一、2025楼市半年考 - 2025上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产"稳市"政策，政策频次保持高位 [2] - 中央政策围绕去库存、扩需求、新模式和化风险展开，一线城市如深圳6月开盘去化率超9成，上海北京高端楼盘热销 [2][3] - 二季度新房复苏势头放缓，二手房持续"以价换量"，预计全年新建商品房销售面积约9亿平方米，城市间分化延续 [3] 二、创新药支持政策 - 国家医保局、卫健委印发《支持创新药高质量发展的若干措施》，允许医保数据用于创新药研发 [5] - 依托全国统一医保平台归集疾病谱、临床用药需求等数据，支持医药企业、科研机构优化研发方向与管线布局 [5] 三、低空经济发展 - 《民用航空法（修订草案）》二审稿新增多项促进低空经济规定，涵盖无人机、飞行汽车、低空旅游等领域 [7] - 草案从空域管理、适航审定等环节构建制度保障，旨在吸引社会资本投入并激发创新活力 [7] 四、湖北科创企业培育 - 湖北储备"金银种子"企业1355家，构建"价值发现—上市护航"全链条服务机制 [9] - 通过区域性股权市场、"千企股改"行动等提供阶梯式培育，助力企业层级跃升 [9] 五、中小企业专精特新发展 - 中博会达成意向成交超千亿元，推出"首发经济推进专精特新发展"系列活动 [11] - 活动遴选10个"最受欢迎新品"及超100个"入围新品"，举办22场新品直播强化产业链韧性 [11] 六、地方科技与产业政策 - 贵州强调加大财政支持科技金融，引导企业加大研发投入并发挥国企创新引领作用 [13] - 上海设立500亿元产业转型升级二期基金，统筹1000亿元三大先导产业母基金，重点投资战略性新兴产业 [15] 七、江苏省战新基金集群 - 江苏省战新基金集群完成180亿元产业子基金遴选决策，三层架构高效落地 [17] - 推介会选择深圳作为举办地，借力其创投资源与市场优势 [17]

宏观经济展望 - 预计2025年二季度GDP增速达5.3%，全年增速达5.2%[4] - 预计全年CPI中枢达0.2%，PPI中枢达 -2%[5] - 预计规上工业企业全年增速达6.1%[5] - 截至2025年5月，社零总额41326亿元，同比增6.4%，1 - 5月累计203171亿元，同比增5.0%[44] - 预计2 - 4季度社融规模存量同比增速维持在8.7%左右[81] 政策展望 - 2025年财政赤字率4%，超10亿地方政府新增专项债及特别国债，下半年财政政策或维持强度，支出结构调整可期[70] - 预计年内降准空间最多50BP，上半年1年期和5年期LPR降10BP，下半年货币政策或与其他政策配合[85] 其他要点 - 全球主要经济体通胀可控，美国降息节奏因关税政策停滞，稳定币或带来宽松新模式[16] - 出口关注东盟、欧盟需求，低附加值加工贸易占比降，“新三样”出口势头猛[59][62] - 规模以上企业利润缓幅回升，民营企业动能回升需政策扶持[65]

澳大利亚房地产市场表现 - 2025年6月澳大利亚全国住房价值指数环比上涨0.6%，连续第5个月上涨，高于市场预期的0.4% [1] - 二季度全国住房价值指数增长1.4%，一季度涨幅为0.9%，去年四季度下降0.1% [1] - 6月除霍巴特房价下降0.2%外，其他首府城市均上涨，达尔文涨幅最高达1.5%，乡镇地区房价全面上涨 [1] 首府城市房价数据 - 6月澳大利亚全国住房价值中位数达83.76万澳元，首府城市中位数为91.84万澳元，乡镇地区为68.52万澳元 [2] - 悉尼和墨尔本6月房价环比分别上涨0.6%和0.5%，同比分别上涨1.3%和下降0.4% [2] - 布里斯班、阿德莱德和珀斯6月房价环比涨幅分别为0.7%、0.5%和0.8%，同比涨幅分别为7%、8%和7% [2] - 堪培拉和达尔文6月房价环比分别上涨0.9%和1.5% [2] 市场驱动因素 - 2月澳大利亚央行首次降息是房价趋势转折点，5月再次降息及未来降息预期增强推动市场人气和房价上涨 [1] - 当前房价反弹发生在住房销售相对低迷背景下，上半年住房成交量同比增长4.9%，略低于十年平均水平5.1% [1]

房地产市场表现 - 墨尔本房价截至6月的一年中下跌0.4%，为三年内第二次下跌 [1] - 悉尼房价同比涨幅放缓至1.3%，而一年前的涨幅为6.9% [3] - 全澳季度增长率为1.4%，高于第一季度的0.9%，意味着今年有望实现5.8%的年度涨幅 [3] - 墨尔本房价6月上涨0.5%，季度涨幅为1.1% [8] - 悉尼房价环比上涨0.6%，季度涨幅也为1.1% [8] 区域市场差异 - 达尔文6月房价上涨1.5%，季度涨幅4.9%，中位房价升至537,471澳元创历史新高 [9] - 堪培拉月度涨幅0.9%，季度涨幅1.3% [10] - 珀斯上涨0.8%，布里斯班上涨0.7%，阿德莱德上涨0.5%，霍巴特下跌0.2% [10] 市场驱动因素 - 高借贷成本和低价公寓高度集中导致墨尔本房价中位数低于珀斯和阿德莱德 [3] - 储备银行两次降息推动房价上涨，预计年底基准贷款利率将从3.85%降至3.1% [6] - 投资者和首次购房者在中低价位房屋上的竞争将推动房价上涨 [7] 市场前景 - 预计房价将持续强劲增长，尤其是在低价房源领域 [3] - 全澳市场不太可能回到过去五年中不可持续增长的日子 [8] - 昆士兰银行首席经济学家预测未来两年房价将上涨10-15% [5] 可负担性问题 - 在首府城市家庭平均需要10.6年才能攒够20%购房首付，悉尼需13.1年，阿德莱德需11.8年 [9] - 可负担性将继续成为澳洲房地产市场的塑造力量 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 6月经济运行情况是上半年政策发力效果的“成绩单”和下半年政策定调的“决策锚” 报告对6月经济金融数据进行预测 以分析经济复苏的成色与瓶颈[1][12] 根据相关目录分别进行总结 工业增加值 - 预计6月当月同比为6.0% 6月生产PMI回升至51.0%进入扩张区间 采购量指数明显回升 重点行业开工率多数回升 预计6月工增环比维持正增长 同比增速小幅回升[2][21] 社零 - 预计6月当月同比为6.2% 6月地产销售偏弱 地产后周期消费承压 汽车销售同比和环比均增长 对社零有支撑 6月一线地铁客运量下滑 高温约束居民出行和消费 6月服务业PMI小幅回落但仍处扩张区间 预计社零同比增速维持偏高水平[3][25][28] 固定资产投资 - 预计6月累计同比为3.7% 基建方面 6月建筑业PMI大幅上升 石油沥青装置开工率回升 新增专项债发行加速 基建投资累计同比或回升 地产方面 6月新房销售环比好转但同比仍弱 土地成交面积低于季节性 螺纹钢和玻璃价格低位运行 地产投资增速维持偏弱 制造业方面 内需改善但外需疲弱 企业经营预期指数下行 制造业投资可能基本持平[4][30][34] 贸易 - 预计6月出口当月同比4.2% 进口当月同比 -1.0% 出口方面 日内瓦协议或提振6月对美出口 中国对欧洲等地区出口预计稳健 但全球制造业PMI下行 外需总体疲软 预计出口增速小幅下行 进口方面 进口需求在5月关税暂停后反弹且6月进一步上行 预计进口增速低位小幅回升[5][40][45] 通胀 - 预计6月CPI当月同比0.04% PPI当月同比 -3.0% CPI方面 6月猪肉价格窄幅震荡 菜价回升 考虑油价上行和低基数影响 同比可能由负转正 PPI方面 6月大宗商品价格多数回升 对PPI产生正向拉动 预计同比跌幅边际收窄[6][50][55] GDP - 预计二季度同比5.3% 二季度经济金融温和修复 4 - 6月制造业PMI均处收缩区间 5月多数经济指标回落 考虑往年二季度GDP季调环比下滑 预计二季度经济增长环比小幅回落 同比增速5.3%左右 下半年经济有望延续修复态势 全年有望实现5%左右增长目标[7][64] 社融信贷 - 预计新增信贷23200亿元 新增社融4.1万亿元 信贷方面 6月票据利率维持低位震荡 新增信贷修复斜率超预期概率不高 预计企业短贷同比少增 企业中长贷同比多增 居民短贷同比多增 居民中长贷同比少增 票据融资同比多减 社融方面 预计政府债净融资同比多增 企业债净融资同比多增 非标融资同比少减 新增社融41160亿元 社融存量同比增速预计为8.9%[8][70][90]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 认为当前经济运行处于中性区间，过去两年“房价大跌、股市大跌 - 财富缩水 - 消费降级”的经济负循环告一段落，相较于 2024 年，经济的边际变化或在于消费 [2][104] - 明确看多收益率 2%以上的长久期城投债及银行资本债，投资利率债性价比偏低，地方债性价比高于国债，建议关注港股银行 [2][104] 根据相关目录分别进行总结 宏观要闻 - 6 月 24 日六部门联合发布《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，通过定向资金支持、消费场景创新及融资渠道拓展激活市场，拉动产业链需求 [8] - 6 月 26 日金融监管总局等联合发布《银行业保险业普惠金融高质量发展实施方案》，构建高质量普惠金融体系，解决融资难题，具有资源配置优化、产业支持升级、区域均衡发展特征 [8] - 6 月 23 日央行货币政策委员会二季度例会对世界经济增长动能判断更审慎，对国内经济表述更乐观，近期降准降息概率不大，房地产市场表述调整，平台经济监管或告一段落 [8] - 今年 1 - 5 月全国规模以上工业企业利润总额 2.72 万亿元，同比微降 1.1%，但盈利基础稳固，结构亮点突出 [9][10] - 以色列和伊朗宣布正式停火，受此影响国内国际油价大幅走低 [13] 中观高频：消费与生产呈现分化修复特征 消费：政策刺激成效显著 - 截至 6 月 22 日当周乘用车厂家日均零售同比 +30.0%，日均批发同比 +1.4%；截至 6 月 26 日近 7 天全国电影票房收入同比 -16.3% [16][19] - 截至 6 月 13 日当周三大家电零售量/额同比分别 +24.6%/+13.5% [16][25] 交运：供应链韧性凸显 - 截至 6 月 22 日当周港口完成集装箱吞吐量同比 +5.3%，铁路货运量同比 +2.4%，高速公路货车通行量同比 +0.7%；截至 6 月 27 日当周 CCFI 综合指数同比 -28.8% [17][27] - 截至 6 月 27 日近 7 天迁徙规模指数平均同比 +16.6%，一线城市地铁客运量平均同比 +2.3%；截至 6 月 22 日当周民航保障航班数同比 +1.7% [17][36] - 截至 6 月 22 日当周邮政快递揽收量和投递量同比分别 +14.4%、+14.1% [40] 开工率：基建链强于化工链 - 截至 6 月 25 日当周全国主要钢企高炉开工率为 77.6%，同比 +2.2pct；截至 6 月 26 日当周沥青平均开工率为 25.0%，同比 +1.0pct [17][49] - 截至 6 月 26 日当周纯碱开工率为 85.7%，同比 -1.6pct，PVC 开工率为 74.9%，同比 -1.5pct；截至 6 月 27 日当周 PX 平均开工率为 85.3%，PTA 平均开工率为 78.7% [17][53][58] 地产：持续承压 - 截至 6 月 27 日近 7 天 30 大中城市商品房成交面积同比 +0.5%，成交套数同比 -2.0% [18][62][65] - 截至 6 月 20 日当周样本 9 城二手房成交面积同比 +1.3%；截至 6 月 22 日当周全国城市二手房出售挂牌价指数同比 -7.5%，挂牌量指数同比 -67.6% [18][67] - 截至 6 月 29 日当周 100 大中城市成交土地数量同比 -26.3%，成交土地规划建筑面积同比 -97.7%，成交土地楼面均价同比 -57.0%，成交土地溢价率同比 -0.4pct [71] 价格：大宗商品价格承压 - 截至 6 月 27 日当周猪肉平均批发价同比 -16.8%、蔬菜平均批发价同比 -0.8%、6 种重点水果平均批发价同比 +2.5% [18][75][79] - 当周动力煤平均价格同比 -28.7%、WTI 原油现货价平均同比 -17.0%、螺纹钢平均现货价同比 -11.6%、铁矿石平均现货价同比 -12.7%、玻璃现货价平均同比 -29.7% [18][81][83] 债市及外汇市场：结构性宽松与跨月压力并存 - 6 月 27 日，隔夜 Shibor、R001、R007、IBO001、IBO007 较 6 月 23 日有不同程度上行，DR001 下行，DR007 上行 [87] - 6 月 27 日，国债、国开债、地方政府债、同业存单到期收益率较 6 月 20 日有不同变化 [89][92] - 6 月 27 日美元兑人民币中间价和即期汇率较 6 月 20 日分别 -68/-147pips [94] 机构行为：信用债基久期有所下降 - 截至 6 月 29 日，理财公司公募理财产品破净率约为 0.81%，较年初下降 1.16pct，年内百分位低于 5% [96] - 2025 年初以来，利率债中长期纯债券型基金久期先降后升，6 月 27 日估算中位数约 4.7 年，平均数约 5.1 年，较前周上升 0.12 年；信用债中长期纯债券型基金久期震荡，6 月 27 日估算中位数约 1.9 年，平均数约 2.1 年，较前周下降 0.19 年 [97][98] 投资建议 - 看多收益率 2%以上的长久期城投债及银行资本债，认为投资利率债性价比偏低，地方债性价比高于国债，预判中低评级信用债利差将进一步压缩 [104] - 建议关注港股金融，特别是港股银行，认为其估值修复空间较大，境内低利率或驱动高股息标的估值上升 [104]

制造业PMI表现 - 2025年6月制造业PMI为49 7% 环比上升0 2个百分点 略高于过去两年同期水平 涨幅符合季节性规律 [2] - 采购指数反弹 显示企业对外部扰动适应能力增强 扩产意愿边际改善 [2] - 大、小型企业PMI分化加剧 大型企业继续扩张区间回升 小型企业在收缩区间进一步回落 [2] 行业供需与价格动态 - 食品及酒饮料精制茶、专用设备等行业供需指数位于扩张区间 受益于关税摩擦缓和及设备更新政策 [3] - 非金属矿物制品、黑色金属冶炼等行业供需持续收缩 反映房地产压力导致的终端需求不足 [3] - 制造业价格指数整体回升 受中东局势紧张推升油价影响 但黑色冶炼行业价格指数持续回落 [3] 非制造业景气度 - 服务业商务活动指数为50 1% 环比微降0 1个百分点 邮政、电信及信息技术服务等生产性行业保持高景气 [3] - 零售、运输、住宿餐饮等消费性行业因五一假期效应消退 活动指数低于临界点 [3] - 建筑业商务活动指数达52 8% 环比上升1 8个百分点 土木工程连续三个月高景气 但商品房需求疲软拖累行业表现 [3] 政策展望 - 7月将下达第三批消费品以旧换新资金 政策接力效果值得期待 [4] - 宏观政策或持续积极 货币政策保持稳健宽松 财政政策通过加快节奏或后续加码发力 [4]

融资与债务情况 - 公司拟发行40亿元公司债券，期限不超过7年，用于偿还到期债务及补充流动资金[1][3] - 2024年已完成"20豫园01"（2.009亿元，利率5.2%）和"22豫园01"（4.124亿元，利率4.95%）的付息工作[5] - 资产负债率连续三年保持高位（2022-2024年分别为69.15%、68.03%、67.82%），流动比率持续下滑（1.34→1.25→1.22）[5] - 2024年末货币资金+交易性金融资产合计134.43亿元，但短期借款+一年内到期非流动负债达179.35亿元，存在44.92亿元资金缺口[6] - 长期借款161.41亿元，利息费用从2020年9.7亿元增至2024年18.84亿元，接近翻番[7] 经营业绩下滑 - 2024年营收469.24亿元（同比-19.3%），归母净利润1.25亿元（同比-93.81%），扣非净利润亏损21.09亿元（连续两年亏损且加剧）[1][14] - 产业运营收入340.34亿元（同比-18.37%），其中珠宝时尚收入299.77亿元（同比-18.38%）[11][12] - 物业开发与销售收入100.38亿元（同比-25.96%），商业综合运营收入28.52亿元（同比-1.47%）[11][12] - 2024年Q1-Q4营收同比增速分别为+12.56%、-14.77%、-29.53%、-41.81%，2025年Q1同比再降49%[10] 资产减值与人事变动 - 2024年计提资产减值损失9.51亿元（含存货跌价7.73亿元、商誉减值1.78亿元），同比增加150%[14][15] - 2024年至今管理层频繁变动，涉及轮值总裁、副总裁、CFO等8名高管离职[15][17] - 公司采取"瘦身健体"措施，出售非核心资产如上海真如广场等以回笼资金[13] 其他重要事项 - 2023年曾计划定增募资80亿元（后下调至42.5亿元），但2024年5月终止[8][9] - 2024年仍现金分红7.35亿元，股利支付率高达587.18%[17] - 截至2025年7月1日股价5.51元/股，较高点下跌19%，总市值214.7亿元[17]

报告核心观点 2025年7月1日A股主要指数涨跌互现，行业和板块表现分化，部分行业和概念板块有明显涨跌 [1] 市场回顾 - 指数涨跌情况：沪指涨0.39%收报3457.75点，深证成指涨0.11%收报10476.29点，科创50跌0.86%收报994.80点，创业板指跌0.24%收报2147.92点；全天个股涨跌参半，全市场2628只个股上涨，2542只个股下跌，247只个股收平；沪深两市成交额合计14660亿元，较上个交易日缩量208.42亿元 [1] - 行业涨跌情况：申万一级行业涨多跌少，综合、医药生物等行业领涨，计算机、商贸零售等行业领跌 [1] - 板块涨跌情况：涨幅居前概念板块为中船系、创新药等板块 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 国家出台专项债用于土地储备收购政策，各地积极响应，虽目前已发行专项债占公示规模比例低，但后续发行有望提速，该政策有助于优化资源配置、稳定市场预期；5月房地产市场延续企稳态势，但库存仍处高位、去库存压力大，债券市场境内融资净流出、境外变化不大，后续政策端有望发力助力行业企稳 [2][8][9] 各部分总结 专项债土地收储情况 - 国家出台政策允许专项债用于土地储备收购并细化安排，各地积极响应，截至6月22日已公示超4200块宗地收储计划，资金规模近4777亿元，已发行专项债仅占公示规模36%，后续发行有望提速 [2][3] - 拟收储土地以住宅用地为主，占比超60%，成交时间集中在2020 - 2024年，绝大多数属于地方国企；广东、重庆等地收储项目资金规模居前 [5] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元；2月24日广东成全国首个发行专项债用于收购存量土地的省份，45号文发布后发行工作全面提速，截至6月24日多地发行专项债，规模合计约1700亿元，上海发行金额居首 [5] 专项债收储面临挑战 - 收储资金可能不足覆盖项目债务，因政策确定的收地基础价格大多为土地供应价格的70% - 90%，而房企土地大多已抵押融资 [6] - 专项债资金未来偿还依赖收储土地未来收益，但现阶段房地产市场处于调整周期，土地出让收益有不确定性 [6] - 拟收储土地主体结构单一，绝大多数属于地方国企 [6] 5月房地产市场情况 需求端 - 5月商品住宅价格环比延续下行，70个大中城市环比上涨城市降至13个，一、二三线城市均下降；但同比降幅自2024年11月起连续7个月收窄，行业延续止跌企稳态势 [9] - 5月商品房销售面积及金额同比降幅分别达4.56%、7.14%，环比分别增长10.34%和13.14%；前5月累计销售面积和金额同比降幅与上月基本持平；6月重点30城前15日成交面积同比基本持平，一线城市率先回稳，二、三线城市同比下降 [9] 供给端 - 5月百城土地成交总价及溢价率下降，城市间分化明显，上海等高能级城市单月成交总价超50亿元，部分地块溢价率高 [10] - 受上年房企拿地减少影响，5月新开工面积仍处低位，累计降幅同比小幅收窄；竣工面积累计降幅小幅走阔 [10] - 商品房待售面积连续3月环比下降至7.74亿平方米，但仍处历史高位，去库存压力大；1 - 5月房地产开发投资规模同比下降10.70%，累计降幅较上月小幅增加，购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降8.5%和5.0% [10] - 5月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅缩窄，环比跌幅略有上升，环比上涨城市3个；30个重点城市5月二手房成交面积环比下跌10%，同比微增4%，增速放缓，高能级城市韧性强但市场分化，刚需与高端改善成交占比提升，刚改需求持续弱势 [10] 债券市场 - 5月境内债券融资金额环比下降，净融资规模呈净流出态势，发行主体为央国企，保利发展发行规模合计115亿元；5月无境外债发行，6月新城发展成功发行3亿美元优先票据，有望带动更多优质房企重启海外融资；同期未新增违约或展期主体 [11] - 6月27日至7月末房地产企业境内债整体到期规模350.12亿元，除央国企外，万科企业到期规模59亿元，市场兑付预期强烈；境外市场主要为前期已违约或展期的房企境外债到期 [11] - 5月房企境内债券日均交易量环比小幅下降，成交热度减弱，投资类地产债券收益率、高收益地产债平均成交价环比均小幅下滑；境外市场中资房企债券交易价格整体无大波动 [12]