报告的核心观点 1. 新国货正以崭新的姿态,向世界展示着中国制造的风采与魅力,成为推动中国经济高质量发展的新动力。[5] 2. 新质生产力的提出,为新国货的创新发展提供了理论支撑,注入了新的活力。[9] 3. 新国货深深牵动着中国消费者的心,更逐渐在世界舞台崭露头角,在全球范围内掀起热潮。[5] 4. 新国货品牌需要找到适合自己的生存之道,以应对市场变化,满足多样化的消费需求,稳固市场地位推动品牌繁荣。[8] 报告内容总结 第一章 国货新征程 1. 新国货的概念界定:中国品牌基于中国传统文化内涵进行新创造或采用新营销资源进行传播的国产实体消费品。[7] 2. 新国货发展的新阶段:新质生产力的提出,为新国货带来产品服务、营销方式、需求匹配等多维度的优化,推动国货走向高科技、高品质、高附加值的新阶段。[9][10] 3. 新国货的发展背景:国民经济稳定运行,消费需求加速释放;技术革新引领市场,资本加速行业整合;服务市场持续升温,超前品类独领风潮。[12][13][14][15] 第二章 国货新动作 1. 塑魂:绿色健康,体现在食品饮料、家电家居、美妆个护、营养保健等多个赛道。[18][19] 2. 点睛:契机捕捉,利用传统节日、时令节气等营销节点,以趣味玩梗、沉浸互动、情绪宣泄等方式吸引消费者。[20][21][22][23][24][25] 3. 借势:跨界赋能,新国货品牌与文化IP联动形成的跨界赋能声势浩大。[28][29][30] 4. 取道:社媒营销,内容营销成为差异化竞争的重要手段,Al辅助营销创意,视频内容的快速增长。[31][32][33][34][35] 5. 升华:创新体验,沉浸式体验以真实、互动、创造、个性等特征,为消费者带来前所未有的情感共鸣与个性化体验。[36][37][38][39] 6. 拓界:跨境出海,中国跨境电商市场规模增长势头稳健强劲,为新国货品牌开拓全球市场提速。[40][41][42] 第三章 新国货CoolTop榜单 1. 品牌榜:具有深厚品牌底蕴、市场影响力与创新力的品牌。[50][51] 2. 产品榜:在技术创新、设计优化、用户体验表现卓越的品牌。[52][54] 3. 出海榜:成功跨越国界、在全球市场赢得认可的国货品牌。[55][56][57][58] 4. 评选指标体系:消费者评价、专家评价、平台表现、业绩表现。[46][47][48] 5. 评审团:包括行业专家、红人、机构、资方等。[60][61][62][63][64][65][66][67][74][75][77]

核心观点 - 海外市场机构投资者影响力普遍提升，截至2023年，美股、日股、台股机构占比分别为55%、61%、30%，长期财富积累增加对机构投资者的需求，机构资金加速入市受税收优惠等政策推动，金融体制改革等提高资源配置效率，金融产品创新吸引增量资金入市 [2] - 美股养老金引领机构化，养老金加速入市与美股赚钱效应相互强化，50年间标普500指数年化收益率8%，正收益年数占比74%，2001年以来平均64%的主动管理类大盘股基金跑输标普500，ETF持股占比升至2023年8.3% [2] - 日股机构化程度较高，长期看外资权重提升、险资下降、基金随市场波动，外资已成为持股权重最大的投资者，2023年占比32%，日股换手率趋势上行，日经225指数年化波动率中枢小幅上移 [2] - 台股外资入市主导机构化，中长期投资权重增加有助于台股稳定性提升，外资持股占比在22%-28%区间波动，换手率自高位下移至近十年100%左右中枢 [2] - A股处于机构化改革进程中，截至2023年末，机构合计持股占全A流通市值比重约14%，通过改革推动机构投资者发展仍大有可为，长线资金改革有助于提升资本市场内在稳定性 [2] 美股：养老金改革是引导机构化改革的加速器 总览 - 美股市场专业金融机构和外资合计持股占比超50%，居民家庭和非营利组织持股占比自1951年的93%降至2023年的41%，金融机构持股占比自5%升至37%，外资持股占比自1.6%升至17% [6] - 美国机构投资者入市经历规范发展期、快速发展期、成熟期，20世纪30年代开始颁布法律法规监管证券市场和机构投资者行为，本土机构持股占比自1945年3%升至2005年最高46.2%后至2019年维持在40%以上，2023年回落至37% [6] 养老金 - 养老金制度改革和税收优惠政策鼓励养老金入市，美国私人养老金和政府退休基金合计直接持股占比自1951年的0.2%升至1990年的24.3%，20世纪90年代以来养老金对共同基金的配置增加，私人养老金投资共同基金的比重自1991年的4%升至2023年的39%，合计直接持股占比波动回落至2023年的9.4% [10] 共同基金 - 20世纪90年代以来共同基金持股占比加速提升，自1991年的7%升至1999年的20%，此后连续22年维持在20%以上水平，2021年以来边际回落，2023年为18% [14] - 养老金、险资等长线资金为共同基金提供稳定资金供给，美国私人养老金+政府养老金合计持有共同基金占比自1990年14%升至2000年超30%，此后维持在25%以上；保险公司持有共同基金规模占比于1997年以来维持在8%-13%左右 [14] - 1999年《金融服务现代化法案》推动美国金融业从分业经营转向混业经营，促进了共同基金业整体发展 [14] ETF - 随着市场有效性增强，被动跟踪指数的ETF产品兴起，其在美股市场的持股占比自1999年的0.2%持续提升至2024Q1的8.5% [16] - 2001-2023年间，每年平均有64%的主动管理类美国大盘股基金跑输标普500指数 [16] 外资 - 外资是美股市场较为稳定的增量资金之一，外资持股占比自1950年1.6%升至2023年17.1%，仅在1990-1993年间、2014-2016年间有累计超过1个百分点的阶段性回落 [20] - 美国完全自由的资本流动以及丰富的金融产品为全球投资者投资美股提供便利，美股相对稳定的赚钱效应有助于吸引增量外资入市 [20] 日股：外资加速机构化改革，但险资配置下行 总览 - 日本个人投资者参与股市积极性不高，20世纪80年代以来，日股投资者结构从银行和企业法人主导演化成信托银行和外资主导，本土金融机构+外资合计持股占比自1970年36%升至2023年61% [25] - 日股交易盘以外资为主，近十年外资年度交易额占比均值为69%，同期持股占比均值为30%；机构投资者换手较低且呈现逆势交易特征，险资和产业资本耐心属性凸显；个人投资者近十年持股占比在17%左右，成交额占比在20%-27%左右 [28] 外资 - 20世纪90年代日本经济泡沫破裂后扩大开放以及放开外汇管制加速外资入市，外资持股占比自1990年不足5%升至2013年31%，此后维持在29%-32%水平 [42] - 随着外资力量壮大，日股波动率中枢抬升，日经225指数年化波动率均值自13%（1960-1989年）升至22%（1990-2003年），日股换手率自1990年代开始趋势上行 [42] 金融机构 - 伴随金融体制改革，日本金融机构投资者内部从银行向信托转变，信托银行持股占比自1995年10.3%升至2023年22%，同期银行持股自15%降至2023年2% [42] - 2013年以来随着日本经济景气回升、日股走出熊市，投资信托基金加速入市，持股占比自5%升至2023年10% [43] 险资 - 日本险资资产配置以债券为主，在本土资产回报率下行背景下积极投资境外资产，截至2022年，境内债券占比46%，境内股票占比7%，境外投资占比24% [49] - 寿险公司风险偏好更保守，境内外债券投资合计占比超7成；财险投资中，2022年境外投资占比31%，境内债券占19%，境内股票占21% [49] 台股：外资主导机构化改革，市场换手率下行 总览 - 台股投资者持股结构呈现个人投资者、公司法人、外资三足鼎立局面，2023年，本地自然人持股规模占比为38%，本地公司法人为24%，外资为23%，政府、金融机构持股占比均为5%，本土证券投资信托基金为2% [51] - 台股交易以个人投资者为主导，2023年，本地自然人成交额占比58%，本地法人占比11%，外资成交占比31% [51] - 2003年中国台湾地区正式废除QFII制度后，外资进一步加速流入台股，外资持股占比自1968年2.3%升至2002年超11%，于2007年达到26%后持续在22%-27%区间波动；外资成交占比则自1991年0.1%持续波动抬升至2023年31% [51] 外资 - 20世纪80年代以来，台股制度开放+纳入国际指数共同促进外资入市，1982年《引进侨外资金投资证券计划》明确外资开放三阶段计划，1996年开始台股被纳入MSCI指数，纳入因子逐渐从50%提高到100% [53] - 台股市场信用交易机制完善以及金融机构混业经营改革、期货期权等金融产品推出应用等有助于提升市场资源配置效率，增强台股对外资的吸引力 [53] 金融机构 - 21世纪以来，随着台股趋势上涨行情演绎，外资基金加速入市，本地金融机构持股占比也自低位回升 [57] - 2001-2023年间，台湾加权指数平均年收益8.7%，23年间有18个年份录得正收益，同期外资证券投资信托基金持股占比自3%升至最高15.5%、2023年边际回落至12.5%，本地金融机构持股占比自5%波动回升至2023年7.5% [57] 市场表现 - 随着台股对外开放，市场逐渐走向成熟，台湾加权指数年化波动率自此前平均24%左右（1975-1999年间）降至平均19%左右（2000-2023年间） [59] - 台交所上市股票换手率自1999年238%波动回落至2016年最低63%左右，2023年换手率为103% [59] A股：机构化改革进程在途，长线资金改革可期 总览 - A股投资者以个人和非金融企业为主，合计持股占比超8成，2023年个人投资者持有A股市值占全部流通A股市值的比重约40%，非金融企业持股占比约46%，内资专业机构投资者占比约11%，外资占比约3% [63] - 内资金融机构中，公募基金持股最多，2023年公募持仓占流通A股市值的比重为7.7%；保险公司次之，险资重仓股市值占比约1.7%；社保和企业年金重仓股合计持股占比不足1% [63] - 个人投资者是A股最主要的交易力量，2020年沪市自然人交易金额占比约为71% [63] 公募基金 - 2020年以来公募基金持股占流通A股市值比重在7%-9%区间波动，截至2023年底公募基金持有A股规模约5.2万亿元，占全部流通A股市值的7.7% [64] - 2023年以来A股被动投资发展有所提速，截至2023年底，指数型基金持有A股超1.8万亿元，占全部公募基金持股的36%，较2022年提升9.2pct；同期偏股混合型基金比重回落5.5pct至34.6%，普通股票型基金比重稳定在9%-10%左右 [64] 险资 - 2017年以来险资的权益仓位在12%-14%区间窄幅波动，债券仓位波动提升至45%附近，截至2023年底，险资投资股票和证券基金的规模达3.3万亿元，占全部保险资金运用余额的比重为12%，2017年以来的权益仓位均值为12.7% [67] - 2023年底险资重仓股市值约1.15万亿元，占全A流通市值的1.7%，较2017年回落1.4pct [67] 外资 - 2023年底外资持股占全A流通市值的3.1%，仅次于公募基金 [69] - 2016-2020年间，陆股通开放以及国际指数公司增配A股共同加速外资入市，外资持股比重自2016年的0.6%升至2020年的3.9%，同期陆股通成交占比自0.6%升至10%；2021年以来，外资持股比重有所回落，2023年底降至3.1%，但陆股通成交占比持续提升，2023年接近12%，外资交易波动放大且入市节奏与汇率和股市的相关性增强 [69]

报告的核心观点 新加坡政府自1959年开始推行公共住房建设计划,成立了新加坡建屋发展局(HDB)负责公共住房的建设和管理。[16] 1964年推出"居者有其屋"计划,向中低收入家庭以低价销售公共住房,即新加坡特色的"组屋"。[16] 随着经济发展,居民对居住环境提出了更高要求,组屋房龄增长也给居民生活带来不便,从20世纪90年代开始,HDB开始实行组屋翻新计划。[18] 组屋翻新计划的变迁 1. 早期的组屋翻新,资金大部分由HDB承担,业主支付少部分费用。[22] 2. 后来推出了主要翻新计划(MUP)、过渡期翻新计划(IUP)等,政府逐步增加了业主的费用承担比例。[19][24] 3. 当前的住宅重新发展计划包括家庭改善计划(HIP)、电梯升级计划(LUP)、邻里重建计划(NRP)等,政府全额资助或补贴大部分费用。[27] 组屋维修资金的来源和管理 1. 组屋业主每月向市镇理事会缴纳服务和维护费(S&CC),用于日常维护。[26] 2. 市镇理事会将S&CC分配26%用于储备基金,14%用于电梯更换基金,其余用于日常维护。[26] 3. 政府针对老旧组屋的住宅重新发展计划,提供全额资助或高额补贴。[27] 4. 政府对维修基金的使用实施严格监管,确保资金的合理使用和充足储备。[33] 共管式公寓的维修金制度 1. 共管式公寓的维修费包含在业主的月度服务费中,由业主自行负责维修更新。[31] 2. 维修费分为维修基金和储备基金,前者用于日常维护,后者用于大修。[32] 3. 政府对共管式公寓的维修基金管理实施严格监管,确保资金的合理使用。[33] 新加坡房屋养老制度的启示 1. 确定适应住房发展进程的房屋养老维护周期和项目。[35] 2. 不同类型社区采取不同的维修翻新方式,组屋由政府主导,共管式公寓由居民负责。[36] 3. 注重维修资金的监管和服务,提供透明的费用结构和补贴政策,建立健全的法规体系。[36]

报告核心观点 - A股市场周四冲高遇阻、小幅震荡整理，市场估值较低适合中长期布局，未来股指预计保持震荡格局，建议投资者短线关注软件开发、医疗服务、电网设备以及家电等行业投资机会 [2][10] A股市场走势综述 - 周四A股市场早盘高开后震荡上行，沪指在2734点附近遇阻，午后回落，创业板冲高回落，成指与主板同步，上证综指收报2717.12点跌0.17%，深证成指收报8054.24点跌0.63%，科创50指数跌0.82%，创业板指跌0.42%，两市成交5174亿元较前一日增加 [1][5] - 盘中软件开发、医疗服务、电网设备及银行等行业表现好，酿酒、电池、游戏及食品饮料等行业表现弱，超五成个股下跌，保险、煤炭等行业涨幅居前，电子化学品、电池等行业跌幅居前，综合、银行等行业资金净流入居前，酿酒、能源金属等行业资金净流出居前 [1][5] - A股主要指数大多下跌，上证综指2717.12点跌0.17%，上证50指数2209.56点跌0.51%等 [6] - 港股主要指数中，恒生指数17240.39点涨0.8%，恒生国企指数6017.53点涨0.6%，恒生红筹指数3316.68点跌0.4% [7] - 中信一级行业中，煤炭涨幅1.22%居首，银行涨0.70%，电力设备及新能源涨0.56%等，食品饮料跌幅2.42%居末，医药跌1.10%，电子跌1.08%等 [8] 后市研判及投资建议 - 当前上证综指与创业板指数平均市盈率分别为11.64倍、25.81倍，处于近三年中位数以下，市场估值低适合中长期布局，两市周四成交金额5174亿元，处于近三年日均成交量中位数下方 [2][10] - 新国九条发布推动市场成熟、提振长期信心，中央政治局会议增强下半年宏观调控预期，央行逆周期调节预期增强，经济有望企稳回升 [2][10] - 近期美国就业、PMI数据走弱，美联储表态偏鸽，美国经济衰退预期增加，市场对美联储今年降息预期增强 [2][10] - 未来股指总体预计保持震荡格局，需关注政策面、资金面及外部因素变化，建议投资者短线关注软件开发、医疗服务、电网设备以及家电等行业投资机会 [2][10]

行业周期反转的"痕迹" - 行业周期出清过程中会经历四个"象限":"经营难赚钱"（经营性现金流净额 OCF 为负的企业增加）→"减小资本开支"→"开始企稳赚钱"（毛利率环比改善的企业增加）→"资本开支上升"[2][11] - 煤炭开采行业的出清过程较长,经历2011-2015、2017-2020两轮超额回撤,于2020Q3后开始走出底部[2][11] - 行业的长周期出清以年度为单位计算,在经营性现金流 OCF、资本开支和盈利能力（毛利率）等指标上都会留下"痕迹",财务指标的波动范围可以表征出清幅度[2][10] - 出清完成后,行业超额也是以年度级别计算,因此右侧思维可能更为合适[2][10] 当前恒生互联网可能处于类似状态 - 当前恒生互联网毛利改善,CAPEX 总量连续两年为负,和白酒行业2015-2016年有相似性[3][6] - 从最新的24H1财报看,恒生互联网上市公司出现利润增速大于营收增速的特征,且这一现象首先分布在指数权重上（阿里、腾讯、美团、京东等）[3][4] - 2022、2023年恒生互联网资本开支增速连续为负,利润超额增加可能来自于投资减少、业务扩展速度边际放缓、行业格局改善、利润率增加,企业盈利容易出现触底回升,股价也或面临向上的拐点[3][5] - 恒生互联网成分股回购力度较大,托底股价效果可能较分红更好,相比分红,回购资金不会被"分流"[3][7][8] A股还有哪些板块可能有类似周期反转特征 - 通过经营性现金流 OCF<0 的公司比例、CAPEX同比、毛利率边际改善公司数占比三个指标进行行业筛选[18][19][20][21] - 上游关注养殖、化学原料;中游关注元件、电机;机械类关注工程机械、通用设备;资源品关注小金属、炼化[13][14][15][16][17] - 这些行业在两个指标及以上共振,或有其他基本面、政策预期等改善,可能存在周期反转特征[18][19][20][21]

北交所化工行业表现分化 1. 2024H1 北交所化工行业营收和归母净利润均值同比下滑,但整体营收增速达5.59% [6][7][9][10] - 营收方面,化工行业2024H1营收均值同比减少0.83%,但剔除营收体量大的企业后,行业整体营收增速达2.90% [6][7] - 归母净利润方面,化工行业2024H1归母净利润均值同比减少47.81%,主要受市场竞争加剧导致毛利率下滑影响 [9][10] 2. 石油相关化工材料产业链表现良好,其他产业链受下游需求疲弱影响 [15][16][17][18] - 石油相关化工材料产业链2024H1营收和归母净利润均值同比增长13.15%和2.95%,受益于下游需求修复和供给侧改革 [15][17][18] - 金属材料与催化剂产业链盈利能力强,2024H1归母净利润增长15.78% [18] - 农化、食品化工和新能源材料受下游需求疲弱影响,归母净利润大幅下滑 [18] 3. 11家北交所优质化工企业呈现高成长性和估值性价比 [31][32][34][35] - 2024H1营收和归母净利润均值同比增长8.43%和31.12%,分别高于沪深和北交所化工行业 [31][32] - 毛利率降幅低于行业平均水平,显示成本控制能力较强 [34][35] - 11家企业PE TTM均值为16.72X,低于沪深北化工上市企业 [30]

东 兴 策 略 | --- | --- | --- | --- | --- | |--------------|---------------------------------|----------------------------|-------------------|----------------------------------| | A \n性加大 | 股策略周报：4 \n | 季度进入底部区域可能 | 2024 \nA 股策略 | 年 9 月 12 日 \n策略周报 | | | 分析师 林阳 电话： 021-65465572 | 邮箱： linyang@dxzq.net.cn | 执业证书编号： | S1480524080001 | 周度观点： 短期弱势格局仍延续。近期市场出现连续调整，是内外部因素综合影响导致，短期来看，仍需观察等待相关因素明朗之 后，市场才有可能改变下跌趋势。内部主要是经济基本面压力仍然较大，财政与货币政策未能有效提升经济状况，市场 期待的进一步政策始终未能兑现，经济发展的微观感受仍然偏冷，2 季度上市公司业绩整体下滑幅度超出市场预期，从 3 季度情况来看难有起色，基本 ...

核心观点 - 2024年上半年，北证A股营业收入和归母净利润同比下降，营收同比下降7.02%，归母净利润同比下降19.44%。单季度来看，2024年第二季度营收降幅收窄，但归母净利润仍为负增长。北证A股的ROE表现相对较好，虽不及创业板指，但明显高于科创板。北交所8个行业中报利润实现增长，其中美容护理和交通运输行业表现突出[1][6] 2024年北证A股中报业绩表现 24H1北证A股营收与利润同比下降 - 截至2024年9月3日，已披露2024年中报数据的北证A股上市公司业绩表现转弱，盈利能力逊色于2023年同期。北证A股中期营收同比增速由正转负，较2023H1回落11.16pct至-7.02%。北证A股中期归母净利润同比减少19.44%，降幅与去年同期基本持平[6] 24Q2北证A股营收降幅收窄，利润负增长 - 从2024Q2单季度业绩表现看，北证A股营收同比降幅收窄，较2024Q1回升4.0pct至-5.15%。盈利能力方面，2024年二季度北证A股归母净利润同比增速较Q1下行9.98pct至-23.75%[7] 北证A股ROE表现较好 - 2024H1，北证A股ROE表现较好，虽不及创业板指，但明显高于科创板。北证A股ROE为3.46%，创业板指为6.36%，科创板为1.64%[10] 8个北交所行业中报利润实现增长 - 2024年中报北交所共有申万一级行业23个，其中美容护理、交通运输等8个行业归母净利润实现正增长。美容护理行业利润高增主要由胶原蛋白龙头标的锦波生物利润回升带动，交通运输行业则受益于航运和物流景气度回升[13] 投资建议 - 从2024中期业绩情况看，北证A股营业收入和归母净利润有所下降。从单季度业绩表现看，2024Q2北证A股营收同比回落、盈利同比下降。横向看，北证A股表现均不及创业板指，从ROE看，北证A股ROE表现优于科创板。分行业看，北证A股美容护理、交通运输等8个行业归母净利润实现正增长，计算机、通信行业则降幅较大。从配置角度看，随着发展新质生产力等目标推进，科技创新及相关成果转化将加快，北交所上市公司成长性有望进一步显现[1][16]

报告的核心观点 1. 美联储即将在下半年开启降息周期 [7] 2. 过去三次美联储降息周期中,全球主要市场股指在降息全周期内普遍收跌,但在降息初期表现并不差,反而是在降息后期表现不佳 [10][11] 3. 美联储降息短期内或将利好全球股市表现,因为过去三次降息周期中,美国经济在降息初期未受外部冲击进入衰退,美债利率下行利好权益资产,但在降息中后期美国经济均受重大外部事件冲击而陷入衰退,导致权益市场表现不佳 [12][13] 报告内容总结 1. 下半年美联储即将开启降息周期 [7] - 截至9月11日,CME美联储观察工具显示,美联储9月份降息25bp的概率为65%,降息50bp的概率为35%,此后11月和12月大概率进一步降息 2. 过去三次美联储降息周期股市行情分析 [10][11] - 全球主要市场股指在美联储降息全周期内普遍收跌 - 但在降息初期(如降息开始后1个月、3个月),全球市场表现并不差 - 在降息后期(如降息结束前1个月、3个月),市场表现普遍不佳 3. 美联储降息短期或将利好全球股市 [12][13] - 过去三次降息周期中,美国经济在降息初期未受外部冲击进入衰退,美债利率下行利好权益资产 - 但在降息中后期,美国经济均受重大外部事件冲击而陷入衰退,导致权益市场表现不佳 - 我们认为未来美国经济出现衰退的可能性较低,美联储降息有利于全球市场表现

报告核心观点 国泰君安城投宽庭保租房 REIT 作为长三角企业首单、市场发行规模最大的保租房 REITs，以位于上海杨浦区的江湾社区和光华社区为核心资产，运营稳健、市场关注度高，营收稳定、盈利能力较强且未来现金分派率或上升 [2]。 分组1：国泰君安城投宽庭 REIT 规模较大，战投认购比例高 - 2024 年首只保租房类 REIT，市场关注度高，2023 年 12 月 27 日成立，2024 年 1 月 12 日上市，总建筑面积 16.94 万平方米，初始发售份额 10 亿份，募集资金 30.50 亿元 [13] - 战略投资者认购比例高，占总发售份额 76.39%，原始权益人占比 34%，其他战略投资者占比 42.39%，受私募、保险等机构青睐，公众认购踊跃 [19][24] - 采用“公募基金 + 基础设施资产支持证券”产品结构，产品发起人为上海城投（集团）有限公司，原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，基金经理经验丰富 [29][30][32] 分组2：城市经济基本面优异，保租房供给持续增加 - 上海经济水平稳中有进，2023 年 GDP4.72 万亿元，同比增长 6%，第三产业占比 75.20%，居民收入提高，城市规模稳定；杨浦区 2023 年 GDP2221.05 亿元，同比增长 5.6%，未来将形成“一核引领、两翼齐飞、多点发力”格局 [33][37][38] - 上海保租房体系基本形成，“十四五”计划新增 47 万套（间）以上，截至 2024 年 6 月已完成 37.6 万套（间），占比 80%；2024 年保租房用地供应面积降幅显著，未来多渠道供应趋势明显 [40][42] 分组3：底层资产经营状况良好，长期营收稳定 - 底层资产区位优势显著，周边交通、医疗、教育等资源丰富，商业配套完善，总建筑面积 16.94 万平方米，有 2953 套保障性租赁住房，房型多样，社区物业品质好，服务丰富 [47][49][50] - 租金低于同期地段市场均价，市场竞争力强，运营团队经验丰富，出租率稳定，截止 2024 年 6 月 30 日，两社区合计出租率 90.67%；租约以一年期为主，2024 年租约到期占比较大；租户以高新技术产业年轻白领为主，续租意愿强，租金支付能力稳定 [52][53][59] 分组4：营收持续增长，成本端控制良好 - 营收持续增长，2023 年上半年营收 0.39 亿元，2024 年上半年增至 0.88 亿元，预计 2024 年达 1.79 亿元，2024 年上半年毛利率 60%，高于预测值 [62] - 营业成本和财务费用小幅增长，2024 年上半年营业成本 0.42 亿元，Q1 与 Q2 较稳定，未来有望削减；2024 年二季度 EBITDA 利润率 77.13%，预期盈利能力上升 [63][66] 分组5：REIT 估值参数合理，估值收益率高于可比 REITs - 收入预测参数合理，2024 - 2027 年租金年度增长率 2.25%，2028 - 2032 年为 2%，其后为 1.5%；预测 2024 年出租率略高于实际；折现率 6%，与部分 REIT 持平，略低于其他；资产剩余收益年限超 60 年 [69] - 保租房 REITs 折现率 6.0 - 6.5%，本产品底层资产剩余运营年限 63.5 年，现金分派率稳定在 4.5%左右，未来有望提升 [72][74] - 初始估值较高，增值率高于中金厦门安居 REIT，江湾和光华社区估值单价高于已上市保障房平均；截至 2024 年 9 月 4 日，中债估值收益率 5.13%，在可比保租房 REITs 中最高 [6][76]