报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 11月70城二手住宅和新建商品住宅价格环比跌幅持续收窄，一线城市二手住宅价格连续两月环比涨0.4%，新建住房价格由环比下跌转为持平；11月全国商品房销售数据单月同比增速自2023年6月以来首次转正，带动1 - 11月销售数据降幅收敛，11月楼市延续止跌回稳政策信号后的积极变化 [3][5] - 销售回暖提振市场情绪，11月土地市场好转，房地产开发资金来源降幅持续收窄，个人按揭贷款和定金及预收款同比增速显著回升，但11月三项开工数据同比仍双位数下降，房地产开发投资完成额累计降幅仍扩大，销售端向投资端传导需时间 [3][16] - 12月中央政治局会议和中央经济工作会议强调推动房地产市场止跌回稳，预期2025年供需两端房地产支持政策有加码空间，关键是降低实际居民房贷利率；判断2025年央行会实施有力度降息降准，政策性降息幅度或达0.5个百分点，各类结构性货币政策工具利率适时下调，不排除对居民房贷实施较大力度定向降息可能，2025年有望实现房地产市场止跌回稳 [3][4][33] 根据相关目录分别进行总结 价格及销售表现 二手房价格 - 11月70城二手住宅价格环比跌幅收窄，58城环比下跌，上月59城；环比跌幅0.35%，较上月收窄0.13个百分点；一线城市环比涨0.4%，连续两月上涨且涨幅与上月持平，北京、上海和深圳环比分别涨0.9%、0.4%和0.5%，广州环比跌0.4%；二三线城市环比分别跌0.2%和0.5%，跌幅较上月分别收窄0.2和0.1个百分点，已连续下跌19个月；同比跌幅较10月收窄0.4个百分点至8.54%，已连续34个月同比下跌 [7] 新建住房价格 - 新建商品住宅与二手房价格走势趋同，一线城市由上月环比下跌转为持平；11月70城新建商品住宅价格环比跌0.20%，跌幅较上月收窄0.31个百分点，价格环比下跌城市较上月减少14城至49城；一线城市11月新房价格与上月持平，北京和广州环比分别跌0.5%和0.6%，跌幅较上月分别收窄0.2和0.1个百分点，上海和深圳环比分别涨0.6%和0.3%，涨幅分别扩大0.3和0.2个百分点；二三线城市环比分别跌0.1%和0.3%，跌幅较上月分别收窄0.4和0.2个百分点，连续下跌时间为17和18个月；同比下跌6.07%，跌幅较上月收窄0.15个百分点，已连续32个月同比下跌 [9] 销售表现 - 11月销售面积和销售额分别为8187.8万平方米和8270.1亿元，同比分别涨3.2%和1.0%，单月增速自2023年6月以来首次转正，增速较10月提升4.8和2.0个百分点，带动1 - 11月累计降幅分别收窄1.5和1.7个百分点至14.3%和19.2% [13] - 30大中城市11月日均成交套数为3454套，环比降6.66%（剔除国庆假期影响），同比大幅增长20.47%，11月19日之后契税等减税政策落地对高能级城市、特别是二级城市楼市成交量促进作用显著；11月楼市延续9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”方向后的积极变化 [13] 投资端表现 房地产开发投资完成额 - 11月房地产开发投资完成额为7325.1亿元，降幅较上月收窄0.75个百分点至11.6%，1 - 11月累计降幅较前值扩大0.1个百分点至10.4% [17] 房地产开发资金来源 - 1 - 11月房地产开发资金来源累计值为96575.0亿元，同比下降18.0%，较1 - 10月累计降幅收窄1.2个百分点；11月为9340.3亿元，同比降幅收窄6.0个百分点至4.8% [19] - 国内贷款、自筹资金和个人按揭贷款同比分别下降3.8%、15.7%和0.4%，跌幅较上月分别收窄5.0、7.0和8.4个百分点，定金及预收款同比增长5.0%，上月为同比下降3.9%；个人按揭贷款和定金及预收款同比增速回升受销售端回暖带动 [19] 施工情况 - 11月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为6081.1万平方米、5354.2万平方米和6156.9万平方米，同比分别下降26.8%、40.2%和38.8%，降幅较前值分别扩大0.1、5.2和18.7个百分点，带动1 - 11月新开工、施工和竣工面积累计降幅分别扩大0.4、0.3和2.3个百分点至23.0%、12.7%和26.2% [23] 土地市场 - 11月100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为5510.9万平方米，同比增长40.8%，上月为同比下降21.8%；一二三线城市占比分别为2.7%、25.7%和71.6% [26] - 成交土地总价为3226.3亿元，同比增长84.9%，上月为同比下降34.6%；一二三线城市占比为18.9%、31.5%和50.0% [27] - 成交土地楼面均价为5854元/平方米，一二三线城市分别为40646元/平方米、7177元/平方米和4054元/平方米，环比分别上涨29.9%、21.1%和3.1% [27] 政策端 - 12月中央政治局会议指出稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好；中央经济工作会议提出推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式 [31][33] - 两次会议表述延续9月26日政治局会议“止跌回稳”政策基调，2025年供需两端房地产支持政策有加码空间，关键是降低实际居民房贷利率 [33] - 判断2025年央行会实施有力度降息降准，政策性降息幅度或达0.5个百分点，高于今年0.3个百分点，各类结构性货币政策工具利率适时下调，引导企业和居民融资成本下行；不排除2025年通过引导5年期以上LPR报价下行等方式对居民房贷实施较大力度定向降息可能，2025年有望实现房地产市场止跌回稳 [4][33]

分组1：信贷与社融数据 - 2024年11月新增人民币贷款5800亿，同比少增5100亿[2] - 11月新增社会融资规模为23357亿，同比少增1197亿[2] - 11月末广义货币(M2)同比增长7.1%，增速较上月末放缓0.4个百分点[2] - 11月末狭义货币(M1)同比下降3.7%，降幅较上月末收窄2.4个百分点[2] 分组2：企业贷款与隐债置换 - 11月企业中长期贷款同比少增2360亿，连续第9个月同比少增[8] - 11月用于置换隐债的再融资专项债发行规模超万亿，部分城投平台存量贷款被提前偿还或置换[8] - 11月不良贷款核销规模同比增加，下拉新增贷款规模[8] 分组3：居民贷款与楼市回暖 - 11月居民中长期贷款同比多增669亿，主要受楼市回暖及存量房贷利率下调影响[9] - 11月30城商品房成交面积同比增长19.8%，一线城市销售面积同比高增50.0%[9] - 11月居民短贷负增370亿，同比少增964亿，可能与“双十一”提前至10月中旬有关[9] 分组4：货币政策与未来展望 - 年底前央行将降准0.25-0.5个百分点，释放资金5000亿到1万亿[4] - 12月中央政治局会议和中央经济工作会议将货币政策基调从“稳健”调整为“适度宽松”，为近14年来首次调整[4] - 预计12月隐债置换规模会进一步加大，继续对新增信贷、新增社融数据形成较大扰动[4]

宏观经济 - 11月规模以上工业增加值同比增长5.4%，较上月加快0.1个百分点[2] - 11月社会消费品零售总额同比增长3.0%，较上月放缓1.8个百分点[2] - 1-11月全国固定资产投资累计同比增长3.3%，较前值回落0.1个百分点[2] 工业生产 - 11月制造业增加值同比增长6.0%，较上月加快0.6个百分点[4] - 11月新能源汽车产量同比增长51.1%，增速较上月加快2.5个百分点[8] - 11月装备制造业增加值同比增长7.6%，较上月加快1.0个百分点[8] 消费 - 11月汽车零售额同比增长6.6%，增速较上月加快2.9个百分点[13] - 11月家电零售额同比增长22.2%，保持高速增长[13] - 11月家具零售额同比增长10.5%，较上月加快3.1个百分点[13] 投资 - 1-11月广义基建投资同比增长9.4%，与前值持平[15] - 1-11月制造业投资同比增长9.3%，与前值持平[15] - 1-11月房地产投资同比下降10.4%，降幅较1-10月扩大0.1个百分点[24] 政策与展望 - 预计12月消费增速将回升至4.5%左右[6] - 预计四季度GDP同比增长5.2%，确保全年经济增长目标[3] - 预计2024年房地产投资同比下降10.3%，2025年降幅有望收窄至7.0%[25]

国内经济与政策 - 11月制造业PMI为50.3%，环比上升0.2个百分点，连续3个月上升，且连续2个月处于扩张区间[3] - 央行11月通过买断式逆回购操作投放8000亿元，净买入债券面值2000亿元，维护银行体系流动性合理充裕[3] - 市场利率定价自律机制强调存款利率不得违规手工补息，贷款利率需符合风险定价原则[4] 债市动态 - 旭辉集团87.36%债权人签署或加入境外债重组协议，中骏集团控股与债权人小组就境外债重组关键条款达成共识[1] - 11月29日，10年期国债活跃券收益率下行1.00bp至2.0250%，10年期国开债活跃券收益率下行1.50bp至2.1000%[15] - 6只产业债成交价格偏离幅度超10%，其中"H1碧地04"跌超55%，"21远洋控股PPN001"涨超104%[17] 资金面与利率 - 11月29日，央行开展4790亿元7天逆回购操作，单日净回笼资金1561亿元[11] - 主要回购利率均下行，DR001下行0.31bp至1.321%，DR007下行9.92bp至1.642%[12] 海外市场 - 欧元区11月调和CPI同比升至2.3%，重回欧洲央行2%目标上方[7] - 11月29日，各期限美债收益率普遍下行，10年期美债收益率下行7bp至4.18%[25] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行，德国10年期国债收益率下行3bp至2.09%[28]

宏观经济与政策 - 中共中央政治局会议强调实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险[3] - 11月CPI同比上涨0.2%，环比下降0.6%；PPI同比降2.5%，环比上涨0.1%，为6月份以来首次转正[4] - 国务院总理李强强调加大逆周期调节力度，推动经济持续回升向好，全面深化改革，加快建设全国统一大市场[5] 资金面与债市 - 12月9日，资金面延续收紧态势，主要回购利率均上行，DR001上行3.12bp至1.525%，DR007上行11.64bp至1.779%[14] - 10年期国债收益率创新低，10年期国债活跃券240011收益率下行5.00bp至1.9050%[17] - 12月9日，央行开展471亿元7天逆回购操作，单日净投放资金138亿元[12] 信用债与企业动态 - 世茂股份股东上海世茂投资管理所持公司2.65亿股被冻结，占公司总股本7.0645%[1] - 碧桂园地产因未能按时披露2023年年度报告，收到上交所及深交所自律监管措施处分决定[1] - 新城控股11月实现合同销售额25.14亿元，同比减少49.74%；1-11月累计实现合同销售额约369.63亿元，同比减少48.11%[23] 海外市场与大宗商品 - 美国11月通胀预期上升，一年期通胀预期上升至3%，三年期通胀预期上升至2.6%，五年期通胀预期上升至2.9%[9] - 国际原油期货价格转涨，WTI 1月原油期货收涨1.74%，报68.37美元/桶；布伦特2月原油期货收涨1.43%，报72.14美元/桶[10] - 各期限美债收益率普遍上行，10年期美债收益率上行5bp至4.20%[28]

宏观政策 - 2025年财政赤字率预计从3.0%上调至4.0%左右[2] - 新增地方专项债规模预计从3.9万亿扩大到7万亿左右，包含2.8万亿化债额度[2] - 预计发行1.5至2万亿超长期特别国债，补充大行资本[2] - 2025年央行可能实施0.5个百分点的政策性降息，高于今年0.3个百分点的降息幅度[3] 货币政策 - 2025年将适时降准降息，保持流动性充裕[3] - 可能通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行，继续对居民房贷实施较大力度定向降息[3] - 新增信贷、社融规模有望恢复较快增长[3] 房地产政策 - 2025年房地产政策重点是下调居民房贷利率、增加房企信贷投放、加快推进货币化安置方式实施城中村改造和专项债资金收购保障房[4] - 预计2025年房地产投资降幅会收窄至6.0%左右[9] 消费政策 - 2025年用于支持耐用消费品以旧换新的资金将较今年翻倍，达到3000亿[7] - 2025年财政将适度提供生育补贴，估计规模将达到1000至1500亿[7] - 预计2025年社会消费品零售总额增速将由今年的3.8%左右显著加快至6.0%，最终消费对经济增长的贡献率有望达到70%-80%之间[7] 投资政策 - 2025年固定资产投资增速预计在4.0%左右，较今年小幅加快0.4个百分点[8] - 2025年用于项目建设的新增地方政府专项债发行规模有望达到3万亿左右[8] - 2025年制造业投资仍将保持7.0%左右的较快增长水平[9] 外贸政策 - 2025年我国会加快推进加入《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》（CPTPP）和《数字经济伙伴关系协定》（DEPA）进程[10] - 2025年外部环境变化对外贸的冲击将得到有效控制，GDP增速有望继续保持在4.5%至5.0%的中高速增长区间[14]

宏观政策 - 2025年财政赤字率预计从3.0%上调至4.0%左右[2] - 新增地方专项债规模预计从3.9万亿扩大到7万亿左右，包含2.8万亿化债额度[2] - 预计发行1.5至2万亿超长期特别国债，补充大行资本[2] - 2025年央行可能实施0.5个百分点的政策性降息，高于今年0.3个百分点的降息幅度[3] 货币政策 - 2025年将适时降准降息，保持流动性充裕[3] - 可能通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行，继续对居民房贷实施较大力度定向降息[3] - 新增信贷、社融规模有望恢复较快增长[3] 房地产政策 - 2025年将下调居民房贷利率、增加房企信贷投放，推动房地产市场止跌回稳[4] - 预计2025年房地产投资降幅收窄至6.0%左右[9] 消费政策 - 2025年用于支持耐用消费品以旧换新的资金将翻倍至3000亿[7] - 财政将提供1000至1500亿生育补贴[7] - 预计2025年社会消费品零售总额增速将显著加快至6.0%，最终消费对经济增长的贡献率有望达到70%-80%[7] 投资政策 - 2025年固定资产投资增速预计为4.0%，较今年小幅加快0.4个百分点[8] - 2025年基建投资将保持较快增长，新增地方政府专项债发行规模有望达到3万亿左右[8] - 2025年制造业投资仍将保持7.0%左右的较快增长水平[9] 外部经贸政策 - 2025年将扩大高水平对外开放，加快推进加入CPTPP和DEPA进程[10] - 2025年将通过一系列稳外贸措施，预计GDP增速有望继续保持在4.5%至5.0%的中高速增长区间[14]

黄金价格走势 - 上周五（12月2日），沪金主力期货价格下跌0.46%至615.94元/克，COMEX黄金主力期货价格下跌0.71%至2654.90美元/盎司[1]。 - 黄金T+D现货价格下跌0.19%至613.79元/克，伦敦金现货价格下跌0.67%至2632.66美元/盎司[1]。 - 本周（12月9日当周）黄金价格预计将延续窄幅震荡态势[2]。 市场影响因素 - 美联储官员对降息节奏保持谨慎态度，支撑美元维持高位，压制金价[1]。 - 地缘政治风险（如韩国、法国政局动荡，叙利亚局势恶化，俄乌冲突未缓和）引发的避险需求仍将支撑金价[2]。 - 美国11月CPI数据公布后，通胀小幅反弹可能打压市场降息预期，限制黄金上行空间[2]。 持仓与成交量 - 全球最大SPRD黄金ETF基金持仓量为871.94吨，较上周减少6.61吨[16]。 - 国内黄金T+D累计成交量为130404千克，较前周下跌28.05%[16]。 - COMEX黄金期货库存小幅回落，上期所黄金仓单上涨213千克至14163千克[16]。 宏观经济数据 - 美国10月JOLTS职位空缺774.4万人，高于预期值751.9万人，9月前值下修至737.2万人[20]。 - 美国11月ISM服务业PMI指数52.1，低于预期值55.7和前值56.0，为2024年6月以来的首次下跌[24]。 - 美国11月非农新增就业22.7万人，失业率超预期升至4.2%[28]。 美联储政策与美元指数 - 美联储多位官员对降息进程表现出谨慎态度，鲍威尔表示美国经济强劲，可以更谨慎地降息[39]。 - 上周美元指数窄幅震荡，整体微幅上涨0.18%至105.97[40]。 其他市场指标 - 上周美国10年期TIPS收益率录得1.91%，较前一周五小幅下行1bp[45]。 - 上周VIX指数继续小幅下跌，地缘政治风险指数（GPR）显示风险增加[50]。

出口 - 2024年11月出口额同比增长6.7%，较10月的12.7%大幅回落6个百分点[2][4] - 出口增速回落主要受上年同期基数抬高和短期影响因素消退的影响[4] - 11月出口环比增长1.0%，低于近10年平均6.7%的环比增幅[4] - 跨境电商出口同比增长15.2%，较整体出口增速高出9个百分点[5] - 11月对美国出口同比增长8.0%，增速与上月基本相当[8] - 11月汽车及底盘出口量同比增长5.6%，出口额同比下降7.7%，为近51个月以来首次月度同比负增长[8] 进口 - 2024年11月进口额同比下降3.9%，降幅较10月的2.3%扩大1.6个百分点[2][10] - 进口降幅扩大与去年同期基数偏高和边际增长动能偏弱有关[10] - 11月进口额环比增长0.8%，弱于季节性[10] - 主要商品进口量价走势显示，数量因素而非价格因素是导致进口额环比增长动能减弱的主要原因[15] 展望 - 预计12月出口增速将在6.0%左右，四季度出口将保持较高增长水平[8] - 预计12月进口额同比增速将在0%附近，改善幅度可能有限[16]

CPI分析 - 2024年11月CPI同比为0.2%，较上月回落0.1个百分点[1] - 食品价格下跌是主要原因，蔬菜和水果价格环比分别下降13.2%和3.0%[7] - 非食品价格方面，工业消费品价格同比由下降0.2%转为持平[8] - 预计12月CPI同比涨幅有望升至0.4%左右[2] PPI分析 - 2024年11月PPI同比下降2.5%，降幅较上月收窄0.4个百分点[1] - 生活资料PPI环比改善，耐用消费品价格上涨带动[12] - 生产资料PPI环比涨幅持平，大宗商品和工业品价格涨跌互现[13] - 预计12月PPI同比跌幅将进一步收敛至-2.3%左右[2] 政策与展望 - 房地产行业调整拖累居民消费信心，促消费政策有较大加码空间[3] - 2025年央行可能继续实施降息降准，促进物价合理回升[3] - 工业品价格走势取决于财政和地产支持政策的实际效果[15]