政策核心内容 - 上海发布"沪六条"优化房地产政策 涉及调整住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等措施 [1] - 政策明确符合条件居民家庭在外环外区域购房不限套数 精准释放外环外区域购买力 [2] 新房市场反应 - 政策生效首日两个外环外楼盘开盘售罄：宝山区金茂棠项目推出160套房源均价5.39万元/平方米 认筹率达162.5% [2] - 闵行区保利海上印项目推出168套房源均价8.2万元/平方米 累计认购286组认购率超170% [2] - 松江区招商时代潮派项目出现单客户一次性购买两套房案例 项目均价约5.1万元/平方米 总价范围420-700余万元 [2] 二手房市场反应 - 政策出台后二手房签约量环比上涨约10% 中介在传统休息日出现加班签单情况 [3] - 链家平台二手房浏览量环比上升17%同比上升22% 咨询量环比上升14%同比上升26% [3] - 太平洋房屋数据显示新政首日新增房源环比大幅上涨166% 新增客户环比上涨40% 成交环比上涨14.8% [3]

核心观点 - 公司销售规模稳居行业第一但销售额和面积同比下滑 存货去化压力持续加大 尤其三四线城市库存问题突出 [2][7][19] - 公司拿地力度显著增强且重点投资一线城市 但新增土地权益比例下降 土地储备总量减少 [2][13][19] - 公司待结算收入储备充足但盈利能力持续下滑 毛利率 净利率均同比下降 [3][21][22] - 公司财务保持绿档且融资成本降至行业极低水平 现金覆盖能力稳定 [3][24][28] 销售表现 - 2025上半年全口径销售金额1451.71亿元 同比减少16.25% 销售面积713.54万平方米 同比减少25.23% 销售额排名行业第一 [2][5] - 2021年及以前存量项目销售金额514亿元 占比35.4% 竣工物业规模达2137.7亿元 较期初增长7.2% 占存货比例提升至28.1% [2][7] - 销售回笼率100% 当期销售回笼率65.3% 新开工面积仅378万平方米 存货规模较期初减少4.7%至7611亿元 [7][9] - 38个核心城市销售金额占比92% 珠三角区域销售面积占比31% 环渤海区域占比27% 二线城市销售面积占比49% 一线城市占比17% [11] 投资活动 - 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% 拓展成本509亿元 同比增长304% 拿地销售金额比从0.07提升至0.35 [2][13] - 一线城市新增建面占比23.8% 三四线城市建面占比13.8% 平均拿地成本22325元/平米 环渤海区域新增土储建面占比34.8% [15] - 总土地储备11426万平方米 较期初减少9.1% 权益比例69.52% 三四线土储占比43.8% 二线占比43% 一线占比12.8% [19] 盈利能力 - 营业收入1168.57亿元 同比减少16.08% 预收房款3303.01亿元 待结算收入储备充足 [3][21] - 毛利率14.6% 同比下降1.4个百分点 净利率5.6% 同比下降2.1个百分点 归母净利率2.3% 同比下降3个百分点 [3][22][28] - 毛利润171.04亿元 同比减少23.3% 归母净利润27.11亿元 同比减少39.3% 核心归母净利润25.79亿元 同比减少64.3% [21][28] - 资产经营收入25.4亿元 同比增长13% 其他主营业务收入114.17亿元 占总营收比例9.8% [21] 财务状况 - 持有现金1385.62亿元 较期初增长3.3% 非受限现金短债比1.19 较期初提升0.18 [3][24] - 有息负债3446.84亿元 较期初减少1.2% 净负债率59.64% 较期初下降3.03个百分点 扣除预收后资产负债率64.56% 下降1.31个百分点 [24][28] - 综合融资成本2.89% 较期初下降0.21个百分点 经营活动现金流量净额160.17亿元 [3][24]

市场整体表现 - 沪指8月27日下跌1.76% [1] - 申万行业仅通信上涨1.66%，美容护理和房地产分别下跌3.86%和3.51% [1] - 两市主力资金全天净流出1297.50亿元，所有行业均呈净流出状态 [1] 行业资金流向 - 计算机行业净流出163.10亿元居首，医药生物净流出123.25亿元，电子、汽车、机械设备净流出规模居前 [1] - 房地产行业主力资金净流出26.96亿元，行业100只个股中仅4只上涨，96只下跌 [2] 房地产个股资金流入 - 中新集团净流入7811.52万元并涨停，华发股份净流入3160.90万元，万业企业净流入2127.84万元 [2] - 行业共21只个股资金净流入，其中5只净流入超千万元 [2] 房地产个股资金流出 - 万通发展净流出5.22亿元且跌停，保利发展净流出2.41亿元，张江高科净流出2.20亿元 [2][3] - 行业共5只个股净流出超亿元，深深房A跌停且净流出8922.43万元 [2][3]

核心财务表现 - 上半年实现营收1169亿元 归母净利润27.11亿元 毛利率14.6%略高于2024年全年水平[1] - 经营活动现金净流入160亿元实现同比由负转正 期末货币资金余额1386亿元占总资产比例超10%[7] - 资产负债率73.53% 扣除预收款的资产负债率63.30% 净负债率59.64% 较期初分别下降0.82/1.40/3.02个百分点[8] 销售业绩表现 - 签约金额1451.71亿元 签约面积713.54万平方米 维持行业第一规模[2] - 存量项目签约394万平方米 销售金额514亿元占比35%[2] - 2022年后获取的增量项目签约金额937亿元占比65% 较2024年提升5个百分点[3] 土地储备策略 - 在核心城市新拓项目26个 总地价509亿元 总计容面积228万平方米 拓展金额权益比87%[3] - 期末待售项目计容面积5855万平方米 较年初下降403万平方米 其中增量项目894万平方米[3] - 38个核心城市销售贡献占比92% 同比提升3个百分点 在9个城市排名第一[3] 产品与服务创新 - 基于22万余条客户调研数据推进"好产品 好服务 好生活"三好战略[5] - 新增"天奕"子品牌累计签约超75亿元 在广州上海首开优于预期[6] - 推行"端菜行动"优化客户体验 实施"贴膜交付"与"一房五验"提升交付质量[6] 融资能力优化 - 新增有息负债平均成本降至2.71% 期末综合融资成本2.89%[8] - 发行国内首单85亿元现金类定向可转债 6年期综合成本2.32%[8] - 直接融资比重提升至21.53% 一年内到期有息负债占比21.4%较年初下降2.9个百分点[8] 多元化业务发展 - 不动产经营收入25.4亿元同比增长13% 在营面积573万平方米增加39万平方米[9] - 保利物业第三方在管面积增至5.5亿平方米占比65.9% 第三方物管收入27.78亿元增长20%[9] - 购物中心吸引客流2530万人次 社区商业新增招商13万平方米达去年全年两倍[9]

券商评级总体情况 - 8月27日券商共给予近200家A股上市公司"买入"评级 [1] - 券商关注个股聚焦于软件开发、化学制药、游戏、化学原料、美容护理、家电、酿酒等行业 [1] 重点公司评级详情 - 金山办公获8份券商研报关注 信达证券指出WPS AI 3.0发布推动商业化落地 AI月活有望快速增长 个人业务带来较大想象空间 [2][4] - 华东医药获8份券商研报关注 西南证券预计2025-2027年EPS分别为2.31元/2.48元/2.71元 对应估值20倍/19倍/17倍 [2][4] - 吉比特获8份券商研报关注 国信证券认为新产品表现亮眼 自研产品海外发行及代理产品贡献增量 [2][4][5] - 华鲁恒升获华安证券"买入"评级 业绩环比持续增长 新项目布局稳步推进 [2][5] - 丸美生物获华源证券"买入"评级 上半年收入端高增长 主品牌势能向好 [2][5] - 海信视像获机构关注 MiniLED TV与大屏化持续带动全球定位提升 [2][5] - 沪电股份获国信证券"增持"评级 需求爆发推动业绩兑现 资本开支继续加速 [2][5] - 今世缘获民生证券"买入"评级 加码渠道投入进行降速调整 [2][5] - 保利发展获国信证券"增持"评级 业绩下滑但积极推进存量去化 [2][5] - 同力股份获开源证券关注 新能源与无人矿卡双轮驱动 技术赋能与出海战略共筑高成长 [2][5] 相关ETF产品 - 500质量成长ETF(560500)跟踪中证500质量成长指数 近五日涨幅4.62% [7][8] - 该ETF市盈率17.86倍 估值分位76.84% 最新份额4.4亿份减少400万份 主力资金净流入4.1万元 [8][9]

核心观点 - 公司通过稳健运营和战略转型 在行业变局中巩固龙头地位 实现营收和利润的稳定表现 同时在新兴业务领域取得显著突破 展现出"三大主业齐头并进"的新发展格局 [1][7][8] 财务业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入1169亿元 归母净利润27.11亿元 [1] - 签约金额1451.71亿元持续位居行业首位 签约面积713.54万平方米 [1][2] - 经营活动现金流净流入160.17亿元 同比实现由负转正（上年同期净流出171.48亿元） [3] - 销售回笼金额1448亿元 综合回笼率100% 同比提升15个百分点 当期销售回笼率65.3% 同比提高9个百分点 [3] 债务与融资管理 - 创新发行国内首单现金类定向可转债85亿元 6年期综合成本2.32% [3] - 发行公司债与中期票据57亿元 直接融资占比达21.53% [3] - 截至6月末资产负债率73.53%（同比下降0.82个百分点） 扣除预收款资产负债率63.30%（同比下降1.40个百分点） 净负债率59.64%（同比下降3.02个百分点） [3] - 新增有息负债平均成本降至2.71% 期末综合融资成本2.89% [3] 业务战略转型 - 构建"不动产投资开发+不动产经营+不动产综合服务"三大业务板块的新发展模式 [1][7] - 不动产经营收入同比增长13%至25.4亿元 在营资产面积573万平方米 其中租赁住房2.6万间（较上年末增长18%） [1][8] - 保利物业营业收入84亿元（同比增长7%） 归母净利润8.9亿元（同比增长5%） 合同管理面积9.96亿平方米 在管面积8.34亿平方米 [1][8] 市场拓展与运营策略 - 新增26个项目全部位于核心城市 总地价509亿元 总计容面积228万平方米 拓展金额权益比87% [6] - 38个核心城市市占率提升 其中9个城市市场排名第一 [6] - 通过"老盘焕新"策略实现存量项目签约金额514亿元（占总签约金额35%） [5] - 2022年后获取的项目签约占比达65%（较2024年提升5个百分点） [6] 产品力与品牌建设 - "天奕"新产品线及"100个保式细节"工艺标准获得市场认可 [6] - 上半年完成6.3万套住宅交付 首创行业"贴膜交付"标准 [6] - 保利物业第三方项目单年合同金额同比增长17% 第三方物管收入同比增长20% [8]

投资评级 - 维持"强烈推荐"评级 认为公司具备穿越周期的能力 若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受益标的[1][10] 核心观点 - 25H1归母净利润27亿元同比下降63.5% 营收增长承压 结转毛利率仍在筑底阶段[1][2] - 销售排名保持行业第一 增量项目销售占比提升至65% 投资端拿地力度显著提高[1][9] - 通过"调转换退"盘活存量土地资源 融资成本持续下降至2.89% 成功发行国内首单现金类定向可转债[1][10] - 资产经营稳步发展 商业资产开业面积573万平方米 物业服务在管面积8.34亿平方米[10] - 预计2025-2027年EPS分别为0.36/0.38/0.53元 市场对减值压力的担忧有望缓释[1][10] 财务表现 - 25H1营收1169亿元同比下降16.1% 营业利润98亿元下降29.7% 归母净利润27亿元下降63.5%[2] - 毛利率14.6%较24H1下降1.4个百分点 三费费率5.7%上升0.6个百分点[2] - 合同负债3336亿元 对24年营收保障倍数1.07倍[3] - 预计2025年营收2805亿元同比下降10% 2026年2580.6亿元下降8% 2027年2593.5亿元持平[4] 销售与投资 - 25H1销售签约面积714万平方米下降25.2% 签约金额1452亿元下降16.2%[9] - 新拓展项目26个 总地价509亿元同比上升304% 投资力度35.1%同比上升27.8个百分点[9] - 土地储备5855万平方米 可覆盖3.3年销售 其中增量项目占比15%[9][10] 融资与现金流 - 有息负债融资成本2.89%下降21BP 直接融资占比21.53%提升1.5个百分点[10] - 成功发行85亿元定向可转债 6年期综合成本2.32%[10] - 25H1回笼金额1448亿元 综合回笼率100%[10] 资产经营 - 商业经营类资产收入25亿元同比增长12.5%[10] - 保利物业营收83.9亿元增长6.6% 归母净利润8.9亿元增长5.3%[10] - 第三方物管收入27.78亿元增长19.9%[10] 估值数据 - 当前股价8.22元 总市值984亿元[5] - 2025年预测PE22.9倍 PB0.5倍[4][5] - 每股净资产16.6元 ROE(TTM)0.1% 资产负债率73.5%[5]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [3][5][18] 核心观点 - 2025上半年营业收入1169亿元同比下降16.1% 归母净利润27亿元同比下降63.5% 主要受房地产项目结转规模下降和结转项目盈利能力下降影响 [1][8] - 销售金额1452亿元同比下降16.3% 销售面积714万平方米同比下降25.2% 但仍保持行业龙头地位 [1][12] - 销售回笼资金1448亿元 综合回笼率达100%同比提升15个百分点 当期销售回笼率65.3%同比提升9个百分点 [1][12] - 2021年及以前存量项目签约销售394万平方米（占比35%） 销售金额514亿元 新完成"调转换退"51万平方米 [1][12] - 新增26个核心城市项目 总地价509亿元 计容面积228万平方米 拓展金额权益比87%保持高位 [2][13] - 货币资金余额13856亿元占总资产10%以上 另有593亿元已售待回笼资金 [2][16] - 三年以上到期有息负债占比42.8%提升3.2个百分点 一年内到期负债占比21.4%下降2.9个百分点 [2][18] - 融资成本降至2.89% 资产负债率73.5% 扣除预收款资产负债率63.3% 净负债率59.6% [2][18] 财务预测 - 预计2025年营业收入2842亿元同比下降8.8% 2026年2723亿元同比下降4.2% [3][4] - 预计2025年归母净利润52亿元同比增长3.2% 2026年53亿元同比增长3.1% [3][4] - 对应2025年EPS 0.43元 2026年EPS 0.44元 [3][4] - 当前股价对应2025年PE 19.1倍 2026年PE 18.5倍 [3][4] - 预测毛利率维持在13%左右 EBIT Margin约5.9%-6.1% [4][19] - ROE预计从2024年2.5%逐步提升至2027年3.1% [4][19] 土地储备 - 待售项目计容面积5855万平方米较年初下降403万平方米 [2][13] - 增量项目待售894万平方米较年初下降84万平方米 [2][13] - 8个新项目已实现首开销售签约超40亿元 8个项目通过土地置换加速存量问题化解 [2][13]

政策内容 - 上海发布房地产市场优化调整政策 包括限购 信贷和税收方面的6项措施 其中限购和公积金政策大幅调整 [1] 市场反应 - 新政施行首日新房售楼处和中介门店来访量 咨询量增幅达20%至50% [1] - 房地产交易行业服务热线4小时内接听量比上周同一时段翻倍不止 最高峰时段1小时来电480个 [2] - 服务热线一天多时间接听来电2639个 同比上涨110% [3] - 闵行梅陇保利海上印项目开盘售罄 成为外环外首个"日光盘" [4] - 松江泗泾招商时代潮派项目单晚接待6组客户并成交3组 预计还有两组成交 [4][6] 客户行为变化 - 热线咨询从确认政策转向详细咨询细则 主要关注限购政策具体条款和购房套数认定 [3] - 复访客户观望情绪消除 直接增加购房预算 有客户将预算从400多万元提升至500多万元 [6] - 公积金提取支付首付政策支持客户增加预算且不影响贷款 [6] - 中介线下带看和线上咨询量增加10%至20% 经纪人取消休假陪同看房 [7][8] 需求释放机制 - 新政释放被限购抑制的改善需求 包括家庭换房 学区房购买 养老度假购房和资产配置需求 [8] - 外环外不限套数政策加快市场去化 精准撬动改善市场 [8] - 政策促进外环外新房销售高峰 同时稳定二手房交易和价格 [8] 区域分化 - 非所有外环外项目出现显著变化 部分项目访问量和咨询量变化尚不大 [6] - 市场需要适应期 预计未来一两周数据将出现较大提升 [6]

核心财务表现 - 2025年中报营业总收入1168.57亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.47% [1] - 第二季度营业总收入625.85亿元，同比下降30.07%，归母净利润7.6亿元，同比下降85.38% [1] - 毛利率14.64%，同比下降8.64个百分点，净利率5.62%，同比下降26.84个百分点 [1] - 三费占营收比5.63%，同比上升8.78%，每股收益0.23元，同比下降62.9% [1] 现金流与资产负债 - 每股经营性现金流1.34元，同比大幅增长193.41%，主要因工程款支付同比减少 [1][3] - 货币资金1385.62亿元，同比下降5.34%，有息负债3448.51亿元，同比下降6.41% [1] - 应收账款60.08亿元，同比增长22.13%，存货/营收比达244.2% [1][4] 业务驱动因素 - 营业收入下降主因房地产项目结转规模下降，营业成本同比下降14.7%与之匹配 [3] - 管理费用同比下降17.44%源于组织能力建设，财务费用下降9.67%因有息负债规模及成本降低 [3] - 研发费用大幅下降53.5%因研发项目投入减少 [3] 投资回报与资本效率 - 2024年ROIC为1.98%，近10年中位数ROIC为7.16%，历史净利率中位数为3.12% [4] - 现金资产状况健康，但货币资金/流动负债仅24.83%，经营性现金流/流动负债仅1.64% [4] 机构持仓动向 - 南方中证房地产ETF持有7631.63万股并增仓，该基金规模62.32亿元，近一年上涨37.28% [5][6] - 中泰星元灵活配置等6只基金出现减仓，工银战略转型股票持仓未变动 [6] - 明星基金经理姜诚（管理规模126.06亿元）关注该公司并擅长成长股挖掘 [5]