宏观与固收 - 预计2025年四季度实际GDP同比小幅回落至4.5%左右，全年实际GDP增速录得5%左右，部分工业品价格企稳回升推动名义GDP增速有望较三季度边际改善 [2] - 预计12月出口同比有望继续回升，主因关税扰动减轻叠加全球周期性改善，但内需层面消费与投资修复动能预计仍然不足，信贷与社融或同比少增 [2] - 元旦出行热度较高，区域人员流动量同比较高，入境游数据表现火热，汽车消费同比降幅缩窄 [3] - 整体地产成交热度小幅修复，但同比读数弱于2025前三季度，北京新政后地产成交热度快速提升，土地成交指标低位运行 [3] - 生产端货运量同比降幅扩大，生产开工率多数偏弱，地炼与汽车开工率修复，高炉、化工与焦化边际偏弱，建筑业水泥供需降幅略有收窄 [3] - 外需方面吞吐量同比回落但维持高位，运价指标略有分化，BDI与RJ/CRB等综合指数边际有所回落，CCFI与SCFI指数上行 [3] 房地产与REITs - 2025年12月31日证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，标志C-REIT正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代 [4] - 商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著，有望进一步打通相关企业融投管退闭环，提升资产流动性，推动资产及企业价值重估 [4] - 深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益于商业不动产REITs的发展 [4] 金融工程与ETF市场 - 截至2025年底，中国ETF总规模突破6万亿元，较2024年增长2.3万亿元 [5] - 股票ETF总规模达4.24万亿元，增幅42%，规模增长主要由存量ETF贡献 [5] - A股ETF规模整体扩大但出现显著分化：宽基ETF份额下降，全年多数月份资金净流出；行业主题ETF份额则持续增长，整体资金净流入 [5] - 市场情绪与行情主线明朗程度影响投资者偏好，资金在宽基与行业ETF间轮动 [5] 机械设备与工业 - 阀门行业在下游能源、电力、石化及新能源等高景气领域拉动下市场持续扩容 [5] - 中国阀门企业在核电、深水油气和特种工况等领域不断实现技术突破，需求增长、技术升级与国产化加速正叠加形成推动行业长期向上、竞争格局重构的核心动力 [5] - 报告看好阀门行业，推荐公司纽威股份，相关公司江苏神通、中核科技 [5] - 民航飞机制造和军用飞机制造技术同源，随着C919商运向规模化迈进，其生产交付有望提速，民航将成为中国航空制造业重要增量 [6] - 在国产大飞机的引领下，民航飞机制造产业链将不断发展，国产化航材有助于航司降低成本，民航飞机后装市场也为航空制造业带来广阔前景 [6] 重点公司覆盖与评级 - **极智嘉-W (2590 HK)**：首次覆盖给予买入评级，目标价36.39港币，公司是专注于仓储履约及工业搬运场景的AMR领军者，具备高成长赛道、强技术壁垒、盈利拐点确立三大核心投资价值，2025年上半年已初见盈利拐点 [7] - **万物新生 (RERE US)**：首次覆盖给予买入评级，目标价7.64美元，基于18倍2026年调整后PE，公司是中国二手循环产业龙头，纵向整合3C二手循环全产业链，未来有望由履约服务商升维为品牌商，规模和利润率均有望快速增长 [10] - **华明装备 (002270 CH)**：首次覆盖给予买入评级，目标价29.5元，给予公司2026年30.4倍PE，公司在变压器分接开关行业位居国内第一、全球第二，预计2025-2027年业绩CAGR为18.7% [11] - **天赐材料 (002709 CH)**：维持买入评级，公司计划于2026年3月1日起对年产15万吨液体六氟磷酸锂产线停产检修20~30天，预计影响供给2800~4200吨，此举在旺季进行或将导致短期供给收缩，加剧产能紧张，有望推动跟大客户2026年长协涨价落地 [13] - **京东健康 (6618 HK)**：维持买入评级，预计2025年第四季度有望延续强劲的收入同比增速和利润释放，主要得益于医药品类线上渗透率的持续提升以及公司长期深耕供应链带来的竞争优势 [14] - **新和成 (002001 CH)**：评级由增持上调至买入，目标价38.24元 [15] - **世纪华通 (002602 CH)**：首次覆盖给予买入评级，目标价24.52元 [15]

2026年山东省首批经济促进政策 - 政策清单包含五个方面共28项政策举措 其中20项为奖励补助类 资金全部用于支持优质企业发展和项目建设[1] - 巩固服务业向好态势被置于首要位置 从山东省服务业发展引导资金中安排5000万元支持新纳统及“准规上”企业的在建项目[1] - 安排1.5亿元对现代服务业项目给予补助 其中9000万元支持人工智能、工业互联网、科技研发、检验检测、质量认证等重点领域的高端生产性服务业企业项目建设[1] - 安排6000万元聚焦服务业骨干行业 支持互联网批发、专业市场、多式联运、仓储物流等重点领域优质项目[1] - 进一步扩大服务业发展引导资金规模 加力支持平台型企业、“两业”融合类项目[1] - 政策旨在加力扩需求、优供给 精准发力增强服务业支撑作用、提速重点项目建设 培育新增长点[2] 山东省民营经济促进条例 - 《山东省民营经济促进条例》于1月1日正式施行 为山东超1440万户民营市场主体提供法治保障[3] - 《条例》共8章64条 聚焦公平竞争、要素支持、权益保护等多方面提供制度保障[3] - 《条例》首次以列举方式明确禁止在招投标、政府采购等公共资源交易活动中实施限定所有制形式、设置不合理业绩门槛等九类行为[3] - 重申并强化市场准入负面清单和公平竞争审查制度的刚性约束 要求及时清理妨碍统一市场和公平竞争的各种规定 核心是坚决破除各种市场隐性壁垒[3] 居家社区养老服务高质量发展措施 - 山东审议通过《关于推动居家社区养老服务高质量发展的若干措施》 强调健全设施网络 优化服务供给 推动产业高质量发展[4] - 计划到2029年年底前 力争在乡镇（街道）层面建成600平方米以上的区域养老服务中心[4] - 城市社区层面 配建一处不低于300平方米的社区养老服务设施[4] - 加快家庭养老床位建设 到2027年全省发展家庭养老床位10万张以上 并持续推进居家适老化改造[4] - 推动居家社区养老服务向市场化、连锁化、集成化、社会化、智慧化方向发展[4] 碳足迹管理体系行动方案 - 山东省政府办公厅印发《关于推进绿色转型健全碳足迹管理体系的行动方案》 明确紧扣绿色低碳高质量发展主题 落实碳排放双控政策[5] - 深化青岛、东营、烟台、聊城等城市试点 鼓励自贸区、开发区等先行先试[5] - 在钢铁、轮胎、纺织、铝冶炼等典型行业 聚焦产业链上下游深化碳足迹试点[5] - 到2027年 完成典型行业300个产品碳足迹核算[5] - 到2030年 完成600个产品碳足迹核算 形成约100个成熟的本地化产品碳足迹因子数据集[5] 财政支持教育科技人才一体发展措施 - 山东省政府办公厅印发《关于财政支持教育科技人才一体发展的若干措施》 聚焦四个方向 以30条措施精准发力[6] - 山东成为全国首个从财政角度强化投入与统筹力度 助力教育科技人才深度协同的省份[6] - 《若干措施》共包括6个方面30条措施 涵盖建立资源统筹协调机制、以产业需求为导向、支持企业发挥载体作用、推进科技成果转化、提升平台承载能力、营造良好生态[6] - 通过财政资金统筹 推动教育、科技、人才领域深度融合 打破传统部门分割 实现资源在战略性、基础性领域的集中投入[6]

山东省服务业专项支持政策 - 山东省发布2026年促进经济“稳中求进、提质增效”第一批政策清单，针对“巩固服务业向好态势”推出8条专项举措 [2] - 2025年前三季度，全省服务业增加值同比增长6.1%，占GDP比重为54.6% [2] 资金支持措施 - 从省服务业发展引导资金中安排5000万元，对符合条件的企业在建项目给予支持 [2] - 从省服务业发展引导资金中安排1.5亿元，对现代服务业项目给予补助 [2] - 其中安排9000万元，支持人工智能、工业互联网、科技研发、检验检测、质量认证等重点领域的高端生产性服务业企业项目建设 [2] - 安排6000万元，支持互联网批发、专业市场、多式联运、仓储物流等重点领域的优质项目 [2] - 2026年，省级将进一步扩大服务业发展引导资金规模 [3] 房地产领域措施 - 推广住房“卖旧换新”模式，由房地产经纪机构、房企与购房者签订三方协议，对旧房提供“兜底收购”或退还新房意向金保障 [3] - 鼓励各市对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴 [3] 重点领域突破 - 省级筹集1亿元资金，重点投向海洋公共管理服务、海洋科研教育、海洋旅游等领域 [3] - 符合条件的企业可享受年度新增经营性、生产性银行贷款一次性贴息 [3] - 从省预算内投资中安排5000万元，重点支持人工智能应用中试基地、人工智能应用场景攻关项目 [3] - 对获批国家级人工智能应用中试基地的，每个给予最高1000万元补助 [3] 文旅消费提振措施 - 实施文旅消费提升行动，引导万家以上文旅企业、商户举办千场以上文旅消费活动 [4] - 通过市场化方式对3A级（含）以上景区、三星级（含）以上旅游饭店、温泉、民宿、旅行社等场景消费给予减免优惠，优惠减免总额度不低于3000万元 [4] - 对成功创建国家级旅游休闲街区的市，给予300万元一次性奖励 [4] - 对成功创建国家5A级旅游景区、国家级旅游度假区的市，分别给予500万元一次性奖励 [4]

政策概览 - 山东省政府发布《2026年促进经济“稳中求进、提质增效”政策清单（第一批）》，共包括五个方面28项政策举措 [4] - 其中20项政策为奖励补助类，资金全部用于支持优质企业发展和项目建设 [4] - 政策旨在加力扩需求、优供给，做足增量、遏制减量、应对变量，为全省经济持续回升向好提供支撑 [4] 服务业支持 - 巩固服务业向好态势被置于首要位置，重点支持新纳统及“准规上”企业 [5] - 从省服务业发展引导资金中安排5000万元，对符合条件的企业在建项目给予支持 [5] - 安排1.5亿元对现代服务业项目给予补助，其中9000万元支持人工智能、工业互联网、科技研发等重点领域的高端生产性服务业企业项目建设，6000万元支持互联网批发、专业市场、多式联运、仓储物流等重点领域优质项目 [5] - 进一步扩大服务业发展引导资金规模，加力支持平台型企业、“两业”融合类项目 [6] - 省级筹集1亿元资金，支持一批海洋公共管理服务、海洋科研教育、海洋旅游等重点领域优质项目 [6] - 利用节假日举办千场以上文旅消费活动，通过市场化方式对3A级（含）以上景区、三星级（含）以上旅游饭店等场景消费给予减免优惠，优惠减免总额度不低于3000万元 [6] - 支持房地产经纪机构开展住房“卖旧换新”业务，推广“帮卖”模式，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴 [6] 工业与建筑业支持 - 着力推动工业稳产提质，“一业一策”支持钢铁、化工等12个重点行业稳产增效 [6] - 加大绿色建材政府采购力度，为稳住建筑业提供支撑 [6] - 针对性奖补海上发射项目和航天产业骨干企业，对商业航天火箭企业或卫星企业依托海上发射平台实施的发射项目，按照不超过购买“发射险”“三者险”两项保费总额的35%给予奖补，每个项目最高奖补300万元 [6] - 强化援企助企，滚动征集破解困难问题，运用法治化手段保障应收账款及时回笼 [6] 投资与项目建设 - 调整固定资产投资考核、省属企业新兴产业投资激励政策，从省预算内投资中专列5000万元固定资产投资考核奖励资金 [7] - 按照固定资产投资、民间投资运行情况以及重点项目推进情况进行综合评价，对排名前5位的市分别奖励1500万元、1200万元、1000万元、800万元、500万元 [7] - 优化土地、碳排放、污染物排放指标供给方式，保障重点项目建设 [7] 市场环境与创新支持 - 构建招商引资新模式，健全完善质量标准，开展高价值专利维权补贴 [7] - 补贴额度按不高于案件合理维权费用30%的比例核定，海外维权成功的高价值专利纠纷案件，每案补贴金额最高60万元 [7] - 支持企业搭建服务共享平台，对新获批的国家级质检中心、产业计量测试中心、碳计量中心、市场监管重点实验室和技术创新中心、质量标准实验室等公共服务平台，给予最高200万元一次性奖补 [7] 国际市场开拓 - 对企业参加重点展会、发展跨境电商、建设公共海外仓等给予资金补助，培育外贸品牌企业 [8] - 2026年将继续实施“万企出海 鲁贸全球”国际市场开拓行动，组织500场以上境外展洽活动，组织10000家次以上企业参加境内外国际性展会 [8] - 推动“跨境电商+产业带”融合发展，2026年统筹资金，聚焦纺织服装、家具家电、汽车零部件等传统优势产业以及有机化工、电子电器、医疗器械等高附加值产业 [8] - 重点培育10家左右特色产业带选品中心，开展系列诊断辅导服务，孵化1000家左右企业，为企业开展跨境直播、展示体验、精准对接、品牌孵化、营销推广、AI技术应用等提供支持 [8] 政策落实 - 山东省将加快研究制定配套实施办法，细化具体推进举措，及时将标准要求、申报程序等政策细节对社会公开发布 [9] - 用好省、市两级“鲁惠通”政策兑现平台，进一步提升“政策找人”精准率，让更多政策即申即享、快申快享 [9] - 推动《政策清单》在明年一季度就能充分释放撬动效应，为全年经济“开门稳”“开门红”提供有力支撑 [9]

公司决议与战略调整 - 公司于2025年12月30日召开第十届董事会第十一次会议 [1] - 会议审议通过了《关于撤销授权子公司进行证券投资及其衍生品的议案》 [1] - 鉴于当前证券市场波动较大，为有效控制投资风险，公司决定撤销对相关非主责主业子公司开展证券投资的授权 [1] 业务聚焦与资源分配 - 公司各子公司应将资源进一步聚焦主业 [1] - 子公司需夯实现有业务 [1] - 此次调整旨在为公司发展战略赋能 [1]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 我国公募REITs已从试点迈入常态化发展阶段，发行规模扩容、资产类型丰富，但2025年规模回落，认购倍数波动，二级市场走势分六个阶段，收益表现介于沪深300与中证全债间，波动率和相关性特征使其适合平衡组合波动 [13][19][21][27] - 公募REITs流通盘持有主体集中，机构主导，不同类型REITs持有人结构有板块分化，券商自营和保险资金偏好不同，公募基金FOF配置REITs产品数量扩张但节奏放缓，配置从分散到集中 [2][28][30][36] - 各类型公募REITs运营表现分化，产业园核心资产抗跌、传统园区承压，仓储物流出租率和租金有差异，消费出租率高位稳健、租金分化，保障房运营韧性强，交通受出行需求影响，生态环保运营回暖，能源光伏风电表现不同，市政运营压力增加，水利波动后爆发，新型基础设施待发展 [42][46][51][54][57][61][63][67][69][71] - 当前REITs市场环境有不确定性，建议采取哑铃配置策略，一级市场打新和战配聚焦优质项目、审慎对待长锁定期战配，二级市场锚定“政策红利+资产优质”主线，挖掘刚需资产分红价值、布局新基建赛道，把握扩募增量机会 [74][75][82] 根据相关目录分别进行总结 市场复盘：从估值波动到价值回归 行情特征和驱动因素 - 我国公募REITs发行规模近年稳步扩容，2025年延续常态化发行但规模回落，新增“首单”项目拓宽资产版图 [13] - 2021 - 2025年认购倍数波动，受产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型收益预期驱动 [19] - 二级市场走势分六个阶段，2025年中证REITs全收益指数表现弱于沪深300和中证转债，优于中证全债，分化原因包括市场资金分流、解禁、供给扩容等 [21][22] - REITs收益表现介于沪深300与中证全债间，与中证转债互补，波动率和相关性特征使其适合平衡组合波动 [27] 机构配置偏好差异 - 公募REITs流通盘持有主体集中，机构主导，券商自营占比51.3%，保险资金、产业资本等占比不同，个人投资者等持有比例低 [28] - 不同类型REITs持有人结构有板块分化，券商自营偏好高流动性、高弹性资产，保险资金侧重长期现金流稳定资产 [30] - 公募基金FOF配置REITs产品数量扩张但节奏放缓，配置从分散到集中 [31][36] 基本面：资产类型表现分化 - 产业园：营业收入以租金为主，2025年出租率与租金水平“分化加剧、供需博弈”，优质科创园区、核心区位资产抗跌，传统产业园承压 [42] - 仓储物流：2025年营业收入多波动下降，出租率头部稳健、部分波动大，租金水平整体下行，核心资产抗风险能力突出 [46] - 消费：2025年呈现分化特征，第三季度部分REITs表现亮眼、部分跌幅明显，出租率高位稳健、租金水平分化，核心商圈、优质运营资产抗风险能力强 [51] - 保障房：市场运营韧性强，多数REITs出租率维持93%以上，租金水平波动小，核心城市租赁刚需释放，住房业态抗风险能力突出 [54] - 交通：核心驱动逻辑为出行需求复苏与资产运营效率提升，车流量和通行费表现分化，核心路段资产韧性突出 [57][58] - 生态环保：两只REITs三季度营收同比增长，生活垃圾处理和污水处理领域表现较好，产能利用率提升 [61] - 能源：除华夏特变电工新能源REIT外，其余能源REITs2025年营收下滑，光伏领域亮眼、风电领域低迷 [63] - 市政：国泰海通济南能源供热REIT供热面积和收费面积稳定，但停热率和收费率三季度显著降低 [67] - 水利：银华绍兴原水水利REIT营业收入上半年波动后三季度爆发，原水价格稳定，供应原水量三季度环比增加是营收增长关键 [69] - 新型基础设施：两只数据中心REITs2025年第三季度首次披露营收，托管服务费收缴率为100%，为后续运营奠定基础 [71] 投资建议：政策红利与资产分化下的结构性机会 一级市场：分化行情中精选项目 - 今年REITs打新热度退却，出现上市即破发，打新收益降低受二级市场表现和一级市场定价影响，一二级市场价差收窄 [75] - 新上市REITs首日热度高但短期热度回落，不同资产类型表现分化，保障房短期韧性强，仓储物流、消费类疲软 [75] - 建议一级市场打新和战配聚焦优质项目，审慎对待长锁定期战配 [75] 二级市场：哑铃策略攻守兼备 - 公募REITs适合“闲置资金+长期持有”投资需求，应摒弃短期波段交易思维，以长期价值投资视角参与 [77] - 中美模拟组合数据显示，投资组合中适当加入REITs可提升夏普指数，但配置比例并非越高越好 [77][78] - 后市短期有局部解禁扰动，2026上半年解禁高峰，长期优质标的有配置价值，建议采取哑铃策略，挖掘刚需资产分红价值、布局新基建赛道，把握扩募增量机会 [82]

公司治理动态 - 公司于2025年12月29日以现场会议方式召开第七届第二十六次董事会会议 [1] - 会议审议了《关于废止 <重大信息内部报告制度> 的议案》等文件 [1] 公司业务与财务概况 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：房地产行业占比58.87%，制造业业务占比20.54%，仓储物流业务占比15.83%，产城综合开发业务占比3.58%，其他占比1.19% [1] - 截至发稿时，公司市值为77亿元 [1]

文章核心观点 - 东百集团在“启航·2025金融峰会”上荣获第十四届金融界“金智奖”之“投资价值上市公司”奖项 该奖项旨在树立高质量发展与价值投资标杆 [1][3][4] - 东百集团凭借“商业零售+仓储物流”双轮驱动战略 在行业调整背景下实现业绩逆势增长 展现出强劲的经营韧性和发展潜力 [4][6] 奖项评选背景与标准 - “金智奖”评选旨在树立高质量发展标杆 引导上市公司聚焦主业与持续创新 推动资本向优质企业集聚 [3] - 评选紧密契合“十五五”规划“提升上市公司质量”要求 从社会责任、实业贡献、投资回报、成长前景、创新效率、杰出品牌六大维度建立量化模型 [3] - 评选覆盖A股、港股及中概股超8000家企业 最终评选出近200家获奖企业 [3] - “投资价值上市公司”奖项以资本价值与发展潜力为核心 聚焦财务健康度、行业前景、核心竞争力、公司治理及可持续发展能力 [4] 公司业务概况与战略 - 公司是零售与商业运营领域的标杆企业 深耕行业六十余载 业务体系覆盖商业零售、仓储物流、酒店餐饮、商业地产 [4] - 2025年公司聚焦“商业零售+仓储物流”双轮驱动战略 [4] - 公司在福建省和甘肃省拥有强大品牌影响力 仓储物流项目覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀等国家经济核心区域 [6] 公司财务与经营表现 - 2025年前三季度 公司营收达13.59亿元 同比增长2.34% 归母净利润为8804.79万元 同比增长3.04% [4] - 得益于物流租金回款稳定和零售销售回暖 公司前三季度经营活动现金流净额达4.15亿元 同比增长165.89% [4] - 公司自上市以来累计分红18次 股利支付率达60.75% 位居行业前列 [5] 商业零售板块表现 - 2025年上半年 公司有45个品牌销售额位列全国TOP10 174个品牌位居福建省第一 159个品牌位居甘肃省第一 [5] - 公司持续深化首店战略 2025年上半年新引进品牌201个 其中首店品牌67个 [5] 仓储物流板块表现 - 自布局该业务以来 公司累计获取18个物流项目 总建筑面积约180万平方米 总土地面积约202万平方米 [5] - 公司与京东、顺丰、中国邮政等建立了深度战略合作关系 并通过轻资产运营模式实现资源高效整合 [5] - 公司把握新能源汽车、电商新模式、快消茶饮等领域增长机遇 2025年上半年成功签约客户58组 吸引比亚迪、小米、美团、霸王茶姬等多领域优质企业入驻 [5] 未来发展前景 - 依托多元化业务布局与显著区位优势 公司有望释放更强劲的增长潜力 给股东带来更稳定丰厚的回报 [6]

公司对智慧仓储硬件应用的差异化策略 - 公司根据仓储形态与作业场景的不同，采取差异化应用策略 [2] - 在固体仓储场景，公司正在结合具体作业流程，对AGV等智能装备开展适用性研究与评估 [2] - 在液体仓储场景，公司已在试点库区投入智能巡检机器人，目前正持续优化其功能 [2] 公司未来技术应用方向 - 未来，公司将继续围绕业务实际与安全管理需要，持续探索智能技术在仓储运营管理领域的深度融合 [2]

交易与市场表现 - 截至2025年12月26日收盘，中储股份股价报收于5.7元，下跌0.7% [1] - 当日换手率为0.83%，成交量17.91万手，成交额1.02亿元 [1] - 12月26日主力资金净流出2039.33万元，占总成交额19.9% [2][5] - 当日游资资金净流入178.69万元，占总成交额1.74% [2] - 当日散户资金净流入1860.64万元，占总成交额18.16% [2] 公司治理与制度更新 - 公司于2025年12月26日召开十届四次董事会，全票审议通过修订《总经理工作细则》等13项公司治理制度的议案 [2] - 同步发布的制度修订文件涵盖董事会各委员会工作细则、信息披露、内幕信息管理、投资者关系、独立董事管理等多个方面，旨在完善公司治理结构与内部控制体系 [3] - 公司召开2025年第二次临时股东会，审议通过关于续聘会计师事务所的议案，出席会议股东所持表决权股份占公司总股本的49.9702%，A股股东同意票占比99.6158% [2] - 公司已完成工商变更登记，公司类型由“股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）”变更为“股份有限公司（上市）”，并已取得换发的《营业执照》 [3] 业务运营与授权 - 公司董事会批准控股子公司中国诚通商品贸易有限公司在2026年度开展商品期货套期保值业务，最高保证金额度不超过2亿元，可循环使用 [2][5] - 套期保值业务交易品种包括铜、铝、锌、铅、镍、锡、硅铁、锰硅，交易场所为上海期货交易所和郑州商品交易所 [3] - 业务资金来源为自有或自筹资金，期限为2026年1月1日至12月31日，公司已制定相关管理办法并明确风险控制措施 [3]