报告投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [3][8][9] 报告核心观点 - 祥生医疗是国内超声领域的先行者，专注超声领域29年，拥有36项核心技术及400余项海内外知识产权，产品远销全球100多个国家和地区 [8][18] - 公司核心优势在于打造了“便携化+智能化”的超声产品组合，其小型便携设备（笔记本超声SonoAir和掌上超声SonoEye）在全球范围内具备竞争优势 [8][60][67] - 公司凭借深厚的技术底蕴和供应链成本优势，积极开展对外合作（ODM等），与BD、飞利浦、盖茨基金会等国际知名机构的合作前景可期，有望成为新的增长点 [8][79][81] - 基于盈利预测与相对估值，报告认为公司当前市值33亿元（截至2025年12月11日）存在低估，合理市值应为50.6亿元，对应约52%的上涨空间 [8][9][91] 公司基本面与财务表现 - **历史业绩**：2024年公司实现营业收入4.69亿元，同比下降3.1%；归母净利润1.41亿元，同比下降4.1% [7][27]。2020-2024年，公司营业收入和归母净利润的复合年增长率（CAGR）分别为8.9%和9.0% [27] - **近期表现**：2025年前三季度，公司实现营业收入3.43亿元，同比下降5.3%；归母净利润0.94亿元，同比下降4.6% [7][27] - **财务健康度**：公司毛利率稳定，2024年综合毛利率为59.0% [7][34]。费用控制良好，销售费用率低于行业平均水平，2024年销售和管理费用率分别为12%和8% [34]。公司现金流状况良好，资产负债率低，截至2025年三季度末资产负债率仅为11.24%，在手现金及交易性金融资产超过10亿元 [3][38] - **研发投入**：公司保持较高研发投入，2025年上半年研发费用率为16%，研发人员共计178名，占员工总数的34.30% [35] 产品与技术优势 - **完整产品线**：公司SonoFamily系列产品线完整，涵盖高端推车式超声（XBit）、高端台式超声（SonoMax）、高端轻薄笔记本超声（SonoAir）和小型智能掌上超声（SonoEye），构建了“顶天立地”的产品组合 [8][60] - **便携化优势**：公司在小型便携设备领域具备全球竞争力，笔记本超声SonoAir重量仅2.1公斤、厚度26毫米，掌上超声SonoEye轻巧智能，已成为公司的拳头产品 [60][65][67] - **智能化（AI）布局**：公司自2016年起前瞻布局AI，其SonoAI平台已搭载于全系列产品，具备病灶智能识别、图像自优化及诊断路径导航等核心功能 [8][68][71]。公司在乳腺超声智能辅助诊断和产科智能扫查系统等领域技术领先 [72] - **多元应用场景**：凭借便携化与智能化优势，公司产品已覆盖国内30%以上的三级医院，并广泛应用于心脏、产科、基层医疗、消费（如运动保障、医美）、兽用超声以及扫查机器人等多元场景 [21][59][73][77][78] 行业与市场分析 - **市场规模**：全球超声设备市场规模持续增长，预计从2020年的21.2万台/套增至2024年的30.6万台/套，年复合增长率为9% [43]。2020年中国超声设备市场规模约为99.2亿元 [47] - **行业趋势**：超声行业正向“智能化+便携化”发展 [50]。政策鼓励AI医疗应用，目标到2030年实现AI赋能的医疗卫生体系全面落地 [50]。便携式彩超因其便捷性需求增长，预计全球市场规模将从2025年的65亿元以10.74%的年复合增长率增长至2032年的132亿元 [54] - **竞争格局**：国内企业持续在高端市场突破，祥生医疗在小型便携设备领域形成差异化竞争优势，且收入以外销为主（2024年出口收入占比86%） [32][67] 增长驱动与外部合作 - **增长驱动**：预计随着国内设备需求恢复和海外合作加速落地，公司业绩将获得催化 [12] - **对外合作（ODM）**：公司积极开展多种模式的对外合作，历史合作方包括东芝（佳能）、巴德、BD等 [81]。近期与飞利浦的合作有望进一步升级，与盖茨基金会签署了210万美元的联合开发协议，共同推广创新型产科及乳腺超声筛查设备 [81] - **合作逻辑**：全球供应链有向中国转移的趋势，公司掌握超声生产制造的底层技术，与跨国公司在产品结构上具有互补性，能充分发挥技术、产品和成本优势，ODM等合作业务前景可观 [8][79][84] 盈利预测与估值 - **收入预测**：预计公司2025-2027年营业收入分别为5.17亿元、6.21亿元和7.45亿元，同比增长率分别为10.4%、20.0%和20.0% [7][8][86] - **净利润预测**：预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.46亿元、1.82亿元和2.29亿元，同比增长率分别为4.0%、24.2%和26.3% [7][8][86] - **关键假设**：预测基于超声设备收入增速回归、各项业务毛利率维持2024年水平、以及费用率随收入规模增加而逐步下降 [10][89] - **估值方法**：采用市盈率（P/E）相对估值法，选取开立医疗、理邦仪器等作为可比公司 [90] - **估值结论**：可比公司2025年预测市盈率均值为34.6倍，以此计算公司合理市值为50.6亿元，较2025年12月11日市值（约33亿元）有约52%的上涨空间 [8][9][91]

投资评级与核心观点 - 报告首次覆盖恒隆地产，并给予“买入”评级，目标价为11.7港元 [3][6] - 核心观点认为公司是高端商业典范，通过积极调改，经营正稳步改善 [2][6] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为25.2亿、25.5亿、26.4亿港元，同比增长分别为+17%、+1%、+4% [6] 公司概况与业务结构 - 恒隆地产业务以投资物业租赁为主，物业销售及酒店为辅，布局于中国大陆及香港 [6] - 公司聚焦核心城市核心商圈，打造高端商业标杆，上海两大恒隆广场已成为地标 [6] - 2024年公司营收112亿港元，同比增长9.0%，2011-2024年复合年增长率为+5% [5][30] - 2025年上半年营收50亿港元，其中投资物业租金收入占比高达94% [6][30] - 收入结构：2024年内地物业租金、香港物业租金、香港物业开发、酒店收入分别占比58%、27%、13%、2% [6] 投资物业经营分析 内地投资物业 - 截至2024年末，公司在内地8个城市拥有10个恒隆广场，总楼面面积227万平方米，其中零售、办公楼分别占比61%、33% [6][48] - 2024年内地物业租金收入65亿港元，同比-5%，但2011年以来复合年增长率达+7% [6][48] - 2025年上半年内地物业租金收入32亿港元，同比-2%，降幅收窄 [6][48] - 公司积极进行商场调改，引入新品牌，前端指标租户零售额自2024年第三季度已逐季改善 [6] - 内地10个商场中，2025年上半年已有7个商场租金同比转正 [6] - 办公楼业务仍承压，2025年上半年租金收入5.3亿元人民币，同比-5%，平均出租率80% [81] 香港投资物业 - 2024年香港物业租金收入30.5亿港元，同比-9%；2025年上半年收入14.9亿港元，同比-4%，降幅收窄 [6][96] - 2025年上半年收入按业态分：零售、办公楼、住宅及服务式寓所占比分别为59%、34%、8% [96] - 零售组合收入8.7亿港元，同比-7%，租户销售额同比-2%，均较2024年全年有所改善 [97] - 住宅及服务式寓所收入1.1亿港元，同比+11%，表现积极 [97] 未来项目增量 - 杭州恒隆广场是未来主要增量，总楼面面积39万平方米，预计2025-2026年分期落成 [6][85] - 公司与百大集团签署租约，获取杭州恒隆广场扩展部分4.2万平方米零售面积，年租金1.5亿元人民币 [86] 酒店与物业销售业务 - 酒店业务规模较小，2025年上半年营收1.29亿港元，同比+84% [6][105] - 物业销售业务规模有限，2024年收入15.4亿港元，主要来自香港项目出售，但该业务毛利率为负，对整体业绩拖累有限 [109] 财务与分红状况 - 财务稳健，截至2025年上半年，公司有息负债548亿港元，净负债率33.5% [6][121] - 随着杭州恒隆广场开业，资本承担将减少，净负债率有望边际回落 [6][121] - 2025年上半年平均融资成本为3.9%，创近年新低 [6][121] - 分红政策稳定，2024年尽管业绩下滑，但分红比例仍维持80% [6][137] - 2012-2023年年度股息保持在33-35亿港元，2024年股息下滑至25亿港元，未来分红方式有望恢复至纯现金分红为主 [6][137] 行业与市场背景 - 以爱马仕、Prada、LVMH为代表的重奢品牌营收在2025年第三季度强势向上修复，重奢消费复苏态势良好，为公司高端商场运营改善奠定基础 [6][75] - 香港市场景气度回升，人口从2022年6月的735万逐渐回流至2025年6月的753万，零售业销货价值同比改善 [92][95]

报告投资评级 - 首次覆盖给予“买入”评级 [1][6] - 基于2026年可比公司平均43倍市盈率，给予目标市值344亿元，较当前股价有30.04%的上涨空间 [9][10][85] 核心观点 - 华海药业正从“原料药+制剂一体化”向“仿创结合”战略转型，创新药即将步入收获期，有望打开第二成长曲线 [6][9][13] - 公司以特色原料药为基石，通过制剂全球化布局和国内集采快速放量，已建立稳固的基本盘 [9][20][40] - 核心创新管线进展顺利，首款自研新药HB0034（IL-36R）上市申请已获受理，有望于2026年第二季度获批，标志着创新转型进入关键收获阶段 [9][69][73] 公司业务与财务表现 - **业务结构**：公司业务分为原料药及中间体、成品药销售（国内/国外制剂）及其他。2024年，原料药及中间体收入占比38.4%，国内制剂收入占比46.3%，国外制剂收入占比14.3% [30][93] - **历史业绩**：2024年营业收入达95.47亿元，同比增长14.91%；归母净利润达11.19亿元，同比增长34.74% [8][25] - **近期波动**：2025年前三季度营收64.09亿元，同比下降11.57%；归母净利润3.80亿元，同比下降63.12%。业绩波动主要受原料药及制剂价格承压、研发费用大幅增长、集采及关税等因素影响 [8][25][26] - **盈利预测**：预计2025-2027年营业收入分别为86.32亿元、94.13亿元、102.82亿元，增速分别为-9.6%、9.0%、9.2%。归母净利润分别为4.88亿元、7.97亿元、9.85亿元，增速分别为-56.4%、63.5%、23.6% [8][9][10] - **盈利能力**：公司毛利率保持稳定，近五年在60-64%左右，2025年前三季度为61.7%。预计随着创新药步入收获期，盈利能力将改善 [8][33][36] 原料药与制剂一体化 - **原料药业务**：是公司发展基石，产品以心血管类、精神障碍类、神经系统类等特色原料药为主。2020-2024年收入从31.02亿元增长至36.46亿元，复合增速4.13% [41][43] - **价格趋势**：主力品种如沙坦类、普利类原料药价格已从高位回落，2020-2024年抗高血压类和抗神经类销售均价分别下降23.7%和25.4%，目前价格底部趋稳 [48][53] - **制剂业务**：基于原料药优势向下游延伸，形成垂直一体化优势。2024年国内外制剂销售规模合计达57.59亿元，2012-2024年复合年增长率达24.4% [9][59] - **制剂批文**：截至2025年上半年，公司拥有107个美国ANDA文号；国内通过一致性评价（含视同）产品共91个，其中45个制剂产品在国家带量采购中中选 [9][61] - **市场布局**：国内制剂借助集采快速上量，国外制剂主要面向美国市场。2024年制剂销售毛利率达71.56% [59][60] 创新药研发管线 - **研发聚焦**：生物药研发聚焦自身免疫和肿瘤领域，已申请国内外发明专利超70件，在研项目20余个，其中12个已进入临床研究阶段 [9][65] - **核心管线进展**： - **HB0034 (IL-36R单抗)**：用于泛发性脓疱型银屑病，关键临床试验所有终点均已达成，上市许可申请已于2025年10月10日获受理，并纳入优先审评，有望于2026年第二季度获批上市 [9][69] - **HB0017 (IL-17A单抗)**：中重度斑块状银屑病适应症已完成III期临床并顺利揭盲；强直性脊柱炎适应症正在同步开展III期临床 [9][71] - **HB0025 (PD-L1/VEGF双抗)**：联合治疗用于晚期或复发的子宫内膜癌已递交III期临床启动前会议申请；非小细胞肺癌的II期临床数据疗效显著，客观缓解率在鳞癌队列达82.8%，非鳞癌队列达62.3%，有望年内启动III期临床 [9][73][74][75] - **研发投入**：公司积极向创新转型，2025年前三季度研发费用同比大幅增长约54% [26] 估值与投资逻辑 - **估值方法**：采用相对估值法，选取康辰药业、汇宇制药、奥赛康、翰宇药业作为可比公司 [83][84] - **估值基础**：可比公司2026年平均市盈率为43倍。基于公司2026年预测归母净利润7.97亿元，给予行业平均市盈率，得出目标市值344亿元 [10][85][86] - **当前估值**：以2025年12月11日收盘价17.67元计算，对应2025-2027年预测市盈率分别为54倍、33倍、27倍 [8][86] - **上涨空间**：目标价对应上涨空间为30.04% [10] - **投资逻辑**：市场对公司从原料药向创新药转型的能力存在质疑，但报告认为公司已展现出清晰的转型路径与执行力。随着核心创新管线在2026-2027年进入收获期，公司成长空间确定 [13][82]

市场指数与行业表现 - 上证指数收盘3873点，单日下跌0.7%，近5日下跌3.23%，近1月微跌0.06% [1] - 深证综指收盘2457点，单日下跌1.41%，近5日下跌2.4%，近1月上涨0.76% [1] - 风格指数方面，近6个月中盘指数表现最佳，上涨24.06%，其次为小盘指数上涨19.4%，大盘指数上涨17.46% [1] - 昨日涨幅居前的行业为风电设备Ⅱ（上涨2.62%）、航天装备Ⅱ（上涨2.32%）和商用车（上涨0.56%） [1] - 近6个月涨幅居前的行业为通信设备（上涨123.06%）、航天装备Ⅱ（上涨55.89%）和综合Ⅱ（上涨44.26%） [1] - 昨日跌幅居前的行业为渔业（下跌4.61%）、综合Ⅱ（下跌4.31%）和通信设备（下跌3.72%） [1] - 近6个月唯一下跌的行业为汽车服务Ⅱ，跌幅为1.6% [1] 中央经济工作会议核心基调与形势判断 - 2025年中央经济工作会议针对新形势提出五个“必须”，与2024年五个“统筹”形成逻辑呼应 [2][8] - 五个“必须”具体为：必须充分挖掘经济潜能，必须坚持政策支持和改革创新并举，必须做到既“放得活”又“管得好”，必须坚持投资于物和投资于人紧密结合，必须以苦练内功应对外部挑战 [8] - 会议指出我国“老问题、新挑战仍然不少”，并突出强调“国内供强需弱矛盾突出”，精准聚焦当前核心痛点 [2][8] - 2025年会议对2026年经济目标的表述更突出总量目标的引领作用，提出“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，契合“十五五”开局之年的稳增长诉求 [8] - 通稿展现出更强的战略定力，明确提出“我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变”，同时再次强调“四稳”——着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [11] 财政与货币政策部署 - 财政政策延续“更加积极”，明确强调“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量” [2][8][11] - 会议重视解决地方财政困难，提出“督促各地主动化债”，或指向2026年将着重打通政策堵点 [8] - 货币政策方面，会议明确将“促进经济稳定增长、物价合理回升”列为重要考量，并提出“灵活运用降准降息等工具” [2][8] - 为确保货币政策效果，会议提出“畅通货币政策传导机制”，并以“推进中小金融机构减量提质”为具体抓手 [8] - 会议新增强调“存量政策和增量政策集成效应”，并将存量政策和增量政策纳入宏观政策取向一致性评估范围 [8] 2026年重点经济工作方向 - 扩大内需为2026年经济工作首位，核心部署包括制定实施城乡居民增收计划、释放服务消费潜力、推动投资止跌回稳等 [8][11] - 投资端提出适当增加中央预算内投资规模、优化地方政府专项债用途管理，叠加财政资金精准加持，2026年投资的稳定性或进一步增强 [8] - 改革攻坚聚焦“纵深推进统一大市场建设”和“深入整治‘内卷式’竞争”，2026年将制定全国统一大市场建设条例 [11] - 会议将绿色低碳部分前置，明确“坚持‘双碳’引领”，部署“加快新型能源体系建设”，并同步提出“制定能源强国建设规划纲要” [8][9] - 新质生产力开始逐渐进入“应用落地期”，本次提出“围绕发展新质生产力，推动科技创新和产业创新深度融合” [11] - 科技部分突出了区域重点，“建设北京(京津冀)、上海(长三角)、粤港澳大湾区国际科技创新中心” [11] 重点领域风险化解 - 会议针对重点领域风险从“防范化解”升级为“积极稳妥化解”，更加强调主动性 [11] - 房地产领域明确“控增量、去库存、优供给”三策并举，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，同时提出需求端“深化公积金制度改革”，供给端“有序推动‘好房子’建设” [11][14] - 地方债务方面，新增强调“主动化债”、“优化重组置换办法”，表述更聚焦融资平台经营性债务化解 [11] - 会议提及“着力稳定房地产市场”，在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定，预计后续有望进一步推出供需两端支持政策 [14] 房地产行业观点 - 报告认为我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [14] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企由金融业转向制造业；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [14] - 报告维持房地产及物管“看好”评级，推荐商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分方向标的 [14] 中长期投资机会 - 中长期继续关注“十五五”相关投资机会，建议资本市场关注未来产业中的十大细分方向：人工智能、机器人、航空航天、无人机/低空经济、战略资源金属、船舶航运、可控核聚变能、储能、脑机接口、创新药 [2][11][12] 市场策略与行业配置 - 市场判断上维持中期“牛市两段论”，2025年科技结构牛是牛市1.0，现在已是高位区域，需要季度级别的高位震荡，而2026年下半年还有牛市2.0 [13] - 春季行情是小级别行情，春季政策和产业主题活跃是主要的赚钱效应来源，其中关注商业航天、机器人等主题 [13] - 基于供给侧逻辑的涨价周期，在2026年中PPI由负转正预期掩护下，仍会有不错的弹性，这个方向重点关注周期Alpha，工业金属和基础化工 [13] 建筑行业观点 - 会议强调推动投资止跌回稳，以中央资金为主的“两重”项目有望发力，2025年1-10月固定资产投资同比-1.7%，基建（不含电力）投资同比-0.1% [19] - 会议强调督促各地主动化债，优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险，后续建筑企业回款有望迎来改善 [19] - 绿色发展持续推进，水泥、钢铁、化工等领域节能降碳改造有望带动建筑专业工程企业订单恢复 [19] - 报告认为2026年行业投资维稳，部分新兴板块预计随着国家重大战略实施而获得较高投资机会，并列出多个区域及细分方向的投资标的 [19] REITs产品分析 - 华夏中核清洁能源REIT的基础设施项目为新疆和田波波娜水电站，是和田地区投运装机规模最大、年发电量最高的水电项目，设计常年发电量6.66亿kWh [18][21] - 项目售电以优先计划量为主，批复电价维持0.1752元/千瓦时，低于市场化交易电价（2024年为0.2348元/千瓦时），预计2026年起市场化交易占比逐年提升10%，至2035年全额市场化 [18][21] - 22-24年和田地区用电缺口维持在30亿kWh之上，项目已被纳入新疆电网优先调度序列 [18][21] - 经测算，项目公允价值为10.49～13.19亿元，IRR为3.79%~5.53%，高于可比REITs最新中债IRR均值2.33% [20][21] - 募资额上限对应2025年（年化）、2026年分派率为5.02%、4.70%，可比REITs 2025年分派率（年化）均值为8.59%，其中嘉实中国电建REIT为4.34% [20][21]

核心观点 - 2025年中央经济工作会议为2026年定下“稳中求进、提质增效”的主基调，宏观政策将实施“更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，并强调“存量+增量政策的集成效应”，展现出更强的战略定力 [5] - 报告维持中期“牛市两段论”判断，认为2025年科技结构牛是牛市1.0且已进入高位区域，预计将出现季度级别的高位震荡和调整；2026年下半年将迎来由基本面周期性改善、科技产业趋势新阶段、居民资产配置向权益迁移及中国影响力提升显性化等多种积极因素共振支持的牛市2.0 [5] - 报告维持春季行情是小级别行情的判断，认为光模块Alpha逻辑反映到位后可能进入高位震荡，其他科技成长重点在于超跌反弹机会；春季政策和产业主题活跃是主要赚钱效应来源 [5] 宏观政策定调 - 财政政策2026年定调“更加积极”，要求“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量”，重点关注：赤字率可能维持相对高位，专项债、特别国债等财政支出节奏有望继续前置；财政资金主要集中于“两新”“两重”、新质生产力等结构性领域；减税降费更加合理，强调“规范税收优惠、财政补贴政策”；同时财政约束持续存在，强调防范化解地方政府债务风险 [5] - 货币政策明确“适度宽松”，关注“价格”与“流动性”的平衡，提出“把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量”以及“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”；同时强调疏通货币传导机制，特别是引导金融机构加力支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域 [5] 扩大内需与投资 - 扩大内需为2026年经济工作首位，并与“推动投资止跌回稳”共同出现；内需部分特别提到“制定实施城乡居民增收计划”，与更加强调就业的民生表述相呼应 [5] - 在扩大内需中提及推动投资止跌回稳，有效激发民间投资活力，显示出通过供给创新提振内需的思路有所强化；同时再次强调了“高质量推进城市更新” [5] 新质生产力与科技创新 - 相比过去两年，2026年新质生产力开始逐渐进入“应用落地期”，提出“围绕发展新质生产力，推动科技创新和产业创新深度融合” [5] - 科技部分突出了区域重点，包括“建设北京(京津冀)、上海(长三角)、粤港澳大湾区国际科技创新中心”，同时提出“制定服务业扩能提质行动方案” [5] 改革攻坚重点 - 改革攻坚部分包含7项，以统一大市场和反内卷为首，提出“2026年将制定全国统一大市场建设条例” [5] - 其他改革重点包括：深化国资国企改革方案；完善民营经济促进法配套法规；提出“平台企业和平台内经营者、劳动者共赢发展”；要素市场化改革；健全地方税体系；中小金融机构减量提质，深化资本市场投融资综合改革 [5] 风险防范领域 - 持续防范化解重点领域风险包括房地产市场、地方债务以及金融风险 [5] - 房地产部分具体措施包括：“高质量推进城市更新”在内需部分；“着力稳定房地产市场”同时要求“有序推动‘好房子’建设”；“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [5] 区域经济与人口 - 区域经济部分除了过去提到的海洋强国，本次提出“加强主要海湾整体规划，推动海洋经济高质量发展” [5] - 其他部分包括“努力稳定新出生人口规模”，以及再次提及“更好统筹国内经济工作和国际经贸斗争”，反映出对全球贸易摩擦与外部不确定性的持续关注 [5] 中长期投资机会 - 中长期继续关注“十五五”相关投资机会，建议资本市场关注未来产业中的十大细分方向，包括：人工智能、机器人、航空航天、无人机/低空经济、战略资源金属、船舶航运、可控核聚变能、储能、脑机接口、创新药 [5] 市场与行业配置 - 春季政策和产业主题活跃是主要的赚钱效应来源，其中关注商业航天、机器人；此次中央经济工作会议与主题相关的线索包括：海洋经济，服务对外开放，能源强国，北方防洪基建，好房子等 [5] - 基于供给侧逻辑的涨价周期，在2026年中PPI由负转正预期掩护下，仍会有不错的弹性；这个方向重点关注周期Alpha，工业金属和基础化工 [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

政策基调与形势研判 - 经济工作提出五个“必须”，强调充分挖掘经济潜能、政策与改革并举、投资于物与人结合，以应对新形势[2] - 精准指出当前核心痛点为“国内供强需弱矛盾突出”，区别于2024年更侧重需求侧不足的表述[2] - 2026年经济目标表述更聚焦总量层面“质的有效提升和量的合理增长”，未对细分指标逐一铺陈，契合“十五五”开局稳增长诉求[3] 宏观政策部署 - 财政政策延续“更加积极”，明确强调“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量”，并重视解决地方财政困难[4] - 货币政策将“促进经济稳定增长、物价合理回升”列为重要考量，并提出“灵活运用降准降息等工具”[4] - 强调宏观政策协同，新增强调“存量政策和增量政策集成效应”，并扩大宏观政策取向一致性评估范围[5] 具体工作重点 - 坚持内需主导，核心部署包括制定实施城乡居民增收计划、释放服务消费潜力、推动投资止跌回稳[6] - 改革攻坚聚焦“纵深推进统一大市场建设”与“深入整治‘内卷式’竞争”，表述较2024年“综合整治”升级[6] - 绿色低碳战略优先级提升，坚持“双碳”引领，部署加快新型能源体系建设并制定能源强国建设规划纲要[7] - 重点领域风险从“防范化解”升级为“积极稳妥化解”，房地产领域明确“控增量、去库存、优供给”三策并举[7]

行业投资评级 - 看好 [2] 核心观点 - 报告认为2025年中央经济工作会议为2026年建筑行业带来积极信号，会议提出实施更加积极有为的宏观政策，推动投资止跌回稳，并强调化解地方政府债务风险、深化国企改革、推进绿色发展等重点工作，这些举措有望为建筑行业带来投资维稳和结构性机会 [2][4] - 报告预计2026年行业投资将维稳，部分新兴板块将受益于国家重大战略实施，同时低估值破净企业估值有望修复 [4] 投资要点总结 宏观政策与投资方向 - 会议指出要推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化实施“两重”项目，优化地方政府专项债券用途管理 [4] - 2025年1-10月固定资产投资同比-1.7%，基建（不含电力）投资同比-0.1%，经济工作会议强调推动投资止跌回稳，以中央资金为主的“两重”项目有望发力 [4] - 会议提出高质量推进城市更新 [5] 风险化解与债务管理 - 会议强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [4][5] - 此举有望改善建筑企业的项目回款状况 [4] 国企改革与核心竞争力 - 会议指出要制定和实施进一步深化国资国企改革方案 [4][5] - 建筑行业主体以央国企为主导，强化国企改革有望精简企业运营成本，提高经营效益，并增强其核心竞争力，更好开拓和服务海外市场 [4] 绿色发展相关需求 - 会议指出要深入推进重点行业节能降碳改造，加强气象监测预报预警体系建设，加紧补齐北方地区防洪排涝抗灾基础设施短板 [4][5] - 水泥、钢铁、化工等领域的节能降碳改造有望带动建筑专业工程企业订单恢复，北方地区基建补短板需求提升也将使相关建筑企业受益 [4] 具体投资建议与关注公司 - 报告认为2026年行业投资维稳，部分新兴板块预计随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [4] - 中西部区域投资关注：四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [4] - 新基建关注：圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [4] - 出海关注：精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [4] - 好房子推荐：建发合诚 [4] - 低估值破净企业估值有望修复，关注：中国中铁、中国中冶，上海建工、隧道股份、安徽建工 [4] 重点公司财务数据摘要 - **中国中铁**：2025年预测EPS 1.06元，预测归母净利润26,183百万元，预测增速-6% [6] - **中国铁建**：2025年预测EPS 1.59元，预测归母净利润21,565百万元，预测增速-3% [6] - **中国化学**：2025年预测EPS 1.03元，预测归母净利润6,276百万元，预测增速10% [6] - **中国电建**：2025年预测EPS 0.70元，预测归母净利润11,989百万元，预测增速0% [6] - **中国交建**：2025年预测EPS 1.38元，预测归母净利润22,482百万元，预测增速-4% [6] - **中国中冶**：2025年预测EPS 0.29元，预测归母净利润6,025百万元，预测增速-11% [6] - **中钢国际**：2025年预测EPS 0.56元，预测归母净利润808百万元，预测增速-3% [6] - **中材国际**：2025年预测EPS 1.18元，预测归母净利润3,098百万元，预测增速4% [6] - **建发合诚**：2025年预测EPS 0.47元，预测归母净利润123百万元，预测增速28% [7] - **四川路桥**：2025年预测EPS 0.92元，预测归母净利润8,008百万元，预测增速11% [7] - **东华科技**：2025年预测EPS 0.69元，预测归母净利润489百万元，预测增速19% [7] - **圣晖集成**：2025年预测EPS 1.40元，预测归母净利润140百万元，预测增速22% [7] - **亚翔集成**：2025年预测EPS 3.16元，预测归母净利润674百万元，预测增速6% [7] - **志特新材**：2025年预测EPS 0.42元，预测归母净利润173百万元，预测增速135% [7]

核心观点 - 报告认为华夏中核清洁能源REIT具有配置价值，其底层资产波波娜水电站是和田地区最大水电项目，受益于区域长期用电缺口及未来电价市场化带来的弹性，项目预期内部收益率（IRR）及分派率具备吸引力 [2] 底层基础资产介绍 - 基础设施项目为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站，总装机容量15万千瓦，设计常年发电量6.66亿千瓦时，项目剩余运营年限约35.78年（至2061年4月10日）[9] - 项目径流源于昆仑山冰川，年均入库水量约26.52亿立方米，丰水期（6-8月）径流量占比约67.72%，通过上游乌鲁瓦提水利枢纽及自身日调节水库（总库容398.65万立方米）平滑来水波动 [10][11][14] - 项目是和田地区投运装机规模最大、年发电量最高的水电项目，过去4年年均发电量占和田地区总发电量超过20% [2] - 2022-2024年，和田地区用电缺口维持在30亿千瓦时之上，2024年发电缺口达35.66亿千瓦时，区域电力需求旺盛 [2][29][33] - 项目售电以优先计划电量为主，2022-2025年上半年其占比分别为59.78%、70.81%、51.13%、100.00% [28][31] - 项目批复电价（含税）维持0.1980元/千瓦时（不含税0.1752元/千瓦时），而2022-2024年市场化交易电价（不含税）分别为0.1965元/千瓦时、0.2675元/千瓦时、0.2348元/千瓦时，均高于批复电价 [2][38] - 根据政策，2025年对批复电价低于0.25元/千瓦时的水电机组实行全额保障收购，故项目当年电量全部按批复电价收购；预计自2026年起市场化交易占比每年提升10%，至2035年实现全额市场化 [2][28] - 项目背靠新疆维吾尔自治区第一大水电运营商新疆新华水电投资股份有限公司，其在运水电总装机243.79万千瓦，原始权益人业绩整体呈上升趋势 [45][47] 项目运营成效分析 - 2022-2025年上半年，项目实现发电量分别为7.20亿千瓦时、5.64亿千瓦时、6.79亿千瓦时、2.39亿千瓦时，2023年同比下滑主要受计划外停机检修及停机避沙影响，2024年已回升至2022年水平 [2][17] - 自运营以来，计划外停机导致的电量损失占总发电量比例约2.41%，2025年上半年一次计划外停机影响发电量2100万千瓦时，占比8.79% [17][22][24] - 2022-2025年上半年，项目弃水电量占比分别为3.95%、6.03%、13.52%、12.32%，2024年占比提升主要因光照及来水充沛导致电网消纳能力相对不足 [24][25] - 和田地区光伏装机占比高，但长远看对水电项目影响有限且可控，光伏装机增速已呈现放缓态势（2023、2024年增速分别为220%、163%，2025年6月末较2024年末增长降至28%），且项目已被纳入新疆电网优先调度序列 [2][34][36] - 2022-2025年上半年，项目公司实现营业收入分别为1.40亿元、1.18亿元、1.39亿元、0.43亿元，实现EBITDA分别为1.04亿元、0.84亿元、1.03亿元、0.29亿元，2024年已恢复至2022年水平 [2][57] - 项目盈利指标稳健，2022-2025年上半年毛利率分别为60.47%、50.81%、57.30%、39.65%，EBITDA率分别为74.83%、71.06%、74.07%、66.92% [61] - 项目度电毛利润表现优于部分可比REIT，2022-2025年上半年度电毛利润分别为0.106元/千瓦时、0.094元/千瓦时、0.111元/千瓦时、0.062元/千瓦时 [65] 基金估值与收益预测 - 基于对发电量（变动假设区间为-0.70%至+0.50%）和市场化电价（变动假设区间为-1.0%至+0.5%）的敏感性分析，测算项目未来12个月公允价值区间为10.49亿元至13.19亿元，中性情形下估值为11.71亿元 [2][68][77] - 按询价区间上限计算，项目预期IRR区间为3.79%至5.53%，中性情形下为4.66%，高于截至2025年12月10日可比REITs平均IRR（剔除负值）2.33% [2][79][80] - 预测2025年7-12月及2026年全年可供分配金额分别为3791.86万元和7091.34万元，按募资额上限计算，对应2025年（年化）和2026年的预测净现金流分派率分别为5.02%和4.70% [2][84] - 可比REITs的2025年年化分派率均值为8.59%，其中业务更可比的嘉实中国电建清洁能源REIT为4.34% [2][84]

全球市场环境与资产表现 - 美联储12月10日如期降息25个基点，年内累计降息75个基点，但出现3票反对，内部分歧加大[3] - 11月美国新增非农就业11.9万人远超预期的5万人，失业率升至4.4%，为2021年11月以来最高[3] - 美元指数从11月初的99.87见顶后持续下行至12月10日的98.64，美元进入弱势[3] - 11月1日至12月10日，巴西和越南股市领涨全球，美元计价下分别上涨4.5%和4.7%，而纳斯达克和沪深300下跌[3] 全球大类资产资金流向 - 11月全球资金流入货币市场基金约2530亿美元，较10月的1290亿美元加速[3][18] - 11月发达市场股市资金流入720亿美元，环比10月的840亿美元边际走弱；新兴市场股市流入380亿美元，环比10月的220亿美元加速[3][18] - 11月全球政府债券资金流入270亿美元，较10月的70亿美元大幅加速[3][18] - 近一个月（截至12月3日），美国固收市场资金流入623.4亿美元，美国权益市场流入511.5亿美元，新兴市场权益流入404.8亿美元[3][16] 中国资产资金流向 - 11月中国权益市场基金流入180.74亿美元，占新兴市场总流入的44.65%；中国固收市场基金流入29.26亿美元，占新兴市场总流入的31.78%[3][57] - 近一个月（截至12月3日），中国固收类基金相对AUM流入比例达2.0%，权益基金流入1.4%，均领先全球其他主要市场[3][14] - 被动型权益基金是流入主力：11月新兴市场被动权益流入424.48亿美元（10月为277.16亿），中国被动权益流入191.85亿美元（10月为182.93亿）[3][61] - 11月南向资金流入1116亿元人民币，环比10月的849亿元边际大幅上行[76] 全球资金国别配置 - 2025年10月，全球资金配置美国股市比例为61.9%，环比9月增加0.3个百分点；中国股市配置比例则边际减少0.1个百分点[3][86] - 中国股市的配置比例分位数位于10年来的37.9%，显示未来仍有上行空间[3][86] - 10月新兴市场资金减配中国股市（含A股、港股、中概股），配置比例环比9月下降1.9个百分点，当前分位数为47.6%[3][88]