国家统计局发布 2025 年 4 月份全国房地产开发投资和销售情况。4 月销售面积 6393 万平，同比增速-2.1%（前值：-0.9%）；开发投资金额 7826 亿元，同比增速-11.3% （前值：-10.0%）；新开工面积 4840 万平，同比增速-22.1%（前值：-18.1%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年 同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售： 房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 5 月 19 日 强于大市 房地产行业2025 年4 月统计局数据点评 单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱 《房地产"止跌回稳"主基调不变，释放需求和化 解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报 告解读》（2025/03/06） 投资建议 风险提示： 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城 市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025 年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《"旧改为主、收储为辅" ...

房地产库存和新开工有所改善。随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，开工建设出现改 善。数据显示，4月末，商品房待售面积比3月末继续减少，连续两个月减少。1至4月，全国房屋新开工 面积同比降幅比1至3月收窄0.6个百分点。 付凌晖指出，总的来看，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，4月份房地产市场基本稳定。从 未来看，居民对绿色、智能、安全的"好房子"需求不断扩大，老旧小区改造升级、房地产建设提质增效 前景广阔。但也要看到，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待进一步释 放，部分地区房地产去化压力较大，促进房地产回稳仍需要继续努力。 资讯编辑：周小燕 021-26096760 资讯监督：乐卫扬 021-26093827 资讯投诉：陈跃进 021-26093100 中国国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖19日在北京表示，4月份，中国房地产市 场基本稳定。 4月中国房地产市场交易基本稳定。付凌晖在当日国务院新闻办公室举行的发布会上说，随着各项稳楼 市政策陆续落地生效，今年前4个月，房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化。1至4 月，新建商品房销售面积下降2. ...

商品房待售面积 数据显示，4月，70个大中城市中，一、二线城市新房价格环比持平，三线城市略有下降。从同比来 看，70个大中城市中，各线城市的房价同比降幅均继续收窄。其中，一线城市新房价格同比降幅比3月 收窄0.7个百分点，二、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。 4月，一线城市中，北京和上海的新房价格环比分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳的新房价格环比分别 下降0.2%和0.1%；二手房价格方面，上海环比上涨0.1%，广州持平，北京和深圳环比分别下降0.6%和 0.3%。 房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化。数据显示，1至4月，新房销售面积下降 2.8%，降幅比一季度收窄0.2个百分点。从40个重点城市的情况来看，新房销售面积和销售额同比分别 增长0.1%和2%。 随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，开工建设出现改善。数据显示，4月末，商品房待 售面积比3月末继续减少，并已连续2个月减少。1至4月，全国房屋新开工面积同比降幅比一季度收窄 0.6个百分点。 不过，从房地产开发企业到位资金情况看，1至4月，房地产开发企业到位资金32596亿元，同比下降 4.1%， ...

另外，记者梳理发现，房价环比上涨的城市数量较3月减少。4月份，70城中，新房价格环比上涨的城市 数量由24个减少至22个，下降城市为45个；二手房价格环比上涨的城市数量由3月份的10个减少至5个， 下降城市为64个。 "房价涨跌和波动是市场常态。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，鉴于房地产市场的交易指标 已连续回升回稳超过6个月，所以下一步在挖掘潜在市场需求、持续巩固既有向好态势方面还需要持续 发力，既要发挥好既有的政策效应，同时也要在增量政策储备方面持续发力。 房地产库存和新开工有所改善 数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降幅较一季度末扩大0.4个百分点。对此， 广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，长期工程建设放缓系拖累投资下跌的主要因素。季节性因素 可能是影响4月房价回落的主要因素，但以上海为主要城市的房产交易依旧延续了去年四季度以来的恢 复态势。中信证券首席经济学家明明表示，4月商品房销售面积和销售额同比下降且降幅均有所扩大， 房地产开发投资降幅也进一步扩大。市场需求偏弱、项目开工放缓对房地产开发投资的拖累依然明显。 去年四季度以来，有关部门和各地出台了多项稳楼市政策， ...

行情回顾 - 市场全天探底回升，三大指数涨跌不一，微盘股指数涨超2%创新高 [1] - 沪深京三市超3500股上涨，成交额达1.12万亿元 [1] - 并购重组概念股批量涨停，房地产板块集体走强，航运板块延续强势 [1] 资产重组 - 证监会修订《上市公司重大资产重组管理办法》，审核流程从数月压缩至两周内 [4] - 2025年已披露资产重组超600单，同比增1.4倍；重大资产重组交易金额超2000亿元，同比增11.6倍 [3] - 央国企整合与硬科技并购成为两大核心趋势，综艺股份、安彩高科等公司因重组事项涨停 [5][4] 房地产 - 国家统计局数据显示4月房地产市场交易和价格基本稳定，部分一二线城市交易活跃度提升 [6] - 政治局会议提出"持续巩固房地产市场稳定态势"，预计后续政策保持积极温和 [7] - 华夏幸福、华远地产等房企涨停，装修装饰类企业帝欧家居同步上涨 [7][12] 航运 - 中美关税窗口期引发抢运潮，物流企业出口美国报关量2天涨600% [8] - 南京港、宁波海运等港口企业实现5连板，华源证券预计美线将现量价齐升 [9][8] - 6月进入集运旺季，中泰证券预测运价上涨可能引发集装箱短缺和港口拥堵 [10] 其他活跃板块 - 军工领域成飞集成9连板，与"空中无人机航母"即将试飞消息相关 [12] - 核聚变概念股王子新材6天3板，受中国核聚变装置BEST启动总装推动 [13] - 宠物经济板块天元宠物创历史新高，单日涨幅达20% [15]

国民经济运行情况 - 4月份全国规模以上工业增加值同比增长6.1% 环比增长0.22% [1] - 全国服务业生产指数同比增长6.0% [1] - 社会消费品零售总额37174亿元 同比增长5.1% 环比增长0.24% [1] - 国民经济顶住压力稳定增长 延续向新向好发展态势 [3] 消费领域 - 消费品以旧换新相关商品销售大幅增长 家用电器和音像器材类同比增长38.8% 文化办公用品类增长33.5% 家具类增长26.9% 通讯器材类增长19.9% [7] - 部分基本生活类和升级类商品零售较快增长 粮油食品类同比增长14% 体育娱乐用品类增长23.3% 金银珠宝类增长25.3% [7] - 消费对经济增长的拉动作用更加凸显 [4] 投资领域 - 1-4月份固定资产投资增长4% 设备购置投资增长18.2% 对全部投资增长贡献率达64.5% [9] - 制造业投资同比增长8.8% 消费品制造业投资增长13.4% 装备制造业投资增长8.2% [9] - 高技术服务业投资同比增长11.3% 专业技术服务投资增长17.6% 信息服务投资增长40.6% [9] - 基础设施投资同比增长5.8% 水利管理业投资增长30.7% 水上运输业投资增长26.9% [11] 就业市场 - 4月份全国城镇调查失业率5.1% 比上月下降0.1个百分点 [14] - 外来农业户籍劳动力城镇调查失业率4.7% 比上月下降0.3个百分点 [14] - 16-24岁劳动力城镇调查失业率连续2个月下降 [14] - 就业结构性矛盾突出 青年群体就业压力大 部分行业招工难 [14] 房地产市场 - 4月份房地产市场交易和价格基本稳定 部分一、二线城市交易活跃度提升 [17] - 一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平 三线城市略有下降 [17] - 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别收窄0.7、0.5和0.3个百分点 [17] - 二手住宅销售价格同比降幅分别收窄0.9、0.5和0.4个百分点 [17]

高质量发展样本4月亮点表现 - 保利发展在杭州和厦门分别以5.2万元/平米和5.1万元/平米的楼面价摘得地块，成为4月单价最高的两宗地 [1] - 华润置地联合越秀地产和中能建于上海打造的翡雲悦府一期项目认购率达412%，开盘即售罄 [1] - 融创中国境外债务重组取得重大进展，95.5亿美元债务将全额转为股权 [1] 政治局会议巩固房地产市场稳定态势 - 政治局会议提出加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策 [1] - 央行宣布自5月8日起下调7天期逆回购利率0.1个百分点，5月15日起下调存款准备金率0.5个百分点 [1] 各地延续止跌回稳政策思路 - 政策重点包括扩大需求放开限购限售、落实"白名单"促进保交房、加速存量房收购和土地收储、支持"好房子"建设、扩围城市更新等 [2] 市场行情降温 - 2025年4月40城商品住宅销售面积996.3万平米，环比下降28.0%，同比下降6.2% [3] - 一线城市中北京成交面积44万平米环比下降26%同比上升10%，上海92万平米环比下降20%同比下降10% [4] - 核心二线城市武汉成交面积63万平米环比下降37%同比上升22%，成都94万平米环比上升1%同比下降24% [4] 结构性市场热度 - 上海、深圳、广州等城市仍有"日光盘"出现，华润置地翡雲悦府一期认购939组客户，认购率412%，均价10.72万元/平米 [5] 土地市场表现 - 4月监测城市住宅用地供应面积1862.6万平米，同比下降58.7%，环比下降53.0% [6] - 宅地成交建筑面积1700.5万平米，同比下降32.0%，环比下降30.6% [6] - 杭州17宗地块中有7宗溢价率超50%，南京NO.2025G28地块楼面价45053元/平米创历史第二高 [6][7] 房企投资集中度 - 4月TOP100房企权益拿地金额1165.3亿元，环比下降4.8%，同比上升87.4% [8] - 央企、国企、民企占比分别为34.4%、42.1%、23.6% [8] - 保利发展以128.0亿元成为4月唯一超百亿拿地企业 [9] 房企销售表现 - 4月TOP150房企全口径销售额2796.8亿元，环比下降19.2%，同比下降18.2% [11] - 保利发展1-4月销售额876.0亿元位列第一，绿城中国710.2亿元、华润置地685.0亿元紧随其后 [12] 房企融资情况 - 4月房企境内信用债融资规模409.67亿元，同比下降17.9%，平均票面利率2.7% [15] - 越秀地产发行10亿元担保票据，年利率4.10% [15] - 融创中国境外债务重组方案获26%债权人支持，涉及95.5亿美元债务 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房市场再次欠缺方向，成交量同比下跌，存销比环比下降，虽中央推出支持措施，但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 30 大中城市商品新房成交量达 161 万平方米，同比下跌 16.8%，环比上升 3.6%，不同类别城市表现分化，一、二、三线城市上周同比变化率分别为 +12.4%、-23.3%、-32.9%，环比变化率分别为 +5.9%、-3.1%、+18.4% [1][14] - 2025 年首周至今，北京一手商品住宅累计成交量 182 万平方米，同比下跌 3.4%；上海 371 万平方米，同比上升 8.3%；广州 247 万平方米，同比上升 28.9%；深圳 122 万平方米，同比上升 51.9%，各地涨幅差异大致不变 [2][17] - 按套数，上周十大城市商品房存销比为 90.9，按面积为 91.0，均低于去年同期及前周；一线城市存销比为 57.4，低于去年同期及前周；二线城市存销比达 145.6，高于去年同期但低于前周 [3][23] - 上周 100 大中城市成交土地规划建筑面积为 1,085 万平方米，同比下跌 59.0%，环比下跌 4.8%，不同类别城市表现分化，一线城市成交建筑面积同比上升 88.6%，二线城市同比下跌 21.0%，三线城市同比下跌 76.2% [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 5 月 7 日国新办发布会公布多项支持房地产市场措施，央行降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，国家金融监督管理总局提出加快出台适配融资制度 [5][36] 内房港股表现 - 上周内房港股落后大市，恒生中国内地地产指数全周下跌 3.7%，落后大市 5.3 个百分点，不同类别个股表现分化，中国香港/海外开发商、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升 1.0%、0.5%、0.9%，央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介则分别下跌 4.8%、3.5%、4.4%、2.5% [6][38] 评论 - 上周新房市场再次欠缺方向，虽有政策支持但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK) [8][41] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 2025 年 3 月，房地产开发投资完成额同比下跌 10.3%，房屋新开工面积同比下跌 18.7%，竣工面积同比下跌 11.7%，新开工/竣工面积比例为 1.49，低于去年同期，商品房销售面积同比下跌 1.6% [42] - 2025 年 4 月，百城住宅平均价格同比上升 2.5%，一线及二线城市分别同比上升 5.7%及 1.7%，三线城市同比下跌 0.4%；70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 5.0%，一线、二线、三线城市分别同比下跌 2.8%、4.4%、5.7%，近月两者同比变化差异收窄 [53] - 2025 年第一季，房地产业 GDP 为 21,305 亿元人民币，同比增长 1.7%，所占全国总 GDP 比例为 6.7%，低于 2024 年同期 [57] - 2024 年第四季，房地产开发贷款余额同比上升 5.3%至 13.6 万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌 1.3%至 37.7 万亿元人民币；5 月 17 日央行宣布自 5 月 18 日起下调利率 0.25 个百分点 [59]

房地产行业 行业研究 | 行业周报 降息略早于预期，有助于预期稳定 核心观点 投资建议与投资标 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2025 年 05 月 13 日 看好（维持） | 赵旭翔 | zhaoxuxiang@orientsec.com.cn | | --- | --- | | | 执业证书编号：S0860521070001 | | 李雪君 | 021-63325888*6069 | | | lixuejun@orientsec.com.cn | | | 执业证书编号：S0860517020001 | | | 香港证监会牌照：BSW124 | | | | | 地产政策仍定位于托底和稳信心 | 2025-04-28 | | --- | --- | | Q2 房地产市场回落，观察未来是否有超预 | 2025-04-15 | | 期政策出台 | | | 一季度百强房企销售额环比-41%，同比-7% | 2025-04-08 | 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 ⚫ 第 19 周房地产板 ...

报告行业投资评级 - 强大于市 [5] 报告的核心观点 - 本周降准降息落地，有望提振市场信心，减轻居民利息支出压力，促进购房需求释放，同时企业融资成本回落，改善企业资金面 [6][126] - 政策落地与实际效果对巩固房地产市场“稳定态势”至关重要，在出口承压背景下，房地产投资亟需维稳 [6][126] - 建议关注四条主线，包括基本面稳定的房企、“小而美”房企、经营或策略有变化的房企以及受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [6][126] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积同环比增速均由正转负，40个城市新房成交面积186.3万平，环比降16.9%，同比降7.2% [5][16][17] - 二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速由正转负，18个城市成交面积135.1万平，环比降10.2%，同比降33.4% [5][16][48] - 新房库存面积与去化周期同环比均下降，12个城市新房库存面积8698万平，环比增速 -0.2%，同比增速 -17.7%；去化周期14.9个月，环比降0.1个月，同比降7.6个月 [5][16][42] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场环比量跌价涨、同比量价齐涨，溢价率同环比均下跌，规划建筑面积896.3万平方米，环比降22.9%，同比升74.8%；成交土地总价488.2亿元，环比升40.2%，同比升205.1% [5][61][62] - 百城成交土地（住宅类）市场环比量价齐升、同比量价齐涨，溢价率环比下降、同比上升，规划建筑面积294.1万平方米，环比升30.6%，同比升904.6%；成交住宅土地总价281.3亿元，环比升32.6%，同比升666.4% [79] 本周行业政策梳理 - 中央层面，央行下调公积金贷款利率，国家金融监管总局加快出台贷款管理办法，增加“白名单”贷款审批金额，推出八项增量政策 [94] - 地方层面，多地调整公积金贷款额度、利率，出台老旧小区改造、住房“以旧换新”等政策 [95][96] 本周板块表现回顾 - 大盘表现方面，上证指数收于3342点，较上周降63.0点，涨跌幅为1.9%；创业板指收于2012点，较上周升63.7点，涨跌幅为3.3%；沪深300指数收于3846点，较上周升75.6点，涨跌幅为2.0% [102] - 行业板块表现方面，房地产行业绝对收益为0.4%，较上周升3.4pct，相对收益（相对沪深300）为 -1.6%，较上周升1.0pct，板块PE为23.86X，较上周升0.13X [5][102] 本周重点公司公告 - 高管变动方面，新城悦服务委任姜旭之先生为独立非执行董事及独立调查委员会成员 [112][114] - 股权变动方面，光大嘉宝股东嘉定科投减持股份，万业企业控股股东质押股份，股东三林万业减持股份 [112][114] - 经营数据方面，多家房企公布4月销售及拿地数据 [113][114] - 其他重要公告方面，南都物业参与设立投资基金，万科A赎回债券，信达地产拟发行公司债券等 [113][116] 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上升，总偿还量环比上升、同比下降，净融资额为49.6亿元 [117] - 本周债券发行量最大的房企为金融街集团、建发房产、苏高新集团，偿还量最大的房企为碧桂园、中海企业、上海金桥 [117][124][125] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、绿城中国等 [6][126] - 关注“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [6][126] - 关注经营或策略上有增量或变化的房企，如金地集团、龙湖集团等 [6][126] - 关注受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳 - W、我爱我家 [6][126]