投资评级 - 报告对非银金融行业整体持积极态度 推荐关注券商和保险板块的投资机会 [5] 核心观点 - 资本市场高质量稳增长态势巩固 A股总市值站上百万亿元规模 8月新增开户数265.03万户 环比增长34.97% 同比增长165% [5] - 中长期资金持有A股流通市值较"十三五"末增长32% 其中权益类基金规模增长25% 基本养老保险基金运营规模翻一番 [5] - 券商板块出现量价背离 市场成交额未跌破2万亿元而证券指数持续回调 但券商ETF处于净申购状态 [5] - 保险法修订加快推进 预计将健全风险处置机制和完善保单兑付机制 头部公司相对优势有望凸显 [5] - 预定利率下调预期带动8月保费收入表现亮眼 人身险业务同比增长47.2% 财险业务同比增长1.3% [5] 市场表现 - 本周沪深300指数上涨1.07% 非银指数下跌0.09% 券商指数下跌0.18% 保险指数上涨0.46% 多元金融指数下跌1.51% [8] - 保险A股板块中新华保险表现最佳 上涨2.67% H股板块中友邦保险跌幅最小 下跌0.14% [10] - 券商板块涨幅前五分别为湘财股份(+16.87%) 国盛金控(+8.46%) 广发证券(+3.01%) 东方证券(+2.68%) 中国银河(+1.68%) [10] 行业重要数据 - 截至9月25日两融余额24,443.66亿元 较2024年底增长31.1% [13] - 2025年至今沪深北日均成交金额16,438.90亿元 同比增长54.56% [13] - 8月末各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元 外资持有A股市值3.4万亿元 [17] - 基本养老保险基金投资运营规模2.6万亿元 较"十三五"末翻一番 年均投资收益率5.15% [14] - 公募基金规模首次突破36万亿元 8月底达到36.25万亿元 单月增长1.18万亿元 [16] 政策动态 - 跨境债券回购业务正式推出 支持境外机构参与在岸债券回购业务 [15] - 山东省启动非车险业务"见费出单"行业自律试点 压缩非理性竞争空间 [18] - "十四五"规划高质量完成 银行业总资产近470万亿元 保险业总资产超过500万亿元 [17] 公司动态 - 中国太保完成国有股权无偿划转 国际集团持股比例降至9.97% [19][20] - 湘财股份拟换股吸收合并大智慧 换股比例为1:1.27 并配套募资不超过80亿元 [21][22] - 国海证券实际控制人内部股权结构调整 广投金控持股比例保持10.60% [23] - 华林证券两名执委会委员辞职 信达证券变更董事长为林志忠先生 [24][25][26] 重点公司推荐 - 券商板块推荐广发证券 国泰君安 中信证券等头部机构 以及东方证券 东方财富等弹性较大券商 [5] - 保险板块推荐中国人寿 新华保险 中国太保等上市险企 [5] - 港股金融推荐香港交易所 中银航空租赁等标的 [5]

行业投资评级 - 报告对金属与新材料行业给予"看好"评级 [2] 核心观点 - 供应扰动推动金属价格持续上涨，美联储降息预期强化金属价格上行趋势 [1][3] - 贵金属板块受益于降息周期及央行购金趋势，金价中枢长期上行，白银因金银比高位收敛具备弹性 [3] - 工业金属中铜矿供应受印尼Grasberg事故影响（2026年产量预期下滑35%，约27万吨，全球供应减少2.2%），铝受产能天花板限制，供需格局趋紧 [3] - 小金属中钴受刚果金出口限制供给偏紧，锂供给宽松但需关注云母矿边际变化 [3] - 钢铁板块需关注供给调控及出口需求变化，推荐红利属性及破净央国企标的 [3] 一周行情回顾 - 有色金属（申万）指数周涨3.52%，跑赢沪深300指数2.46个百分点；年初至今涨56.38%，跑赢沪深300指数40.74个百分点 [4][8] - 子板块周涨幅：贵金属（+5.55%）、铜（+8.57%）、铅锌（+4.55%）、能源金属（+3.20%）；铝（-1.79%）、小金属（-0.91%）、金属新材料（-1.06%） [10] - 领涨个股：精艺股份（周涨36.7%）、盛达资源（周涨15.1%）、中金黄金（周涨12.5%） [13] 价格与库存变化 - **工业金属及贵金属**：LME铜周涨1.88%至10,177美元/吨，COMEX黄金周涨1.89%至3,790美元/盎司，白银周涨6.92%至46美元/盎司 [16] - **能源材料**：电解钴周涨14.23%至31.70万元/吨，六氟磷酸锂周涨4.46%，碳酸锂微涨0.68% [16] - **库存变动**：铜社会库存环比减少0.9万吨至14.0万吨，LME锌库存周降10.56%，电解铝社会库存去库3.30万吨至74.00万吨 [18][35][47] 细分行业分析 - **贵金属**：美联储降息25bp，点阵图预示年内再降息两次；中国央行连续10个月增持黄金（2025年1-8月累计增持33万盎司），黄金ETF持仓环比增1.1% [23][31] - **铜**：Grasberg矿难导致全球供应收缩预期，下游开工率分化（电解铜杆开工率73.8%，环比+3.1pct） [3][35] - **铝**：下游加工开工率升至63.00%，电解铝吨利润4,502元/吨，氧化铝行业利润103元/吨 [47][49][58] - **钢铁**：螺纹钢价格周涨3.97%，铁矿石价格周跌6.80%；五大品种钢材周需求增2.79%，库存降0.60% [16][73] - **小金属**：钴中间品进口量8月环比降62.05%，锂精矿进口量8月环比降18.32% [84][87] 重点公司估值 - 紫金矿业2025年预测PE 17倍，洛阳钼业18倍，山东黄金26倍 [20] - 钢铁板块中宝钢股份2025年预测PE 15倍，华菱钢铁16倍 [21]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 基于公司当前估值显著低于行业平均水平且具备新兴业务增长潜力 [6][7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为1.58亿元、1.97亿元、2.32亿元 对应PE倍数19倍、16倍、13倍 [2][6][7] - 可比公司PE-TTM、PB-MRQ、PS-TTM均值分别为39.5倍、3.5倍、6.7倍 而公司对应指标仅19.7倍、1.8倍、3.7倍 存在显著上行空间 [6][7] 核心观点 - 公司深耕西部公路客运行业 拥有29个客运站（含9个国家一级站）、6000余台营运车辆及800余条线路 形成高壁垒区域网络 [6][17][32] - 依托地面路权优势向低空物流和无人运输领域延伸 2025年与顺丰旗下丰翼科技合作 布局文旅场景无人机配送业务 [6][36][47] - 客运站资源可低成本改造为无人车物流中转站 叠加出租车及网约车运营资质 有望在四川省无人驾驶试点中抢占先机 [6][54][67] 财务表现与预测 - 2024年营业总收入8.56亿元（同比-1.1%） 归母净利润1.22亿元（同比-18.8%） 2025H1营收4.05亿元（同比-5.6%） 净利润1.15亿元（同比+41.1%） [2][24] - 预计2025-2027年营收分别为9.53亿元、12.96亿元、18.01亿元 同比增速11.3%、36.0%、39.0% [2][70] - 毛利率从2024年18.5%提升至2027年21.7% ROE从2024年7.7%升至2027年11.3% [2][70] 业务布局与优势 - 传统客运业务基本盘稳固 2025H1运输业务营收占比81.1% 新开通机场专线及景区线路推动车辆规模2025-2027年增长10%、40%、40% [8][26][70] - 低空物流聚焦四川山地文旅场景 无人机配送效率较人力提升且成本降低 单一景区模型测算显示业务利润率有望超40% [6][43][52] - 无人车领域具备政策适配性 四川省要求Robotaxi试点主体具备传统运营资质 公司拥有700余台出租车且与T3出行合作 符合准入条件 [6][60][67] 增长驱动因素 - 低空物流业务计划2027年前实现盈利 四川省开放Robotaxi试点及传统客运超预期增长构成股价催化剂 [10] - 新业务拓展带动毛利率提升 假设2025-2027年客运业务毛利率升至15%、20%、20% [8][70] - 站点资源复用降低新业务投入成本 800余条客运线路可延伸区域间无人中转业务 [6][54]

行业投资评级 - 报告对非银金融行业评级为"看好" [3] 核心观点 - 券商板块出现量价背离现象 市场成交额未跌破2万亿元但证券指数持续回调 8月26日至9月26日下跌9.65% 同期上证指数仅下跌1.43% [4] - 保险法修订加快推进 新"国十条"明确风险机构处置方案 包括健全保险保障基金参与风险处置机制 规范保险产品设计和利益相关方权利义务 拓宽风险处置资金来源 [4] - 预定利率下调预期带动8月保费收入表现亮眼 保险行业8月原保险保费收入同比增长35.6%至5914亿元 其中人身险业务同比增长47.2%至4796亿元 [4] 市场表现总结 - 本周沪深300指数上涨1.07%至4550.05点 非银指数下跌0.09%至1943.12点 [7] - 细分行业表现：券商指数下跌0.18%至6984.18点 保险指数上涨0.46%至1233.02点 多元金融指数下跌1.51%至1312.14点 [7] - 保险板块A股表现：新华保险上涨2.67% 中国太保上涨0.89% 中国人寿上涨0.58% 中国平安上涨0.22% 中国人保持平 [9] - 券商板块涨幅前5：湘财股份上涨16.87% 国盛金控上涨8.46% 广发证券上涨3.01% 东方证券上涨2.68% 中国银河上涨1.68% [9] 行业重要数据 - 截至9月25日融资融券余额为24443.66亿元 较2024年底增长31.1% [4][14] - 8月A股新增开户数265.03万户 环比增长34.97% 同比增长165% [4] - 1-8月保险行业实现原保险保费收入4.80万亿元 同比增长9.6% 其中人身险业务3.80万亿元增长11.3% 财险业务1.0万亿元增长3.7% [4] - 8月末各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元 较"十三五"末增长32% 其中权益类基金规模8.4万亿元增长25% 基本养老保险基金运营规模2.6万亿元翻一番 外资持有A股市值3.4万亿元 [4][19] - 公募基金规模首次突破36万亿元大关 截至8月底达36.25万亿元 单月增长1.18万亿元 [17] 投资分析意见 - 券商推荐3条投资主线：综合实力强的头部机构包括广发证券 国泰海通 中信证券 业绩弹性较大的券商包括东方证券 东方财富和招商证券 国际业务竞争力强的标的包括中国银河和中金公司 [4] - 保险推荐标的：中国人寿 新华保险 中国太保 中国人保 中国平安 阳光保险 建议关注中国太平 [4] - 港股金融/多元金融推荐：香港交易所 中银航空租赁 江苏金租 远东宏信 [4] 重点公司公告 - 中国太保持股5%以上股东国有股权无偿划转完成 国际集团将0.58%股权划转至久事集团 0.10%股权划转至电气控股 [21][22] - 湘财股份拟换股吸收合并上海大智慧 换股比例为1:1.27 并配套募资不超过80亿元 [24] - 国海证券实际控制人的一致行动人内部股权结构调整 广投金控持有公司股权为10.60% [25] - 华林证券高级管理人员变动 卢小方和谢颖明因个人原因辞职 [26] - 信达证券变更董事长 选举林志忠为第六届董事会董事长 [27][29]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕沈阳国际软件园 REIT 展开分析，指出该基金项目资产有区位、产业资源和业绩稳定等优势，但也面临出租率波动、租户结构和市场竞争等风险；预期项目未来 12 个月公允价值 9.02 - 11.50 亿元，IRR 为 6.40% - 7.42%，询价上限对应 25/26 年预测分派率与部分已上市产业园 REITs 接近 [4]。 根据相关目录分别进行总结 基础发行要素 - 沈阳国际软件园 REIT 发售份额 3 亿份，初步询价 2025 年 9 月 29 日 9:00 - 15:00，区间 2.736 - 4.104 元/份，募集期 10 月 13 - 14 日，拟发售规模 10.26 亿元 [8]。 - 原始权益人拟将 90%以上募集资金净回收资金用于沈阳国际软件园 E 地块三期、A 地块五期项目和沈阳数字经济产业园 [8]。 数字软件集群效应突出，产业资源构筑坚强后盾 沈阳最大的软件产业聚集地，区位优越、交通配套完善 - 项目含昂立信息园 A、B 座，软件园 D、E 区，软件园 B、F 区，位于浑南区，土地为工业用地，总建面 201,195.19 平方米，运营超 3 年 [10][11]。 - 浑南区是交通枢纽，有国际机场、高铁站，地铁等交通无缝对接；软件园在浑南核心区，交通节点优势明显，一期是地铁直达园区 [12][13]。 - 浑南区创新要素集聚，有众多研发机构和科技基础设施，入孵企业多，双创活动丰富；市、区政策支持数字经济等产业发展 [15]。 - 软件园是沈阳最大研发办公产业园，规模是锦联新经济产业园 2 倍以上，定位契合产业规划，是软件产业聚集地 [16]。 原始权益人：区域领先的开发运营商，运营管理产业园逾百万方 - 原始权益人为产业发展公司和软件园公司，控股股东分别是昂立控股集团和昂立信息技术公司，实控人为赵久宏 [17][19]。 - 产业发展公司运营管理 5 个产业园，总面积约 107 万平方米，经验丰富，但营收波动大，近 2 期亏损 [21][23]。 - 软件园公司营收和净利润波动大，毛利率持续下行 [27]。 政府资源全链导入，增值服务凸显竞争力 - 软件园获市属国资参股、区属国资投资，政府提供全链条资源，如金控平台入股、联合招商、共建孵化器等 [29][30]。 - 产业发展公司与政府发起多只产业引导基金，已投资 8 家园区企业，部分企业筹划 IPO [31]。 - 软件园建设免费共享设施，提供多种服务，构建产业生态，吸纳就业多，培育众多高新技术企业，租户行业符合定位 [34][35]。 浑南区产业园供给充沛，租金水平处全市高位 - 沈阳产业园区存量 401.83 万平方米，浑南区占 56.25%，存量多但投放均匀，市场压力可控 [35][39]。 - 沈阳经济增长，高技术产业发展快，浑南区认可度增加，租金稳定约 42.9 元/平方米/月，未来优质产业载体需求大 [37][40]。 业绩稳定，EBITDA 利润率持续提升 - 项目收入以租赁收入为主，22 - 25Q1 营收分别为 1.03/1.06/1.03/0.26 亿元，EBITDA 分别为 0.73/0.76/0.76/0.19 亿元，较稳定 [41]。 - 22 - 25Q1 毛利率分别为 57.7%/59.2%/57.2%/55.9%，低于可比 REITs 均值；EBITDA 利润率分别为 70.7%/72.2%/73.3%/74.1%，稳中有升，23 年起高于可比 REITs 均值 [47]。 初创及中小租户为主，空置率或有上行风险 出租率、租金稳健，均处于区域较优水平 - 22 - 25Q1 加权平均出租率稳定在 84%左右，24 年/25Q1 高于可比 REITs 均值，去化程度属浑南区中上游 [50]。 - 25Q1 平均有效租金 45.61 元/平方米/月，高于周边竞品，租金整体稳定，运营管理招商有灵活免租策略 [58][59]。 租户集中度较低，初创及中小企业占比扩大 - 截至 25Q1，在执合同 525 份，前十大租户占已出租面积 17.6%，低于可比 REITs 均值，无重要现金流提供方 [62]。 - 22 - 25Q1，初创及中小企业租赁收入占比从 59.33%升至 66.29% [65]。 孵化器历史现金流稳定，补贴滞后导致收缴率偏低 - 浑南区政府与原始权益人合作共建孵化器，提供租金补贴，截至 25Q1，孵化器用房面积 24,230.71 平方米，占可租赁面积 12.2% [68][69]。 - 孵化器政策到期前现金流稳定，到期后拟市场化租赁；22 - 25Q1 当期收缴率 76.31% - 86.03%，较低因补贴延迟和后付租金租户 [73][74]。 - 原始权益人部分补贴未收到，后付款租户减少使收缴率提高，《运营管理服务协议》保障收缴 [74][75]。 七成租约集中到期，续租、去化预期可控 - 截至 25Q1，合同期限一年以内占比约 4 成，3 年以内占比约 75%，加权平均剩余租期 1.34 年，25/26 年到期面积占比 46%/25% [76]。 - 22 - 25Q1 续租率分别为 67.90%/68.03%/48.47%/68.86%，退租去化率分别为 72.20%/72.11%/54.77%/66.36%，去化效率与竞品相当 [78]。 本基金估值与涨幅预期 预期项目资产公允价值区间为 9.02 - 11.50 亿元，IRR 为 6.40% - 7.42% - 分项目假设营收、成本、资本性支出等，按 7.5%/7.0%/6.5%折现率测算，项目未来 12 个月估值 9.02 - 11.50 亿元，与招募书评估值相差 - 12.09% - 12.09% [81][101]。 - 以 10.26 亿元募资计，IRR 为 6.40% - 7.42%，高于可比 REITs 均值 [103]。 预测 25 年资本化率 5.81% - 7.22%，评估单价较低 - 招募书评估值折合单价 5,100 元/平方米，2025 年资本化率 6.33% [105]。 - 测算折合单价 4483 - 5716 元/平方米，低于可比 REITs 均值；25 年预测资本化率 5.81% - 7.22%，在合理区间 [106]。 询价上限对应 25/26 年预测分派率为 4.61%/4.67% - 预计 25 年 4 - 12 月/26 年可供分配金额 5671/5754 万元，以 10.26 亿元募资计，25/26 年预测分派率 5.53%/5.61%，高于其他产业园 REITs；询价上限对应分派率 4.61%/4.67%，与其他 REITs 接近 [108]。 - 原始权益人承诺 5 年保障可供分配金额 [109]。

行业投资评级 - 报告对煤炭行业持积极态度 重点推荐低估值弹性标的山西焦煤 淮北矿业 潞安环能 衮矿能源 并看好旺季需求回升带动的动力煤标的中国神华 陕西煤业 中煤能源 同时建议关注动力煤弹性标的晋控煤业 华阳股份 特变电工 山煤国际 [3] 核心观点 - 动力煤价格在节前需求兑现后出现震荡 但预计四季度将进入冬季取暖旺季 价格将企稳上涨 [3] - 炼焦煤价格受"金九银十"需求回升影响预计持续上涨 主产地供应偏紧支撑价格 [3] - 国际油价上涨 布伦特原油期货结算价环比上升3.45美元/桶至70.13美元/桶 涨幅5.17% [3][5][15] - 大秦线预计于10月7日进入为期20天的秋季检修 可能影响后续煤炭调运 [3] 近期行业政策及动态 - 陕西省启动煤炭开采疏干水专项整治行动 计划利用半年时间提升监督管理能力 [8] - 国务院新闻发布会显示"十四五"期间安全生产成效显著 2024年全国生产安全事故死亡人数比"十三五"期末下降28.4% 重特大事故起数下降43.8% [8] - 俄罗斯2025年1-8月煤炭产量累计2.8亿吨 比上年同期增长0.2% [8] 煤炭价格表现 **动力煤方面** - 秦皇岛港口Q4500 Q5000 Q5500动力煤现货价分别收报540 608 680元/吨 环比分别下跌5 4 3元/吨 [3] - 产地动力煤价格上涨：大同南郊5500大卡环比上涨15元/吨至570元/吨 内蒙古鄂尔多斯5200大卡环比上涨20元/吨至470元/吨 榆林5800大卡环比上涨10元/吨至580元/吨 [9] - 国际动力煤价稳中有涨：印尼产（Q3800）FOB价环比上涨0.40美元/吨至43.10美元/吨 涨幅0.9% 澳大利亚纽卡斯尔港NEWC煤炭价格指数环比上涨0.92美元/吨至102.03美元/吨 [10] **炼焦煤方面** - 山西安泽低硫主焦出厂价1590元/吨 环比上涨80元/吨 [3] - 产地价格涨跌互现：山西古交2号焦煤车板价环比上涨160元/吨至1585元/吨 河南平顶山和安徽淮北价格持平 六盘水主焦煤车板价下跌 [12] - 国际价格涨跌互现：澳洲峰景煤矿硬焦煤中国到岸价环比上涨1.5美元/吨至205.00美元/吨 澳洲产主焦煤京唐港库提价环比下降30元/吨至1600元/吨 [12] **其他煤种** - 无烟煤价格上涨：阳泉无烟煤洗中块车板价环比上涨80元/吨至910元/吨 晋城无烟煤小块坑口含税价环比上涨40元/吨至910元/吨 [14] - 喷吹煤价格上涨：阳泉喷吹煤车板含税价环比上涨40元/吨至890元/吨 长治喷吹煤车板含税价环比上涨90元/吨至950元/吨 [14] 供需与库存情况 **供给端** - 环渤海四港区日均调入量177.30万吨 环比减少0.44万吨 下降0.25% 同比上升5.16% [3][18] - 受产能核查文件影响 产地供给未大规模释放 生产整体平稳 [3] **需求端** - 环渤海四港区日均调出量173.77万吨 环比减少5.9万吨 降幅3.28% 同比上升27.87% [3][18] - 六大发电集团库存量1383.8万吨 环比上升38.70万吨 涨幅2.88% 平均日耗85.64万吨/天 环比下降3.78万吨/天 跌幅4.22% [5] - 247家主要钢企日均铁水产量242.42万吨 环比增加1.33万吨/日 [3] **库存情况** - 环渤海四港口库存2282万吨 环比增长32万吨 增幅1.44% 同比下降9.00% [3][18] - 523家样本矿山精煤库存211万吨 环比减少22万吨 降幅9% 同比低23.12% [3] - 华东港口库存628万吨 环比增35万吨 增幅5.9% 广州港库存232.3万吨 环比减少9万吨 [5] 运输与运费 - 环渤海四港区日均锚地船舶117艘 环比增加28艘 升幅31.73% 同比上升81.46% [18] - 国内主要航线平均海运费报收31.59元/吨 环比下跌3.94元/吨 跌幅11.09% [5][23] - 国际海运费涨跌互现：澳洲纽卡斯尔港-中国青岛港海运费环比上涨0.19美元/吨至15.68美元/吨 印尼南加至宁波运价环比下跌0.02美元/吨至10.31美元/吨 跌幅0.2% [23] 重点项目动态 - 特变电工新疆准能化工有限公司20亿立方米/年煤制天然气项目正式开工建设 预计2027年全面投产达效 [5] - 新疆地区煤价：吉木萨尔县4900大卡沫煤坑口价130元/吨持平 巴里坤县5200大卡沫煤坑口价215元/吨环比上涨18元/吨 [5] 重点公司估值 - 重点覆盖公司包括中国神华 陕西煤业 衮矿能源 中煤能源 潞安环能 山西焦煤 华阳股份 淮北矿业 山煤国际等 [28] - 估值数据显示多数公司2025年预测PE在10-20倍之间 PB多在1-2.5倍之间 [28]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 我国广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量将继续磨底 预计止跌回稳政策将进一步推出 [3] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场改善 [3] - 布局核心城市并打造好房子的优质房企将率先进入底部拐点时刻 推动经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交245.8万平米 环比上升17.2% 其中一二线城市合计成交226.8万平米 环比上升15.4% 三四线城市合计成交19万平米 环比上升43.8% [4] - 9月(9.1-9.26)34城一手房合计成交807.8万平米 较8月同期环比上升21.7% 较去年9月同期同比上升6.3% 其中一二线城市同比上升9.6% 三四线城市同比下降24.2% [7][8] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交114.8万平米 环比上升3.8% [12] - 9月累计成交423.5万平米 较8月同期环比上升10.3% 较去年9月同期同比上升21.2% [12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘148万平米 合计成交95万平米 成交推盘比为0.64倍 [20] - 上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9030.9万平米 环比上升0.6% [20] - 3个月移动平均去化月数为24.8个月 环比上升1.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家金融监督管理总局已为"三大工程"供资超1.6万亿元 租赁住房贷款年均增长52% "白名单"项目贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建成交付 [29] - 上海市出台新规规范阳台计容 外立面材质等内容 同时支持老旧小区适老化改造 [29] - 东莞出台购房补贴新政 购房交完契税最高可得3万元补贴 首套房和二套房住房公积金最高可贷150万元 [29] - 广州支持存量商办改建租赁住房 太原居民购买配售型保障性住房可提取住房公积金 [29] 物管行业政策 - 上海市推行物业"四亮"服务(亮价格 亮标准 亮计划 亮服务) 目前覆盖超80%小区 [33] 重点公司动态 地产公司融资担保 - 大悦城为关联方提供连带担保3.7亿元 [34] - 新城控股发行1.6亿美元境外债和中票(9亿元/5年/3.29%) [34] - 保利发展公告发行公司债预案(<150亿元/<10年) [34] - 招商蛇口为多家全资子公司提供连带担保共计13.6亿元 [34] - 旭辉集团发行中票(12亿元/5年/3.2%) [34] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于9月22日-9月25日共耗资约1800万美元回购股份约277.3万股 [37] 板块行情回顾 地产板块表现 - SW房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-1.22% 板块表现弱于大市 [41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.4/15.2倍 [3] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均下跌3.5% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-4.57% 板块表现弱于大市 [3] - 物管25/26PE均值分别13.9/12.5倍 [3] 投资分析意见 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级，但推荐了多个细分领域的龙头企业[1] 核心观点 - 行业总量偏弱，但区域投资有望随国家战略布局深入而获得较大弹性[1] - 新疆区域发展、数字住建政策推进、重大工程项目资金支持等事件为行业提供结构性机会[1][7][8] 市场表现 - 建筑装饰行业周涨幅-1.51%，跑输沪深300指数（+1.07%）2.58个百分点[1][2] - 周涨幅最佳子行业：专业工程（+1.06%）、基建民企（+0.91%）、设计咨询（+0.41%）[1][3] - 年涨幅最佳子行业：基建民企（+57.85%）、生态园林（+32.82%）、专业工程（+31.39%）[1][3] - 个股周涨幅前五：华建集团（+23.17%）、海波重科（+17.25%）、圣晖集成（+12.94%）、时空科技（+12.82%）、苏州规划（+12.08%）[1][6] 行业动态 - 新疆维吾尔自治区成立70周年庆祝大会召开，习近平出席大会[1][7][8] - 数字住建应用与发展大会强调推进《"数字住建"建设整体布局规划》实施[1][7][8] - 金融监管总局为"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元，基础设施贷款余额达54.5万亿元（较"十三五"末增长62%）[8] - 交通运输部推动集装箱铁水联运量年均增长15%（2025-2027年目标）[8] 重点公司动态 - 蒙草生态中标2.25亿元生态修复项目，占2024年营收10.43%[1][9][10] - 广东建工中标19.24亿元施工总承包项目，占2024年营收2.82%[1][9][10] - 中国中铁中标502.15亿元工程，占2024年营收4.34%[10] 投资建议 - 推荐低估值央企：中国化学、中国中铁、中国铁建、中国电建、中国能建、中国交建、中国中冶、东华科技[1] - 推荐国企：建发合诚、四川路桥、安徽建工、新疆交建[1] - 推荐民企：志特新材、鸿路钢构、中岩大地、深圳瑞捷、华阳国际[1] - 推荐国际工程企业：中钢国际、中材国际[1] 估值与盈利预测 - 部分重点公司2025年预测PE：中国化学（7.3x）、中国交建（5.9x）、中材国际（7.3x）、鸿路钢构（14.4x）[13] - 净利润增速较高企业：志特新材（2025E +150%）、三维化学（2025E +35%）、东华科技（2025E +20%）[13]

核心观点 - 沈阳国际软件园REIT首发询价区间为2.736~4.104元/份，预计募资10.26亿元，项目资产为沈阳国际软件园部分区域，是沈阳市唯一国资参股的民营园区，区位优越且为区域唯一地铁直连园区，出租率和租金处于区域较优水平，但需警惕孵化器政策到期后市场化租赁的去化不确定性及出租率波动风险[2] - 项目预期未来12个月公允价值区间为9.02~11.50亿元，IRR为6.40%~7.42%，高于可比REITs均值5.48%，询价上限对应2025/2026年预测分派率（未年化）为4.61%/4.67%，与其他产业园REITs接近[2] - 2025年REITs上市首日/前5日收盘累计涨幅均值分别为27%/33%，且保持零破发，但近期发行节奏加快、二级市场成交换手低迷，一二级价差处于今年以来首发项目较低水平，首日稀缺性和流动性溢价或下行[2] 基础发行要素 - 基金名称为中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金，基金合同期限37年，初步询价时间为2025年9月29日9:00-15:00，募集期为2025年10月13日至14日，战略配售/网下/公众初始发售比例为70.00%/21.00%/9.00%[6][7] - 基础资产包括昂立信息园A、B座项目、软件园D、E区项目及软件园B、F区项目，总建筑面积201,195.19平方米，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司，实际控制人为赵久宏[7][10][17] - 假定募集资金10.26亿元中90%以上将用于沈阳国际软件园E地块三期、A地块五期项目及沈阳数字经济产业园[6] 项目区位与产业优势 - 项目位于沈阳市浑南区核心，紧邻沈本大街和丹阜高速，是区域内唯一地铁直连园区（地铁2号线），交通便利且创新要素集聚，拥有中科院自动化所等392家研发机构及浑南科技城等重大科技基础设施[12][15] - 沈阳国际软件园是全市最大软件产业聚集地，已交付面积106万平方米，是区域第二大产业园区的2倍以上，高度契合沈阳市数字经济产业规划，政府从股权投资、招商到资本助力全链条资源导入，市国资委控股平台战略入股28%[16][31] - 原始权益人运营管理园区总建筑面积约107万平方米，发起设立多只产业引导基金，政府合计出资约3.4亿元，已投资8家园区企业总额2.15亿元，其中美行科技等多家企业筹划IPO[21][32] 财务业绩表现 - 2022-2025Q1项目营收分别为1.03/1.06/1.03/0.26亿元，EBITDA分别为0.73/0.76/0.76/0.19亿元，毛利率稳定在56%~59%，EBITDA利润率持续提升至74.1%[43][49] - 原始权益人产业发展公司2022-2025Q1营收波动较大（1.36/3.05/2.29/0.25亿元），24年亏损0.13亿元主因营收下降及减值损失，软件园公司同期毛利率从48.50%降至30.97%[24][27] 租赁与租户结构 - 2022-2025Q1加权平均出租率稳定在84%~86%，25Q1平均有效租金45.61元/平方米/月，高于周边竞品37.00-43.10元/平方米/月水平，去化程度属浑南区中上游[52][61] - 租户集中度较低，前十大租户面积占比17.6%，显著低于可比REITs均值42.6%，但初创及中小企业租赁收入占比持续提升至66.29%，且合同期限1年/3年以内占比分别约39%/75%[66][71] - 孵化器用房面积24,230.71平方米（占比12.2%），政策将于2026年6月3日到期，历史现金流稳定但补贴滞后导致当期收缴率偏低（76%~86%），期后收缴率超91%[72][78] 估值与分派率分析 - 假设折现率7.5%/7%/6.5%，测算项目估值区间9.02~11.50亿元，较招募书评估值10.26亿元差异-12.09%~12.09%，IRR 6.40%~7.42%高于可比REITs均值5.48%[107][109] - 估值对应建筑面积单价4483~5716元/平方米，低于可比REITs均值7277元/平方米，2025年预测资本化率5.81%~7.22%处于二线城市商务园区合理范围6.5~7.4%[112][113] - 以募资额10.26亿元计，2025/2026年预测分派率5.53%/5.61%，高于其他产业园REITs；询价上限4.104元/份对应市值12.312亿元，分派率4.61%/4.67%与其他REITs接近[114]

行业投资评级 - 看好煤炭行业 [3] 核心观点 - 动力煤价格节前震荡下跌但预计四季度旺季将企稳上涨 秦皇岛Q5500动力煤现货价环比下跌3元/吨至680元/吨 环渤海港口库存环比增长1.44%至2282万吨 大秦线秋季检修将支撑后续煤价 [3] - 炼焦煤价格持续上涨 山西安泽低硫主焦出厂价环比上涨80元/吨至1590元/吨 受产地供应偏紧和"金九银十"需求回升推动 精煤库存同比下降23.12%至211万吨 [3] - 重点推荐低估值弹性标的山西焦煤、淮北矿业、潞安环能、兖矿能源 看好高分红标的中国神华、陕西煤业、中煤能源 建议关注动力煤弹性标的晋控煤业、华阳股份等 [3] 行业政策及动态 - 陕西省启动煤炭开采疏干水专项整治行动 计划用半年时间提升监督管理能力 [9] - 全国生产安全事故死亡人数比"十三五"期末下降28.4% 重特大事故起数下降43.8% [9] - 俄罗斯1-8月煤炭产量2.8亿吨 同比增长0.2% [9] 煤炭价格表现 - 产地动力煤价格普遍上涨 大同5500大卡上涨15元/吨至570元/吨 鄂尔多斯5200大卡上涨20元/吨至470元/吨 榆林5800大卡上涨10元/吨至580元/吨 [10] - 动力煤价格指数全面上涨 环渤海指数报677元/吨上涨1元/吨 秦皇岛港5500大卡报680元/吨上涨3元/吨 [10] - 国际动力煤价稳中有涨 印尼Q3800上涨0.40美元/吨至43.10美元/吨 澳大利亚纽卡斯尔指数上涨0.92美元/吨至102.03美元/吨 [11] - 炼焦煤价格涨跌互现 山西古交2号焦煤上涨160元/吨至1585元/吨 六盘水主焦煤下跌至1400元/吨 [13] - 无烟煤价格大幅上涨 阳泉无烟煤洗中块上涨80元/吨至910元/吨 晋城无烟煤小块上涨40元/吨至910元/吨 [16] - 喷吹煤价格上涨 阳泉喷吹煤上涨40元/吨至890元/吨 长治喷吹煤上涨90元/吨至950元/吨 [16] 国际能源市场 - 布伦特原油期货上涨5.17%至70.13美元/桶 [17] - 国际油价与国际煤价比值下降1.36%至2.63 与国内煤价比值持平于2.72 [17] 港口库存与运输 - 环渤海四港区日均调入量177.30万吨环比下降0.25% 调出量173.77万吨环比下降3.28% [21] - 环渤海港口库存2282万吨环比增长1.44% 锚地船舶数环比增长31.73%至117艘 [21] - 国内沿海运费下跌11.09%至31.59元/吨 国际海运费涨跌互现 [28] 重点公司估值 - 中国神华总市值7701亿元 2025年预测PE16倍 PB1.9倍 [33] - 陕西煤业总市值1970亿元 2025年预测PE11倍 PB2.2倍 [33] - 兖矿能源总市值1363亿元 2025年预测PE13倍 PB2.4倍 [33] - 中煤能源总市值1522亿元 2025年预测PE9倍 PB1.0倍 [33] - 平均PE估值2025年21倍 2026年17倍 2027年14倍 [33]