业绩表现 - 2025上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发收入454.8亿元 同比增长34.7% 运营及服务收入132.7亿元 同比增长1.3% 占比22.6% [1] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45.2% 核心归母净利润13.8亿元 毛利率12.6% 同比下降7.9个百分点 [1] - 开发业务毛利率0.2% 运营业务毛利率77.7% 服务业务毛利率30.0% [1] 财务结构 - 有息负债1698亿元 较年初压降65亿元 剔预负债率56.1% 净负债率51.2% 现金短债比1.74倍 [1] - 平均融资成本3.58% 同比下降42个基点 在手现金446.7亿元 [1] - 派发中期每股股息0.07元人民币 股息支付率占归母净利润21.7% [1] 销售与土储 - 2025上半年销售金额350.1亿元 同比下降31.5% 销售面积261.5万平方米 同比下降28.5% [2] - 已售未结转金额1059亿元 面积854万平方米 [2] - 新增土地储备4宗 总建筑面积24.9万平方米 权益拿地金额14.5亿元 长三角区域占比52.2% 西部区域占比47.8% [2] - 总土储规模2840万平方米 权益比例74.4% [2] 运营业务 - 运营收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商场收入占比78.5% 毛利率77.7% 同比提升2.3个百分点 [2] - 已开业商场面积943万平方米 租金收入同比增长4.9% 整体出租率96.8% [2] - 冠寓开业12.7万间 出租率95.6% [2] 服务业务 - 服务收入62.6亿元 同比基本持平 毛利率30.0% [2] - 在管面积约4亿平方米 [2] - 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 智慧营造收入7.0亿元 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为68.7亿元、72.6亿元、76.4亿元 [1] - 对应EPS分别为0.98元、1.04元、1.09元 [1] - 当前股价对应PE估值分别为9.8倍、9.3倍、8.8倍 [1]

公司业绩表现 - 上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 剔除公允价值变动后核心溢利13.8亿元 [1] - 运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占总营收22.6% [2] 业务板块分析 - 地产开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% [1] - 运营及服务业务核心溢利保持增长 成为集团核心溢利主要贡献来源 [1][2] - 经营性业务利润率稳定 预计未来收入和利润将持续增长 [2] 财务健康状况 - 综合借贷总额1698亿元 较2024年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 现金短债倍数1.74倍 [3] - 净负债率51.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% 持续保持"三道红线"绿档 [3] 融资与债务管理 - 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 均达历史最优水平 [3] - 2025年内到期债券已全部偿还完毕 [3] - 计划2026-2028年每年降低有息负债约100亿元 [3] 战略发展方向 - 坚持聚焦高能级城市 提升投资精准度 [2] - 以客户需求为导向提升产品力 平衡存量项目利润与现金流 [1] - 通过优化债务结构和压降债务规模实现稳健经营 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入587.5亿元 其中经营性收入132.7亿元创历史新高 占总收入22.6% [1] - 地产开发业务合约销售额350.1亿元 一二线城市销售占比达90% [1] - 有息负债总额1698亿元 较2024年底减少65.3亿元 银行融资占比87% [1] - 现金短债覆盖率1.74倍 平均融资成本降至3.58% 为历史低点 [1] - 手持现金446.7亿元 平均合同借贷年期10.95年 [1] 债务结构与偿债安排 - 已全额兑付101亿元国内信用债和35亿元中债增担保中票 年内无剩余信用债兑付压力 [1] - 年内剩余85亿元海外银团债务 已提前偿付11亿元 [1] - 2025年底境内信用债余额约44亿元 2026年到期36亿元 2027年到期8亿元 [2] - 境内中债担保余额23亿元将于2026年到期 计划用经营性物业贷置换 [2] - 海外信用贷款余额94亿元分4年到期 美元债余额13亿美元（约95亿元）均于2027年后到期 [2] 负债管控战略与展望 - 2025年预计偿还债务约600亿元 2026-2027年降至每年200亿元 2028-2029年进一步降至100亿元 [2] - 2025年有息负债计划压降超300亿元 未来每年净减少约100亿元 目标稳定在1000亿元水平 [2] - 自2022年中启动降负债战略 有息负债从2080亿元累计下降400亿元 预计年底再降200亿元 [3] - 境内信用债余额将至68亿元 持续保持含资本性支出的经营现金流为正 [3] 土地投资与储备策略 - 上半年在上海、苏州、重庆获取4幅优质地块 新增货值超50亿元 [3] - 未售货值超2000亿元 其中一二线城市占比70% [3] - 坚持财务安全优先原则 投资严格遵循资金允许前提 [3][4] - 近期在成都锦江区新增土地 持续聚焦高能级城市优中选优 [4] - 保持弹性供货节奏 根据市场机会精准投资 [4]

核心财务表现 - 上半年营业收入587.5亿元同比增长25.4% [1] - 股东应占溢利32.2亿元 剔除公平值变动后核心溢利13.8亿元 [1] - 综合借贷总额1698.0亿元较上年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 净负债率51.2% 现金短债倍数1.74倍 [3] 业务板块收入 - 地产开发业务收入454.8亿元同比增长34.7% [1] - 运营业务收入70.1亿元同比增长2.5% [1][2] - 服务业务收入62.6亿元同比微增 [1][3] - 运营及服务业务合计收入132.7亿元占总营收22.6% [1][2] 开发业务运营 - 交付物业总建筑面积352.7万平方米 [1] - 实现地产开发合同销售金额350.1亿元 [1] - 并表回款率超100% [1] - 全国36座城市交付近4万套房源 交付满意度超90% [1] 土地储备情况 - 新增4幅土地位于上海重庆苏州贵阳 [2] - 新增土储总建筑面积24.9万平方米 权益面积18.4万平方米 [2] - 总土地储备2840万平方米 权益面积2113万平方米 [2] 商业投资表现 - 商业投资航道租金收入55.0亿元同比增长4.9% [2] - 出租率保持97%高位 [2] - 整体营业额同比增长17% 日均客流同比增长11% [2] 资产管理业务 - 长租公寓等六大业态实现收入15.1亿元 [2] - 冠寓累计开业12.7万间房源 整体出租率95.6% [2] - 长租公寓租金收入12.4亿元 [2] 服务业务发展 - 物业管理业务总收入55.3亿元 [3] - 累计管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 [3] - 外拓占比约60% [3] - 龙智造营业收入7.0亿元同比增长65% [3] 代建业务进展 - 上半年新增代建面积852万平方米 [3] - 代建销售额达84亿元 [3] - 交付面积122万平方米 [3] 行业政策环境 - 多轮政策协同发力下宏观经济释放增长韧性 [1] - 需求端支持政策与"好房子"引导为人居升级注入动能 [1] - 地产行业在深度调整中加速重构 [1]

行业观点 - 房地产市场止跌回稳对中国经济和金融稳定至关重要 [1] - 短期市场走势取决于政策刺激力度 [1] - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 [1] 市场机遇 - 一二线城市核心地段仍缺乏优质住房 [1] - 核心地段改善性需求保持强劲 [1] - 在核心地段开发优质产品并提供优质服务是值得长期投入的业务 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 投资评级基于公司运营服务收入稳健增长和后续盈利修复预期 [6] 核心财务表现 - 2025年上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发收入454.8亿元(同比+34.7%) 运营及服务收入132.7亿元(同比+1.3%) [7] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45.2% 核心归母净利润约13.8亿元 [7] - 整体毛利率12.6% 同比下降7.9个百分点 开发/运营/服务业务毛利率分别为0.2%/77.7%/30.0% [7] - 派发中期每股股息0.07元人民币 股息支付率占归母净利润21.7% [7] 负债与融资状况 - 有息负债1698亿元 较年初压降65亿元 [7] - 剔预负债率56.1% 净负债率51.2% 现金短债比1.74倍 [7] - 平均融资成本降至3.58% 同比下降42个基点 [7] - 在手现金446.7亿元 [7] 销售与土地储备 - 2025年上半年销售金额350.1亿元 同比下降31.5% 销售面积261.5万平方米 同比下降28.5% [8] - 已售未结转金额1059亿元 面积854万平方米 [8] - 新增土地储备4宗(上海/苏州/重庆/贵阳) 总建筑面积24.9万平方米 权益拿地金额14.5亿元 长三角和西部区域面积占比分别为52.2%和47.8% [8] - 总土地储备2840万平方米 权益比例74.4% [8] 运营业务表现 - 运营收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商场收入占比78.5% [9] - 运营毛利率77.7% 同比提升2.3个百分点 [9] - 已开业商场面积943万平方米 租金收入同比增长4.9% 整体出租率96.8% [9] - 冠寓开业12.7万间 出租率95.6% [9] 服务业务发展 - 服务收入62.6亿元 同比基本持平(+0.02%) 毛利率30.0% [9] - 在管面积约4亿平方米 [9] - 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 智慧营造营收7.0亿元 [9] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润分别为68.7/72.6/76.4亿元 [6] - 对应EPS分别为0.98/1.04/1.09元 [6] - 当前股价对应PE估值分别为9.8/9.3/8.8倍 [6]

行业观点 - 北京和上海限购政策放松非常有必要 房地产行业经过四年调整 很多城市楼盘价格已较高点跌去三成 [1] - 楼市止跌回稳短期看政策刺激力度 中长期依然看好中国房地产市场的韧性 [1] 公司财务表现 - 上半年实现营业收入587.5亿元 归属股东净利润32.2亿元 [1] - 期末综合借贷总额1698.0亿元 在手现金446.7亿元 [1] - 净负债率51.2% 平均融资成本3.58% 平均借贷年期10.95年 [1]

行业政策 - 北京和上海限购政策放松被公司视为非常必要的措施 [1] - 房地产行业经过四年调整后 许多城市楼盘价格较高点已下跌30% [1] - 楼市止跌回稳短期取决于政策刺激力度 中长期仍看好中国房地产市场韧性 [1]

核心财务表现 - 运营及服务业务收入达132.7亿元创历史新高 核心净利润约40亿元 营收利润均同比增长 [1] - 运营及服务业务占营业收入比例达22.6% 成为收入利润及现金流的稳定贡献来源 [1] 业务板块表现 - 运营业务（商业投资、资产管理）不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% [1] - 服务业务（物业管理、智慧营造）不含税收入62.6亿元 同比微增 [1] 发展战略与运营模式 - 经营性业务四个航道在细分领域保持领先 延续稳定增长态势 [1] - 依靠内生动力通过业务造血自循环驱动发展 践行低杠杆强运营正现金流的高质量发展路径 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年运营及服务业务收入达132.7亿元创历史新高 核心净利润约40亿元 营收利润均同比增长 [1] - 运营及服务业务占营业收入比重达22.6% 成为收入利润及现金流的稳定贡献来源 [1] 业务板块表现 - 运营业务（商业投资+资产管理）不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% [1] - 服务业务（物业管理+智慧营造）不含税收入62.6亿元 同比微增 [1] 战略发展模式 - 经营性业务四个航道在细分领域保持领先 延续稳定增长态势 [1] - 依靠内生动力通过业务造血自循环驱动发展 践行低杠杆强运营正现金流的高质量发展路径 [1]