报告行业投资评级 - 报告未明确给出对沈阳写字楼与零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 2025年第四季度，沈阳写字楼与零售市场均无新增供应，市场整体表现平稳，但面临租金下行与空置率上升的压力 [38][42] - 写字楼市场净吸纳量转负，需求疲软，未来新增供应将加剧去化压力；零售市场以存量改造和业态升级为主，新兴消费与首店经济是主要驱动力 [38][62] - 长期来看，沈阳正通过举办高级别论坛、推动商业项目迭代与差异化定位，致力于巩固其作为东北亚国际化与区域性消费中心城市的地位 [38][62] 沈阳宏观经济概况 - 截至2025年第三季度，沈阳地区生产总值为6,614亿元，在对比的六个城市中排名末位 [4] - 沈阳第三产业增长率为4.3%，低于对比城市中青岛的5.6% [6] - 沈阳社会消费品零售总额为3,191亿元，城镇居民人均可支配收入为43,482元 [8][10] - 2024年末沈阳常住人口为920万人 [11] - 沈阳房地产开发投资增长率为-26.0%，在对比城市中降幅最大 [13] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度，沈阳土地市场共成交4宗地块，总成交面积约23.9万平方米，总成交金额约11.0亿元 [17] - 成交地块中3宗为二类居住用地，1宗为商业用地，最高楼面价达5,580元/平方米 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度，沈阳甲级写字楼市场总存量维持在1,369,293平方米，无新增供应 [22][38] - 本季度净吸纳量为-5,470平方米，全年累计净吸纳量为20,875平方米 [38] - 平均租金环比下降2.7%至55.1元/平方米/月，空置率环比上升0.4个百分点至33.5% [22][38] - 三大核心区域中，金廊-五里河平均租金最高，为57.8元/平方米/月；太原街空置率最高，达43.2% [24] - 本季度主要租赁成交来自贸易、TMT及专业服务行业，占比分别为23%、22%和21% [31][32] - 预计2026年及以后将有约20万平方米的新增供应入市，主要来自北站-市府和金廊-五里河区域 [28] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度，沈阳优质零售市场总存量维持在6,569,251平方米，无新增供应 [42] - 本季度净吸纳量为-36,110平方米，空置率为19.53% [42] - 核心商圈首层平均租金环比微降至227元/平方米/月 [42] - 各核心商圈中，中街存量最大，为168.2万平方米；沈北-三台子空置率最低，为2%；金廊-五里河租金区间最高，达186-980元/平方米/月 [47] - 本季度新店开业以餐饮和体验零售业态为主，如“趁热集合”、“楼下酸奶”东北首店及“高达基地” [54][62] - 未来两年（2026-2027年），预计将有超过26万平方米的新增供应入市，主要集中在金廊五里河、浑南奥体及铁西商圈 [51][62]

特斯拉自动驾驶业务策略调整 - 特斯拉宣布其完全自动驾驶（FSD）套件的免费转移计划将于2026年3月31日正式终止，此前车主可将已购功能免费转移至另一辆车 [2] - 公司近期已确认，自2月14日后将取消FSD套件的一次性买断选项，未来仅提供订阅服务 [2] - 此举旨在提高FSD功能的使用率，通过取消福利促进用户升级 [3] 中国房地产与金融政策动态 - 广东省（不含深圳）将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，自2026年1月21日起执行 [3] - 2025年，河南省房地产开发投资同比下降8.6%，其中住宅投资下降9.6% [6] - 河南省房屋新开工面积下降21.0%，其中住宅新开工面积下降21.3% [6] 消费与出行市场趋势 - 2026年春运期间（2月2日至3月13日），全社会跨区域人员流动量及铁路、民航客运量均有望创历史同期新高 [4] - 自驾出行在春运中仍将处于主体地位 [4] - 市场监管总局2025年共督促移动电源生产企业实施召回10次，涉及数量共计139.77万台 [5] 互联网平台监管与合规 - 拼多多平台运营主体（上海寻梦信息技术有限公司）因未按规定报送涉税信息，被税务机关责令改正并罚款10万元 [7] - 抖音平台通过技术手段将谣言处置时间从天级压缩至小时级，2025年平台谣言内容曝光量下降90% [10] - 抖音电商辟谣称未开发名为“抖省省”的电商产品，相关探索属于本地生活服务团购到店业务 [11] 汽车行业动态 - 长城汽车2025年新车销量为132.37万辆，其中海外市场销量超过50万辆，同比增长11.68% [8] - 长城汽车CTO表示，公司秉持“过度投入”的研发理念，并考虑在欧洲、北美、日本等地加大研发投入 [8] 企业融资与业务进展 - 西贝餐饮集团完成A轮融资，注册资本从约8990.29万元增至约10168.02万元，增幅约13.1% [9] - 融资后，创始人贾国龙及部分原有股东的持股比例下降至约26.16% [9] - 新媒股份表示，其参投的长剧、中剧及短剧正按计划陆续上线播出，相关收益将分期体现在后续财报中 [11] 电商平台服务升级 - 淘宝天猫宣布将升级真实体验分加分体系，并推出“好服务”榜单，首批邀请超1000家店铺进行内测 [12]

房地产开发投资完成情况 - 2025年全国房地产开发投资总额为82788亿元，按可比口径计算，较上年下降17.2% [1] - 其中住宅投资额为63514亿元，同比下降16.3% [1] 房地产开发建设情况 - 2025年房屋施工总面积为659890万平方米，同比下降10.0% [3] - 住宅施工面积为460123万平方米，同比下降10.3% [3] - 房屋新开工面积为58770万平方米，同比下降20.4% [3] - 住宅新开工面积为42984万平方米，同比下降19.8% [3] - 房屋竣工面积为60348万平方米，同比下降18.1% [3] - 住宅竣工面积为42830万平方米，同比下降20.2% [3] 新建商品房销售情况 - 2025年新建商品房销售面积为88101万平方米，同比下降8.7% [3] - 其中住宅销售面积同比下降9.2% [3] - 新建商品房销售额为83937亿元，同比下降12.6% [3] - 其中住宅销售额同比下降13.0% [3] 房地产开发企业资金状况 - 2025年房地产开发企业到位资金总额为93117亿元，同比下降13.4% [6] - 国内贷款为14094亿元，同比下降7.3% [6] - 利用外资为25亿元，同比下降20.8% [6] - 自筹资金为33149亿元，同比下降12.2% [6] - 定金及预收款为28089亿元，同比下降16.2% [6] - 个人按揭贷款为12852亿元，同比下降17.8% [6] 行业景气指数 - 2025年12月国房景气指数为91.45 [8]

电话会议纪要关键要点总结 涉及的行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产市场**，具体聚焦于**全国二手房市场**[1] * 会议内容基于对**20个城市**及**40个城市**的二手房市场数据追踪[1][2] 核心市场表现与数据 * **成交量逆势上涨**：2026年初，20城二手房成交量环比增长**7%**，同比增约**30%**，与去年小阳春后水平相当[1][3] * **价格尚未止跌**：周环比价格仍为负值（**-0.19%**），市场活跃度高于预期但价格未全面反弹[1][4] * **历史性价格回调**：2025年12月，冰山麒麟指数显示月环比跌幅一度达**-1.32%**，最终为**-1.23%**，是历史上最大的月环比跌幅值[2] * **跌幅持续收窄**：进入2026年1月后，价格跌幅收窄，上周收窄至**-0.89%**[2] 城市分化与区域特征 * **一线城市企稳**：上海冰山指数显示止跌，北京、深圳、广州跌幅收窄[1][5] * **上海市场信号**：上海待看数据达半年高点，但核心板块如前滩、花木仅企稳未反弹[1][5] * **二线城市表现分化**：杭州企稳且冰山指数反弹**0.1%**，西安跌幅扩大，其他二线城市表现各异[1][9] * **三四线城市跌幅较小**：2026年，三四线城市房价跌幅约为新一线城市的一半（例如新一线跌**15%**，三四线跌约**10%**），主要因流动性较低[12][13] 市场动态与参与者行为 * **房东降价动力减弱**：调价数量较平时下降**20%-25%**，大部分房东仍在下调挂牌价，但继续大力降价的动力不足[1][4][5] * **买家心态变化**：买家担心踏空，积极入市，推动成交量[4] * **市场流动性差异**：刚需住房（300万以内）流动性大约是豪宅的**五倍**，不同类型住房流动性差异显著[14] * **成交价格企稳**：当前成交价格维持在12月至1月形成的共识价格水平，总体难以大幅上涨[1][8] 未来预期与影响因素 * **小阳春预期**：若无大规模救市政策，小阳春期间挂牌量将增加，买卖双方博弈中房东或处于劣势[1][6] * **成交量季节性下滑**：下周成交量或因春节临近而明显下滑[1][8] * **一季度量价预期**：预计2026年第一季度成交量同比减少**10%-20%**，房价下跌幅度或与2025年一季度相似，但不会像2025年四季度那样大幅下跌[3][10][11] * **政策依赖性强**：市场未来走势高度取决于政策力度，若有大规模救市政策出台，价格可能快速拉升[4][6] 其他重要但可能被忽略的内容 * **市场修复迹象**：市场有自然修复迹象，但不足以止跌[3][11] * **历史对比**：2025年四季度核心15城成交量较2024年四季度减少约**30%**[11] * **流动性对价格的影响**：低流动性市场（如三四线城市，区划周期达**四五十个月**）价格下行速度较慢，不会导致更快、更大的价格下跌[12][13][14] * **租售比作用有限**：从全国数据看，租售比对房价支撑作用有限，高租售比区域在过去六年反而出现更大价格下降，租售比未来也难以成为房地产定价的重要锚点[15][16] * **购房驱动力变化**：当前购房行为更多受利率、首付大幅下降及总售价降低（几乎减半）所驱动，购房难度显著降低，激发了大量需求[17]

行业与公司 * 纪要涉及的行业主要为**大金融行业**，具体包括**银行业**、**非银行金融行业**（保险与证券）以及**房地产市场**[1] * 纪要内容基于对相关行业基本面和配置展望的分析[1] 核心观点与论据 **房地产市场** * 近期数据显示增长，但需警惕季节性和政策影响，3、4月数据是关键，若无重大政策落地，市场仍面临压力，板块配置应谨慎，关注基本面良好的公司[1] * 2026年1月1日至18日，北京成交量同比增长接近24%，环比12月日均增长约13%，农历同比也有双位数增长，但可能受春节较晚、学区房需求及新政策等季节性效应和政策影响[2] * 如果3月和4月数据表现不佳，当前回暖可能只是短暂反弹而非趋势性反转，需密切关注三月份全国两会及四月份政治局会议上的政策兑现情况[5] **股价与房价关系** * 长期来看，股价与房价存在相关性，均为经济基本面反映，但非因果关系[1] * 股价反映企业盈利增长，房价反映收入和租金增长[1] * 中短期关系不确定，受发展阶段、政策导向及风险偏好影响[1][3] **非银行金融行业** * 2025年非银行金融行业业绩强劲，保险和证券公司均实现显著增长，预计年报披露后大部分公司仍保持高增速[6] * 交易所下调保证金比例是前置性保护措施，对证券公司及市场整体影响有限[6] * 2026年建议逢低配置保险行业，因负债端存款搬家背景下需增配权益资产提高长期投资收益率，同时推荐科创领域头部券商及互联网金融公司[6] **银行板块** * 银行板块自2025年第三季度以来持续受资金面冲击，包括公募基金、专户资金流出，以及ETF和指数基金调仓[7] * 2026年初以来银行板块在全市场一级行业中跌幅最高，1月15日至16日连续两天出现大规模净流出[8] * 上周沪深300指数和上证50指数相关的ETF及指数基金净流出分别高达1,036亿元和197亿元，显著高于常规水平，净流出规模已接近2025年二季度的净流入量级[8] * 2026年基本面因素对银行股定价影响力将重新提升，在市场风险偏好较高、利率不再单边下行环境下，基本面定价因素重要性凸显[3][9] * 尽管大盘指数基金净流出形成资金压力，但宁波银行等股票依然实现正收益，后续需重视基本面稳健向好的优质成长型银行股[10] * 优质银行股具备超跌反弹机会，应关注具备稳健基本面且受益于宏观经济复苏的大型银行[7] **银行估值与股息** * 银行业PB估值仍全面破净，PB估值与ROE匹配度在超跌阶段会强劲回升，目前匹配度已回落到2025年第二季度相对较低水平[11] * 多数国有行2025年预期股息率已回升至4%以上，H股超过5.5%，股份制银行也回升至5%甚至6%以上，具有吸引力[3] * 大型险资等配置盘预计将持续加仓银行等高股息资产，多数国有行如工商银行预期2025年的股息率已回升至4%以上，H股超过5.5%，招商银行、江苏银行等龙头股份制商业银行预期2025年的股息率也回升至5%甚至6%以上[12] **银行业绩与风险** * 预计2026年主流大型商业银行将保持业绩稳定增长，信贷增量同比接近持平且显著高于全国整体增速，投放方向以对公业务为主[13] * 2026年大型商业银行净息差降幅预计会明显收窄，因2025年LPR仅下调10个基点，且大量存款将在2026年到期重新定价推动存款成本改善，利息净收入增速将全面转正[13] * 质量风险方面需重点关注零售贷款风险，个人经营贷款仍有压力，按揭贷款不良率波动较大，信贷结构以对公和政府类业务为主有助于保证资产质量和价格相对稳定[14] * 零售贷款占比低，金融市场业务非息收入基础压力在2025年已释放，2026年主要依靠利息净收入增长拉动整体营收及利润增速保持相对稳定[14] 其他重要内容 * 从配置角度，重点推荐高ROE优质区域城商行，并持续推荐经营稳健、高股息的大型商业银行[15]

宏观与债券市场观点 - 展望2026年一季度，考虑到稳投资政策前置发力、出口和基建领先指标偏强、“以旧换新”资金提前下发，预计各项经济数据有望反弹，期待经济“开门红”表现 [1] - 2025年经济呈现“前高后低”特点，供给强于需求，外需强于内需 [3] - 2025年12月规模以上工业生产同比增速和环比增速均有所上升，但固定资产投资环比降幅扩大，社会消费品零售总额同比增速继续下降，环比增速明显弱于季节性 [3] - 截至2025年12月末，中债登和上清所的债券托管量合计为178.55万亿元，环比净增0.30万亿元，较11月末环比少增1.18万亿元 [2] - 2025年12月债市机构行为显示，配置盘中除信用社减持外均增持债券，交易盘和境外机构均减持债券 [2] - 当前资金面较为宽松，基本面走势分化，投资者对债市应逐渐乐观，预计2026年10年期国债收益率波动中枢为1.75% [3] 房地产市场数据 - 截至2026年1月18日，20个城市新房累计成交2.3万套，同比下降45.3% [4] - 截至同期，10个城市二手房累计成交4.4万套，同比下降17.8% [4] - 核心城市新房成交：北京1398套（-25%）、上海3534套（-35%）、深圳765套（-75%） [4] - 核心城市二手房成交：北京7033套（-23%）、上海12849套（-8%）、深圳2844套（-25%） [4] 金融市场行情概览 - A股市场：上证综指收于4114点（+0.29%），沪深300收于4734.46点（+0.05%），深证成指收于14294.05点（+0.09%），创业板指收于3337.61点（-0.70%） [5] - 股指期货：IF2602收于4732.80点（+0.19%），IF2609收于4633.80点（-0.96%） [5] - 商品市场：SHFE黄金收于1048.88元/克（+1.60%），SHFE铜收于101180元/吨（+0.41%），SHFE锌收于24450元/吨（-1.21%） [5] - 海外市场：恒生指数收于26563.90点（-1.05%），道琼斯指数收于49359.33点（-0.17%），标普500收于6940.01点（-0.06%），日经225收于53583.57点（-0.65%） [5] - 外汇市场：美元兑人民币中间价为7.0051（-0.04%），欧元兑人民币中间价为8.1097（+0.04%） [5] - 利率市场：DR001加权平均利率为1.3182%（-0.17个基点），DR007为1.4772%（+3.42个基点） [5]

行业整体表现 - 2025年全国新建商品房销售额为83937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额为73335亿元，同比下降13.0% [1] - 2025年全国房地产开发投资额为82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资额为63514亿元，同比下降16.3% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积为88101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积同比下降9.2% [1] - 房地产市场在告别“10万亿”规模两年后，2025年销售额83937亿元，显示市场底盘仍然庞大 [3] 开发建设指标 - 2025年房屋施工面积为659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积为460123万平方米，同比下降10.3% [1] - 2025年房屋新开工面积为58770万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积为42984万平方米，同比下降19.8% [1] - 2025年房屋竣工面积为60348万平方米，同比下降18.1%，其中住宅竣工面积为42830万平方米，同比下降20.2% [1] - 办公楼竣工面积在2025年逆势增长6.7%，达到2071万平方米 [3] 细分市场表现 - 办公楼投资额下降22.8%至3203亿元，新开工面积下降21.9%至1471万平方米，但销售面积仅下降6.2%至2239万平方米，销售额下降9.3%至2900亿元 [3] - 商业营业用房投资额下降14.0%至5947亿元，新开工面积下降23.5%至3805万平方米，销售面积下降9.5%至5353万平方米，销售额下降11.7%至4991亿元 [3] - 2025年末商品房待售面积为76632万平方米，同比增长1.6%，其中住宅待售面积增长2.8%至40236万平方米 [3][4] 企业资金状况 - 2025年房地产开发企业到位资金为93117亿元，同比下降13.4% [4] - 国内贷款为14094亿元，同比下降7.3%，是主要资金来源中降幅最小的部分 [3][4] - 定金及预收款为28089亿元，同比下降16.2%，个人按揭贷款为12852亿元，同比下降17.8% [3][4] - 利用外资仅为25亿元，同比下降20.8%，自筹资金为33149亿元，同比下降12.2% [3][4] 市场景气与趋势 - 2025年12月，房地产开发景气指数为91.45 [5] - 分析指出，一线城市房价跌幅收窄，二手房挂牌量增幅减少，低价位、小户型房源消化加快，重点城市二手房交易量创近年新高 [6] - 市场分析认为，在价格调整和购房门槛友好的环境下，新市民等刚需开始积极入市，有望带动刚需和改善型需求，成为2026年市场稳定的关键 [6]

宏观经济表现 - 2025年全年GDP实现5%的增长，其中净出口贡献1.6个百分点，最终消费贡献2.6个百分点，资本形成贡献0.8个百分点[1] - 2025年第四季度GDP同比增长4.5%，环比增长1.2%，名义GDP同比增长3.8%，GDP平减指数同比下降0.7%[1] - 2025年名义GDP同比增长4%，较2024年放缓，全年GDP平减指数同比下降1%[1] 生产与消费 - 2025年12月工业增加值同比增长5.2%，环比增长0.49%；服务业生产指数同比增长5%[2] - 2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，但12月当月同比增速放缓至0.9%[2] - 消费者信心指数持续回升，2025年11月升至90.3[2] 投资与房地产 - 2025年全年固定资产投资同比下降3.8%，12月当月同比下降15.1%[3] - 2025年12月基建投资同比下降16%，制造业投资同比下降10.6%，房地产开发投资同比下降35.8%[3] - 2025年商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%，为连续第四年下跌[3] 未来展望与风险 - 预计2026年实际GDP增速将企稳在5%左右，名义GDP增速可能回升[3] - 主要风险包括地缘政治风险加剧、房地产市场下滑以及政策力度不及预期[3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从12月数据看 房地产市场整体依然疲弱 主要指标继续大幅下滑 投资降幅持续扩大 需关注后续政策变化及市场内生动能修复情况 [1] 根据相关目录分别进行总结 各指标增速情况 - 开发投资完成额12月单月增速-17.2% 1-11月增速-35.8% 2024全年增速-10.6% [1] - 房屋新开工面积12月单月增速-19.4% 1-11月增速-27.6% 2024全年增速-23.0% [1] - 商品房销售面积12月单月增速-15.6% 1-11月增速-12.9% 2024全年增速-7.8% [1] - 房屋施工面积12月单月增速-9.6% 1-11月增速-12.7% [1] - 房屋竣工面积12月单月增速-18.3% 1-11月增速-25.5% 2024全年增速-27.7% [1]

2025年全国固定资产投资概况 - 2025年全年全国固定资产投资（不含农户）总额为485,186亿元，较上年下降3.8% [1] - 若扣除房地产开发投资，全国固定资产投资下降幅度收窄至0.5% [1] - 从产业看，第一产业投资增长2.3%，第二产业投资增长2.5%，而第三产业投资下降7.4% [1] - 从领域看，基础设施投资下降2.2%，制造业投资实现0.6%的增长，而房地产开发投资大幅下降17.2% [1] - 民间投资整体下降6.4%，但扣除房地产开发投资后，民间投资降幅收窄至1.9% [1] - 高技术产业投资表现亮眼，其中信息服务业投资增长28.4%，航空、航天器及设备制造业投资增长16.9% [1] - 2025年12月，固定资产投资（不含农户）环比下降1.13% [1] 2025年房地产开发投资情况 - 2025年全国房地产开发投资完成额为82,788亿元，较上年下降17.2% [2] - 其中，住宅投资完成额为63,514亿元，下降16.3% [2] - 房地产开发企业房屋施工面积为659,890万平方米，下降10.0%，其中住宅施工面积为460,123万平方米，下降10.3% [4] - 房屋新开工面积为58,770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积为42,984万平方米，下降19.8% [4] - 房屋竣工面积为60,348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积为42,830万平方米，下降20.2% [4] 2025年新建商品房销售情况 - 2025年全国新建商品房销售面积为88,101万平方米，较上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2% [1][5] - 新建商品房销售额为83,937亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0% [1][5] 2025年房地产开发企业资金状况 - 2025年房地产开发企业到位资金总额为93,117亿元，较上年下降13.4% [8] - 从资金来源看，国内贷款为14,094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33,149亿元，下降12.2%；定金及预收款28,089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12,852亿元，下降17.8% [8] 2025年房地产开发行业景气度 - 2025年12月，反映行业整体状况的房地产开发景气指数（国房景气指数）为91.45 [10]