政府工作报告审议与地方发展 - 市人大代表审议政府工作报告 认为报告总结“十四五”成就全面客观 谋划“十五五”发展和年度工作精准有力 是一个高举旗帜、求真务实、凝心聚力的好报告[4] - 代表们聚焦积极应对外贸市场变化、发展大健康产业、深化基层治理、推动农业农村现代化和推进教育高质量发展等方面提出意见建议[4] 句容市经济发展成就 - 2025年镇江化债工作取得重大阶段性成果 高质量发展主要经济指标创下近年来最好成绩[4] - 句容市经济社会发展取得长足进步 产业转型步伐加快 项目招引成效明显 民生社会事业可圈可点[4] - 面对房地产市场深度调整 句容有效防范和化解风险 在房票安置、住房以旧换新、逾期未安置化解等方面做了大量工作 为全市经济社会发展作出积极贡献[4] 未来发展战略与产业政策 - 要坚定不移推进工业强基 坚持以工业为先导 围绕培大育强主导产业 加大项目招引和支持力度 带动上下游供应链发展 加快形成集聚效应和产业特色 提升区域经济竞争力和影响力[5] - 深入推进开发园区建设 完善基础设施配套 持续优化营商环境 为企业提供更加便捷高效的服务 让开发园区成为经济建设的“主阵地”和“主战场”[5] - 充分发挥句容在区位交通、科教资源、沿江岸线等方面的比较优势 紧盯风口行业、大抓项目招引 同时把能力突出的同志放在招商引资第一线 做到有目标、有考核、有任务、有奖励 以更多优质项目支撑高质量发展[5] 房地产市场发展策略 - 要紧扣房地产市场稳定健康发展 把做大产业作为根本之策 持续吸纳更多外来人口 有效提升刚性需求[6] - 进一步加大“去库存”力度 认真梳理住房困难群体需求 依托现有存量实施改善型安置[6] - 综合运用人才房票等政策 为招商引资提供服务支撑[6] - 支持地方国有企业盘活闲置用地 参与改善型高品质住宅建设 促进房地产市场平稳有序发展[6]

广州市房地产市场2026年发展规划 - 行业核心观点为坚决贯彻落实中央精神 主动适应"两个转向"的形势变化 系统推进"控增量、去库存、优供给"以改善和稳定市场预期 促进市场平稳健康发展 [1] 控增量 - 合理确定住房需求 科学安排土地供应 引导配置金融资源 推动市场供需均衡 [1] 去库存 - 加快推动存量商品房去库存 [1] - 继续推进收购存量商品房用于保障性住房及城中村改造安置房 [1] - 加大"卖旧买新、以旧换新"政策支持 促进存量住房交易 [1] 优供给 - 有序推动"好房子"建设 建立"好房子"标准体系 [1] - 引导房地产企业开发建设不同面积和价位的"好房子" [1] - 创建一批"好房子"示范小区 [1]

行业总体态势 - 市场仍延续回调态势 这是行业面对供求关系重大变化后的必然选择 也是“控制增量”新基调下的主动作为 [2] - 拉长时间看 新开工、销售及价格指数的同比跌幅均比2024年明显收窄 显示经历长达4年多调整后 行业和市场开始出现企稳迹象 [2] - 行业整体在适应新形势以平衡供求 未来“盘活存量+优化增量”双规驱动 将夯实行业基本盘 楼市将进入触底和稳定阶段 [3][6] 销售端表现 - 2025年全国新房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售7.33亿平方米 同比下降9.2% [2] - 全年新房销售保持在个位数跌幅 明显低于2024年全年一直保持的两位数跌幅（-12.9%）[2] - 2025年全国新房销售金额8.39万亿元 同比下降12.6% 其中住宅销售7.33万亿元 同比下降13.0% [2] - 新房销售金额降幅（-12.6%）明显大于销售面积降幅（-8.7%） 显示开发商整体仍采取“降价促销”策略 [3] - 新房销售金额跌幅（-12.6%）也明显低于2024年（-17.1%）[3] - 住房需求出现新特征 部分刚需转向二手住房或租赁市场 [3] - 2025年30城二手住房成交套数同比基本持平 二手住房销售占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 [3] - 一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成 [3] - 上海、广州、深圳、东莞等城市去年二手住房销售套数达到近4年来的新高 [3] - 如果把新房和二手房交易加总 全国楼市交易套数已趋于稳定 [3] - 热点城市二手房交易同比大多在增长 其中中低价位、中小户型占比明显提升 [6] 开发与供给端 - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米 同比下降20.4% 其中住宅新开工面积约4.30亿平方米 同比下降19.8% [3] - 新开工跌幅明显低于2024年全年23.0%的水平 [3] - 开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存” 近年来供地和新开工的调整幅度均大于销售的回调幅度 [4] - 2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式 并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发 [5] - 这可能意味着新房供给端继续呈现整体紧缩的态势 这对平衡供求和稳定价格很重要 [5] 库存情况 - 2025年全国新房待售面积同比仅增长1.6% 基本停止增长 [4] - 相比2022年至2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄 [4] - 新房库存减少是行业主动“去库存”所为 也是市场自发平衡的结果 [4] 价格表现 - 2025年全国70城新房价格指数同比下降3.0% 二手住房价格指数同比下降6.1% [4] - 相比2024年的跌幅都明显收窄 [4] - 新房销售简单均价同比下降4.1% [3] - 价格跌幅收窄是“控制增量”政策明确后 新房开发供给端持续收缩以适配需求的结果 也是新房逐步转向高质量“好房子”开发和上市、供给端做结构性改革的反映 [4] 投资与行业转型 - 2025年全国房地产开发投资下滑17.2% [5] - 城镇化转入平稳运行期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 开发投资下滑可能是必然的 但存量盘活为行业打开了另一扇窗 [5] - 从国际经验看 美国、英国、德国、日本等发达国家 尽管早已过了增量建设主导阶段 但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上 [5] - 原因在于这些国家房地产服务业特征明显 存量更新能带动市政设施、家具家电、装饰装修及设计、租赁、物业等服务业发展 存量物业盘活也能发展文旅、新式餐饮、公寓酒店等新业态 [5] - 我国30%的存量房楼龄超过20年 未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄 由于设计、建材、功能迭代较快 存量市场积累了巨大的升级需求 [6] - 近期“好房子”热销就是很好的案例 [6]

文章核心观点 - 房地产长期供求关系动态向好，2026年土地市场有望迎来更多企稳信号 [1][6] 供求 - **供应端**：2025年12月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，各地主管部门进一步践行“控增量”路线 [3][4][9][10] - **成交端**：2025年12月土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [3][4][18] - **城市分布**：就成交金额变动来看，一线城市同比下降26%，二线城市同比小幅回落2%，三四线城市下跌18% [5] - **政策导向**：2026年将进一步因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，并可能涌现更多要求现房销售的高品质宅地 [6][14] - **后市规模**：基于土地交易规模已完成深度调整及大量回收宅地再上市，预计2026年土地成交规模将迎来更多企稳信号，走势可能好于新房成交，重庆、郑州、昆明、合肥等计划大规模收储存量用地的城市表现值得关注 [6] 热度 - **整体热度**：2025年12月土地市场平均溢价率为2.1%，环比下降1.5个百分点，流拍率为8%，处于近年低位 [5][21][25] - **结构性热度**：土拍热度集中在少数城市的少数板块，深圳、广州、南京等城市仍有高溢价、高总价宅地成交，南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [3][5][21][22] - **流拍情况**：部分远郊区域或因销售前景不确定、未达出让预期流拍，部分核心区域地块或因周边竞品多、利润空间有限导致投资信心不足而流标 [25] 重点地块 - **高总价地块**：北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元成交，溢价0.4%，为当月成交总价最高；武汉武昌造船厂三宗一线滨江宅地合计出让底价达129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得 [12][29][31][32] - **高溢价地块**：深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以42%溢价率竞得，成交总价32亿元；广州海珠区宅地由保利发展以27.27%溢价率竞得，成交总价35亿元 [31] - **高单价地块**：深圳南山区宅地名义楼板价达77360元/平方米，位居单价榜首；北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [31][34][36]

文章核心观点 - 当前房地产市场的核心问题是债务驱动增长模式难以为继，新增社会融资主要用于偿还旧债而非创造新增长，导致房价缺乏上涨的资金动力，行业将进入漫长的下行与库存消化周期 [5][6][9][13] 宏观经济与债务环境 - 截至2025年10月底，社会融资规模存量达437.72万亿元，同比增长8.5%，增速远低于2008年（34%）和2016年（32%）的大刺激时期 [2] - 社会融资存量占GDP的比重在2024年已达302.68%，意味着需要3元债务才能撬动1元GDP，债务驱动型经济增长的正面效应减弱，负面效应集中爆发 [5] - 新增社会融资大部分用于偿还旧债利息，特别是地方政府和国企的借新还旧，而非用于投资、扩张或创造收入 [6] 企业盈利与居民预期 - 2025年1-11月，全国规模以上工业企业利润总额同比仅增长0.1%，企业盈利拐点已现 [7] - 上游行业利润大幅下滑，如煤炭开采和洗选业利润下降47.3%，石油和天然气开采业下降13.6%，反映出下游需求疲软 [7] - 企业从追求利润最大化转向追求债务最小化，进入紧缩周期，导致居民工作机会减少、收入增长困难，进而削弱购房的“刚需” [6][7][8] 房地产市场趋势与资金关系 - 2021年之前，社会融资增量震荡上行，推动房价上涨；2021年之后，社融增量横盘震荡，房价随之见顶回落 [9] - 2025年上半年社融增量短暂触及横盘平台上限后即掉头向下，预示2026年房价缺乏掉头向上的资金动力 [10] - 高盛预测2026年中国一手房销售额将同比下降8%，市场低迷将延续 [10] 政策方向与库存压力 - 当前政策核心是“去库存”，但方式与2016年的“涨价去库存”不同，现为“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，属于为市场“泄洪”而非“蓄水” [10][11] - 全国百城新建商品住宅去化周期在2025年11月高达27.4个月，其中三四线城市更达到惊人的40.3个月 [12] - 自2016年以来，市场已积累天量库存，包括超过一亿套一手商品房和五千多万套二手房成交，形成巨大的套牢盘，需要极长时间消化 [12][13] 行业长期展望 - 市场趋势的扭转依赖于居民和企业资产负债表的修复，这是一个漫长过程，参考日本经验可能需时约15年 [12] - 2026年楼市的核心问题并非涨跌，而是下跌幅度，行业将进入一个漫长的价格回归与库存消化阶段 [13] - 过去为承接货币而推高的房价，需要用未来多年时间逐步回落，其高度已需要几代人仰望 [3][4]

2025年白酒行业核心态势 - 行业在“稳价”与“去库存”的双重压力中艰难前行 [1] - 产能过剩、库存高企、价格倒挂成为行业主要痛点 [2] - 行业正经历从“量价齐升”到“稳价求生”的深度调整 [2] 主要产品价格走势 - **飞天茅台 (53度/500ml)**：价格从年初超2500元/瓶一路下挫，跌破2000元/瓶 [4] - **第八代五粮液 (52度)**：从年初近1000元/瓶的价格，跌破900元/瓶 [4] - **国窖1573 (52度/500ml)**、**君品习酒 (53度/500ml)** 等品牌在2025年均有不同程度下跌 [4] - 具体价格数据（1月10日 vs 12月）： - 贵州茅台飞天散飞：2552.77元 → 1967.4元 [1] - 五粮液第八代普五：991.5元 → 895.92元 [1] - 国窖1573：969.34元 → 922.83元 [1] - 青花郎：982.65元 → 841.5元 [1] - 梦之蓝M6+：736.92元 → 736.25元 [1] - 青花20：408.66元 → 433.5元 [1] 库存高企问题 - 根据2024年A股20家白酒上市公司年报，存货总额达1683.89亿元，同比增加192.9亿元 [4] - 20家公司中有13家存货集体增长，库存继续呈现上升趋势 [4] - 在终端价格下行背景下，存货对渠道商从“收益”变成“压力”，需承担叠加风险及高额仓储管理成本 [4] 酒企“稳价”策略与行动 - “控量保价”成为关键策略，各大酒企打响“保卫价格战” [6] - **五粮液**：2025年1月下旬开启分段调减部分渠道合同计划量，调减比例0%—50%，并在20个城市试点终端直配模式 [6] - 多家酒企发布停货通知以“控货挺价”，包括今世缘、洋河（梦之蓝M6+严格配额）、泸州老窖（全国全品系停止订单接收与发货）等 [6] - 针对电商渠道价格混乱及假货问题，酒企采取“铁腕手段”治理 [6] - **五粮液**：2025年1-5月为电商平台鉴定1610瓶产品，其中268瓶为假冒，占比16.65% [6]；清查并取缔售假店铺261家，下架侵权链接超6000条 [6] - **水井坊**：对“618”期间违反政策的客户进行罚款、停播断链接、终止合作等查处 [6] - **五粮液高管**表示将直面电商“百亿补贴”等问题，建立数字化风控机制，推动侵权商品秒下架，对售假店铺零容忍 [7] 2026年战略方向：渠道利润与厂商关系 - 多家酒企在2025年12月密集召开经销商大会，释放稳盘突围信号 [8] - **贵州茅台**：2026年不再使用分销方式，动态平衡产品投放量，旨在为代理商减负，推动商业生态从追逐“单瓶暴利”转向共建“长期合理利润”的健康模式 [8] - **五粮液**：将2026年定位为“营销守正创新年”，重点工作包括增加渠道利润、构建“厂商命运共同体”、推动核心产品量价平衡，并通过灵活激励政策支持经销商 [9] - **习酒**：强调绝不抛弃合作伙伴，尽最大努力守护产品价值，确保合理利润 [9] - 行业共识“要让经销商赚钱”，靠名酒赚差价的年代已经结束 [8] 探寻增量市场与新赛道 - 酒企战略关键词转向“以消费者为中心”、“场景创新”、“卖酒向卖生活方式转变” [10] - **年轻化**成为重点布局领域： - **五粮液**强调全力开拓年轻市场，创新年轻化产品，加快布局潮流体验店，进驻顶流酒吧，加强年轻群体培育 [10] - 85后、90后及年轻女性成为最具潜力的酒类消费人群，其需求倾向于个性化、低度化、利口化，青睐小型聚会、下班小酌等轻社交场景 [10][11] - **即时零售**成为重要增量阵地： - 消费渠道加速迭代，即时零售成为常态 [11] - **五粮液**计划完善即时零售业务体系，深化与某东秒送、某宝闪购等平台合作，赋能线下终端，并与头部达人合作开展品牌专场及直播活动 [11] 行业展望 - 分析师观点：2025年充分释放风险，2026年有望迎来“供给先行需求渐进”双改善，动销、价盘、报表三重底部有望相继修复 [11] - 行业协会观点：在周期性调整下，理性思维与理性增长是明智选择，酒企应主动放缓增速、化解矛盾、创造新需求、提升服务质量 [11] - 行业长周期发展的底层逻辑没有改变 [11]

期货价格表现 - 1月7日玻璃期货主力合约上涨6.10%，纯碱期货主力合约上涨7.53%，盘中涨幅均逼近8% [1] - 截至午盘收盘，纯碱2605合约报1271元/吨，玻璃2605合约报1148元/吨 [2] 价格上涨驱动因素 - 宏观层面，2026年央行工作会议释放利多信号，明确继续实施适度宽松的货币政策，把促进物价合理回升作为重要考量，带动大宗商品市场看多情绪回暖 [3] - 产业层面，“反内卷”政策持续推进，如陕西省对铁合金、烧碱等限制类产能实施差别电价，每千瓦时加价0.1元，加速落后产能出清 [3] - 玻璃产业结构调整深化，2025年沙河地区加快“煤改气”，湖北计划2026年8月底前完成玻璃企业清洁能源改造 [3] - 玻璃成本端支撑强化，煤炭价格上涨，当前玻璃三种燃料产线均处于亏损状态，长期或延续去产能格局 [4] - 玻璃产销态势转好，沙河及湖北地区产销转好，行业有望步入去库阶段 [4] - 纯碱近期去库态势良好，1月7日市场成交活跃，部分厂家出现封单现象 [4] 行业基本面现状与挑战 - 纯碱行业仍处于产能扩张周期，2025年国内新增产能410万吨，同比增长近10%，2026年还有430万吨新产能计划投放 [5] - 纯碱需求端略显疲软，下游光伏玻璃、浮法玻璃用碱量同比回落，即便计入轻碱需求增量，2026年纯碱总需求也难有明显增长 [5] - 当前纯碱现货价格处于低位，部分企业小幅亏损，但企业现金流状况整体良好，卖出套期保值意愿较强 [5] - 浮法玻璃市场呈现供需双弱特征，自2025年12月以来已有6条产线进入冷修周期，最新在产日熔量为151,515吨，同比下降3.7% [5] - 预计2026年浮法玻璃均衡日熔量为150,000吨，行业供应过剩幅度明显收窄 [5] - 房地产市场处于缓慢复苏阶段，2026年玻璃需求大概率将继续下滑 [5] - 市场人士认为玻璃和纯碱的供需格局未发生根本改变，纯碱行业的供应压力依然较大 [5][6] 后市展望 - 受访人士普遍认为，玻璃、纯碱行业仍处于周期底部，反弹空间受限，短期市场博弈将进一步加剧 [7] - 政策预期仍将主导纯碱、玻璃的价格走势，基本面难以支撑期价持续上涨 [8] - 前期检修的纯碱企业逐步复产，后续供应将进一步提升 [8] - 玻璃供应端冷修预期若落地，高库存压力会有所减弱，但市场供需双弱态势仍将延续 [8] - 纯碱长期供应过剩的局面难以快速扭转，期价涨势持续性存疑 [8] - 玻璃上半年需耐心等待产能出清与库存去化，下半年若供应端冷修落实到位，价格有望进入上行通道，反弹幅度取决于供应收缩幅度 [8]

2026年首次成品油调价搁浅及市场分析 - 2026年1月6日24时国内成品油零售价格调整搁浅 为2026年首次调价且未作调整 因调价周期内国际油价波动幅度有限 按机制测算调价金额每吨不足50元人民币 未调金额将纳入下次调价时累加或冲抵[1] - 本次调价后 2026年成品油调价格局呈现“零涨零跌一搁浅”[1] - 下一次调价窗口将在2026年1月20日24时开启 以当前国际原油价格水平计算 下一轮调价开局将呈现小幅下调趋势[2] 近期成品油批发价格与市场动态 - 本计价周期内汽油和柴油批发价格较上个周期均呈现下跌趋势[3] - 汽油方面 国际油价下跌带动成本下滑 供应高位持稳且有增长趋势 1月主营加工计划明显增加 但实际消费不及预期导致库存上涨 价格下跌[3] - 柴油方面 北方进入冬季导致户外开工下滑 柴油需求减弱 叠加消费预期偏弱、成本下跌及供应增长等多重利空因素 价格继续回落[3] 2026年全年成品油市场展望 - 2026年成品油市场整体预计呈现去库存为主的特征 但累库月份较前两年增加[4] - 在成品油消费下滑背景下 价格预期偏弱 上中下游企业均倾向于降低常备库存以预防跌价风险 炼厂销售压力增加 进而倒逼生产端降量[4] - 2026年成品油供需主要矛盾在于原油加工量的增加与消费的加速下滑 这使得去库存难度更大[4] - 国内炼厂深化油化转型导致成品油收率降低 有利于缓解供应压力 但部分无原油配额、产业结构过度依赖成品油及规模偏低的炼厂面临销售和利润风险升级为生存风险[4] - 依据2026年国内排产及消费周期性变动规律预测 二季度去库较为明显但因产量充足去库力度不及2025年 也因此使下半年出现紧平衡的概率降低 国内供需格局整体较好[4] 计价周期内国际油价走势分析 - 本计价周期内国际油价整体呈现震荡偏弱走势 波动幅度有限[1][5] - 供应端 OPEC+已正式宣布将在2026年第一季度暂停增产 且美委、俄乌等地缘局势不稳定带来短线供应风险担忧 对油价形成利好支撑[5] - 供应端 美国针对委内瑞拉的军事行动引发短期市场关注 但由于委内瑞拉原油产量占比低、出口集中 且市场已提前消化地缘因素预期 油价短暂冲高后迅速回落 未形成持续性支撑[5] - 需求端 美国圣诞节用油旺季及冬季寒冷天气继续提振原油需求 但整体需求前景仍不被看好 呈现短强长弱特征[5] - 需求端 今年1月美联储可能不会降息 对需求端的支撑力度下降[5] - 市场观点认为 市场关注欧洲局势进展 南美局势整体可控 且美国处于石油消费淡季 美国石油库存压力较大 预计未来国际油价或呈现弱势下跌走势[6] 对终端用户的影响 - 调价搁浅使得未来半个月内居民驾车出行以及物流运输燃油成本保持不变[1] - 2025年末成品油零售价格在“三连跌”后 私家车主用油成本维持低位 以50升油箱的家用轿车为例无需承担额外支出[2] - 对于物流行业而言 月跑1万公里的重型卡车燃油成本保持稳定 有助于稳定终端商品运输价格 缓解商品运输成本压力[2] - 当前油价处于近四年低位 车主无需盲目囤油 可根据用车需求灵活安排加油[2]

2025年中国房地产市场回顾与2026年展望 2025年市场整体态势 - 全国房地产市场整体延续调整态势，核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模，改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 百城二手住宅价格累计下跌8.36%，价格已调整四年；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58% [3] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产 [1] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平 [1] - 一季度市场活跃度高，30城二手住宅成交套数同比增长25%，二季度同比增幅收窄，三季度同比小幅增长1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海成交量同比增长7%，深圳同比增长4% [1] - 上海2025年12月二手房成交量再度冲破2.3万套，创下近8个月新高，并实现连续两个月突破2.2万套 [2] - 深圳自2025年3月以来，二手房录得量连续10个月超5000套，其中3月为7703套，12月为6613套 [2] - 成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 [3] - 120-144平方米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力 [3] - 与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行，但下半年持续横盘，平均出清周期22.2个月 [3] 年末政策优化及效果 - 2025年12月24日，北京发布政策优化通知，内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末，北京部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159、702套，较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8%、37.4% [4] - 自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按3%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 [5] 2026年政策与市场展望 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并兼顾中长期政策部署 [6] - 促需求方面主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [6] - 优化供给方面主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进 [6] - 中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段，除部分核心城市外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍面临一定压力 [6]

行业整体态势与关键数据 - 2025年是房地产行业迈入企稳修复的关键一年，政策从“托底纾困”转向全面提振信心、激活住房需求 [1] - 2025年行业多项关键数据显示“止跌回稳”出现一定成效，预计全年商品房销售面积约8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，销售面积降幅较上年收窄4个百分点 [1][5] - 2025年四季度百城新房成交面积环比增长4%，其中12月环比增长18% [1][5] - 当前新房市场整体成交规模已较2021年峰值下降近五成，“十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25% [6] - 展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段 [1][12] 政策环境与核心举措 - 2025年房地产政策主基调是清理限制性措施、促进住房需求释放，全国超210省市（县）出台政策约560条 [2] - 政策主要围绕激活需求、优化供给两方面发力，包括清理限制性措施、优化公积金贷款、加大购房补贴、降低交易税费等 [2] - 一线及核心二线城市陆续放松限购政策，例如北京放松非户籍家庭社保/个税年限要求，广州全面取消限购、限售、限价，上海放宽郊区限购，深圳放宽非核心区限购 [2] - 全国层面首付比例、房贷利率已降至历史低位，公积金贷款政策大幅放宽 [2] - 全国层面降税费政策发力，个人购买不足2年住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，以降低二手房交易成本 [3] - 2025年全国房地产政策精准性显著提升，各地摆脱“一刀切”模式，一线城市以“边际优化、稳中有松”为主，二线城市则“全面放松、精准刺激” [3] 新房市场表现 - 2025年新房市场行情几经变幻，一季度呈现升温态势，3月“小阳春”创年内成交小高峰；5月中下旬至6月市场迎来集中爆发；7、8月成交量高点回落；四季度环比小幅增长 [5] - 改善型住房需求成为新房市场重要支撑，2025年以来30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120～144平米户型占比超30% [5] - 前11月北京、上海1000～2000万的新房成交套数同比分别增长38%、22% [5] - 行业销售规模超千亿的房企数量减少，截至2025年末仅十家，依次为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团 [6] 二手房市场表现 - 二手房市场与新房形成泾渭分明的“双轨运行”体系，在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离，二手房价格真正进入“市场化深水区” [1][7] - 2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交规模创2021年行业调整以来新高 [7] - 2025年截至11月，北上广深四个一线城市全年二手住宅累计成交量达519,021套，超越2024年同期水平（496,532套），为近四年来首次突破51万套，达到近9年第三高水平 [7] - 一线城市二手房交易已连续三年实现稳步回升，复苏轨迹清晰稳健 [8] - 受挂牌量高企等因素影响，存量房价格持续下调，刚需房源成为交易主力 [1] 库存与土地管理 - 存量房“去库存”行动展开，截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元 [3] - 在收购存量商品房方面，多地收购项目落地，例如截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套 [3] - 各地去库存、控增量、优供给多管齐下，在住房发展年度计划中遵循“人、房、地、钱”要素联动机制，优化供应规模与结构 [3] - 近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，好房子项目去化下降，市场开始转向“价格竞争”，“卖旧买新”的置换型需求减少 [9][10] 未来展望与需求预测 - 2026年是持续挖掘市场需求的关键年，尤其在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面能激发较多潜在需求 [11] - 2026年“去库存”工作将提速，各地或会加大力度收储存量商品房用作保障房房源，以较快实现库存规模削减 [11] - 据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米，综合按70%～80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米 [11] - 行业深层次的结构性库存问题、房价盘整预期仍未完全解决，市场信心的修复需要更长过程 [1][12]