土地储备与新增投资 - 上半年在上海、苏州、重庆等城市获取四幅地块，总建筑面积25万平方米，权益建筑面积18万平方米 [2] - 新增货值约50多亿元人民币 [2] - 截至6月底未竣备总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米 [2] - 整体未售货值超过2000亿元人民币，其中一二线城市占比70% [2] 土地投拓策略 - 未来将继续严守投资刻度与纪律，在保证财务安全前提下择机获取新土地 [2] - 坚持聚焦高能级城市，提升投资精准度，优中选优 [2] - 根据市场情况保持弹性供货节奏，在资金头寸允许时关注市场机会 [2]

核心业绩表现 - 1H25收入同比增长25%至587.5亿元 主要受开发结算规模提升驱动 [1] - 归母核心净利润同比下降70.9%至13.8亿元 符合市场预期 [1] - 中期每股派息0.07元 派息比率小幅提升至34.2% [1] 债务结构与融资成本 - 有息负债较2024年末压降65亿元至1,698亿元 [1] - 净负债率和扣预负债率分别下降0.5ppt和1.2ppt至51.2%和56.1% [1] - 经营性物业贷及长租贷较2024年末提升100亿元至930亿元 占比达55% [1] - 融资成本降至3.58% 平均借贷年期提升至10.95年 [1] 运营与服务业务 - 运营业务收入同比增长2.5%至70.1亿元 其中购物中心零售额增17%至402亿元 [2] - 租金收入同比增长5%至55.0亿元 受重点项目装修改造影响 [2] - 服务业务收入基本持平于62.6亿元 在管面积约4亿平米 [2] - 运营及服务业务合计贡献核心净利润约40亿元 [2] 开发业务表现 - 开发结算收入同比增长35%至455亿元 [2] - 结算毛利率约0.2% 显著低于1H24的7.4%和2024全年的6.1% [2] 未来战略方向 - 预计2025年末有息负债再降200亿元至1,450亿元 其中约1,000亿元为经营性物业贷及长租贷 [2] - 信用融资占比继续压降 经营性现金净流入全年预计达100亿元 [2] - 2026年起商场租金收入增速有望正常化 下半年计划开业10座商场（7座重资产+3座轻资产） [3] 盈利预测调整 - 下调2025年核心净利润预测45%至21.79亿元（同比-69%） [3] - 下调2026年核心净利润预测51%至22.96亿元（同比+5%） [3] - 维持目标价11.5港元 对应0.46倍2025年P/B和9%上行空间 [3]

核心财务表现 - 上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 公司拥有人应占利润32.2亿元 核心税后利润率3% [1] - 地产开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% 运营业务收入70亿元 同比增长2.5% 服务业务收入62.6亿元 同比微增0.02% [1][3] - 运营及服务业务收入合计132亿元 占总营收22.6% 运营毛利率77.7% 服务业务毛利率30% [1][3] 业务结构转型 - 运营及服务业务成为核心利润主要来源 超越传统地产开发业务 [1] - 开发业务交付面积352.7万平方米 合同销售额350.1亿元 销售面积261.4万平方米 [2] - 持有土地储备2840万平方米 权益占比75% 上半年仅新增4宗地块 新增土储24.9万平方米 [2] 债务管理成效 - 3年半累计降债600多亿元 其中已降400多亿有息负债 年底前将再降200亿 [1][5] - 一年内到期债务256.1亿元 在手资金446.7亿元 综合借贷金额1698亿元 净负债率51.2% [4] - 平均融资成本3.58% 较上年下降42个基点 处于行业较低水平 [5] 偿债计划与现金流 - 2023-2025年到期债务分别为370.4亿元/294亿元/256.1亿元 偿债高峰即将结束 [4] - 今年已兑付100亿国内信用债和35亿中票 年底前需偿付85亿海外银团（已提前还10亿） [4] - 2026-2028年计划每年再降100亿有息负债 偿债压力大幅降低 [5] 运营业务细节 - 已开业商场89个 租金收入55亿元 同比增长4.9% 出租率96.8% [3] - 长租公寓"冠寓"已开业12.7万间 整体出租率95.6% [3] - 物业服务在管面积约4亿平方米 [3] 行业政策与市场展望 - 一、二线城市核心地段改善需求强劲 但缺乏"好房子"供应 [2] - 限购放松政策对市场止跌回稳非常必要 行业经过4年调整进入关键阶段 [2] - 短期看政策刺激力度 中长期仍看好国内房地产市场发展 [2]

公司战略与债务管理 - 公司围绕开发+运营+服务三大业务板块构建增长盘 通过运营+服务四个航道实现增长和周期穿越 [1] - 公司从2022年年中开始降负债战略 计划用三年半时间度过债务高峰 从明年到2028年每年降低有息负债100亿元 [1] - 截至报告期末有息负债较2024年底下降65.3亿元 在手现金446.7亿元 净负债率51.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% [1] - 有息负债规模降至1698亿元 银行融资占比87% 经营性物业贷及长租贷占比55% 公开市场直接融资占比13% 2026年底前无境外到期债券 [2] 财务表现与利润分析 - 2025年上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [2] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45% 主要因地产开发业务结算毛利率降低 [2] - 剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后净利润13.8亿元 [2] - 开发业务毛利承压影响整体利润 未来1-2年开发结算量逐步减少 随着存货去化和新项目补入将逐步修复 [2] 运营及服务业务发展 - 运营业务及服务业务合计收入132.7亿元 创半年历史新高 占总营业收入22.6% [3] - 运营及服务业务核心溢利约40亿元 成为集团核心溢利主要贡献来源 [3] - 运营业务毛利率高达77.7% 服务业务毛利率30.0% [3] - 商业投资航道已投入1000多亿元 上半年租金收入55亿元 同比增长接近5% 毛利率超过75% 净利率超过40% 下半年计划新开10座左右商场 [3] 业务航道具体规划 - 资产管理航道优化资产结构 提升冠寓运营效率和盈利能力 下半年上海和杭州项目将陆续开出 [4] - 物业管理航道提升服务质量和小区品质 提高客户满意度 [4] - 龙智造航道聚焦一、二线城市轻资产模式 上半年收入端和利润端均实现超过50%增长 [4] 开发业务与土地储备 - 开发业务坚持聚焦高能级城市 提升投资精准度 在财务安全前提下择机获取新土地 [5] - 上半年在上海、苏州、重庆获取四幅地块 总建筑面积25万平方米 权益建筑面积18万平方米 新增货值约50多亿元 [5] - 截至6月底未竣备总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 整体未售货值超过2000亿元 其中一、二线城市占比70% [5] 行业展望与市场观点 - 当前楼市"止跌回稳"对中国经济及金融稳定关键 短期走势取决于政策刺激力度 [5] - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 一、二线城市核心地段改善需求强劲 [5] - 核心地段仍缺少"好房子" 建好房子、提供好产品和服务是值得长期发展的业务 [5]

公司业绩表现 - 上半年地产开发合同销售金额350.1亿元 [1] - 营业收入同比增长25.4%至587.5亿元 [1] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 [1] - 运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占营业收入比重22.6% [2] - 经营性业务毛利率超过50% 成为利润主要贡献源 [3] 业务板块详情 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% [2] - 商业投资航道租金收入55.0亿元 同比增长4.9% 出租率97% [2] - 资产管理航道收入15.1亿元 冠寓长租公寓开业12.7万间 整体出租率95.6% 租金收入12.4亿元 [2] - 服务业务不含税收入62.6亿元 [2] - 物业管理总收入55.3亿元 管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 外拓占比约60% [3] - 代建业务营业收入7.0亿元 同比增长65% 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 交付面积122万平方米 [3] 财务健康状况 - 综合借贷总额1698亿元 较上年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 [3] - 净负债率51.2% 现金短债倍数1.74倍 剔除预收款后资产负债率56.1% 保持"三道红线"绿档 [3] - 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 [3] - 年内累计兑付债券本息约145亿元 已无到期债券 [3] - 预计2026年偿还约200亿元 未来每年减少约100亿元 目标稳定在1000亿元左右 [4] 战略转型成果 - 三年半时间降低有息负债600亿元 其中今年底计划再降200亿元 [4] - 通过经营性现金流压降负债及经营性物业贷置换信用债两大战略实现债务优化 [4] - 运营及服务业务构成的"1+4航道"模式成为业绩增长稳压器 [3]

财务表现与债务管理 - 2025年上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% 运营业务收入70.1亿元 同比增长2.5% 服务业务收入62.6亿元 同比微增 [3] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 剔除公允价值变动影响后的核心溢利为13.8亿元 运营及服务业务成为核心溢利主要贡献来源 [3] - 综合借贷总额1698亿元 较上年末下降65.3亿元 在手现金446.7亿元 净负债率51.2% 平均融资成本3.58% 平均合同借贷年期10.95年 [5] - 年内已兑付国内信用债101亿元及中债增信债券35亿元 无剩余到期信用债 海外银团贷款95亿港元已提前偿付11亿港元 将分期偿付剩余部分 [2][5] - 2025年预计压降有息负债超300亿元 未来每年净减少不超过100亿元 有息负债余额将逐步稳定在约1000亿元规模 [5][6] 业务运营与土地策略 - 上半年合同销售额350.1亿元 销售建筑面积261.4万平方米 并表回款率超100% [3] - 新增土地储备建筑面积24.9万平方米 权益面积18.4万平方米 期末总土储2840万平方米 权益面积2113万平方米 [3] - 未售货值超2000亿元 其中一二线城市占比70% 公司将严守投资纪律 在财务安全前提下择机获取新土地 [3][4] - 坚持聚焦高能级城市 提升投资精准度 保持弹性供货节奏 [4] 战略规划与发展方向 - 偿债高峰过后2026年及后续年度债务偿还压力大幅下降 [2][5] - 债务结构优化策略包括压降债务规模 不展期不逾期 降低短债占比至15%以下 减少外债占比并保持100%掉期 [6] - 经营性现金流实现净流入超20亿元 通过经营性现金流及物业贷置换持续压降负债 [6] - 未来增长聚焦C2至C5航道 构建竞争优势 创新业务包括AI应用试水 战略升级为"智创空间 智享服务" [7]

公司财务与债务管理 - 2025年公司压降有息负债超过300亿元，未来每年净减少不超过100亿元 [1][2] - 2025年内到期债券已全部偿还完毕，年内累计兑付债券本息合计约145亿元 [2] - 2026年需偿还债务约200亿元，2027年约200亿元，2028年100亿元出头，2029年不到100亿元 [2] - 银行融资占比达87%，外币债务占比降至14%，100%已做掉期以规避汇兑风险 [2] - 负债高峰将在2025年底结束，债务结构转换进入最后阶段 [1] 土地储备与投资策略 - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超过2000亿元，其中一二线城市占比70% [3] - 上半年在上海、苏州、重庆等核心城市获取4幅优质地块，新增货值50多亿元 [3] - 投资严守纪律，优先保障债务安全和保交楼，新增投资需在财务安全前提下择机进行 [3] 业务收入与利润结构 - 上半年运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元，同比增长明显，占总营收22.6% [3] - 地产开发业务利润下降导致整体核心利润下滑，主因行业规模与价格下行及去化存货压力 [3] - 物业服务业收入55.3亿元，同比下降约4.3%，主因主动退出限价过低项目及砍低效业务 [5] 行业前景与战略定位 - 一二线城市核心地段改善需求强劲，好地段、好产品、好服务仍是长期可持续业务 [1][6] - 短期楼市走势取决于政策刺激力度，中长期看好房地产市场发展韧性 [5][6] - 公司坚持"三个聚焦"战略：聚焦50-60个重点城市、聚焦有护城河业务、服务B端战略客户 [5] 利润修复与业务转型 - 未来1-2年地产航道结算量和开发量逐步减少，利润将逐步修复 [4] - 运营和服务航道将继续为利润增长提供支撑，形成稳压器作用 [4] - 新项目毛利稳定输出及存货去化将缓解地产航道对集团利润的负面影响 [4]

公司债务管理 - 2025年压降有息负债超过300亿元 未来每年净减少不超过100亿元 目标稳定在1000亿元左右规模 [2] - 2025年需偿还债务约600亿元 2026年降至200亿元 2027年约200亿元 2028年100亿元出头 2029年不足100亿元 [2] - 年内累计兑付债券本息合计约145亿元 包括提前回售"22龙湖01"等债券39.775亿元 2025年内到期债券已全部偿还完毕 [2] - 银行融资占比达87% 外币债务占比降至14% 100%已做掉期完全规避汇兑风险 [3] - 短债占比在15%基础上进一步逐年减少 外债占比逐渐减少 [1] 财务战略与投资 - 坚持融资策略：优化债务结构压降规模不展期不逾期 优化短债和外币债务结构 [1] - 保债务安全保交楼优先于新增投资 上半年在上海苏州重庆获取4幅优质地块新增货值50多亿元 [3] - 总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 未售货值超过2000亿元 一二线城市占比70% [3] - 未来严守投资刻度纪律 在财务安全前提下择机获取新土地 [3] 业务收入结构 - 上半年运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元 同比增长明显 占总营收22.6%创半年历史新高 [4] - 物业服务航道收入55.3亿元 同比下降约4.3% 主要因主动退出限价过低项目及砍掉低效业务 [5] - 地产开发业务利润下降影响整体核心利润下滑 去化存货过程中价格端承压导致毛利持续承压 [4] 行业前景与战略 - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 一二线城市核心地段改善需求非常强劲 [1][6] - 未来1-2年地产航道结算量开发量逐步减少 利润将慢慢修复 运营服务航道成为利润稳压器 [5] - 实施"三个聚焦"战略：聚焦50-60个重点城市 聚焦有护城河业务 服务B端战略级客户 [5] - 中央政策促使楼市2024年10月至2025年3月出现6个月回稳态势 2025年二季度起因政策退坡面临新的下行考验 [5][6]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入587.5亿元 同比增长25% 其中开发业务营业额454.8亿元 经营性业务收入132.7亿元 同比增长1.3% [1] - 核心权益后净利润约13.8亿元 运营业务毛利率77.7% 服务业务毛利率约30% 成为利润主要贡献来源 [1] - 合同销售额350.1亿元 销售总建筑面积261.4万平方米 一二线城市销售占比约90% [8] 业务结构转型 - 经营性收入占比从2022年不足10%提升至2025年上半年的22.6% [3] - 商业投资与资产管理业务贡献收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商业占比78.5% 资产管理占比21.5% [3] - 物业管理在管项目约2200个 在管面积约4亿平方米 上半年收入55.3亿元 [5] - 资管航道租金收入12.4亿元 冠寓开业房源12.7万间 期末出租率95.6% [5] - 智慧营造品牌"龙湖龙智造"实现代建销售额84亿元 交付面积122万平方米 收入超7亿元 同比增长超60% [5] 商业运营表现 - 在营89座商场（含75座重资产及14座轻资产） 上半年出租率96.8% 租金收入55亿元 [4] - 下半年计划新开10座商场（7座重资产+3座轻资产） 2026-2027年计划每年新增约10座天街 [4][5] - 累计投资超千亿元培育商业投资等运营业务 完成开发与经营并重的业务结构调整 [3] 财务优化与债务管理 - 有息负债较2024年底压降65.3亿元 期末总额1698亿元 过去三年累计压降约400亿元 [7] - 平均融资成本年利率3.58% 平均合同借贷年期10.95年 均创历史纪录 [7] - 银行融资占比达87% 境内贷款占比76% 境外信用贷款占比11% [7] - 2025年内无到期债券 年底剩余95亿港币银团债务已提前偿还11亿元 [7] - 2026年偿债总额200余亿元 2027年约200亿元 偿债压力将从2026年开始大幅下降 [7] 土地储备与投资策略 - 总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 期末未售货值超2000亿元 [10] - 上半年新增土地储备24.9万平方米 新增货值约50亿元 集中在长三角及西部地区 [9] - 坚持审慎拿地策略 聚焦高能级城市 优先保证财务安全与债务安全 [10] - 期初现房存货压降超80亿元 盘活项目11个 积极推动存量资产去化 [10] 行业定位与发展展望 - 销售业绩在行业内排名第12位 民营房企中排名第二 [9] - 通过"开发+经营"双业务模式构建抗风险能力 适应地产下行周期 [1][3] - 一二线城市核心地段改善需求强劲 看好中国房地产市场长期韧性 [10]

项目背景与挑战 - 龙湖集团与首开股份联合开发的熙悦天街·熙悦荟项目总建筑面积约11万平方米 因2017年北京商办政策影响导致部分楼宇竣工后闲置 招商和销售受阻[3][4] - 项目位于房山区长阳镇良乡大学城商圈 紧邻地铁房山线良乡大学城北站 包含购物中心 商办楼宇 下沉商业广场及长租公寓等多业态[4] 盘活策略与业态重组 - 项目团队通过业态精准重组和功能创新再造 放弃简单散售或盲目招商 强调商办整体协同性及长期主义 实现自持购物中心与销售型商办业态差异互补[3][5] - 针对良乡大学城18万师生及房山6300多家企业客群 商业部分锁定年轻家庭 师生及企业客户 引入300多个品牌包括胡桃里2.0体验店 淄博赶烤等全天候营业业态 打造"房山的三里屯"[5][6] 长租公寓改造与运营 - 南部双子塔商办楼改造为长租公寓 由龙湖冠寓运营 房间面积20-40平方米 配备齐全家具及免费健身房 自习室等公共空间[7] - 租客包括房山本地 丰台上班族及高校师生 采用灵活长短租定价模式 开业不到两个月入住率接近50% 同时为机构买家提供稳定投资收益和轻资产服务收益[7][8] - 北部一栋商办公寓签约北京理工大学作为国际学生公寓 其他楼栋正与机构投资者及国有单位洽谈 全面提质升级[8] 区域影响与未来规划 - 更新后的下沉广场 独栋商业和长租公寓提升空间利用效能 园林绿化改善区域风貌 项目通过亲子魔术剧 音乐节等活动成为消费活力引擎[9][10] - 未来将推动星级酒店 科创办公等业态落地 规划建设总部办公 产学研基地 科技孵化中心等 形成城市活力中心并带动产业经济提质[10]