南方万国数据中心REIT上市表现 - 南方万国数据中心REIT于8月8日在上海证券交易所成功挂牌，上市首日涨停，涨幅达30% [1] - 该REIT以3元/份定价成功募集24亿元，公众投资者有效认购倍数达456倍，网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] - 兴业证券指出该REIT估值大幅超出市场预期，IDC行业估值锚显著抬升 [1] REITs对IDC行业的影响 - REITs项目可帮助IDC公司一次性收回大量现金用于新项目投资 [1] - 当前政策鼓励公募REITs发行，利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] - 汇丰认为该分拆有利于公司去杠杆，可将净债务与经调整EBITDA比维持在6.5倍以下 [1] 万国数据股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价再涨超4%，截至发稿时上涨3.65%，报36.92港元 [2] - 该股当日成交额达8226.19万港元 [2] 公司估值潜力 - 该REIT定价高于公司目前14倍的经调整企业价值倍数，反映公司具有估值重评潜力 [1]

文章核心观点 - 首批两只数据中心公募REITs于8月8日上市，首日均触及30%涨停，成交活跃，反映出市场对该类产品的热烈追捧 [1][4] - 2025年以来，公募REITs上市首日涨停已成为常态，背后原因包括首发抑价、优质资产供不应求导致的供需失衡 [3][7] - 专家分析指出，与海外成熟市场相比，中国REITs市场处于发展初期，产品数量少、单只金额偏低，供需不匹配推高了二级市场价格 [7][8] - 建议投资者应保持理性，以长期视角看待REITs的投资价值，而非进行短期投机 [3][8] 上市产品表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日成交额4.52亿元，换手率26.46% [4] - 南方万国数据中心REIT上市首日成交额2.34亿元，换手率25.37% [4] - 两只产品在募集阶段均获市场高度参与，公众投资者有效认购倍数分别为455倍和317.95倍 [5] - 2025年内多只公募REITs上市首日涨停，显示二级市场投资者对此类产品的高度热情与认可 [5] 产品具体信息 - 南方万国数据中心REIT首发募集规模24亿元，底层资产为昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，2025年预测年化现金流分派率5.07% [4] - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽智算科技集团旗下的国际信息云聚核港A-18数据中心项目，位于全国一体化算力网络京津冀国家枢纽节点核心地带 [4] 市场意义与专家分析 - 数据中心REITs的上市标志着REITs市场底层资产进一步扩容，打通了民营科技企业的创新融资路径，为布局数字基建提供了创新工具 [4] - REITs上市涨停现象源于监管部门压实资产估值带来的“首发抑价”，以及战配与打新份额有限导致大量资金配置需求未满足 [7] - 中国REITs市场的资产估值和产品定价体系与海外市场存在区别，未来随着市场规模扩张和投资者成熟，首日涨停频率可能降低 [7][8]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数回调，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，REITs 全周日均换手率较前一周有所下降，仓储物流、生态环保、能源类涨幅领先 [1] - 截至 8 月 8 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [1] - 两只数据中心公募 REITs 上市，标志着公募 REITs 底层资产扩容，填补数据中心领域空白，为数据中心行业融资提供创新范例 [5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 8 月 8 日，中证 REITs 指数收盘价 867.98 点，整周涨跌幅 -0.33%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +9.9%，各类主要指数涨跌幅排序为中证转债（+12.8%）>中证 REITs（+9.9%）>沪深 300（+4.3%）>中证全债（+1.1%） [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 6.7%，波动率 7.0%，回报率低于沪深 300、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - 8 月 8 日 REITs 总市值上升至 2212 亿元，较上周增加 81 亿元；全周日均换手率 0.76%，较前一周下降 0.01 个百分点 [2][12] - 各类型 REITs 涨跌分化，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，仓储物流（+0.9%）、生态环保（+0.5%）和能源类（+0.3%）涨幅领先，周度涨幅排名前三的是华泰宝湾物流 REIT（+4.31%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+3.55%）、华夏南京交通高速公路 REIT（+3.38%） [3][18][20] - 新型基础设施 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率 26.1%，成交额占 REITs 总成交额 18.7% [4][22] - 从本周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华电清洁能源 REIT（1214 万元）、中金安徽交控 REIT(407 万元）、华夏北京保障房 REIT(375 万元） [23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 8 月 8 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 4 只，通过已上市首发产品 10 只 [25] 估值跟踪 - 从债性角度，截至 8 月 1 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型 REITs 各指标表现不同 [27][28] - 截至 2025 年 8 月 8 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [30] 行业要闻 - 8 月 8 日，南方润泽科技数据中心 REIT 和南方万国数据中心 REIT 分别在深交所和上交所上市，前者发行 10 亿份，募资 45 亿元；后者总发行规模 8 亿份，募集资金 24 亿元 [5][32]

公司股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价上涨3 65%至36 92港元 成交额达8226 19万港元 [1] - 南方万国数据中心REIT上市首日涨停 涨幅达30% [1] REIT发行情况 - 南方万国数据中心REIT以3元/份定价成功募集24亿元 [1] - 公众投资者有效认购倍数达456倍 网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] 行业影响与估值 - IDC行业估值锚大幅抬升 REITs项目可一次性收回大量现金用于新IDC项目投资 [1] - 政策鼓励公募REITs发行 利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] 财务与杠杆 - REIT分拆有利公司去杠杆 目标年内净债务与经调整EBITDA比维持低于6 5倍 [1] - REIT定价反映公司具估值重评潜力 当前经调整企业价值倍数为14倍 [1]

公募REITs市场表现 - 首批2只数据中心REITs上市首日双双涨停（涨幅30%），上市首日涨停的公募REITs数量达到15只，在73只产品中占比20.55% [1] - 73只公募REITs上市以来平均收益率接近35%，17只产品收益率超50%，最高收益率接近100%（中金厦门安居保障性租赁住房REIT涨幅97.37%） [1][6] - 67只产品上市首日上涨，占比超过90%，其中涨幅超过20%、10%的产品数量分别为22只、32只，占比分别为30.14%、43.84% [3] 数据中心REITs表现 - 南方万国数据中心REIT收报3.9元，成交金额2.34亿元，换手率25.37%；南方润泽科技数据中心REIT收报5.85元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 南方润泽科技数据中心REIT首发募资45亿元，公众投资者有效认购倍数317.96倍，确认比例0.31451695%；南方万国数据中心REIT募资24亿元，认购倍数454.96倍，确认比例0.21976466% [2] 公募REITs市场特征 - 当前公募REITs体量约2000亿元，难以承载大体量资金配置需求，优质资产供给不足是核心矛盾之一 [1][8] - 投资者偏好趋于一致、投资集中度上升、新发项目战配比例过高，导致估值提升背后存在流动性风险 [1][8] - 产权类REITs中消费基础设施类表现较好，经营权类REITs中能源基础设施、生态环保类表现较好 [7] 公募REITs收益率分化 - 17只产品收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT（97.37%）、嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）表现突出 [6] - 19只产品上市以来累计涨幅不足20%，其中8只录得负收益，最大亏损超过30% [6] - 产权性项目中仓储物流REITs估值收益率均值4.24%，特许经营权项目中生态环保REITs估值收益率均值3.94% [7] 市场建议与展望 - 建议逐步放开投资机构及Pre-REITs基金作为公募REITs原始权益人，提高优质资产供给水平 [9] - 在多层次REITs市场建设尚不完备背景下，融资性价比将成为企业决策层是否继续注入优质资产的决定性因素 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期REITs密集上市，两单数据中心REITs上市涨停，审批流程明显加快；本周行情平淡，受权益市场资金分流影响交投趋弱，后续多单REITs限售份额解禁或带来抛压；三峡能源拟发行海上风电REITs [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，南方万国和润泽科技数据中心REIT上市且首日涨停，中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效；1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT注册生效 [1][4] - 截至2025/8/8，今年已成功发行14单，发行规模278.7亿元、同比下降4.8%；当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈5只，注册生效待上市1只；扩募已申报9只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1097.31点，跌幅0.33%，跑输沪深300 1.56个百分点、跑输中证红利2.72个百分点；年初至今涨幅13.37%，跑赢沪深300/中证红利9.05/12.76个百分点 [1][15] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.76%，特许经营权类REITs下跌0.32%；分资产类型，环保水务、仓储物流、能源板块表现占优；分个券，23只上涨、49只下跌，南方润泽科技数据中心REIT等涨幅居前，华夏首创奥莱REIT等跌幅居前 [1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.83%/0.54%，较上周-1.76/-0.85BP，周内成交量6.57/1.49亿份，周环比+0.28%/-1.56%；除周五新上市的数据中心板块外，能源板块活跃度最高 [1][22] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.65%/4.40%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [1] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年8月7日，三峡能源计划通过全资子公司所属海上风电项目发行基础设施公募REITs，项目底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机298.8MW，2020年11月全容量并网发电 [30] - 重要公告：多只REITs发布解禁提示、分红和上市公告 [30]

首批数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日报5.850元，较发行价4.500元上涨30%，换手率25.08%，成交额4.28亿 [1][2][4] - 南方万国数据中心REIT上市首日报3.9元，较发行价3.000元上涨30%，换手率24.19%，成交额2.23亿 [1][3][4] - 两单REITs合计募资69亿元，公众认购倍数分别达317.95倍和455倍，显示市场高度追捧 [5] 底层资产详情 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽科技ICFZ A-18项目，位于京津冀枢纽节点，机柜5897个，上架率超99%，IT总功率42MW [5] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山花桥国金数据项目，占地2万㎡，机柜4192个 [5] 行业意义与政策背景 - 数据中心REITs标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"转型，契合金融支持科技创新的政策导向 [6] - 公募REITs可帮助相关公司构建"重资产+轻资产"协同模式，提供持续融资平台 [5] 公募REITs市场动态 - 2023年截至8月8日已成立14只公募REITs，总募资278亿元，平均单只募资20亿元 [3][8] - 年内创新品种频出，包括首单农贸市场、供热、医药仓储、汽车制造产业链等主题REITs [9] 战略投资者结构 - 南方润泽科技REIT战配机构75家，涵盖产业资本、保险、券商、私募等多元类型 [10][11][12][13][14][15][16][17][18] - 南方万国数据中心REIT战配机构53家，限售期12-36个月不等，含北京金控资本、中英人寿等 [19][20][21][22][23][24][25]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于8月8日在沪深交易所上市 开盘即涨停30% 达到首日涨幅上限 [1][2] - 南方万国数据中心REIT收盘价3.900元 较发行价上涨0.900元 成交额2.34亿元 换手率25.37% [3][5] - 南方润泽科技数据中心REIT收盘价5.850元 较发行价上涨1.350元 成交额4.52亿元 换手率26.46% [4][5] - 两只产品首日总成交额逼近7亿元 位居全市场公募REITs成交金额前两位 [1][5] REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数年内上涨13.37% 中证REITs指数上涨9.91% 显著跑赢沪深300等主流指数 [1][7] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益 年内平均涨幅达17.37% [7] - 嘉实物美消费REIT以50.39%涨幅领跑 另有4只产品涨幅超40% [7][8] - 公募REITs市场总市值达2212.33亿元 站稳2200亿元关口 [7] 产品发行热度 - 南方万国数据中心REIT发行阶段吸引资金1835.42亿元 [6] - 南方润泽科技REIT吸引资金2896.28亿元 成为年内第三只吸金超2000亿元的公募REIT产品 [6] 市场调整与投资机会 - REITs市场自6月下旬出现回调 两大指数较阶段性高点回落超2% [7] - 6月20日至7月31日期间 14只REITs跌幅超5% 20只跌幅介于3%-5% [8] - 资本市场风险偏好上升及长端利率上行对REITs市场形成压力 但月末已现企稳修复迹象 [8] 行业意义 - 数据中心REITs上市标志公募REITs底层资产扩展至新型基础设施领域 [6] - 填补了国内REITs市场在数据中心领域的空白 丰富了投资标的选择 [6]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs于8月8日在沪深交易所上市，首日涨幅均达30%涨停上限[1][3] - 南方万国数据中心REIT（508060.SH）收盘价3.900元，成交额2.34亿元，换手率25.37%[4][7] - 南方润泽科技数据中心REIT（180901.SZ）收盘价5.850元，成交额4.52亿元，换手率26.46%[6][7] - 两只产品合计成交金额逼近7亿元，位居全市场公募REITs成交金额前两位[1][7] 发行阶段资金吸引力 - 南方万国数据中心REIT发行阶段吸引资金1835.42亿元[7] - 南方润泽科技REIT吸引资金2896.28亿元，成为年内第三只吸金超2000亿元的公募REIT产品[7] 行业意义与市场拓展 - 首批数据中心REITs上市标志着底层资产从传统基础设施扩展到数据中心新型基础设施领域[7] - 填补了国内REITs市场在数据中心领域的空白，为资本市场注入全新活力[7] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数年内上涨13.37%，中证REITs指数（收盘）上涨9.91%，跑赢沪深300等主流指数[1][9] - 公募REITs市场总市值达2212.33亿元，站稳2200亿元上方[9] - 全市场73只已上市产品中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37%[9] 头部产品业绩表现 - 嘉实物美消费REIT年内涨幅50.39%，上市至今累计涨幅91.17%[10] - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅49.96%，华夏大悦城商业REIT涨幅46.82%[10] - 易方达华威农贸市场REIT涨幅42.59%，华夏首创奥特莱斯REIT涨幅42.09%[10] 市场调整与影响因素 - REITs市场自6月下旬出现回调，中证REITs指数回调幅度超2%[9] - 调整与资本市场风险偏好上行相关，7月股指突破整数关口且商品行情反弹[10] - 6月20日至7月31日期间，14只REITs跌幅超5%，20只产品跌幅在3%-5%区间[10] 政策环境与配置价值 - 新发国债、地方债及金融债开征增值税，凸显公募REITs免税优势的稀缺性[10] - 长端利率企稳修复为REITs市场提供分母端支撑，优质项目回调后存在配置机会[10]