煤焦油价格走势 - 国内高温煤焦油价格从3月初高点连续下探 截至4月22日主流成交价跌至3100-3300元/吨 较3月初跌幅达24% 部分低端产品跌破3000元/吨创新低 [1] - 价格加速探底受需求转淡 供应增长预期 下游累库及贸易商获利了结释放库存等多重因素驱动 市场惯性下后市仍有调整空间 [1] 需求端变化 - 金三银四旺季结束导致终端需求减弱 轮胎库存消化缓慢 炭黑和蒽油价格跟跌 炭黑企业因亏损加剧降负荷运行 [2] - 电解铝行业对煤沥青支撑减弱 深加工企业抵制高价原料 预计煤焦油调整态势延续至5月 但4月大幅调整后后市跌幅或收窄 [2] 供应端动态 - 独立焦企综合产能利用率达73.51% 环比提升5% 3月中旬以来开工率持续提升带动煤焦油产量平稳增长 [3] - 焦炭价格首轮提涨落地修复焦化厂利润 钢厂铁水产量高位支撑焦炭采购需求 焦企维持随产随销策略 低价去库存加速市场调整 [3] 下游产业链现状 - 深加工产品蒽油 洗油滞销导致企业库存增加 煤沥青因开工率偏低维持平稳 炭黑新单跟进有限库存明显增长 [4] - 煤焦油深加工开工率46% 但炭黑行业开工率降至61.79% 周环比跌2.52% 终端需求不畅导致全产业链库存压力持续 [4] - 贸易商观望离场加剧市场利空 5月或成调整关键节点 大幅回落释放风险后市场有望触底企稳 [4]

上海楼市现状分析 刚需房市场 - 总价500万以下刚需房房东面临严重销售压力 包括市区无学区老破小和郊区动迁房 远郊商品房 [3] - 挂牌量激增导致竞价内卷 房东被迫一再降价 但许多房源仍挂牌一年以上未成交 [3] - 新政放松限购刺激部分刚需入场 但整体购买力有限 购房者更谨慎选择高性价比房源 [3] 次新房市场 - 市区次新房房东坚守价格不降 部分房源如大虹桥蟠龙天地一期 唐镇仁恒东郊花园成交价逆势反弹 [4] - 涨价未获买家广泛认可 成交僵持成为常态 中产买房人犹豫导致置换链条受阻 [4] - 次新房房东底气来自房源品质和稀缺性 但未来价格坚守能力取决于市场供需和政策变化 [4] 租房市场 - 上海房租已回落至2019年水平 较2022年高点显著下跌 二房东收益直线下降 [5] - 市场传言二房东消失70% 虽数据可能夸大 但反映租房市场惨淡现状 [5] - 京沪几十万套保租房入市冲击个人房东和二房东 包租机构也面临压力 [5] 房东应对策略 - 部分房东选择卖房自住并租房 奉行现金为王原则 [6] - 部分房东取消置换大房计划 改为以租换租降低生活成本 [6] - 反向置换策略兴起 包括卖大换小 卖市区换郊区以减轻财务压力 [6] 宏观市场趋势 - 杭州 上海等城市楼市数据下滑 二手房最大压力来自过高挂牌量 [7] - 第四代住宅以高得房率 高品质对同价位二手房形成威胁 市场分化加剧 [7] - 未来品质次新和好房子将受追捧 差房子可能无人问津 [7] 行业未来展望 - 楼市普涨时代结束 未来分化将更明显 品质成为房价关键决定因素 [9] - 房东需提升房源品质和竞争力 灵活调整策略以适应市场变化 [9] - 当前寒冬可能成为行业洗牌机会 推动市场向更健康稳定方向发展 [9]