会议内容 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议召开，判断城镇化从快速增长期向稳定发展期过渡，发展中心从增量扩张转向存量提质[2] - 会议部署7个方面重点任务，包括优化城市体系、建设创新等各类城市[2] A股市场影响 - 会议推动市政基建等方向投资预期上升，对相关细分产业链构成中长期利好[2] - 2025年一季报显示部分行业营收有正负增长差异，城市更新相关行业业绩有望改善[2] - 2025年初至7月14日，房地产和交通运输行业下跌，环保等行业上涨，钢铁和建材行业涨幅较高[2] - 当前城市更新相关行业PB估值处于历史中低水平，中长期投资价值高[2] 房地产行业影响 - 2025年上半年房地产市场供需两端疲软，1 - 6月全国房地产开发投资同比下滑11.2%，多项指标下降[26][27] - 6月各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体收窄[35] - 会议为房地产提供发展指引，释放“去库存”与“扩融资”政策预期，市场分化趋势显著[40]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业均无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年7月14日权益市场各版块多数上涨，但申万房地产指数下跌1.29% [3] - 房地产板块个股有涨有跌，涨幅前五为绿地控股、卧龙地产等，跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝等 [4] - 深圳诞生新单价地王，招商蛇口以21.55亿元竞得地块，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，可提供6000套房 [6] - 青岛住房“以旧换新”政策升级，发布楼市新政“12条”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] - 招商蛇口计划发行不超8亿元公司债券，万科将兑付30.9亿元本息 [9] 相关目录总结 市场行情 - 2025年7月14日，上证综指和深证综指分别上涨0.27%和0.15%，沪深300上涨0.07%，中证500下跌0.1%，申万房地产指数下跌1.29% [3] 个股表现 - 涨幅较大的前五名绿地控股、卧龙地产、市北高新、市北B股、空港股份，涨幅分别为10.10%、10.06%、10.04%、6.59%、3.66% [4] - 跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝、天保基建、新黄浦、南山控股，跌幅分别为-10.03%、-9.89%、-6.10%、-5.50%、-5.31% [4] 行业新闻 - 深圳新单价地王诞生，招商蛇口以21.55亿元竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，总建筑面积127万平方米，2027年建成交付后可满足6000多名村民回迁 [6] - 青岛发布楼市新政“12条”，支持住房“以旧换新”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] 公司公告 - 招商蛇口计划发行2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），规模不超8亿元，期限3年，7月16日发行，募资用于偿还或置换到期公司债券本金 [9] - 万科将兑付2022年度第一期绿色中期票据本息30.9亿元，本息兑付日为2025年7月21日 [9]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月销售数据走弱，城市市场热度分化，开工数据降幅收窄但竣工面积同比仍下降，开发投资额降幅扩大，房企国内贷款增速转正，预计三季度销售数据有望延续弱复苏趋势 [5][6][7][8] 根据相关目录分别进行总结 6月销售数据表现走弱，城市市场热度分化 - 2025年1 - 6月全国商品房销售面积4.59亿平，同比 - 3.5%，销售额4.42万亿元，同比 - 5.5%；6月单月销售面积和金额分别同比 - 5.5%和 - 10.8%，销售均价同比 - 5.6% [5][14] - 分区域看，1 - 6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 - 5.2%、 - 1.2%、 - 2.5%、 - 6.0%，中部区域表现较好 [5][14] - 2025年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为 + 7.3%、 - 2.2%、 - 4.2%，高能级城市成交热度更高 [5][14] 开工数据降幅收窄，竣工面积同比仍下降 - 2025年1 - 6月全国房屋新开工面积3.04亿平，同比 - 20.0%，住宅新开工同比 - 10.4%，降幅均收窄；2024年和2025年1 - 6月Wind 322城宅地成交面积同比分别 - 13%和 - 5% [6][21] - 1 - 6月房屋竣工面积2.26亿平，同比 - 14.8%，住宅竣工面积同比 - 15.5%，降幅收窄，预计2025年竣工面积依旧承压下降 [6][21] 房企开发投资额降幅扩大，新开工意愿较弱 - 2025年1 - 6月房地产开发投资额4.67万亿元，同比 - 11.2%，住宅开发投资额同比 - 10.4%，降幅持续扩大，新开工数据下降及销售回款不足影响投资意愿 [7][21] 企业到位资金降幅扩大，房企国内贷款增速转正 - 2025年1 - 6月房地产开发企业到位资金5.02万亿元，同比 - 6.2%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 + 0.6%、 - 7.2%、 - 7.5%、 - 11.4%，除国内贷款同比转正外，其他渠道到位资金同比降幅均扩大 [7][25] 投资建议 - 6月单月销售数据走弱，7月前两周重点城市一线、二线和三四线商品房成交面积分别 - 15.7%、 + 2.6%、 + 16.3%，预计三季度销售数据有望延续弱复苏趋势 [8][30] - 推荐布局城市基本面较好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等 [8][30] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等 [8][30] - 推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][30]

报告导读： 二季度我国经济总量仍然稳定，制造业仍有巨大的韧性和竞争力，不过供需关 系、量价关系等结构性问题仍然需要平衡。 在外部扰动下，二季度我国经济仍有韧性，增速高于年度目标，不过需求端仍需政策提振。 生产端持续保 持较高增速，高端制造和出口链表现强劲，但地产链偏弱；需求端消费和投资增速有小幅回落， 6 月餐饮 消费、基建投资、地产销售增速回落幅度较大。 总体来看，当前经济供需不平衡、通胀偏低等问题仍存，预计积极政策仍会发力。 下一阶段，一方面需通 过优化房地产政策、加大基建补短板、提振居民消费等措施扩大内需，推动供需形成良性循环，巩固复苏 基础。另一方面，也需要通过"反内卷"破解生产端产能过剩困局，减少无效供给、优化经济结构。 风险提示： 贸易局势不确定性加强，国内需求超预期回落。 本公众订阅号(微信号: GTHT RESEARCH )为国泰海通证券股份有限公司(以下简称"国泰海通证券") 研究所依法设立 独立运营的唯 官方订阅号 其他机构或个人在微信平台上以国泰海通研究所名义注 扫码关注 星标不迷路 国泰海通证券研究所官方公众号 海量研报 | 热门活动 | 视听 内容 报告来源 以上内容节选自国泰海通证 ...

经济整体情况 - 二季度GDP实际增长5.2%，名义GDP增速较一季度放缓0.7个百分点至3.9%左右，全年或呈前高后低走势[1][14] - 预计下半年市场呈现股债双牛结构，10年国债利率将下行至1.5%附近[2][21] 工业生产 - 6月规模以上工业增加值同比增长6.8%，环比增长0.5%，装备制造业和高技术制造业增加值增速较快[3][22] - 2025年二季度全国规模以上工业产能利用率为74.0%，比上季度和上年同期均有下降[3][23] 消费情况 - 6月社会消费品零售总额同比+4.8%，较上月回落1.6个百分点，“618”对消费有支撑但后期动能减弱[4][31][33] 投资情况 - 2025年上半年全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%，低于市场预期，制造业和基建投资后续或放缓[5][7] - 1 - 6月房地产开发投资下降11.2%，二季度下滑加速，政策加力必要性提升[7][72][73] 就业情况 - 6月全国城镇调查失业率为5.0%，与上月持平，就业政策持续发力稳就业[8][78] 风险提示 - 地缘冲突扩大化或使中国经济意外上行，政策落地可能不及预期[9]

城市更新政策部署 - 第五次中央城市工作会议提出以推动城市高质量发展为主题 以坚持城市内涵式发展为主线 以推进城市更新为重要抓手 [1] - 会议部署7方面重点任务 围绕现代化 活力创新 舒适便利 绿色低碳 安全可靠 文明向善 便捷高效展开 [3] - 城市更新与"好房子"建设逐步取代传统增量开发模式 预计释放年均8万亿以上市场红利 [3] 城市更新市场潜力 - 全国城镇现有房屋662亿平方米 市政管网360万公里 更新改造需求巨大 [6] - 中央和地方年投资超5万亿元 可激活家具家电消费 技术交易市场发展 [6] - 2025年预计市场规模突破8.6万亿元 2030年有望达10万亿级 [6] 房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 [5] - 商品房年化销售面积9.7亿平方米(回落至2009年水平) 新开工规模仅7.5亿平方米(相当于2006年水平) [7] - 新增100万套城中村改造采用货币化安置 预计带动1亿平方米销售 [7] 城市群与区域发展 - 发展组团式 网络化的现代化城市群和都市圈 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 [10] - 城市建成区以仅占全国陆域面积0.64%的空间承载全国约60%的GDP [10] - 严控超大城市无序扩张 通过产业梯度转移缓解"大城市病" [10] 创新与产业转型 - 精心培育创新生态 在发展新质生产力上不断取得突破 [10] - 需要注重遏制"内卷式"竞争 清理地方保护性政策 [11] - 建立产业准入负面清单动态调整机制 [11] 人口与公共服务 - 流动人口规模大幅增加 但随迁儿童普惠性幼儿园覆盖率仍低于全国平均水平约20个百分点 [11] - 县城普遍面临公共服务支出与财政收入不匹配的矛盾 [11] - 大力发展生活性服务业 提高公共服务水平 [12]

70城房价同比降幅整体继续收窄 6月份，一二三线城市商品住宅销售价格环比下降。其中，一线城市新房销售价格环比下降0.3%，且降幅 比上月扩大0.1个百分点。4个一线城市中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳均在下降。二、三线城市新 房价格降幅与上月相同，分别下降0.2%和0.3%。另外，各线城市二手房价格也在下降。 数据显示，上半年，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年 收窄9.4个百分点；商品房销售金额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分 点。尤其是二手房的交易量比去年同期增长。 "现在房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所 起伏波动是正常的，这也需要我们下更大力度推动房地产市场止跌回稳。"国家统计局副局长盛来运在7月 15日国新办新闻发布会上表示。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《金融时报》记者采访时表示，房地产市场止跌回稳、 筑底转型是一个较长的过程。受政策落地、消费季节性、二手房挂牌等、居民收入等多重因素影响，过程 中有所波动是正常现象，但止跌回稳的趋势是不 ...

会议基本信息 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在京举行，我国曾开5次全国层面城市工作会议，仅2015、2025年以中央名义召开[1] 与2015年会议对比不变点 - 出席人员规格高，7位政治局常委出席，总书记讲话、总理总结[2][8] - 均处新一轮国家级五年规划和城镇化五年部署起点，分别对应“十三五”“十五五”规划谋划年[2][9] 与2015年会议对比变化点 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，当前城镇化率67%，“十五五”计划接近70%，新增县城城镇化建设[3][17] - 地产侧重“高质量城市更新”，时间更长期（到2030年），资金强调中央财政和债务可控，模式侧重存量提质[4][14] - 更关注城市“安全”，新增安全底线要求，部署管网基建和维稳工作[4] - 点明新产业机会，如城市更新、生活性服务业、减污降碳相关产业[4] 后续跟踪方面 - 关注会议落实文件，2015年是会后次年2月印发《意见》[4] - 关注高层相关行程，2015年聚焦京津冀，本轮未明确主线[4] - 关注中央高级别会议或文件，2015年会议当年和次年城市工作贯穿其中[4]

核心观点 - 出口和工业生产推动2025Q2经济增长，但实体需求仍待释放；6月经济数据不强，国内经济核心矛盾在需求收缩与预期转弱，债市仍在利多通道，6 - 8月是做多窗口期，节奏或向利率债切换 [3] 2025Q2经济增长情况 - 2025Q2我国GDP同比增速达5.2%，较一季度5.4%有所回落但仍高于5%目标；财政积极、政府债置换和“两新”扩围促进消费，美国对等关税暂缓使企业“抢出口”支撑经济增速；但实体需求低位，通胀偏弱、GDP平减指数连续9个季度为负且Q2下行，地产价格下行或抑制居民消费；“反内卷”政策和城市更新改造对需求拉动待观察 [3] 2025年6月消费情况 - 2025年1 - 5月消费走强，6月转弱；1 - 6月社零累计同比增速5.0%持平1 - 5月，1 - 6月餐饮累计同比增速4.3%低于1 - 5月；消费走强源于政策补贴，未形成居民收入和消费良性循环，居民新增短贷不强、消费多来自储蓄，缺乏持续性；5 - 6月地产价格加速下行或抑制消费需求 [3] 2025年6月工业生产情况 - 6月工业增加值累计同比增速较5月抬升0.1pct至6.4%，与地产相关传统行业生产收缩加速，新质生产力相关行业加速扩张；6月CPI同比增速由负转正达0.1%，受鲜菜和能源价格支撑，但PPI同比降幅扩大，供需格局待改善 [3] 2025年6月固定资产投资情况 - 6月固定资产投资累计同比增速为2.8%，较5月下降0.9pct；地产投资累计同比 - 11.20%，较上期下降0.5pct；基建投资累计同比8.9%，较上期下行1.53pct；制造业投资累计同比7.50%，较上期下行1.0pct；地产企稳需增量政策 [3] 债市情况 - 6月经济数据不强，债市仍在利多通道，近期调整由风险偏好与资产比价效应驱动，调整时间和空间有限；现阶段利率曲线关系顺畅，资金偏松、实体融资需求弱；7月资金持续紧张概率不高，央行呵护态度明确，开展1.4万亿买断式逆回购，存单利率后续补降概率高；外需对经济支撑或走弱；10Y国债突破前低催化因素包括降准降息、央行重启国债买入等；信用债行情或告一段落，货币政策宽松、实体融资不强，6 - 8月债市是做多窗口期，节奏或向利率债切换，建议保持久期等待利多兑现 [3]

报告行业投资评级 - 上次评级为优于大势 [6] 报告的核心观点 - 楼市迈入稳定与存量新阶段，城市发展从向外拓展转为向内深耕，城市更新上升为核心抓手，新增供应或缩量提质，投资建议关注优质产品力央国企开发商、二手房赛道和商业地产 [3][4][5] 各部分总结 楼市新阶段 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主阶段，城市发展关键从向外拓展变为向内深耕，本次会议将“坚持城市内涵式发展”确立为主线，与2015年会议相比，当下重点从外延扩张转向内部挖潜 [3] 城市更新 - 城市更新上升为城市发展核心抓手，实行模式由增量扩张（大拆大建）转向存量激活（改造利用），本次会议任务升级为“加快构建房地产发展新模式”，重点从“棚户区”转向“城中村”，标志城市更新进入存量攻坚阶段，两办印发意见明确摒弃大拆大建，转向“改造利用为主” [4] 新增供应 - 2025年上半年300城住宅用地推出规划建面2.1亿㎡（yoy - 19.4%），成交1.7亿㎡（yoy - 5.5%），出让金0.86万亿元（yoy + 27.5%），后续新增供应将呈现“缩量提质”特征，房企核心竞争力偏向产品力打造 [5] 行业数据 - 1M绝对收益6%、相对收益3%，3M绝对收益4%、相对收益 - 3%，12M绝对收益17%、相对收益2%；成分股数量102只，总市值11473.13亿，流通市值5300.15亿，市盈率（TTM倍）42.17，市净率（LF倍）0.77，25Q1成分股总营收3164.87亿，总净利润 - 92.87亿，资产负债率75.05% [8]