报告公司投资评级 公司维持"买入"评级[6] 报告的核心观点 1) 公司供应链风控能力强,地产投销积极稳健,预计未来扣非业绩持续增长[6] 2) 公司2024-2026年归母净利润分别为67.6亿元、84.0亿元和93.2亿元,同比增速分别为-48.4%、24.2%和11.0%[6] 3) 公司股票现价对应2024-26年PE估值为4.6/3.7/3.3倍[6] 公司经营情况总结 1) 1Q24公司实现营收1313.4亿元,同比-21.6%;归母净利润6.0亿元,同比-23.9%[1] 2) 营收利润均下滑,各业务板块当期业绩承压,主要由于供应链经营货物量价下滑所致[2] 3) 供应链板块1Q24实现营收1226.4亿元,同比-24.1%;实现归母净利润7.7亿元,同比-8.67%[3] 4) 房地产板块1Q24实现营收65.9亿元,同比+13.3%;实现归母净利润-5778万元,去年同期为-5247万元[4] 5) 家居商场运营板块1Q24实现营收21.1亿元,实现归母净利润-1.11亿元[5] 6) 房地产销售方面,子公司建发房产销售金额315亿元,同比-31%,居行业第7;子公司联发集团销售金额80亿元,同比-44%,居行业第26[5] 7) 子公司建发房产1Q24权益拿地金额43亿元,居行业第12名,主要在杭州、厦门、武汉等核心城市优质区域拿地[5]

公司公告信息 - 股票简称：建发股份 [1] - 债券简称：22 建发 01、22 建发 Y2、22 建发 Y3、22 建发 Y4、23 建发 Y1、23 建发 Y2、24 建发 Y1 [1] - 股票代码：600153 [2] - 债券代码：185248、185791、185929、137601、115755、240217、240650 [2] 业绩说明会信息 - 活动时间：2024 年 5 月 16 日（星期四）下午 14:00-17:00 [3][4] - 活动方式：网络文字互动方式 [3][4] - 活动平台：全景路演网站、全景财经微信公众号、全景路演 APP [3][4] - 投资者提问截止时间：2024 年 5 月 14 日（星期二）17:00 [3][5] - 投资者提问邮箱：rxu@chinacnd.com [3][5] 公司参会人员 - 董事、总经理：林茂先生 [4] - 独立董事：林涛先生、陈守德先生 [4] - 副总经理、董事会秘书：江桂芝女士 [4] - 财务总监：魏卓女士 [4] 联系方式 - 联系部门：证券部 [5] - 联系电话：0592-2132319 [5] - 电子邮箱：rxu@chinacnd.com [5]

营业收入及利润 - 建发股份2024年第一季度营业收入为1313.37亿元，同比下降21.57%[5] - 归属于上市公司股东的净利润为6.04亿元，同比下降23.94%[5] - 公司总资产为8918.74亿元，同比增长8.65%[5] - 厦门建发股份有限公司2024年第一季度营业利润为638,656,227.42元，较去年同期下降了393,787,519.76元[26] - 净利润为411,012,310.60元，较去年同期减少了465,006,055.71元[26] - 综合收益总额为358,719,089.76元，较去年同期减少了364,882,750.19元[27] 非经常性损益及政府补助 - 非经常性损益项目中，主要系报告期公司处置子公司天津金晨房地产开发有限公司产生非流动性资产处置损益，金额为1.17亿元[10] - 公司计入当期损益的政府补助金额为3.04亿元，主要系公司持有用于套期保值的期货合约公允价值变动损益及处置损益[11] - 公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费金额为7427.06万元[12] 股东情况及配股方案 - 报告期末普通股股东总数为86,091股，前十名股东持股情况中，厦门建发集团有限公司持股比例最高，达到45.16%[16] - 公司配股项目融资方案为每10股配售3.5股，拟募集资金总额不超过49.80亿元，用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款[19] 资产负债情况 - 2024年3月31日，公司流动资产中货币资金达到99,988,520,237.13元，应收账款为24,018,967,471.25元[20] - 2024年第一季度，厦门建发股份有限公司的流动资产合计为700,528,027,126.07元，较上一季度增长了70,729,583,455.91元[21] - 公司的非流动资产合计为191,345,729,906.46元，与上一季度持平[22] - 2024年第一季度，厦门建发股份有限公司的负债合计为664,109,716,504.21元，较上一季度增长了67,896,894,344.72元[23] - 公司的所有者权益（或股东权益）合计为227,764,040,528.32元，较上一季度增长了2,124,993,829.12元[24] 现金流量情况 - 经营活动现金流出小计为219,495,094,202.29元，较去年同期减少了48,797,899,357.45元[28] - 投资活动现金流出小计为13,304,103,716.11元，较去年同期减少了1,237,128,892.58元[29] - 筹资活动现金流入小计为91,299,115,727.67元，较去年同期增加了15,214,991,363.10元[30]

业绩总结 - 最近三年公司营业收入分别为70787447.70万元、83282965.74万元及76367815.48万元[91] - 最近三年归属于母公司股东净利润分别为613766.63万元、627503.67万元及1310399.84万元[91] - 最近三年扣除非经常性损益后归属于母公司股东净利润分别为430238.47万元、369679.89万元、240650.32万元[91] - 近6年供应链运营业务总资产周转率均在4.8次以上，2023年净资产收益率为18.84%[41] - 最近三年公司汇兑损益分别为 - 21984.89万元、6655.95万元和15818.19万元[90] 用户数据 - 无 未来展望 - 经济全球化及国内国际双循环战略下，中国企业“走出去”为供应链行业带来市场机遇[185][186] - 国家政策扶持将供应链行业发展提升至国家战略层面，行业前景广阔[187][188] - 供应链行业专业化和一体化趋势下，龙头企业有望“强者恒强”[189][190][191] - 数智化赋能供应链运营，助力企业发展新质生产力，龙头企业有望提升竞争力[192] 新产品和新技术研发 - 无 市场扩张和并购 - 建发股份于2022年收购建发新胜浆纸有限公司作为控股子公司[25] - 建发股份于2021年收购建发合诚工程咨询股份有限公司作为控股子公司[25] - 建发股份于2023年收购红星美凯龙家居集团股份有限公司，将其作为控股子公司[26] - 2023年公司现金收购美凯龙29.95%股份[87] 其他新策略 - 本次配股拟按每10股配售3.5股的比例向全体A股股东配售，若以2023年末总股本3,004,071,338股为基数测算，配售股份数量为1,051,424,968股[7][48] - 本次配股募集资金总额不超过498,000.00万元，用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款[8][51][56] - 本次配股相关事项已通过公司多次董事会会议、厦门建发集团批准及2022年年度股东大会审议，尚需上交所审核通过并经证监会注册[7] - 公司控股股东厦门建发集团承诺以现金方式全额认购本次配股方案中的可配售股份[7] - 本次配股由保荐机构以代销方式承销，若原股东认购数量未达可配售数量的70%或控股股东未履行承诺，配股发行失败[8] - 本次配股实施前公司滚存的未分配利润，由配股完成后的全体股东依持股比例享有[8] - 本次配股募集资金使用完毕前或到位36个月内，公司不以任何形式新增对类金融业务的资金投入[128] - 公司承诺在募集资金使用完毕前，建发股份母公司及下属供应链运营企业不会变相将资金投入房地产相关业务[128]

配股相关 - 本次配股拟按每10股配售3.5股的比例向全体A股股东配售，以2023年6月30日总股本测算，配售股份数量为1,051,809,860股；以2023年12月31日总股本测算，为1,051,424,968股[14][15] - 调整后配股募集资金不超过498,000.00万元[15] - 2024年4月12日拟延长配股相关决议和授权有效期12个月，4月22日审议通过配股相关议案[20][21] - 建发集团持有发行人股权比例为45.16%，配股实施后持股比例将保持在45.16%（含）以上[25] 诉讼仲裁 - 截至2023年12月31日，供应链运营业务板块子公司厦门建发物产有限公司涉案金额1284万元诉讼管辖权异议成立，移送法院处理[33] - 湖北商贸物流集团诉厦门建发物产案标的额1108万元，2024年4月7日撤诉结案[34] - 截至报告期末，房地产业务重要子公司无涉案超1000万元未了结诉讼仲裁案[35] - 尚未了结主要案件涉案总金额占发行人2023年末经审计合并归母净资产比例为0.63%[38] 房地产项目 - 截至报告期末，合并报表范围内境内控股子公司房地产开发项目共387个，其中拟建25个、在建169个、竣工193个[44] - 子公司联发•红莲半岛项目6宗地块因政府规划调整无法动工，正办理协议有偿收回报批手续[46][48] - 2023年末银行借款余额5443548.28万元，应付债券余额3910266.22万元，其他非流动负债余额1212370.00万元，合计10804537.09万元[57] - 截至2023年12月31日，住宅类土地储备面积权益口径为1754.29万平方米，商业类为11.50万平方米，总面积为1765.79万平方米[69][70] 内部控制 - 公司制定《内部控制管理手册》《内部控制评价手册》，开展内控自我评价并形成报告[79][81] - 2024年4月10日厦门证监局对公司采取监管措施，公司已整改[83] - 容诚认为公司2021 - 2023年各年末保持有效财务报告内部控制[84] 募集资金用途 - 本次配股预计募集资金不超过498,000.00万元，拟用394,769.00万元补充供应链运营业务流动资金，103,231.00万元偿还相关银行借款[99][100] - 未来三年新增营运资金需求为296.34亿元[101] 业务情况 - 2023年发行人收购美凯龙控制权，美凯龙主要经营家居商场运营业务[109][191] - 建发城服2023年城市公共服务和更新改造业务金额为87,475.93万元，占比69.03%[113] - 建发旅游运营管理高端商务及度假酒店19家、城市精品商务酒店9家[122] - 2023 - 2021年销售农林产品商品衍生品建仓量合计900.57万吨，采购金属及金属矿产商品衍生品建仓量合计4,286.10万吨[136] 财务指标 - 2021 - 2023年归属于母公司股东的扣非净利润分别为430,238.47万元、369,679.89万元和240,650.32万元[158] - 2023年主营业务收入为75795123.71万元，营业收入为76367815.48万元[194] 股权结构 - 截至2023年12月31日，前十大股东持股合计17.04551782亿股，占比56.74%，建发集团持有13.56687985亿股，占比45.16%，为控股股东[177][178] - 公司回购注销限制性股票共109.9692万股，回购注销后公司股本30.04071338亿股，建发集团持股45.16%，社会公众股持股49.22%[184][185]

厦门建发股份有限公司 XIAMEN C&D INC. （厦门市思明区环岛东路 1699 号建发国际大厦 29 层） 关于厦门建发股份有限公司 向原股东配售股份申请文件的 审核问询函的回复 保荐机构（主承销商） 上海证券交易所： 贵所于 2023 年 6 月 29 日出具的《关于厦门建发股份有限公司向原股东配售 股份申请文件的审核问询函》（上证上审（再融资）〔2023〕439 号）（以下简称 "审核问询函"）已收悉。厦门建发股份有限公司（以下简称"建发股份"、"发 行人"、"公司"）与兴业证券股份有限公司（以下简称"兴业证券"、"保荐机构"）、 北京市金杜律师事务所（以下简称"发行人律师"）、容诚会计师事务所（特殊 普通合伙）（以下简称"申报会计师"）等相关方，本着勤勉尽责、诚实守信的原 则，就审核问询函所提问题逐条进行了认真讨论、核查和落实，并提交了回复报 告，现对回复报告补充更新 2023 年度财务数据如下，请予审核。 如无特别说明，本回复使用的简称与《厦门建发股份有限公司向原股东配售 股份并在主板上市配股说明书（申报稿）》（以下简称"配股说明书"）中的释义 相同，本回复中若出现总计数尾数与所列数值总和尾数 ...

公司基本信息 - 公司设立于1998年6月10日，注册资本3,004,071,338元[12] - 注册地址为中国福建省厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦29层[12] - 法定代表人是郑永达，联系方式为0592 - 2132319[12] 证券发行相关 - 本次证券发行类型为上市公司向原股东配售股份[13] - 本次具体负责推荐的保荐代表人为张俊和王亚娟[7] - 本次配股拟按每10股配售3.5股的比例向全体A股股东配售[53] - 本次配股募集资金总额不超过498,000.00万元，用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款[51] - 控股股东建发集团已承诺以现金全额认购其可配股份[54] 财务数据 - 2021 - 2023年公司净利润（扣非孰低值）分别为897,575.72万元、797,570.28万元和650,549.89万元[45] - 2021 - 2023年归属于母公司股东的净利润（扣非孰低值）分别为430,238.47万元、369,679.89万元和240,650.32万元[45] - 报告期各期末，公司资产总额分别为6026.17亿元、6649.38亿元和8208.52亿元[73] - 报告期各期末，公司资产负债率（合并）分别为77.28%、75.13%和72.63%[76] - 最近三年公司营业收入分别为70,787,447.70万元、83,282,965.74万元及76,367,815.48万元[80] - 最近三年公司归属于母公司股东的净利润分别为613,766.63万元、627,503.67万元及1,310,399.84万元[80] - 最近三年扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别为430,238.47万元、369,679.89万元、240,650.32万元[80] - 报告期各期末公司存货账面价值分别为34,682,547.50万元、36,150,130.69万元和37,018,574.64万元，占总资产比例分别为57.55%、54.37%和45.10%[81][82] - 报告期各期末公司投资性房地产的账面价值分别为1,417,528.66万元、1,552,127.35万元和11,336,027.50万元，占资产总额的比例分别为2.35%、2.33%和13.81%[83] 市场扩张和并购 - 2023年公司完成现金收购美凯龙29.95%股份事项[75] - 2022年公司以多元化方式获取优质土地62宗，全口径拿地金额约1030.25亿元[103] - 2023年公司以多元化方式获取优质土地91宗，全口径拿地金额约1320.28亿元，一二线城市拿地金额占比超90%[103] - 截至2023年12月末，公司在RCEP成员国、金砖国家及“一带一路”沿线国家设超30个海外公司和办事处[98] 新产品和新技术研发 - 公司搭建的“智汇罗盘”供应链大数据分析平台，已形成上百个分析模型[100] 业务相关 - 报告期内公司供应链运营业务收入占比均超过70%[91] - 公司供应链运营业务为多行业客户提供定制化服务[97] - 公司供应链运营业务构建了全球化、多品类的供应链服务体系[98] - 公司供应链运营业务打造了数字化、多应用场景的智慧供应链生态体系[100] - 公司供应链运营业务形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系[101] - 公司房地产业务合同销售金额自2022年至今稳居国内房地产Top10行列[104] - 建发房产“杭州·之江未来社区”项目2023年销售金额177亿元、销售面积45万平方米，均位列全国第一[104] 其他 - 供应链行业竞争激烈，公司需应对市场变化巩固竞争力[61] - 大宗商品价格波动大，公司采取多种措施管控风险[62] - 公司供应链运营业务合同履行存在风险[63]

公司规模与业务布局 - 公司注册资本为3,004,071,338元[5] - 已与超170个国家和地区建立业务关系[7] - 建发浆纸集团销售网络覆盖全国45个主要城市及境外区域[9] - 建发钢铁集团从主流矿山直采资源占铁矿总进口量60%以上[14] - 建发汽车集团与近20个汽车品牌合作，积累超25万高端车主客户资源[18] - 建发消费品集团有覆盖国内300多个城市的分销能力，已在多地设分支机构[25] - 房地产业务布局核心城市群及高能级和强三线城市[29][30] - 截至2023年末，美凯龙经营448家家居建材店/产业街，覆盖215个城市，商场总面积2172.47万平方米[35] 业绩数据 - 2023年房地产业务合同销售金额2294.79亿元，同比增长超9%[31] - 2023年末资产总额820.85亿元，2022年末为664.94亿元，2021年末为602.62亿元[37] - 2023年末负债总额596.21亿元，2022年末为499.59亿元，2021年末为465.69亿元[37] - 2023年营业收入763.68亿元，2022年为832.83亿元，2021年为707.87亿元[39] - 2023年净利润168.50亿元，2022年为112.59亿元，2021年为111.21亿元[39] - 2023年经营活动现金流量净额293.95亿元，2022年为154.76亿元，2021年为4.11亿元[41] - 2023年末流动比率1.38倍，2022年末为1.53倍，2021年末为1.55倍[42] - 2023年末资产负债率72.63%，2022年末为75.13%，2021年末为77.28%[42] - 2023年应收账款周转率44.75次，2022年为77.69次，2021年为110.72次[42] - 2023年存货周转率2.00次，2022年为2.26次，2021年为2.40次[42] - 最近三年公司汇兑损益分别为 - 21984.89万元、6655.95万元和15818.19万元[63] - 最近三年营业收入分别为70787447.70万元、83282965.74万元及76367815.48万元[64] - 最近三年归属母公司股东净利润分别为613766.63万元、627503.67万元及1310399.84万元[64] - 最近三年扣非后归属母公司股东净利润分别为430238.47万元、369679.89万元、240650.32万元[64] - 报告期各期末存货账面价值分别为34682547.50万元、36150130.69万元和37018574.64万元，占总资产比例分别为57.55%、54.37%和45.10%[65] - 报告期各期末投资性房地产账面价值分别为1417528.66万元、1552127.35万元和11336027.50万元，占资产总额比例分别为2.35%、2.33%和13.81%[67] - 2021 - 2023年净利润（扣非前后孰低值）分别为897,575.72万元、797,570.28万元和650,549.89万元[120] - 2021 - 2023年归属于母公司股东的净利润（扣非前后孰低值）分别为430,238.47万元、369,679.89万元和240,650.32万元[120] 市场扩张与并购 - 2023年收购美凯龙29.95%股份，美凯龙成控股子公司[59] - 已完成对建发合诚和建发新胜的收购事项[58] 产能情况 - 永丰浆纸形成45万吨/年的竹浆生产能力[11] - 远通纸业（山东）有限公司有超40万吨/年的涂布白板纸和箱板纸产能[11] 配股计划 - 拟以每10股配售3.5股比例向全体A股股东配售，若以2023年末总股本测算，配售股份1051424968股[76] - 配股募集资金不超498,000.00万元，用于补充供应链运营业务流动资金及偿还银行借款[84] - 配股定价参考二级市场价格等，采用市价折扣法，由董事会或授权人士与保荐机构协商确定[77][79] - 控股股东建发集团承诺现金全额认购可配股份[129] 风险提示 - 商品运输及仓储保障影响贸易，有不利影响风险[48] - 运用金融衍生品锁定风险敞口，存在投资风险[49] - 房地产业务面临市场竞争、土地拓展等风险[50][52][53][54] 其他 - 2024年4月12日，容诚所确认公司2023年12月31日财务报告内部控制有效[116] - 2021 - 2023年财务报告被容诚所出具标准无保留意见《审计报告》[117] - 截至2023年12月31日，公司无金额较大的财务性投资[118]

业绩数据 - 2020 - 2023年3月31日各期营业收入分别为43294948.75万元、70784449.60万元、83281200.79万元、16746057.97万元[8] - 2020 - 2023年3月31日各期扣非归母净利润分别为378075.89万元、430731.51万元、370546.85万元、33456.80万元[8] - 2021 - 2023年营业收入分别为70787447.70万元、83282965.74万元和76367815.48万元，同比增长率分别为17.65%、 - 8.30%[11] - 2021 - 2023年扣非归母净利润分别为430238.47万元、369679.89万元及240650.32万元，同比增长率分别为 - 14.08%、 - 34.90%[14] 资产数据 - 2020 - 2023年3月31日各期应收账款账面价值分别为455945.70万元、822645.07万元、1320955.55万元和1713916.80万元[8] - 2020 - 2023年3月31日各期存货账面价值分别为22207157.61万元、34682547.50万元、36150130.69万元和38970329.24万元[8] - 2020 - 2023年3月31日各期预付款项分别为2685073.40万元、3267832.29万元、3654125.04万元和7067123.71万元[8] 业务数据 - 最近三年供应链运营业务分部归属上市公司股东净利润复合增长率达10%[13] - 2023年房地产业务毛利率同比下降3.13%[15] - 2023年度权益法核算的长期股权投资收益同比减少71324.89万元[15] - 2023年公司确认的股份支付费用同比增加41347.81万元[15] 信用减值与坏账 - 2020 - 2023年3月31日各期信用减值损失分别为19780.65万元、20968.83万元、103985.24万元和19089.27万元[8] - 2022年其他应收款和应收账款坏账损失合计占信用减值损失的97.68%[23] - 2022年其他应收款坏账损失较2021年增长58469.73万元，其他应收款年末余额较2021年末增长1247330.69万元[23] - 2022年公司计提应收账款坏账损失40450.85万元，较2021年增长18928.77万元[25] 应收账款情况 - 2021 - 2023年应收账款账面价值分别为822786.13万元、1321145.27万元、2092321.31万元，增长率分别为/、60.57%、58.37%[27] - 2021 - 2023年应收账款占营业收入的比例分别为1.16%、1.59%、2.74%，占总资产的比例分别为1.37%、1.99%、2.55%[27] - 报告期各期末1年以内应收账款余额占比分别为87.57%、90.43%、83.20%[30] - 2021 - 2023年应收账款坏账准备分别为77869.79万元、117283.08万元、356976.12万元[33] 存货情况 - 2023年末公司存货账面余额为37754028.94万元，其中开发成本31116287.10万元，占比82.42%[40] - 报告期各期末公司存货账面价值分别为34682547.50万元、36150130.69万元和37018574.64万元，呈增长趋势[42] - 最近三年各期末，供应链运营业务存货占公司存货余额的比例分别为6.83%、7.62%、8.10%[51] - 2023 - 2021年建发股份供应链运营业务存货周转率分别为20.16次、26.77次、31.20次，高于同行业平均值[54] 预付款项情况 - 2021年末大额预付账款合计489205.76万元，占比14.98%，涉及成都市公共资源交易服务中心等[67] - 2022年末大额预付账款合计423416.27万元，占比11.58%，涉及河钢集团有限公司等[67] - 2023年末大额预付账款合计712508.50万元，占比19.11%，涉及厦门市土地发展中心等[69] - 公司最近三年末预付款项占营业成本比例分别为5.10%、4.56%、4.79%，相对稳定[74] 诉讼仲裁情况 - 供应链运营业务板块重要子公司有涉案金额1284万元的诉讼，货款返还诉求为1108万元[83] - 公司家居商场运营业务板块重要子公司有3起未了结主要诉讼、仲裁案件，涉案总金额占2023年末经审计合并归母净资产比例为0.63%[85][86][88] 房地产项目情况 - 公司合并报表范围内境内控股子公司报告期开发房地产项目387个，其中拟建25个、在建169个、竣工193个[95] - 截至2023年12月31日，公司住宅类土地储备面积为1754.29万平方米，商业类为11.50万平方米，合计1765.79万平方米[130] - 公司后续计划投资开发项目集中在国内一二线及福建核心城市，在建项目预计竣工时间集中在2024和2025年[135] 融资与资金情况 - 本次配股预计募集资金不超过498000.00万元，扣除发行费用后用于补充流动资金及偿还银行借款[159] - 拟使用394769.00万元补充供应链运营业务流动资金，占比约79.27%[160] - 拟使用103231.00万元偿还供应链运营业务相关银行借款，占比约20.73%[160] 境外业务情况 - 报告期内公司境外收入分别为10549741.53万元、13929061.24万元和14846571.63万元，占各期营业收入比例分别为14.90%、16.72%和19.44%[171] - 供应链运营业务境外销售收入分别为10528385.18万元、13921502.77万元和14846571.63万元，占公司各期境外销售收入的比例均在99%以上[171] - 截至2023年末，公司供应链服务辐射全球超170个国家和地区，在RCEP成员国等设立超30个海外公司和办事处，与60余个“一带一路”沿线国家建立贸易合作[174] 其他情况 - 厦门证监局于2024年4月10日对公司采取出具警示函监管措施，对相关责任人员采取监管谈话措施[141] - 容诚所认为公司于2021年12月31日、2022年12月31日、2023年12月31日在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[143]

基本信息 - 公司股票代码为600153，简称建发股份[1] - 公司有多只债券，如代码185248简称22建发01等[1] 报告披露 - 公司于2024年4月16日在上交所网站披露2023年年度报告[2] 配股事项 - 公司会同中介机构对审核问询函回复等申请文件财务数据及其他变动事项同步更新[2] - 公司本次向原股东配售股份并在主板上市事项需通过上交所审核并获中国证监会同意注册[3] - 上述事项能否通过审核及何时通过存在不确定性[3]