美国房地产市场预警 - 穆迪首席经济学家警告美国房地产市场出现"红色信号弹"警示信号 表明可能出现下行或不稳定状况 包括房屋销售大幅下降 购房协议取消量增多 利率持续上升等问题 [1] - 当前接近7%的抵押贷款利率处于历史高位 若无法大幅下降 房屋销售 建设进程和房价将持续萎靡 [1] - 经济学家此前发出"黄色信号弹"预警 但最新评估升级为"红色信号弹" 显示风险加剧 [1] 房地产市场现状 - 房屋销售极度低迷 建筑商通过利率减免和直接降价等激励措施支撑销售 但正在放弃这些成本高昂的措施 [2] - 建筑商推迟从土地银行购地 预示新房销售 新屋开工和竣工规模将大幅下降 [2] - 部分地区挂牌出售房屋同比增幅显著 奥斯汀增长70% 丹佛增长58% 孟菲斯增长51% [2] 房价与经济影响 - 房价涨势趋缓并可能下跌 住房市场将成为拖累美国经济增长的"全面逆风" [2] - 房屋建造 交易和融资占美国GDP的15%-18% 支撑就业和地方财政 并通过财富效应影响家庭支出 [6] - 深度房价崩跌叠加需求崩塌几乎必然诱发衰退 但温和调整不必然导致经济萎缩 [7] 抵押贷款利率机制 - 美国抵押贷款利率紧盯10年期美债收益率 而非美联储联邦基金利率 当前7%高位主因10年期美债收益率居高不下 [8] - 30年期固定抵押贷款利率与10年期美债收益率维持1-2个百分点历史平均利差 因久期接近和定价模型相同 [8] - 按揭利率公式为10年期收益率加上MBS-Treasury利差和一级-二级利差 需长端收益率显著下行才能降低 [9] 机构预测调整 - 高盛大幅下调房价预期 预计2025年全美房价仅上涨0.5% 2024年上涨1.2% 较此前预测显著降低 [10] - 高盛将2025年底30年期抵押利率预期上调至6.5%-6.75% 认为7%利率将大幅抑制住房需求 [10] - 高利率 供需调整和MBS流动性不足导致房市从"通胀堡垒"转变为"潜在经济逆风" [10]

港股创新药 - 恒生生物科技指数从去年7月10日的7200点不到翻倍至当前水平，年内涨幅接近70% [1] - 该板块上半年表现强劲，基本面支撑明显 [1] 光模块 - 光模块龙头股上半年净利润预计同比增长327.68%-385.47%，业绩超预期 [1] - 行业三巨头股价分别上涨20%、16%、12%，通信ETF(515880)大涨超6% [1] - 申万31个一级行业中仅通信板块大涨，其余全部下跌，显示行业分化加剧 [3] 地产板块 - 地产重磅会议后板块领跌，政策重点从2015年的棚改转向2025年的可持续城市更新模式 [5][6] - 核心差异包括：存量提质改造替代增量扩张、老旧小区改造替代棚改、社会资本参与替代政府主导 [6] - 地产板块五日线跌回小作文发酵前位置，显示市场对政策效果存疑 [7] - 统计局指出房地产销售面积和价格同比仍在下降，处于筑底转型过程 [16][17] 外卖行业 - 阿里要求淘宝闪购单量维持在8000万单/日，部分地区已号召停止补贴 [22][23] - 阿里股价反弹近6%，美团反弹超3%，南下资金净买入各约10亿 [23] 债券市场 - 地产融资需求下滑导致低利率环境预计长期维持 [26] - 对债券市场保持中性偏多态度 [27] 投资策略 - 财报季行业分化明显，业绩预增板块可能吸走其他板块资金 [3] - 建议配置垄断型高股息股和估值合理的行业龙头股 [15] - 全球风险资产情绪旺盛阶段宜保持中性态度，采取地区分散策略 [28]

行业趋势 - "好房子"成为房地产业新增长点，带动新建住房供应质量明显提升 [1] - 国家标准《住宅项目规范》自5月起实施，显著提升全国住宅品质整体要求 [1] - 各地纷纷出台与"好房子"相关的标准、导则，推动行业向高品质方向发展 [1] 市场表现 - 2025年上半年核心城市销售较好的楼盘多为品质较高的"好房子"项目 [1] - 热点城市和热点区域的"好房子"推动房地产市场整体向止跌回稳方向迈进 [1] 企业策略 - 房企把握政策变化机会，不仅满足新规要求，还主动推动产品线创新 [1] - 房企通过提升产品力和交付力，应对市场对高品质住宅的需求 [1] - "好房子"项目对周边区域产生一定程度的辐射和带动作用 [1]

业绩驱动个股表现 - 绿田机械连续3天涨停 涨幅达10.02% 上涨逻辑为业绩表现 [2] - 达意隆连续3天涨停 涨幅9.99% 上涨逻辑为业绩+机器人概念 [2] - 三和管桩连续2天涨停 涨幅10.01% 上涨逻辑为业绩 [2] - 广宇集团、远望谷、中际联合等多家公司首板涨停 涨幅均超9.9% 上涨逻辑均为业绩 [2][3] AI智能体概念 - 世界数字科学院发布《AI智能体运行安全测试标准》 由蚂蚁集团、清华大学等牵头制定 [4] - 泛微网络、云鼎科技、鼎捷数智等公司首板涨停 涨幅10%-20% 上涨逻辑为AI智能体概念 [5][6] - 税友股份、用友网络首板涨停 涨幅10.01%和9.98% 上涨逻辑为AI智能体 [6] 光通信行业 - 新易盛预计上半年净利润37-42亿元 同比增长328%-385% Q2环比增长35.22%-67.01% [7] - 新易盛首板涨停20% 中际旭创涨16.68% 东田微涨13.92% 上涨逻辑为光模块/滤光片 [8] - 天孚通信涨11.97% 光库科技涨10.39% 上涨逻辑为CPO概念 [10] 创新药板块 - 高盛认为中国生物科技公司市值仅为美国同行14%-15% 但全球创新贡献占比达33% [11] - 诚意药业连续2天涨停 万邦德首板涨停10.03% 奥赛康首板涨停10.01% 上涨逻辑为创新药 [12] PCB行业 - 机构预测2029年全球PCB产值将达947亿美元 AI服务器推动电子纱供不应求 [13] - 鹏鼎控股首板涨停10.01% 胜宏科技涨13.65% 世名科技涨13.34% 上涨逻辑为PCB [15] 并购重组概念 - 专家认为资本市场将推进并购重组改革 提升制度包容性 [16] - 金浦钛业、福达合金首板涨停 涨幅10.11%和10.01% 德固特涨10.4% 上涨逻辑为并购重组 [17] 房地产板块 - 中央城市工作会议部署城市工作重点任务 [18] - 渝开发7天5板 天保基建3天2板 中新集团首板 涨幅均超9.9% 上涨逻辑为房地产 [20] 液冷IDC概念 - AI应用拉动算力需求 液冷方案迎来爆发增长 [21] - 博汇股份首板涨停19.97% 方盛股份涨10.31% 上涨逻辑为液冷IDC [22] 发电机概念 - 国产柴发龙头产能排满 价格逐步提升 全年需求量超预期 [23] - 潍柴重机连续2天涨停 神驰机电首板涨停 涨幅均为9.99% 上涨逻辑为数据中心发电机 [24][25] 数字货币 - 超5个城市提及稳定币 [26] - 楚天龙连续2天涨停 金时科技首板涨停 涨幅10.01%和10.02% 上涨逻辑为稳定币/RWA [26] 稀土永磁 - 中国6月稀土出口7742.2吨 环比增长超30% 1-6月累计出口同比增长11.9% [27] - 华宏科技连续3天涨停 华新环保涨11.43% 上涨逻辑为稀土 [28] 其他热点个股 - 上纬新材连续5天涨停20.01% 上涨逻辑为智元机器 [28] - 汇通集团连续3天涨停10.08% 上涨逻辑为基建 [30] - 兰生股份连续3天涨停10.01% 上涨逻辑为参股券商 [30] - 上海物贸连续3天涨停10.01% 上涨逻辑为数据要素 [30]

房地产市场企稳情况 - 房地产总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 商品房销售降幅收窄 [1] - 一二三线城市商品房价格总体降幅有所收窄 [1] 房地产市场资金与库存 - 房地产市场资金来源有所改善 [1] - 房地产企业化债工作有序推进 [1] - 房地产库存连续四个月减少 [1] 当前市场表现与展望 - 房地产销售面积和价格同比仍在下降 [1] - 房地产筑底转型是一个过程 [1] - 需要更大力度推进房地产止跌回稳 [1]

可转债发行进展 - 公司收到上交所出具的审核意见，认为向特定对象发行可转债申请符合发行条件、上市条件和信息披露要求，将提交中国证监会注册 [1] - 保荐机构为国金证券和华金证券，保荐代表人为朱垚鹏、解明和李琼娟、袁庆亮 [1] - 本次发行尚需获得中国证监会同意注册的决定后方可实施 [1] 可转债发行方案 - 发行总额不超过48亿元，发行数量不超过4,800万张 [2] - 募集资金净额将全部用于上海华发海上都荟、无锡华发中央首府和珠海华发金湾府项目 [2] - 上海华发海上都荟项目总投资124亿元，拟募集资金投资28亿元 [3] - 无锡华发中央首府项目总投资95亿元，拟募集资金投资11亿元 [3] - 珠海华发金湾府项目总投资71.38亿元，拟募集资金投资9亿元 [3] - 发行对象为不超过35名符合规定的特定对象，包括证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者等 [3] 可转债发行影响 - 发行不会导致公司股权分布不具备上市条件，也不会导致控股股东和实际控制人发生变化 [4] - 决议有效期为股东大会审议通过之日起12个月内 [4] 半年度业绩预告 - 预计2025年上半年归属于母公司所有者的净利润1.68亿元，同比下降86.69% [4] - 预计归属于母公司所有者的扣非净利润1.49亿元，同比下降87.46% [4] - 利润总额12.02亿元，同比下降53.42% [5]

房地产市场现状 - 70个大中城市二手房价格环比仅西宁上涨0.1%，其余均下降，北京、上海、广州、深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [3] - 新房价格上海表现较好，北京下降0.3% [3] - 上半年市场波动明显，年初出现小阳春后二季度表现不佳，6月数据未好转 [3] 官方评价与政策效果 - 国家统计局认为政策推动房地产市场企稳，上半年虽波动但总体朝止跌回稳方向发展 [4] - 政策效果体现在三方面：新房销售面积同比降幅收窄15.5个百分点，二手房成交量同比增长；一二三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.3、0.5、0.3个百分点；开发商资金改善，商品房待售面积连续4个月减少，6月末比5月减少479万平方米 [6] 未来政策方向 - 官方强调需更大力度推进止跌回稳，房地产调整是正常过程 [6] - 住建部要求因城施策、精准施策，提升政策系统性有效性，巩固市场稳定态势 [8] - 预计下半年一线城市将优化限制性政策，下调房贷利率，推出多孩家庭购房补贴等增量政策 [8] 市场展望 - 7-8月传统淡季数据可能不佳，但9月政策优化调整可能性较大 [10] - 伴随经济稳中向好，四季度数据或改善，为房地产止跌回稳奠定基础 [10]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 保利发展发布2025年半年度业绩预告 受结转规模和项目盈利能力下降影响公司利润有所下滑 但销售排名稳居首位 土储结构不断优化 负债结构优化 资金成本优势明显 看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复 维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2025上半年预计实现归母净利润27.35亿元 同比-63.15%；实现扣非净利润25.99亿元 同比-64.05% 半年度业绩下降主要由于结转项目规模下降且盈利能力下降 2024年以来公司持续推进去库存 在部分高权益比项目上进行了降价 这部分项目结算净利率较低[6] 销售情况 - 2025年1 - 6月 实现签约面积713.54万平方米 同比-25.23%；签约金额1451.71亿元 同比-16.25% 虽销售有所下降 但仍位居行业第一 近年来持续优化拿地结构 2024年新增土储中一线城市占比74% 使销售单价大幅提升 2025年上半年累计签约销售均价20345元/平米 同比提升12.01%[7] 拿地情况 - 2025年1 - 6月 累计获取26个项目 新增拿地总占地面积101.18万平米 总建筑面积294.09万平米 同比增长153.8%；拿地总金额488.73亿元 同比增长287.8% 上半年拿地强度为33.67% 好于2024年同期7.27%水平 上半年持续加大在核心38城市的布局 新获取项目按城市能级分 一线、二线、三四线城市拿地占比分别为47%、48%、5%[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[9] 财务预测摘要 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面呈现了2023A - 2027E的预测数据 包括流动资产、非流动资产、营业收入、营业成本等各项指标及变化情况[11]

2025年第28周 Weekly 2025年7月7日-2025年7月13日，第28周土地供求规模迎来了下半年初的周期性回落，成交规模环比下降超 过一半，但溢价率显著回升。本周重点城市监测供应建筑面积为319万平方米，环比下降48%；成交建筑 面积225万平方米，环比下降59%。本周深圳出让了一宗高总价、高溢价宅地，二线城市平均溢价率也环 比上涨，带动周度平均溢价率达到9.2%，重回年内均线附近。 供应： 本周供应建筑面积319万平方米，环比下降48%，迎来了下半年初的季节性回调。 本周重点城市供应含 宅用地32幅，平均容积率2.04，无锡、南通、张家港、南京本周供应宅地平均容积率均不高于1.5。 重点供应地块方面，深圳龙华区挂牌一宗宅地，地块出让底价15.54亿元，容积率3.1，规划建面5.1万平方米， 起拍楼板价3.04万元/平方米。地块处于龙华区民治板块，临近地铁站，周边商业、教育、公园等配套较为成 熟，与上周挂牌的民治36号宅地（容积率3.1，起拍楼板价2.8万元/平方米）仅一街之隔。毗邻的卓越项目2025 年成交价达到7万元/平方米，相邻不远的民治板块0619号地块于2025年6月成交，容积率2.5， ...

成交规模波动中改善，价格降幅整体收窄，去库存取得积极成效 ◎ 文 / 马千里 7月15日上午，国家统计局如期发布2025年上半年宏观经济和房地产数据。经济层面，国民经济顶住压 力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，社会大局保持稳 定。 地产行业方面，各地因城施策出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措施成效明 显， 上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进。 市场交易量同比降幅较2024年 全年有所改善，市场价格降幅整体收窄。对于上半年的房地产行业运行情况，统计局发言人的解读为： "房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，这也需要我们下更大力 度推动房地产市场止跌回稳。" 上半年宏观经济稳中向好 宽松货币政策服务实体经济高质量发展 01 2025年上半年，各地区、部门贯彻中央决策部署，有效实施更加积极有为的宏观政策，国民经济顶住压 力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，社会大局保持稳 定。具体来看： 第一，GDP增长与预期持平。 初步核算，上半年国内生产总值6605 ...