销售额增长21.5% [12] - 公司旗下品牌在2025财年第二季度保持强劲增长势头，交易单量实现双位数增长 [13]

核心观点 - 山姆会员商店在高速下沉扩张过程中，其末端配送体系面临挑战，电动车超载现象引发安全担忧，公司正与合作平台推进配送工具升级 [1][3] - 公司发展战略出现调整，从主打远郊有车中产转向进驻闹市区并拓展地级市、县级市等下沉市场，同时面临选品争议和日益激烈的市场竞争 [3][9][10] - 线上业务是增长关键驱动力，电商销售额占比超过50%，云仓网络快速扩张以支持一小时达服务，但配送模式与商业模式的平衡亟待解决 [6][7] 配送物流体系 - 山姆配送方式包括极速达（最快1小时达）、全城配（隔日达）和全球购，合作平台包括顺丰、达达等 [4] - 公司回应称正与合作平台加速安全举措落地，在部分区域根据货物匹配三轮或四轮车，并计划近期推广至全国 [3] - 极速达服务主要依赖第三方骑手，电动车难以承载大体积、大重量家庭用品，导致超载安全隐患，末端配送环节发展滞后于订单增长 [6] - 沃尔玛在中国大力发展线上业务，云仓（前置仓）总数已达455个，超过50%销售额来自线上，一小时达服务是核心纽带 [6] 公司业绩与扩张战略 - 沃尔玛中国2026财年第二季度净销售额58亿美元，同比增长30.1%，可比销售额增长21.5%，电商业务净销售额增长39% [7] - 山姆过去12个月增加8家新店（含本季度新增2家），交易单量实现双位数增长，计划每年新增8至10家门店（未获官方证实） [7][9] - 公司扩张步伐加快，逐渐向下沉市场扩张，并进驻中心城区（如上海普陀真如店），区别于常规远郊选址 [9] - 山姆通过精选SKU和付费会员制吸引中高收入家庭女性消费者，品牌信任至关重要，但会员数量扩大导致用户要求增多 [9] 市场竞争与行业环境 - 山姆陷入激烈红海竞争，美团、阿里、京东等企业在江浙沪落地超过20家线下硬折扣门店，奥乐齐与金鹰国际集团签署战略合作进军多城市 [10] - 公司在选品及自有品牌开发方面优势显著，但面临管理和供应链压力，同行可能需5年时间才能输出相近服务水平 [9][10] - 快速扩张带来经营和管理压力，选品争议频发（如引入好丽友、卫龙等普通品牌引发会员不满），公司需平衡规模扩张与服务保障 [3][9]

散酒市场整体规模与增长 - 2025年散酒市场规模已突破2000亿元，年复合增长率高达34.8%，远高于传统瓶装酒市场 [1] - 新兴散酒品牌从去年仅10家门店发展到全国100家门店，仅用了不到一年时间 [8] 年轻消费者市场 - 25-35岁的年轻消费者已成为散酒消费主力军，占比超过60% [1] - 年轻消费者拒绝为过度包装买单，更关注酒体本身价值，对酒品牌不敏感，更关心口感 [1] - 年轻消费者偏好低度、利口化酒类产品，在销售数据中白酒品类占比仅15% [2] 低度酒细分市场 - 2025年低度酒市场规模将突破740亿元，年复合增长率达25%，远超白酒行业整体水平 [3] - 低度酒消费场景从传统商务宴请转向居家独酌（占50%）、露营野餐（年增56%）、闺蜜聚会 [3] - 在即时零售渠道中，果酒占比38%（年增速72%）、茶酒占比25%（年增速65%）、气泡酒占比17%（年增速210%） [3] 下沉市场 - 县域及乡镇市场贡献了散酒市场60%的新增量 [4] - 中高端散酒（50-200元/斤）增速达25%，远超低端市场，某品牌300元价位段产品复购率达40% [4] 即时零售渠道 - 即时零售完美解决了传统烟酒店难以捕捉夜间即时消费场景的问题 [4] - 2024年白酒即时零售交易规模同比增长超100%，年轻群体主导的即兴小酌、露营野餐等碎片化场景增量最快 [5] - 许多酒类连锁品牌通过即时零售渠道，线上销售额占比已超过50%，催生了“纯外卖仓”新模式 [6]

公司市场地位与商业模式 - 蜜雪集团是中国及全球门店数量最大的现制饮品企业，截至2024年9月30日拥有中国内地门店40510家及中国内地以外门店4792家 [4] - 公司采用加盟模式，98%以上的收入来源于向加盟商销售原材料和设备 [4] - 以出杯量计算，蜜雪冰城在2023年中国现制茶饮市场的占有率约为49.6% [5] 行业增长前景 - 中国现制茶饮行业2023年市场规模达到2585亿元，预计2023年至2028年的复合年增长率为17.3% [5] - 中国现磨咖啡店市场2023年市场规模为1515亿元，预计2023年至2028年的复合年增长率为20.4% [5] - 城镇化率提升推动行业增长，经济增速放缓有望促使平价产品规模增速加快 [5] 公司核心竞争力 - 公司商业模式具有选址难度低、客单价低、标准化程度高、加盟门槛低等特点 [6] - 完整的供应链体系带来了显著的低成本优势 [6] - 产品定位高质低价，瞄准下沉市场，实现了需求与供给的匹配 [6] 国内市场发展潜力 - 通过分省测算，预计蜜雪冰城在中国国内的开店空间约为5.3万家 [7] - 2025年公司开店政策优化，将助力国内门店的进一步开拓 [7] - 旗下咖啡品牌幸运咖在2024年重启扩张，2025年门店数量有望实现翻倍 [7] 海外市场拓展机遇 - 海外市场远期开店空间预计为1.3万家，门店主要集中于东南亚地区 [9] - 东南亚现制饮品市场竞争格局高度分散，印尼和越南是公司最大的两个海外市场 [9] - 经过团队和组织架构调整，海外市场开拓已整装待发 [9]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 行业关注点由数量增长向质量提升转变，存量项目改造焕新与下沉市场机会凸显 [3][6] - 凯德与中海商业REIT为行业打造了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环范本 [3][6] - 成熟期项目通过持续改造（AEI）可显著提升资产价值，保持运营活力 [3][36][40] - 下沉市场购物中心因供需格局更优，经营预期更稳定，部分项目估值可与二线城市相当 [3][60][64] - 优质购物中心具备长期投资价值，建议关注优秀开发运营企业及相关消费类基础设施REITs [3][75] 行业步入存量时代，商业改造焕新提升价值 - 全国商业营业用房新开工面积于2013年见顶，竣工面积于2017年见顶回落 [11][13] - 2024年全国新开业购物中心数量为436个，创近10年新低 [11][13] - 2024年开业项目中，存量调改后再开业项目占比达21.79% [13] - 截至2024年末，81.06%的在营购物中心项目已开业三年以上，超5成项目开业5年以上 [11][13] - 中海收购佛山映月湖环宇城后，通过定位调整与运营升级，2020-2024年销售额（不含新能源车）年复合增长率达22.82% [3][17][24] - 截至2025Q1，映月湖环宇城租户数量更迭率达98.19%，销售坪效与NOI近3年复合增速分别为18.1%和14% [3][24][25] - 凯德对运营近20年的长沙雨花亭项目进行持续AEI改造，如2021-2023年“沃尔玛缩铺”改造，收回8900平米面积并引入超40个品牌，改造后2024年项目GTO同比提升13% [3][36][40] - 长沙雨花亭项目2025Q1末平均出租率达97%，2024年NOI Margin为65.73%，优于可比项目长沙金茂览秀城（2023H1为49.88%）[45][49][50] - 凯德广州云尚项目加权平均剩余租赁期限仅1.78年，超75%租约在2027年底前到期，为后续调改提供较大腾挪空间 [3][54][56] 下沉市场供需格局更优，估值与部分二线城市相当 - 华夏华润商业REIT扩募资产及华夏中海商业REIT底层资产涉及佛山、昆山、淄博等三四线城市及县级市项目 [3][60][64] - 布局三四线城市较多的新城控股（吾悦广场），其商业运营收入增速近年优于布局一二线核心区的太古地产与恒隆地产 [61][64] - 佛山映月湖环宇城估值单价为10,187元/平米，与部分二线城市购物中心估值单价接近 [28][69] - 昆山万象汇估算估值单价约为12,000元/平米，高于部分二线城市购物中心如长沙金茂览秀城（10,400元/平米）和绿发济南贵和购物中心（7,615元/平米）[70][71] - 佛山2024年GDP位居全国第20，居民人均可支配收入68,862元，超过青岛、长沙等二线城市，600万资产以上富裕家庭数量排名全国第8 [69] - 佛山映月湖环宇城约27%客群来自广州，受益于“广佛同城”红利 [69] - 下沉市场高端消费易受周边大城市虹吸（如佛山流向广州港澳、昆山流向上海），限制本地购物中心高端化发展上限，更需依赖稳扎稳打经营 [3][64] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、华润万象生活、星盛商业、大悦城、新城控股等 [3][75] - 建议关注相关消费类基础设施REITs的投资机会 [3][75]

市场整体展望 - 2026年中国快速消费品市场预计全年销售额增长0.9%，处于低速调整期 [1] - 截至2025年9月，快消品销售额同比增长1.5%，但第三季度增速降至0.7%，显示消费者支出日趋谨慎 [2] - 消费者谨慎的支出趋势很可能延续至2026年，为市场增长带来更大挑战 [2] 品类表现分化 食品品类 - 食品品类是增长主要驱动力，预计2026年销售额增速为3.0% [4] - 2025年前三季度增长3.4%，第三季度增速达4.4%，基础食品需求稳定 [4] - 增长由消费者对便利性、营养健康和产品升级的需求支撑 [4] 乳制品品类 - 乳制品品类持续承压，预计2026年销售额将下滑6.2% [4] - 2025年前三季度同比下降6.1%，第三季度单季下滑6.8% [4] - 下滑主要受植物基替代品竞争加剧、消费者选购更审慎及价格敏感度提升影响 [4] 非酒精饮料 - 非酒精饮料增长动能减弱，2026年增速预计为3.9%，低于2025年的4.8% [4] - 2025年前三季度增长4.9%，但第三季度增速大幅回落至1.7%，预示未来增长风险 [4] 酒类品类 - 酒类品类风向转变显著，预计2026年小幅缩水0.6% [4] - 2025年前三季度微增0.9%，但第三季度同比下滑4.2% [4] - 反映消费者减少非必要支出，偏好转向非酒精饮料 [4] 家居护理品类 - 家居护理品类表现稳健，2026年增速预计为2.5% [5] - 2025年前三季度增长3.1%，第三季度放缓至1.7%，与市场整体趋势一致 [5] 个人护理品类 - 个人护理品类复苏缓慢，2026年增速可能持平（-0.1%） [5] - 2025年前三季度增长1.1%，但第三季度增速降至零，凸显行业竞争激烈及消费者价格敏感 [5] 结构性机遇 - 下沉市场消费需求持续增强，得益于电商、即时零售及物流基建的渗透 [6] - 强调健康、功能性和环保概念的品类（如植物基食品、环保家居用品、功能性饮料）增长势头良好 [6] - 能够顺应新兴生活方式、推动品类高端化的品牌更有可能在谨慎的市场环境中突围 [6]