经济增长目标 - 预计2026年GDP增长目标将从2025年的“约5.0%”小幅下调至“4.5%-5.0%”区间 [3] - 全国31个省级行政区中，有21个下调了2026年GDP增长目标，9个保持不变，仅江西省将目标从“约5.0%”上调至“5.0%-5.5%” [4] CPI通胀目标 - 预计2026年CPI通胀目标将维持在“约2.0%”，与2025年保持一致 [5] - 2025年实际CPI通胀率从2024年的0.2%回落至0.0%，但预计政府将维持该目标以强调推动价格水平合理回升 [5] 货币政策 - 预计2026年《政府工作报告》中货币政策的表述将维持“适度宽松”基调不变，延续2025年12月中央经济工作会议的定调 [6] - 预计2026年第二季度将实施一次政策利率下调和一次存款准备金率下调，之后不再有进一步降息或降准 [6] - 近期人民币兑美元汇率走强不会改变货币政策路径 [6] 财政政策 - 财政政策预计将在2026年继续发挥主导作用，以应对需求放缓，并强调实施“积极的财政政策” [7] - 预计财政赤字率为4.0%，高于之前的3.0% [7] - 预计将提高预算外超长期特别国债和地方政府专项债的净融资额度 [3] - 政府或宣布发行5000亿元特别国债，用于补充国有银行及保险机构资本 [3] 消费政策 - 预计将持续加大对消费的政策支持力度，以落实“十五五”规划纲要草案中显著提高消费占比的目标 [8][10] - 预计全国人大会议将确认财政补贴的实际规模，并重申部分结构性措施，如发放生育补贴、完善社会保障体系等 [8] - 2026年多数消费政策将主要延续2025年的相关举措 [8] - 最有效的消费支持政策包括妥善解决房地产问题，以及改革和完善社会福利体系（特别是养老金制度） [10] 房地产政策 - 预计全国人大会议将重申2025年12月中央经济工作会议提出的房地产政策基调，立场可能继续“因城施策” [9] - 2026年以来大多数房地产宽松政策仍主要由地方政府推动实施，尽管央行在一月中旬已将全国商业用房购房贷款最低首付比例从此前的约50%下调至30% [9] “十五五”规划 - 全国人大会议将审查并通过“十五五”规划纲要草案，并在两会闭幕后正式公布最终版 [3][10] - 最终版预计将为2026-2030年期间的经济与社会发展目标提出更为具体的指引 [10] - 政府可能会在构建强大自主的产业生态系统和促进消费方面展现出更强的决心，并更详细说明未来五年如何显著提升消费占比 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 原木处于预期现实博弈阶段，价格呈现小幅震荡态势 [1] 根据相关目录分别进行总结 基本面跟踪 - 2605合约收盘价800元，日涨跌幅0.2%，周涨跌幅1.4%；成交量3742，日涨跌幅18.4%，周涨跌幅55%；持仓量8416，日涨跌幅10.7%，周涨跌幅49% [1] - 2607合约收盘价802.5元，日涨跌幅0.2%，周涨跌幅1%；成交量80，日涨跌幅 -40.3%，周涨跌幅43%；持仓量1291，日涨跌幅1.5%，周涨跌幅14% [1] - 2609合约收盘价811元，日涨跌幅0.2%，周涨跌幅1%；成交量120，日涨跌幅10.1%，周涨跌幅 -52%；持仓量954，日涨跌幅4.0%，周涨跌幅19% [1] - 现货 - 2605价差 -50，日涨跌幅3.1%，周涨跌幅28%；现货 - 2607价差 -52.5，日涨跌幅4.0%，周涨跌幅18% [1] - 2605 - 2607价差 -2.5，日涨跌幅25.0%，周涨跌幅 -55%；2605 - 2609价差 -11，日涨跌幅4.8%，周涨跌幅 -33%；2607 - 2609价差 -8.5，日涨跌幅0.0%，周涨跌幅 -23% [1] - 各规格辐射松、云杉、K材、纸浆、无节材、木方等现货价格在山东和江苏市场多日无变化，日涨跌幅和周涨跌幅均为0.0% [1] 宏观及行业新闻 - 2月25日上海市5部门联合发布房地产政策通知，2月26日起施行 [3] - 2月24日外交部发言人称中美就特朗普总统访华事宜保持沟通 [3] 趋势强度 原木趋势强度为1，取值范围在【-2,2】区间整数，强弱程度分类为中性 [3]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2026年1-2月百强房企销售表现整体承压，TOP100房企全口径销售金额同比下降30% [1][2] - 政策环境持续优化，旨在稳定市场预期，高能级城市有望通过城市更新等举措率先止跌回稳 [4][64] - 行业供给侧出清过程中，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争格局优化，实现业绩企稳 [4][64] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块 [4][65] 百强房企整体销售情况 - **TOP10房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额1,515亿元，同比下降24.6%；2月单月销售金额621亿元，同比下降37.5% [1][8] - **TOP20房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额2,041亿元，同比下降27.2%；2月单月销售金额826亿元，同比下降36.8% [16] - **TOP50房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额2,667亿元，同比下降28.3%；2月单月销售金额1,088亿元，同比下降35.4% [25] - **TOP100房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额3,073亿元，同比下降30.2%；2月单月销售金额1,252亿元，同比下降36.8% [1][33] 房企销售结构分析 - **TOP50房企内部表现分化**：2026年1-2月，44家可统计房企中，全口径销售金额同比增幅超过30%的仅有4家（占比9.1%），而同比下降超过30%的有16家（占比36.4%）[2][42] - **销售权益比例**：2026年1-2月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为72.0%、71.4%、71.5%、71.5%，同比均有所下降 [46] - **销售集中度**：2025年全年，TOP10/20/50/100房企的权益销售金额集中度分别为14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比均呈下降趋势 [48] 主流重点房企销售表现 - **2026年1-2月累计表现**：在20家主流房企中，仅4家实现累计销售金额同比正增长，表现突出的包括中建壹品（+107.3%）、中建东孚（+30.8%）和中国金茂（+16.3%）[3][54][56] - **2026年2月单月表现**：20家主流房企中仅2家实现单月同比正增长，表现较好的有中国中铁（+75.3%）和中国金茂（+20.9%），碧桂园同比微降1.4%表现相对稳健 [3][60][63] - **多数房企销售下滑**：保利发展、万科地产、华发股份等多家主流房企1-2月累计销售金额同比降幅超过20%，部分如华发股份（-72.1%）、万科地产（-57.3%）降幅显著 [56] 政策与行业展望 - 2026年开年政策明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升 [4][64] - 区域与城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购存量房和“以旧换新”等举措实现结构优化和“止跌回稳” [4][64] - 随着供给侧逐步出清，拥有信用优势、品牌护城河的龙头央国企地产公司预计将持续受益 [4][64] 投资建议主线 - **主线一（稳健龙头央国企）**：推荐关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，如招商蛇口、中国金茂 [4][65] - **主线二（存量资源运营商）**：看好公募REITs推进背景下，先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港 [4][65] - **主线三（物业服务）**：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][65]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 核心观点 - 近期房地产板块的上涨，一方面是12月相对沪深300指数超跌后的补涨，另一方面也反映了基本面预期变化、政策预期以及筹码结构等因素共振的结果[4] - 当前房地产指数与沪深300的差距较12月已明显收窄，在本轮股价修复中，基本面预期、政策预期等因素或已逐步被定价，后续若无进一步催化，房地产板块的超额收益空间可能减小[4] - 在挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续、个别房企“展期议案”等市场关注点驱动下，市场对房地产政策的关注度或有所提高，后续政策的进一步发力方向可能包括调降公积金及商业贷款利率、去库存政策以及房地产发展新模式与城市更新的结合等[4] - 若后续房地产支持政策出台，判断房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转向“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[4] 市场成交数据总结 - **新房市场**：1月1日至2月26日，39个样本城市新房网签面积同比-20%，但降幅较12月收窄3个百分点，其中一线城市（4城）同比-12%，降幅收窄18个百分点，二线城市（10城）同比-22%，降幅扩大4个百分点，三线城市（25城）同比-24%，降幅与12月持平[2] - **二手房市场**：1月1日至2月26日，16个样本城市二手房网签面积同比-1%，降幅较12月大幅收窄26个百分点，其中一线城市（2城）同比-3%，降幅收窄23个百分点，二线城市（4城）同比-4%，降幅收窄28个百分点，三线城市（10城）同比+5%，由负转正，增幅达26个百分点[2] - **春节后表现**：正月初八至初十，新房和二手房网签面积农历同比分别增长+9%和+21%[1] - **滚动网签**：新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平，二手房日均网签面积低于2019年和2021-2025年同期水平，但高于2020年同期水平[18] - **环比表现**：2月1日至26日，样本城市新房和二手房网签面积环比均处于近5年同期的中间水平[12][16] 土地市场数据总结 - **全国整体**：2026年1-2月，全国土地成交建筑面积累计同比-30%，降幅较1月扩大2个百分点，成交楼面均价累计同比-21%，降幅较1月收窄1个百分点[20] - **月度数据**：2026年2月，全国土地成交建筑面积单月同比-32%，成交楼面均价单月同比-19%，土地溢价率环比上升7.1个百分点至9.4%，流拍率环比下降9.7个百分点至10.3%[20][21][25] - **土地出让金**：2026年2月，全国土地出让金同比降幅较1月扩大1.7个百分点至-45.3%[28] - **分能级表现**：1-2月，一线城市土地成交建筑面积累计同比-10%，楼面均价累计同比-37%，二线城市成交建面累计同比-39%，楼面均价累计同比-37%，三四线城市成交建面累计同比-28%，楼面均价累计同比-5%[20] 库存与去化情况 - **整体库存**：2025年12月，拿地未售口径库存较11月上升，开工未售和推盘未售口径库存较11月下降[30] - **去化周期**：2025年12月，拿地未售和推盘未售口径的去化周期较11月上升，开工未售口径去化周期较11月下降[30] - **分城市库存**：2025年12月，一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市推盘未售库存较上月上升[32] - **分城市去化**：2025年12月，一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[32] 前瞻与佐证指标 - **价格与租金**：2026年1月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅均边际扩大；北京、上海租金同比降幅边际扩大，广州租金同比降幅收窄，深圳租金同比转正；北京、上海租金回报率下降，广州、深圳租金回报率上升[3][15] - **市场热度（带看）**：2026年2月，12个样本城市平均二手带看人数较1月环比转负至-57.0%，同比在1月+60.9%的基础上转负至-58.9%[3][42] - **挂牌情况**：2026年1月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比-2.8%[3][47]；2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从11月的5.4%上升0.4个百分点至5.8%，其同比降幅较11月收窄15.8个百分点至-32.8%[49] - **居民信贷与存款**：2025年12月，居民新增存款趋势同比降幅扩大，居民存款余额趋势同比增幅收窄[35]；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[36] - **流动性前瞻**：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2026年2月，宏观层面流动性环比转向宽松，同比紧缩力度扩大[3][46] 行业规模与指数表现 - **行业规模**：截至报告期，房地产行业股票家数为258只，占全市场5.0%，总市值为3156.4十亿元，占全市场2.7%，流通市值为2977.8十亿元，占全市场2.8%[6] - **指数表现**：过去1个月、6个月、12个月，房地产行业指数绝对收益率分别为+1.2%、+7.4%、+17.6%[7]

报告行业投资评级 - 维持行业 **“增持”** 评级 [3][5][43] 报告的核心观点 - 政策是2026年房地产板块的核心主导力量，板块将反复交易政策预期（政策beta）[3][43] - 上海楼市新政（限购放松、公积金上浮等）预计对市场有3-4个月的有效烘托期，将推动“小阳春”成交量上升，价格平稳，并消耗库存[1][10] - 上海城市层面的政策可能已基本出尽，未来更大的政策空间在于中央层面（如城市更新、收储、房贷利率等），大部分二三四线城市需等待中央政策[1][10] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及少量民企将更受益[3][43] - 城市能级分化显著，报告观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然有效[3][43] 根据相关目录分别进行总结 1. 上海发布楼市新政 - **政策内容**：2月25日上海发布新政，主要包括：1) **限购放松**：非沪籍居民连续缴纳社保/个税满1年及以上，可在外环外不限购、外环内限购1套；满3年及以上，外环内可购2套；持居住证满5年及以上，全市限购1套[1][10]。2) **公积金上浮**：家庭公积金贷款最高额度可达**324万元**[10]。3) **房产税免征范围扩大**[1][10] - **政策影响**：政策主要围绕“新上海人”和公积金提升预算展开，预计对刚需、刚改有提振作用，并试图打开置换链条[1][10]。基于上海基本面（二手房挂牌量下降、房价已跌、新房库存高企），预计政策有效烘托市场时长为**3-4个月**，推动“小阳春”成交起量，价格整体平稳，二手房议价空间收窄，进一步消耗库存[1][10] - **政策展望**：上海城市维度的政策可能就此出尽，且因其特殊地位，对全国作用相对有限。未来的政策空间落点在中央[1][10] 2. 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计变动**0.6%**，落后沪深300指数**0.47**个百分点，在31个申万一级行业中排名第**24**名[2][11] - **个股表现**： - **涨幅前五（A股）**：万泽股份 (**+27.0%**)、京蓝科技 (**+15.9%**)、荣丰控股 (**+14.4%**)、京能置业 (**+11.9%**)、万方发展 (**+10.0%**) [11][13] - **跌幅前五（A股）**：上实发展 (**-5.3%**)、海航基础 (**-5.1%**)、ST慧球 (**-5.1%**)、格力地产 (**-4.6%**)、招商蛇口 (**-4.1%**) [11][16] - **重点房企涨幅前五（H股为主）**：碧桂园 (**+22.4%**)、中梁控股 (**+7.3%**)、旭辉控股集团 (**+6.2%**)、美的置业 (**+6.0%**)、佳兆业 (**+6.0%**) [11][18] - **重点房企跌幅前五**：金地商置 (**-12.8%**)、时代中国控股 (**-11.1%**)、龙光地产 (**-7.9%**)、绿城中国 (**-5.9%**)、招商蛇口 (**-4.1%**) [11][18] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房市场（本周）**： - **30城总量**：新房成交面积**68.2**万平方米，环比大幅提升**389.0%**，但同比下降**61.1%**[2][19] - **分能级看**： - 一线城市：成交**14.4**万方，环比**+530.7%**，同比**-64.1%**[2][19] - 二线城市：成交**41.0**万方，环比**+494.6%**，同比**-48.8%**[2][19] - 三线城市：成交**12.8**万方，环比**+168.1%**，同比**-76.8%**[2][19] - **新房市场（累计）**： - **年初至8周**：30城累计成交**819.0**万方，同比**-39.1%**[2][23] - **分能级累计**：一线城市**241.6**万方（同比**-29.7%**），二线城市**398.5**万方（同比**-36.8%**），三线城市**178.9**万方（同比**-51.8%**）[2][23] - **一线城市内部**：上海同比降幅最小（**-17.1%**），深圳最大（**-56.7%**）[23][24] - **二手房市场（本周）**： - **15城总量**：成交面积**96.3**万方，环比增长**792.5%**，同比下降**49.5%**[2][26] - **分能级看**： - 一线城市：成交**37.2**万方，环比**+944.2%**[2][26] - 二线城市：成交**44.3**万方，环比**+1215.8%**[2][26] - 三线城市：成交**14.8**万方，环比**+284.0%**[2][26] - **二手房市场（累计）**： - **年初至今**：15城累计成交**1289.6**万方，同比增长**1.9%**[26] - **分能级累计**：一线城市**543.6**万方（同比**-3.6%**），二线城市**528.4**万方（同比**-1.2%**），三线城市**217.5**万方（同比**+30.2%**）[26] 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行情况**：本周（2.23-3.1）房企信用债发行仅**1**只，发行规模**5.49**亿元，环比（对比春节前一周）减少**76**亿元[37] - **偿还与净融资**：总偿还量**189.65**亿元，净融资额为**-184.16**亿元，环比减少**255.9**亿元[37] - **融资成本**：唯一发行的“26浦房01”5年期公司债利率为**1.86%**，较公司之前同类型债券利率（**1.82%**）上升**4**个基点[38][39] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：2月贷款市场报价利率（LPR）报价持平，5年期以上LPR为**3.5%**，1年期LPR为**3%**[40] - **地方政策**：多地出台放松政策，除上海外，还包括[42]： - **广东惠州**：优化认贷标准，支持按区认定首套；提高公积金贷款额度（首套家庭最高90万元） - **江苏淮安**：给予新建商品住房购房补贴（最高5%）；多孩家庭公积金贷款额度上浮50% - **北京**：发布2026年第一批城市更新计划，涉及项目**1321**个，年度计划投资**1049.5**亿元 - **山西**：提出鼓励收购存量商品房用作保障性住房，有序推进现房销售制度 6. 投资建议 - **配置逻辑**： 1. 政策进入深水区，最终力度有望超过2008、2014年[3][43] 2. 地产是早周期经济风向标[3][43] 3. 行业格局改善，头部优质房企受益[3][43] 4. 看好高能级城市（一线+2/3二线+极少量三线）[3][43] 5. 供给侧政策（如收储）有新变化，一二线更受益[3][43] - **具体配置方向**： - **地产开发**： - **H股**：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂[3][43] - **A股**：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份[3][43] - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展[3][43] - **中介**：贝壳-W[3][43] - **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等[3][43]

香港财政预算案对房地产市场的影响 - 预算案未推出住宅市场正面刺激措施 反而将价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税由4.25%上调至6.5% 预计对豪宅发展商不利 [1] - 此举是自2018年以来首次提出的收紧措施 显示政府对房地产市场的政策立场已从支持转为更中性或略带负面 [1] - 考虑到财政状况紧张 预计政府或推出更多土地招标以回收现金 此举或会限制住宅价格的长期上升空间 [1] 具体公司受影响程度 - 九龙仓集团持有最多香港超豪华住宅物业 占其资产净值17% 受影响最大 [1] - 嘉里建设、恒基地产和新鸿基地产分别有6%、4%和2%的资产净值为香港超豪华住宅物业 亦将受到负面影响 [1] 土地供应与市场前景 - 预算案提出将在2026/27财政年度推出九幅住宅用地出售 可兴建22,000个单位 [2] - 在住宅市场疲弱时 政府会放慢卖地步伐 若市场强劲复苏则会加快 但鉴于北部都会区土地储备充足 住宅价格急剧反弹的可能性较低 [2] 对房地产投资信托基金的影响 - 预算案重申推动房托互联互通的承诺 并将提出修订条例草案以便利房地产信托基金进行私有化或重组 [2] - 对于寻求上市的房地产信托基金 在注入非住宅物业时将获豁免印花税 预计相关措施将对领展房产基金和置富产业信托轻微利好 [2] - 公司继续看好领展 认为其风险回报吸引 股息率约7% 租户销售及续租租金今年下半年有望逐渐改善 并有潜在基金单位回购 [2] 对地产股的整体看法 - 公司预计香港地产股或面对投资者锁定利润活动 在本年至今开局强劲后或跑输大市 [2]

上海楼市新政“沪七条” - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行，政策涉及限购、土地、金融、财税等多领域调整，旨在降低购房成本、促进需求释放和供求平衡 [1] - 新政包含7项措施，惠及非沪籍和沪籍家庭、城市基础服务人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点，预计将促进小阳春期间购房需求释放，并与全年去库存工作紧密结合 [2] - 债券业内人士认为，“沪七条”可能促使北京、广州和深圳等一线城市跟进政策，对其他城市房价构成压力；该政策对债市的利空影响是短期的，长期看影响不大，债券后续方向需结合其他因素综合考量 [2] 香港财政预算案与债券市场创新 - 香港财政司司长陈茂波公布2026/27年度财政预算案，表示政府去年第四季第三度发行代币化债券，总额达一百亿元，规模为当时全球之冠，并引入代币化央行货币交收选项 [2] - 香港证监会和香港金融管理局正积极落实路线图，包括促进一级市场发行、提升二级市场流动性及扩展离岸人民币业务，债券电子交易平台将在下半年推出 [2] - 为丰富互联互通，香港将积极与内地研究加快落实在港推出国债期货、将房地产投资信托基金（房托基金）纳入互联互通、将人民币交易柜台纳入港股通，以及探索持续优化债券通 [2] 基金市场动态 - 春节长假后，部分短债基金和货币基金结束限购，恢复大额申购，例如民生加银中债1-3年农发债指数基金于2月25日起恢复大额申购业务，浙商汇金短债基金于2月24日恢复1000元以上的大额申购，中银中短债债券基金自2月24日起恢复单一投资者单日限额至1000万元 [3] - 受国投白银LOF估值调整影响，投资者补偿工作于2月26日正式启动，受估值调整影响金额在1000元以下的投资者可获得全额补偿，影响金额超过1000元（含）的，则在1000元基础上对超出部分按特定比例计算补偿 [6][7] 理财与存款市场趋势 - 随着数十万亿级别的定期存款陆续到期，市场关注净值化改造后的银行理财能否顺畅承接这部分“存款搬家”的资金，业内对承接趋势有共识，但对承接规模仍存分歧 [4][5] - 理财机构为应对净值化管理挑战，已从增配低波资产、缩短久期、探索多资产策略等多维度展开布局 [5] 信用债市场与违约情况 - 2025年信用债市场违约风险持续收敛：首次违约主体减至4家，均为非国企（含3家房地产及上下游企业），违约规模同比下降67%；国企全年零违约 [5] - 全年违约回收方面，兑付本金143亿元，其中地产占比85%，融创单家占95亿元；非国企累计违约率7.13%，净融资自2018年来首次转正 [5] - 展望2026年，政策坚守不发生系统性风险底线，城投债违约风险可控，产业债中弱资质国企、民企及混合制企业尾部风险仍需警惕 [5] 行业并购与REITs发展 - 通威股份（600438.SH）拟通过发行股份及支付现金方式，收购新兴硅料企业青海丽豪100%股权，并募集配套资金，公司股票及相关债券自2月25日起停牌，预计不超过10个交易日 [6] - 建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金已正式申报至证监会，这是市场首单港口基础设施公募REITs产品 [5] 地方金融监管政策 - 内蒙古自治区地方金融管理局印发监管实施细则，明确地方资产管理公司不得违反地方政府融资平台相关政策，为融资平台提供融资通道，以任何形式新增地方政府隐性债务 [7] 公开市场操作与货币市场 - 2月25日，央行开展4095亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有4000亿元逆回购到期，实现单日净投放95亿元 [9] - 2月25日货币市场利率多数上行，银存间质押式回购加权平均利率1天期品种上行1.66BP报1.384%，7天期下行4.79BP报1.5066% [11] 利率债市场 - 2月25日国债期货收盘集体下跌，30年期主力合约跌0.47%，10年期主力合约跌0.13% [12] - 银行间主要利率债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行1.5bp报1.805%，10年期国开债活跃券收益率上行1.3bp至1.9565% [12] - 业内人士指出，节后部分机构存在止盈需求，同时A股延续强势，资金面在央行呵护下不会大幅收紧，但相较于节前将呈现稳中偏紧的格局 [12] 信用债市场成交 - 2月25日信用债收益率多数上行，全天总成交金额909亿元；中航产融债普遍上涨，“24产融06”涨超3%，“23产融10”和“23产融11”均涨超2% [13] - 高收益债方面，共123只收益率高于5%的信用债有成交，其中“24产融05”、“23产融K1”、“23产融09”收益率居前，分别为14.7%、13.07%、13.06% [14] 海外债券市场 - 美国国债收益率延续涨势，2年期美国国债收益率上升2.1个基点至3.476%，10年期国债收益率上升2.3个基点至4.055%，因风险偏好回升及好于预期的消费者信心数据 [8] - 2月25日美债收益率集体上涨，2年期美债收益率涨3.10个基点报3.471%，10年期美债收益率涨2.10个基点报4.052% [16] - 欧债收益率涨跌不一，英国10年期国债收益率涨1.2个基点报4.316%，德国10年期国债收益率涨0.1个基点报2.705% [15] 信用债事件摘要 - 泛海控股逾期有息债务本金合计340.26亿元 [10] - 新开发银行发行年内首笔20亿美元境外债，订单峰值超66亿美元 [10] - 安徽省新增用于项目建设的专项债券1500亿元以上，推进“白名单”项目扩围增效 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对金融和商品市场进行分析，涉及外汇、股指、国债、农产品、有色金属、能源化工等多个领域，指出各领域受政策、供需、国际形势等因素影响，并给出相应投资建议 各目录总结 金融要闻及点评 宏观策略（黄金） - 美国对部分国家加征“全球进口关税”税率或升至15%，金价震荡微涨，受美元指数走弱、关税政策和美伊谈判不确定性支撑，但货币政策缺乏增量利多，白银表现好于黄金，不宜追涨 [12] - 投资建议：短期贵金属延续震荡走势，白银涨势可能难以持续 [13] 宏观策略（外汇期货(美元指数)） - 古巴称向违规美国快艇开火致4死，美特使要求伊朗核协议永久有效，欧盟评估美国新关税或高于协议15%上限，增加谈判难度，全球市场风险偏好回升 [14][15][17] - 投资建议：美元继续震荡 [18] 宏观策略（股指期货） - 上海发布“沪七条”房地产优化政策，降低购房门槛，释放积极信号，但房地产板块涨幅有限，居民加杠杆能力受限 [19][20] - 投资建议：股指多头均衡持有 [21] 宏观策略（国债期货） - 上海出台稳地产政策，预计短期内上海地产销售数据改善，但政策效力持续性存疑，对债市实质性利空有限，短期债市震荡，长期不乐观 [24] - 投资建议：短线债市震荡，长期仍有调整风险 [25] 商品要闻及点评 黑色金属（焦煤/焦炭） - 吕梁市场炼焦煤震荡运行，供应回升但需求弱势，煤焦盘面震荡偏弱 [26][27] - 投资建议：短期市场维持震荡格局 [28] 黑色金属（螺纹钢/热轧卷板） - 澳大利亚对华钢筋作出反倾销复审终裁，墨西哥对涉华冷轧板卷启动反倾销调查，上海放松地产限购政策后钢价上涨，但基本面压力仍明显，短期钢价震荡 [30][32] - 投资建议：短期钢价震荡，关注价格低估机会 [33] 农产品（棉花） - 截至2026年2月21日，巴西棉花种植完成99.9%，节后纺织企业陆续复工，部分纺企上调棉纱报价，涨幅不及棉花，下游纱布市场交投未完全恢复，商业库存同比减少 [34][36][37] - 投资建议：郑棉短期难跌，后市偏强震荡，关注宏观面动态及下游情况 [37] 农产品（豆粕） - 本周阿根廷天气更干燥，巴西大豆丰产基本确定，国内需关注政策相关不确定性 [38] - 投资建议：暂时以震荡思路看待 [40] 农产品（豆油/菜油/棕榈油） - 印尼敦促欧盟恢复印尼棕榈油产品市场准入，2月1 - 20日马棕出口和产量环比下降 [41][42] - 投资建议：2月马棕库存有望下降，3月关注销区补库需求 [43] 农产品（玉米） - 2026年2月12 - 18日，全国149家玉米深加工企业消耗玉米环比减少，基层售粮进度偏快，下游库存达相对高位 [44] - 投资建议：玉米期价震荡偏强，警惕技术性回调风险 [45] 有色金属（碳酸锂） - 津巴布韦暂停原矿和锂精矿出口，预计影响月供给量1.2万吨LCE，短期内国内冶炼厂有库存，长期影响累库/去库趋势 [46][47] - 投资建议：短周期偏多思路，中期关注价格回调 [48] 有色金属（铅） - 2月24日【LME0 - 3铅】贴水49.85美元/吨，沪铅低位震荡，再生炼厂成本支撑，下方空间有限，供需双弱，价格震荡偏弱 [49][50] - 投资建议：单边短线观望，关注中期多单机会；套利观望 [50] 有色金属（锌） - 2月24日【LME0 - 3锌】贴水31.93美元/吨，内外锌价震荡，LME库存去化，沪锌波动率上行 [51] - 投资建议：单边偏多思路，持有前期Call；套利观望 [51] 有色金属（铜） - 2025年全球精炼铜市场供应过剩38万吨，欧洲铜加工企业预警，智利右翼政府上台矿业政策受关注，宏观情绪回暖支撑有色价格 [52][53][56] - 投资建议：单边逢低做多，套利观望 [56] 有色金属（锡） - 2月24日【LME0 - 3锡】贴水10美元/吨，沪锡大幅增仓上行，矿端供应偏紧格局短期缓和，中长期印尼供应政策收缩预期强 [57] - 投资建议：价格偏强宽幅震荡，关注宏观面、供应及消费情况 [58] 能源化工（原油） - OPEC+考虑小幅增产，EIA商业原油库存大幅增加，油价震荡偏弱 [59][60][61] - 投资建议：短期密切关注美伊局势变化 [62] 能源化工（液化石油气） - 沙特阿美因不可抗力取消3月装船，国际外盘纸货价格大幅拉升 [63] - 投资建议：短期价格偏强表现 [65] 能源化工（沥青） - 国内重交沥青产能利用率增加，下游需求开工尚需时日，3月排产地炼或降、主营或增，近端原油走势不确定，沥青短期有支撑 [65][66] - 投资建议：短期震荡 [67] 能源化工（LLDPE） - 截止2026年2月20日，聚乙烯社会样本仓库库存环比+15.80%，生产企业样本库存环比涨68.66%，LLDPE库存上涨 [68][69] - 投资建议：观望，观察去库速度和地缘问题进展 [71] 能源化工（甲醇） - 截止2026年2月25日，中国甲醇港口样本库存量环比+1.01%，伊朗装置陆续重启，去库窗口时间不长 [72][74] - 投资建议：地缘问题结束前观望，结束后择机做空或做5 - 9反套 [75] 能源化工（苯乙烯） - 截至2026年2月24日，江苏苯乙烯港口样本库存总量增6.19万吨，幅度+64.35%，纯苯港口库存高，3月中旬前去库难，苯乙烯受潜在供应增量压制 [76][77] - 投资建议：纯苯价格短期震荡后或上行，苯乙烯关注累库幅度和交易逻辑切换 [78] 能源化工（尿素） - 2026年2月25日，中国尿素企业总库存量环比增加40.89%，国际尿素价格易涨难跌，国内供应充裕，需求端农业刚需旺季渐近 [79][81] - 投资建议：市场参与主体刚需补库，期货盘面区间震荡 [82] 航运指数（集装箱运价） - MSK第11周上海至鹿特丹开舱价下调，3月运力压力大，现货运价有望重回下行通道 [83] - 投资建议：短期关注逢高沽空04合约机会 [83]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年开年政策环境明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深 [4] - 部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购和“以旧换新”实现“止跌回稳” [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升 [4] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务行业 [4] 新房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心30城商品住宅成交金额为1,859亿元，同比下跌28.7%，环比下跌33.2%；成交面积为765万平方米，同比下跌25.1%，环比下跌33.4% [1][18] - **城市结构**：北上广深杭蓉6城成交金额995亿元，同比下跌32.7%；成交面积237万平方米，同比下跌32.6% [1]。余下24个二线城市成交金额864亿元，同比下跌23.4%；成交面积528万平方米，同比下跌21.2% [1][18] - **成交价格**：核心30城成交均价为24,285元/平方米，同比下跌4.8%，环比微涨0.3% [2][28]。其中，北上广深杭蓉均价为41,975元/平方米，同比微跌0.3%；余下二线24城均价为16,351元/平方米，同比下跌2.8% [2][28] - **重点城市均价**：北京54,749元/平方米，同比上涨0.4%；上海77,830元/平方米，同比下跌6.3%；广州31,559元/平方米，同比下跌5.0%；深圳70,277元/平方米，同比大幅上涨16.7% [2][38] 二手房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,311万平方米，同比增长14.3%，环比微跌0.5% [3][43] - **城市结构**：一线城市（北、上、广、深）成交面积470万平方米，同比增长12.1%，环比下跌4.5%；余下二线城市成交面积840万平方米，同比增长15.6%，环比增长1.9% [3][43] - **成交金额与价格**：核心10城二手住宅成交金额为2,442亿元，同比增长1.9%，环比下跌1.2% [3][60]。成交均价为22,588元/平方米，同比下跌9.6%，环比上涨1.3% [3]。其中，一线城市均价32,145元/平方米，同比下跌9.8%；余下二线城市均价15,230元/平方米，同比下跌8.8% [3] - **重点城市均价**：北京25,996元/平方米，同比下跌5.7%；上海34,349元/平方米，同比下跌14.2%；广州23,292元/平方米，同比下跌15.0%；深圳53,578元/平方米，同比下跌8.9% [4][78] 投资建议与关注主线 - **主线一：稳健龙头央国企地产**：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，报告推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋、滨江集团 [4][85] - **主线二：存量运营型房企**：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，报告推荐华润置地、上海临港，建议关注新城控股 [4][85] - **主线三：物业服务行业**：宏观政策支持服务消费，看好行业长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、万物云、建发物业、金茂服务 [4][85]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][18] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期 [2][18] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [2][18] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [2][18] - 城市分化逻辑依然有效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合 [2][18] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）是重要的观察方向，且一二线城市将更受益 [2][18] - 地产作为早周期指标，具备经济指向性作用 [2][18] 春节期间新房二手房网签数据 - 2026年春节期间（2.15-2.23），样本城市新房网签成交面积为11.2万方，同比增加7.4% [1][8] - 同期，样本城市二手房网签成交面积为2.2万方，同比大幅增长96.8% [1][8] - 报告认为，由于春节假期网签活动通常暂停或规模较小，单纯讨论春节期间的成交规模或同比数据意义不大 [1][8] - 市场真实成色需关注春节后周度对齐的数据走势 [1][8] - 对比2026年春节前三周数据：新房成交面积同比分别下降24.4%、39.0%和37.1%；二手房成交面积同比分别下降3.3%、9.5%，以及微增1.1% [9] 春节期间港股行情回顾 - 2026年春节期间（2.23收盘价相对2.13收盘价变化幅度），港股房地产板块整体上涨 [1][10] - 房地产HK（中信）指数上涨2.34% [1][10][11] - 在申万房地产开发分类的80只港股中，春节期间上涨的有50只，持平10只，下跌20只 [1][10] - 在申万房地产服务分类的22只港股中，春节期间上涨的有11只，持平1只，下跌10只 [1][10] - 部分个股表现突出：盈大地产上涨21.05%，碧桂园上涨16.07%，花样年控股上涨12.00% [12] - 部分个股表现较弱：国瑞健康下跌18.55%，合景泰富集团下跌10.00% [12] - 物业板块个股涨跌互现：恒大物业上涨5.08%，而贝壳-W下跌2.72% [14] 重点公司境内信用债情况 - 本周因春节假期，无信用债发行 [15] 本周政策回顾 - 中央财办、中央农办相关负责人在《求是》发表文章，提及要妥善做好重点领域风险化解 [17] - 政策方向包括：从房地产市场供需两端发力，因城施策控增量、去库存、优供给，着力稳定房地产市场 [17] - 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以构建房地产发展新模式为牵引推动高质量发展 [17] 投资建议与配置方向 - 配置方向建议关注以下四类标的 [2][18] - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等