债务管理 - 2025年到期债务已做好偿债铺排 年底有息负债余额预计降至1400亿元 [1] - 近两年累计压降有息负债超300亿元 2024年末有息负债同比-9%至1763亿元 [2] - 净负债率52% 剔除预收款后的资产负债率57% [2] - 通过经营性物业贷置换短周期信用债优化结构 银行融资占比达83% 其中经营性物业贷和长租贷占比近50% [2] - 直接融资降至17% 境内债12% 境外债5% [2] - 2024年平均融资成本下降0.24pct至4.0% 债务账期拉长至10.3年 较2023年上升2.42年 [2] - 2025年债务结构转换完成后信用融资预计降至10% [2] 运营业务表现 - 1-5月运营业务收入110.2亿 同比持续增长 [1] - 2024年运营及服务收入267亿元 同比+7% 占比提升至21% [3] - 运营业务贡献毛利143亿元 同比+6% 占比达70% [3] - 2025年1-5月龙湖商业营业额增长约20% 日均客流增长超25% [3] - 资管业务实现利润稳增 公司将继续强化经营业务护城河 [3] 开发业务与战略转型 - 开发业务主要任务为攻坚存货去化 [3] - 物业销售规模及毛利率下滑 运营及服务航道支撑整体利润盘面 [3] - 经营性资产融资置换信用债助力财务安全性提升 [3] - 行业下行期开发业务形成拖累 经营业务支撑利润基本盘 [3] 财务预测与估值 - 调整后2025-2027年归母净利润预测值为79.2/81.5/85.1亿元 原2025年预测为98.9亿元 [3] - 给予2025年PE估值8x 对应目标价10.24港元（1港元=0.911人民币） [3]

重大项目集中开工 - 海南省临高县2025年下半年第一批集中开工项目共21个，总投资额达19.84亿元，涵盖民生保障、生态环保、基础设施、园区产业等关键领域 [1] - 安徽省2025年第三批开工动员项目537个，总投资3240.8亿元，当年计划投资669.1亿元，其中30亿元以上项目13个，50亿元以上项目8个 [1] - 重大项目具有规模大、周期长的特点，能够有效吸纳投资、扩大内需，释放超大规模国内市场需求潜力 [1] 项目投向领域新特点 - 安徽省开工项目中，投向新兴产业项目271个、占比50.5%，年度计划投资304.1亿元、占比45.4%，其中新能源汽车项目51个，新材料项目53个 [2] - 投向高技术项目137个、占比25.5%，年度计划投资168亿元、占比25.1% [2] - 新兴产业占比高是各地共性，新能源汽车、新材料等热门领域投资强度加大 [2] 重大项目对经济的影响 - 1-5月份计划总投资亿元及以上项目投资同比增长6.5%，增速比全部投资高2.8个百分点，拉动全部投资增长3.6个百分点 [2] - 重庆市1-5月份市级重点项目完成投资1918.1亿元，投资进度40%，同比增长3.7% [3] - 长沙市1-5月份659个市级重点项目完成投资1060.53亿元，占年度计划的42.84%，160个新建项目实现开工，其中54个项目提前开工 [3] 产业发展趋势 - 重大项目有助于推动产业结构向高端化、智能化、绿色化转型，增强经济发展新动能和竞争力 [2] - 随着专项债和超长期特别国债等资金持续投入使用，重大项目建设将加速推进 [2] - 预计后续新兴产业领域投资将继续保持快速增长态势，推动产业结构向更高层次迈进 [3]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [2][4] 报告的核心观点 - 公司2025年到期债务已做好偿债铺排，年底有息负债余额将降至1400亿元左右；1 - 5月运营业务收入110.2亿，同比持续增长 [1] - 公司凭借经营性资产融资置换信用债优化债务结构，财务安全性提升；行业下行期开发业务拖累，经营业务支撑利润基本盘，穿越债务周期后新旧动能转换有望加速；调整25 - 27年归母净利润预测值为79.2/81.5/85.1亿元（原预测25年为98.9亿元）；给予公司2025年PE估值8x，对应目标价10.24港元 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司主要财务信息 - 2023 - 2027年营业收入分别为1807.37亿、1274.75亿、1002.1亿、863.05亿、802.19亿元，同比增长分别为 - 27.9%、 - 29.5%、 - 21.4%、 - 13.9%、 - 7.1% [3] - 2023 - 2027年营业利润分别为247.29亿、187.31亿、154.1亿、160.86亿、169.59亿元，同比增长分别为 - 46.0%、 - 24.3%、 - 17.7%、4.4%、5.4% [3] - 2023 - 2027年归属母公司净利润分别为128.5亿、104.01亿、79.23亿、81.46亿、85.14亿元，同比增长分别为 - 47.3%、 - 19.1%、 - 23.8%、2.8%、4.5% [3] - 2023 - 2027年毛利率分别为13.6%、12.1%、17.3%、21.3%、24.4%；净利率分别为8.2%、8.2%、7.9%、9.4%、10.6% [3] - 2023 - 2027年净资产收益率分别为8.7%、6.6%、4.8%、4.7%、4.6%；市盈率分别为4.8、5.9、7.7、7.5、7.2倍；市净率均为0.3倍 [3] 公司表现情况 - 2025年7月2日股价9.62港元，目标价格10.24港元，52周最高价/最低价为19.68/7.33港元，总股本/流通H股为698718万股，H股市值672.17亿港币 [4] - 1周、1月、3月、12月绝对表现分别为 - 0.41%、3.11%、 - 3.8%、 - 8.65%；相对表现分别为0.62%、 - 1.48%、 - 8.19%、 - 44.96%；恒生指数分别为 - 1.03%、4.59%、4.39%、36.31% [5] 公司业务情况 - 2025年底有望完成债务结构转换，财务安全性提高。近两年累计压降有息负债超300亿元，2024年末有息负债同比 - 9%至1763亿元，净负债率52%，剔除预收款后资产负债率57%；预计2025年底有息负债降至约1400亿元；2024年平均融资成本降0.24pct至4.0%，债务账期拉长至10.3年；2025年负债规模预计降至1400亿，信用融资降至10% [7] - 去库存仍为主任务，运营业务构筑业绩基本盘。开发业务攻坚存货去化；2024年运营及服务收入267亿元，同比 + 7%，占比提升至21%，贡献毛利143亿元，同比 + 6%，占比达70%；2025年1 - 5月运营及服务收入同比持续增长，龙湖商业营业额增长约20%，日均客流增长超25%，资管业务利润稳增 [7] 可比公司估值 - 建发国际集团、新城控股、华润置地、中国海外发展、滨江集团2024 - 2027年市盈率最大值分别为41、37、29、24倍，最小值分别为6、6、6、5倍，平均数分别为15、14、12、10倍，调整后平均分别为9、8、8、7倍 [8] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现公司2023 - 2027年各财务指标预测情况，如货币资金、应收账款、营业收入、营业成本等 [9] - 主要财务比率方面，成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等指标在2023 - 2027年有不同表现，如营业收入同比增长、毛利率、资产负债率等 [9]

经济新动能发展现状 - 6月份制造业PMI连续两个月回升 装备制造业和高技术制造业保持稳定扩张态势 对经济形成重要支撑 [1] - 5月份规模以上装备制造业增加值占全部规上工业比重达36.7% 连续27个月保持在30%以上 [2] - 5月份规模以上高技术制造业增加值同比增长8.6% 拉动全部规模以上工业增长1.4个百分点 [2] 行业表现数据 - 1-5月份装备制造业利润同比增长7.2% 拉动全部规模以上工业利润增长2.4个百分点 其中电子/电气机械/通用设备行业利润增速超10% [2] - 6月份装备制造业和高技术制造业PMI分别为51.4%和50.9% 均连续两个月位于扩张区间 [2] - 截至2025年5月底装备制造业企业总数达246万家 其中今年新设7.1万家中高端装备制造业占比超60% [2] 发展驱动因素 - 5G/人工智能/生物医药等前沿领域关键技术突破 高端制造/数字经济/新能源产业持续壮大 [3] - 大规模设备更新和消费品以旧换新政策加力扩围 有效释放内需潜力促进产业升级 [3] - 高技术制造业与装备制造业深度融合 智能网联汽车/高端医疗装备等交叉领域催生新业态 [3] 区域发展案例 - 安徽省装备制造业"十四五"期间年均增长率超13% 增速居长三角和中部地区第一 [3] - 安徽省高端装备制造业占比从2021年38%提升至2024年47% [3] 行业协同效应 - 6月份消费品制造业PMI为50.4% 较上月上升0.2个百分点 [5] - 6月份基础原材料行业PMI为47.8% 较上月上升0.8个百分点 结束连续3个月下行 [5] - 新能源汽车发展依赖传统汽车供应链 工业互联网依托制造业数字化改造 [5]

外资机构对A股上市公司的调研情况 - 今年以来643家外资机构调研A股公司4835家次，全球头部对冲基金Point72 Asset Management和高盛（亚洲）证券有限公司调研均超百次 [1] - 电子、医药生物、机械设备行业是外资关注度较高的行业，分别有142家、114家和104家公司接受调研 [2] - 深圳市汇川技术股份有限公司成为外资关注度最高的上市公司，年内共迎来67轮调研，合计接待485家次外资机构 [2] 外资关注的热点话题 - AI应用、人形机器人布局、创新药研发、分红和并购计划成为外资关注的热点话题 [1] - 外资机构对AI应用落地进展、人形机器人布局的关注度明显提升，例如乐鑫信息科技被问及AI端侧产品落地进展 [2] - 外资对新经济相关细分方向关注度上升，特别是AI端落地情况、人形机器人的布局 [3] 外资对中国资产的看法 - 多家国际投行上调中国经济增长预期，花旗将2025年GDP增长预期从4.7%上调至5%，摩根士丹利和德意志银行分别上调今明两年经济增速 [4] - 中国资产吸引力提升的原因包括科技领域突破、政策环境稳定、新质生产力发展、低估值和流动性优势 [4] - A股核心资产将受益于国内政策稳定、经济增长回稳等有利因素，对海外资金吸引力更大 [4] 外资关注的具体投资领域 - 科技领域包括算力相关基础设施、AI应用、安全相关领域以及人形机器人等方向 [5] - 养老领域因人口老龄化趋势下创新药需求增长 [5] - 制造业领域包括新能源汽车产业链、固态电池、人形机器人相关配套零部件等方向 [5] - 新消费领域如创新IP赋能的新消费领域 [5]

市场表现 - 周三A股市场震荡调整 沪指跌0.09%报3454.79点 深证成指跌0.61%报10412.63点 创业板指跌1.13%报2123.72点 成交额分别为5431亿元、8338亿元、3938亿元 [1] - 钢铁、光伏、煤炭、海洋经济板块涨幅居前 军工、脑机接口、CPO、半导体板块跌幅居前 [1] - 全市场超3200只个股下跌 个股呈现普跌格局 [3] 板块热点 - 光伏概念股集体反弹 通威股份等近10股涨停 [2] - 海洋经济概念股逆势大涨 巨力索具等10余股涨停 [2] - 钢铁等周期股表现活跃 柳钢股份等涨停 [2] - 军工股展开调整 北方长龙跌超10% [2] 机构观点 - 巨丰投顾认为海洋经济正成为新题材主线 政策催化下未来有望保持热度 中线可关注半导体、消费电子、人工智能、机器人等领域增量机会 [4] - 恒生前海基金指出大盘维持强势源于新旧动能转换信心增强 建议关注科技、消费、高端制造、医药产业趋势 2025年或仍以科技为主线 [4] - 中信证券强调创新药政策支持力度加大 建议布局创新驱动、国际化、自主可控方向 医药板块有望稳步向上 [5] 行业动态 - 全球首台500兆瓦冲击式水轮机转轮研制成功 由哈电集团哈尔滨电机厂研制 将应用于西藏扎拉水电站 [7] - DRAM市场量价齐升 2025年初至今DRAM价格指数上涨47.7% 6月单月上涨19.5% 预计全年市场规模将创历史新高 [8][9] 公司事件 - 哪吒汽车关联公司合众新能源新增20亿股权冻结 冻结期限3年 [6]

宏观经济表现 - 2025年上半年国内经济在产业升级、消费复苏与创新驱动层面展现强劲韧性，为资本市场提供坚实支撑 [1] - 上半年A股市场震荡上行，截至6月30日收盘，5429家上市公司总市值达90.66万亿元 [1] - 前5个月规模以上工业中小企业增加值同比增长8.0%，31个制造业大类行业中28个保持增长 [3] 市场表现与交投数据 - 上半年A股主要指数全线上涨，1762只个股区间涨幅超20%，其中581只涨幅超50% [2] - 上半年A股总成交额达162.64万亿元，日均成交1.35万亿元，较2024年同期明显增长 [3] - 5月社会消费品零售总额达41326亿元，同比增长6.4%，货物进出口总额增长2.7%，出口增长6.3% [3] 政策与资金动向 - 国家推动金融高质量发展，通过中长期资金入市、退市制度完善、投资者保护等措施优化市场生态 [4] - 2025年上半年股票型ETF净申购2064亿元，其中科创与AI主题占比达60% [7] - 2024年底A股巴菲特指标为63.59%，显著低于美股230%的水平，显示估值修复与扩容潜力 [6] 行业与板块机会 - 科技领域AI技术推动传媒行业效率革命，创新药研发加速带动生物医药产业链扩容 [2] - 2025年新上市企业中96.15%为战略性新兴企业，覆盖人工智能、半导体、新能源等前沿领域 [6] - 新能源领域储能技术突破、新能源汽车出海加速，消费升级领域创新药、美容护理释放潜力 [7] 下半年展望 - 科技革命与改善民生政策预期升温，消费领域"以旧换新"政策推动潜力释放 [1] - 经济转型与政策支持孕育多元投资机遇，科技、新能源、消费升级板块将持续增长 [8] - 三重拐点叠加：经济回暖、指数修复趋势确立、居民储蓄向股市转移加速 [5]

城市更新的内涵与目标 - 城市更新不仅是空间形态改造，更需包含产业迭代升级，走内涵式发展道路，注重闲置资产盘活、生产经营激活和优势产业聚合 [1] - 中央政策明确城市更新是系统工程，需全面开展城市体检评估、赓续城市文脉、提升生活品质，核心是实现新旧动能转换 [1] 新旧动能转换的必要性 - 传统依靠人口涌入和资本投入的资源驱动模式难以为继，需转向城市空间、功能、品质的全方位结构重塑 [2] - 新旧动能转换需跳出"旧改/棚改"层面，通过释放新质生产力提升城市综合能级 [2] 市场化投融资机制 - 需建立多元化资金投入机制，政府引导+市场运作+社会参与，鼓励民企参与基础设施特许经营 [2] - 金融机构应开发专项债券、信托产品等创新工具，通过债权/股权/物权投资满足多样化融资需求 [3] 政府角色与公共属性 - 政府需承担主体责任，协调国土规划与城市战略，加大公益性基础设施投资 [3] - 需建立城市群横向合作机制，发挥中心城市带动作用，重点支持短期难盈利但社会效益显著的项目 [3] 产业升级实施路径 - 通过改造传统产业空间（如老旧商业区升级为CBD）吸引金融、总部经济等高端产业集聚 [4] - 建设特色产业园（如生物医药、人工智能）培育本地产业链，提升产业集群竞争力 [4] 民生协同与公众参与 - 居民应全过程参与决策，通过基层协商平台表达意见，激发"微改造"活力 [4] - 鼓励商户自主更新店面，形成文商旅融合载体，统筹民生改善与现代服务业发展 [4]

报告核心观点 - 本周市场上涨，成交量放大，沪指创年内新高，市场情绪躁动，但下手需冷静，大盘处于震荡市，结构上科技行情确定性更高，A股处于新旧动能转换“新胜于旧”阶段 [1][2][5] - 大盘进一步上涨需明确盈利底和估值底，目前无清晰结论，后续市场有类比2019、2020、2024年三种设想 [3][4] 近期权益市场重要交易特征梳理 全球市场表现 - 本周美股三大指数普涨，纳指累涨4.25%，标普500累涨3.44%，道指累涨3.82%，标普500一级行业中仅房地产和能源下跌 [11] - 欧股各国股指普遍收涨，欧元区STOXX50收涨1.76%，德国DAX收涨2.92%，法国CAC40收涨1.34%，英国富时100收涨0.28% [12] - 港股普遍收涨，恒生指数累涨3.20%，恒生科技指数累涨4.06%，原材料业、资讯科技业等行业跑赢 [13] A股市场表现 - A股主要指数上涨，上证指数涨1.91%，创业板指涨5.69%，价值风格逊于成长风格，全A日均交易额14866亿，环比上升 [1][17] - 增量资金层面，南向资金6月恢复流入，净流入686亿元，流入汽车、创新药等高股息方向，集中卖出港股科技股 [24][25] - ETF资金方面，沪深300ETF净流出超70亿元，中证A500获近80亿元净流入，银行板块因增量资金助力获超额收益 [26] - 本周市场波动放大，6月23 - 25日上涨由主动型权益基金回补低位核心仓、债券市场资金回流、险资流入高股息板块推动，27日银行板块大跌因险资止盈 [33] - 大势判断上，中长期悲观问题认知改善，各领域利好涌现，大盘指数震荡中枢上移 [51] - 行业结构上，新消费和新科技板块表现突出，新消费指数和港股通消费指数涨幅明显，传统消费指数下跌 [61] - A股或处于新旧动能转换“新胜于旧”阶段，类比日本四阶段定价规律 [65][66][73] - 中期市场有类比2019、2020、2024年三种预判，当前类似2019年，新消费和新科技呈轮动规律 [75][79][89] - 科技板块交易拥挤度下降后热度回升，当前交易额占比35.3%，外需敞口高的板块领涨 [90][92] - 中美利差走阔，红利资产跑赢，高股息策略有底仓价值 [93][97] 其他市场表现 - 美国3个月国债收益率4.39%，10年期国债收益率4.29%，受以伊局势、PCE数据、美联储表态等因素影响 [97] - 本周美元指数下行，金价走弱，原油价格下跌，铜价震荡上行 [99][102][104] 内部因素：5月工企利润下滑体现关税冲击，政策对冲下三季度宏观尾部风险可控 工企数据 - 1 - 5月规模以上工业企业利润总额27204.3亿元，同比下降1.1%，5月单月下降9.1%，装备制造业利润逆势增长7.2%，采矿业利润暴跌29.0% [108] - 1 - 5月规模以上工业企业营业收入54.76万亿元，同比增长2.7%，5月末产成品存货同比增长3.5%，应收账款同比激增9.0% [108] 6月EPMI数据 - 6月EPMI为47.9%，较上月回落3.1%，跌至荣枯线以下，新兴产业增长动能减弱 [108] - 分项来看，研发活动和就业回升，其他正向指标回落，购进价格和销售价格走弱，生产量和产品订货指数下降 [108] 6月BCI数据 - 6月BCI为49.1，较前值下降1.2%，终结连续四个月扩张态势，经济复苏动能减弱 [108] - 分项指数中，利润前瞻指数下滑至年内新低，销售前瞻指数回落，库存前瞻指数下降，消费品价格前瞻指数走弱 [108] 外部因素：中美积极进展为美联储提供降息空间，市场预期增至3次 美联储表态 - 本周美联储多位官员表态，鸽派声音渐强，CME对2025年降息预测提升至三次 [116][117] 关税谈判 - 中美关税谈判取得积极进展，双方团队保持密切沟通，确认框架细节 [117] 以伊冲突 - 6月美国介入以伊冲突，后双方达成停火协议，局势趋于缓和但仍未根本解除 [119][120] 美国5月PCE数据 - 5月PCE价格指数环比上涨0.1%，同比增长2.3%，核心PCE价格指数环比上涨0.2%，同比增长2.68% [121] - 个人收入环比下降0.4%，个人支出环比下降0.1%，数据呈现“通胀有韧性、消费显疲态”特征 [121][123] 美国房地产市场 - 5月新屋销售总数年化62.3万户，远低于预期，环比下滑13.7%；成屋销售总数年化403万户，高于预期，环比上涨0.8% [128] - 5月成屋库存增长，中位销售价格同比上涨1.3%，达到42.28万美元，房地产市场买需承压 [129][130]

A股市场表现 - A股全天成交1.58万亿，较上日1.62万亿有所缩量，呈现冲高回落态势 [1] - 银行股领跌，近20只银行股跌超3%，杭州银行(-4.56%)、青岛银行(-4.36%)、重庆银行(-4.34%)跌幅居前 [2][3] - 券商股异动，天风证券(+7.89%)、南京期货(+6.99%)、华西证券(+2.71%)涨幅显著 [4][5] - AI硬件概念股、有色金属概念股爆发，生肖行情再现，多只带"马"字个股大涨，玉马科技、野马电池等涨停，万里马本周盘中一度翻倍 [1] 银行股大跌原因 - 场内资金获利盘出清导致调整 [3] - 市场风格切换，高位股进入调整阶段 [3] - 美联储降息预期增强，市场担忧银行息差压力加大影响利润水平 [3] 券商看多观点 中信证券 - 中国权益资产正迎来年度级别牛市，下半年中美欧经济政策周期同步将推动指数级别行情 [6] - 历史数据显示周期同步上行阶段上证指数平均累计收益率达32.3% [6] - 建议提升港股配置比例，回归核心资产，聚焦不受贸易战影响的产业趋势 [7] 国投证券 - 市场对新旧动能转换信心增强，A股与2019年行情相似 [8] - 新消费50和新科技呈现双轮动跷跷板上涨特征 [8] 招商证券 - A股进入牛市II阶段，条件包括盈利增速改善、信贷社融回升、产业趋势加速 [9] - 预计沪深300指数总市值增幅在17~58%之间，高质量股票估值修复空间更大 [9] - AI硬件、人形机器人、固态电池等方向具备投资机会 [10] 兴业证券 - 港股将迎来长期牛市，受益于中国资产重估浪潮 [11] - 科技和新消费是成长层面关键亮点，"中特估"是价值层面重点 [11] - 建议配置港股红利资产，关注科技、新消费和创新药等领域 [12] 安本投资 - 中国股市已进入牛市，跑赢大市条件比以往更有利 [13] - 人工智能、创新药物和新消费等新兴领域将引发投资者浓厚兴趣 [13]