资本市场结构性转换 - AI芯片龙头寒武纪股价于2025年8月27日盘中触及1462元/股，成为A股新“股王”，标志着资本市场估值核心向硬科技的结构性转换 [1] - 硬科技已成为中国经济增长的核心驱动力 [3] 科创板制度创新与市场发展 - 2025年10月28日，科创板科创成长层重启未盈利企业上市，禾元生物、西安奕材、必贝特成为首批新注册上市公司 [5] - 科创成长层标志着A股对硬科技企业的支持从“包容”升级到“精准赋能”，缓解了企业“研发投入高、盈利周期长”的核心痛点 [7] - 截至新闻发布时，科创板已支持60家未盈利企业上市，其中22家企业在上市后实现盈利并摘U [5] - 2025年，A股科创板上市公司总量突破600家，总市值超10万亿元 [9] - 以制造业、科学研究和技术服务业为代表的高新技术企业总市值较年初分别增长33.3%和32.1% [9] 硬科技产业集群与金融支撑 - 科创板已形成覆盖集成电路、生物医药、新能源等领域的“硬科技”全产业链集群 [9] - 科创板设立、创业板改革、退市制度优化等一系列举措，逐步畅通了科技、资本与实体经济的高水平循环 [9] - 科创成长层等改革举措为企业提供了关键的资本支持，让投资者分享科技进步红利，并培育了崇尚创新、包容失败的耐心资本文化，为新质生产力培育提供了强大金融支撑 [11]

公司动态与战略 - 天银机电通过互动平台表示，国家创业投资引导基金的设立标志着资本对硬科技的支持进入更系统、更耐心的新阶段 [1] - 对于子公司天银星际而言，该基金不仅是融资渠道的扩充，更是融入国家创新体系、获得长期战略陪跑的重要窗口 [1] - 公司将努力持续提升技术壁垒、巩固市场占有率、优化财务与公司治理结构，以满足该基金对投资标的的严格要求，争取机会 [1] 行业与政策环境 - 国家创业投资引导基金的设立，标志着资本对硬科技领域的支持进入了更系统、更耐心的新阶段 [1]

文章核心观点 - 2025年深圳甲级办公楼市场呈现“总量承压、结构分化”格局 新增供应达近三年高位 整体空置率同比上升1.8个百分点至26.2% 但以新经济领域为代表的需求端展现出结构性支撑 市场正通过多元策略寻求新的平衡[1][4] 市场需求端分析 - 科技类企业是租赁需求的主导力量 成交面积占比近30% 其中智能制造领域表现尤为活跃[2] - 消费电子、品牌出海及相关专业服务企业构成重要需求支撑 约30%的新增租赁需求面积（包括扩租、升级及新设立）来自这些行业[2] - 大型科技和金融类企业的总部自用需求对净吸纳量形成有力支撑 全年贡献超过一半的净吸纳量[2] - 租赁需求主要增量动力来自：消费电子行业业务扩张、品牌出海带动的配套专业服务需求提升、以及人工智能与芯片半导体等战略性新兴产业发展[3] - 企业租户普遍采取续租及成本导向型搬迁策略 租约重组交易占比提升 多数续租伴随租金、面积等核心条款调整 搬迁时通常保持面积稳定以控制成本并提升品质[2] 市场供给端与空置表现 - 2025年市场迎来阶段性供应高峰 全年共15个项目入市 新增供应面积近116万平方米 为近三年来最高水平[4] - 新增供应高度集中于前海（约占35%）、宝安中心（约占21%）和后海（约占21%）三大子市场 且半数以上为企业自建总部大楼[4] - 在新增供应集中释放与部分存量项目租户调整影响下 整体空置率同比上升1.8个百分点至26.2%[4] - 前海片区凭借更具竞争力的租金与完善配套 有效承接升级与外溢需求 其空置率在四季度环比下降2.3个百分点 并录得多笔整层及以上成交 推动全市净吸纳量在四季度环比显著回升[4] - 供给端加快结构性优化 部分项目通过引入酒店等业态缓解空置压力 另一些则着力提升装修交付、物业管理与配套设施水平以增强竞争力[5] 市场策略与未来展望 - 市场各方采用多元策略重塑供需平衡 除新租租金持续下调外 续租谈判进一步向租户倾斜 业主更频繁推进租约重组以稳定出租率[4] - 2026年市场预计仍有超150万平方米新增供应入市[5] - 未来市场将迎来两大变化：一方面 资本向硬科技领域倾斜 消费电子需求复苏及AI应用加速将增强产业集聚 推动企业扩租与升级办公空间[5]；另一方面 企业选址从单一价格导向转向对“极致性价比”、物业管理及配套设施等多维度的综合评估[6] - 上述变化将利好核心商务区优质空间及新兴商务区内配套成熟、性价比高的项目[6] - 深圳不动产市场正迈向以价值创造为核心的新阶段 REITs扩容与智能运营将成为价值提升的关键[6]

市场表现 - 1月21日A股硬科技板块成为市场主线 GPU、先进封装、半导体等赛道涨幅居前 [1] - 科创50ETF富国（588940）盘中一度上涨4.07% 截至发稿时最新涨幅达3.15% [1] - 标的指数成分股龙芯中科实现20CM涨停 显示市场资金热情高涨 [1] 核心驱动因素 - 本轮半导体产业链走强的核心驱动力来自全球AI需求爆发和行业基本面的实质性改善 [1] - 2025年全球半导体行业呈现结构性增长 公司产能利用率提升 营业收入增幅上升 [1] - 中高端产品营业收入明显增加 半导体产业链投资收益也增厚了公司业绩 [1] - 在政策扶持与市场需求双重驱动下 国内厂商的市场份额稳步提升 [1] 行业周期与前景 - 研究机构指出半导体行业库存周期已进入健康状态 [1] - 行业库存健康状态叠加AI创新周期 板块有望迎来“戴维斯双击” [1] 投资工具与机会 - 科创50ETF富国（588940）紧密跟踪上证科创板50成份指数 聚焦半导体、AI、高端制造等硬科技龙头 [1] - 该ETF中半导体行业权重占比较高 有望显著受益于本轮半导体景气周期 [1] - 场外投资者可通过科创50ETF富国联接（A类023055/C类023056）进行便捷布局 [1]

一方面，该基金的规模持续攀升，自2025年末的90亿跃升至当前的113亿，半月净流入超23亿元，且自 2023年9月上市以来，日均成交额为4.83亿元，构建起"规模-流动性-资金流入"的良性循环。另一方面， 该基金近一年净值增长率75.05%，成为投资者一键布局硬科技宽基、分享国家创新发展红利的核心载 体(数据来源：wind)。 在指数化投资加速普及的今天，宽基正成为机构与个人投资者跟上市场行情的首选工具。Wind数据显 示，截至2026年1月19日，全市场科创板相关ETF产品已达157只，但其中仅有6只权益类ETF规模突破 百亿元大关，几乎全部集中于科创50、科创创业50和科创100等宽基指数。其中，科创100ETF鹏华 (588220)尤为亮眼——作为唯一一只追踪上证科创板100指数的百亿级产品，其最新规模已达113.94亿 元，稳居同类第一。 来到当下，在指数化投资迈向高质量发展的新阶段，宽基ETF凭借分散风险、覆盖全面、费率优惠等优 势，已成为不少资金长期配置的"压舱石"。而在硬科技这一关乎国家未来的核心赛道上，科创100ETF 鹏华(588220)以其百亿规模、旗舰定位、系统支撑与战略契合度，正成为 ...

行业背景与会议主旨 - 股权投资行业正步入认知回归与能力重塑的“淬炼期”，长期资本持续扩容，耐心资本日益成为支撑科技创新的核心力量，投资机构聚焦硬科技与战略性新兴产业 [3][41] - 行业加速构建“投早、投小、投科技”的良性生态，多元退出与投资路径不断拓展，政府引导基金与国资投资平台已成为产业发展的“稳定器”与“助推器” [3][41] - 融中第十五届中国资本年会以“淬·炼”为主题，于2026年1月13日举行，汇聚政府部门、头部投资机构、经济学家及行业领军企业，共议投资趋势与科技创新前沿 [3][42] 主要投资机构定位与核心优势 弘毅投资 - 公司成立于2003年，已有23年历史，定位为“耐心资本”，其发展历程与国家新设的20年周期科创基金理念相符 [7][44] - 最初以并购重组和后期PE为主，自2013/2014年起向前延伸至早期科技投资，并拥有规模较大的不动产投资业务，专注于存量资产更新改造为科创园区 [8][44] - 已形成涵盖一二级市场、股权与地产、公募与私募的综合性投资平台，通过多元产品形式围绕科技进步与国家发展大势实现协同 [8][45] 华映资本 - 公司2008年于新加坡设立，2010年进入中国，定位为“投早投小”的VC机构，90%以上项目为领投，累计投资超300家企业，目前管理150多家企业 [9][46] - 2020年成为首批入选国家中小企业发展基金的子基金管理机构，近五年约80%的投资集中在早期阶段，当前投资超过50%投向AI、具身智能、底层算力等领域 [10][47] - 投资聚焦两大方向：一是紧跟国家政策的硬科技赛道，二是持续关注消费主题，在互联网与文化消费领域采取灵活方式参与 [10][47] 国科嘉和 - 公司成立于2011年，专注硬科技投资15年，目前管理11只基金，管理规模约700亿元，在管项目180余家企业，其中已上市或过会企业20余家 [12][48] - 70%的资金配置于人工智能、半导体、先进制造等领域，另外30%布局在生命科学领域，投资紧扣战略性新兴产业，推动科技成果转移转化 [12][49] 鼎晖投资 - 公司于2002年正式成立，团队合作历史近30年，投资脉络始终呼应中国产业升级，从消费品牌投资拓展至互联网，再到如今的硬科技 [13][50] - 目前股权投资聚焦两大板块：一是深耕产业价值的并购投资，二是专注于前瞻领域的创新成长基金（VGC），后者重点布局芯片半导体、航天航空、人工智能等硬科技领域 [14][51] 达泰资本 - 公司成立于2010年，自成立之初即确立“投硬、投早”战略，主要聚焦半导体、人工智能和生物医药三大赛道，其中半导体已实现全产业链早期投资 [15][52] - 2025年共有7家企业申报上市，其中一家已成功挂牌，其余6家预计2026年上半年陆续上市，整体退出情况良好 [16][52] - 2026年规划包括：继续坚持“投硬投早”、推动8至10家企业申报上市、构建早期硬科技投资生态并与高校建立深度战略合作 [17][53][54] 2026年科技投资策略与机会 宏观趋势与共识 - 行业心态呈现触底反弹、逐步回暖趋势，国家推出设立科创基金等一系列措施大力倡导耐心资本，科技创新进入新阶段 [19][56] - 人工智能、生物医药与基因技术等领域是普遍看好的投资方向 [19][56] 具体策略与方向 - **弘毅投资**：策略是以AI为主线，贯穿不同价值链环节寻找机会，同时关注AI对算力和电力的需求带来的不动产投资机会，以及AI可能催生的体验经济、文化娱乐等消费领域新机遇 [20][21][57] - **华映资本**：2025年投资了34个项目，出手42次，创历史新高，2026年将更坚决地投资早期项目，策略是从技术演进和产业生态两个角度进行投资 [21][22][58] - 技术演进角度：更早与高校及科研院所合作发掘早期转化机会 [22][59] - 产业生态角度：沿着已投产业链向上游核心零部件与精密制造环节延伸，并关注AI带来的行业变化如新型储能系统 [23][60] - 华映资本认为消费领域正涌现新机会，如AI赋能的潮玩，投资方式将更灵活多元 [23][61] - **鼎晖投资**：认为当前处于技术从“架构创新”迈向“产业落地”的关键窗口期，关注AI如何在实体产业中创造可量化的经济效益，核心衡量维度是成本降低、效率跃升和体验改善 [24][61] - 鼎晖投资指出中国在AI“软硬一体”的制造与应用层具有结构性优势，拥有全球最完整、反应最敏捷的产业链供应链 [25][62] - 鼎晖投资以新石器无人物流车为例，其专注于城市短途配送，能将物流成本降低60%，已在309个城市获准运营并实现现金流平衡 [26][62] - 鼎晖投资关注生物制造领域，以合成生物学技术生产熊胆粉为例，其成本只有天然产品的10%，化学成分相似度达97% [26][63] - **达泰资本**：提出具体执行层面的三件事：练好基本功、保持头脑清醒、扩大朋友圈 [28][64] - 练好基本功：在半导体等进入“深水区”的领域，需深入行业识别机会，如EDA数字电路全流程工具、光芯片等专用设备 [29][65] - 保持头脑清醒：面对市场情绪（如大模型公司上市突破千亿市值），需冷静分析技术优势转化、买单方、商业化路径等问题 [30][66] - 扩大朋友圈：重视与高校、科研院所合作，主动与年轻的科学家和创业者交流 [31][67] 对耐心资本及行业生态的讨论 耐心资本的内涵与挑战 - 耐心资本可分为“主动耐心”与“被动耐心”，国家层面设立20年周期基金是鼓励“主动耐心”的明确导向 [31][70] - 真正落地耐心资本需要政策协同与多元化的资本组合支持，例如万亿规模母基金具备长线投资耐心，但需协调地方政府资金、民间资本等不同属性的出资方 [32][71] - 耐心资本并不意味着资金持有20年不动，资本的本质在于流动，其倡导的是一种平常心与长期视角，通过不同阶段资本的接力共同陪伴企业成长 [35][36][74] 平衡政策与市场回报 - 国科嘉和的方法是以政策方向为引导，以市场逻辑为依据，寻找两者间的“最大公约数”，例如芯片投资既符合国家战略又有明确市场需求 [33][72] - 通过投资组合策略平衡风险与收益，在热点赛道通过阶段性布局和适时退出来管理整体风险 [34][72] - 核心是在项目选择上寻求政策周期、市场周期和技术周期趋于一致的优质资产 [34][73] 创投行业生态变化 - 当前创投生态持续向好，资金端迎来积极信号，如社保等多个规模达500亿的基金已实质性落地 [37] - 项目端进入技术爆发与广泛应用阶段，优质项目持续涌现，创业者年龄多在20-30岁 [37] - 退出端，符合国家产业政策方向的项目有较快上市可能，香港市场提供市场化退出通路，整体退出环境优于前几年 [38] - 行业讨论从信心问题转向策略问题，体现了周期转换与生态回暖，国资参与更多是良性竞合，有助于丰富市场生态 [38][39] - 投资机构的核心本分是创造持续、稳健的经济回报，需在行业起伏中保持理性、把握节奏 [39]

业绩预告整体概览 - 截至1月20日晚间，已有超过500家A股公司披露2025年业绩预告或业绩快报 [3] - 其中约200家企业预计2025年业绩实现增长，逾百家企业预计归母净利润最高增幅将超过100% [5] 高增长公司表现 - 目前预计净利润增幅最高的是回盛生物，预计2025年归母净利润2.35亿元至2.71亿元，同比增长1265.93%至1444.54% [6] - 回盛生物业绩增长得益于海内外市场开拓、技术创新升级、产能利用率提升及原料药价格上涨 [7] - 预计盈利规模最大的是紫金矿业，预计2025年归母净利润为510亿元至520亿元，同比增加约189亿元至199亿元，同比增幅59%至62% [8] - 紫金矿业增长主要得益于矿产品产量上升及价格同比上升，2025年股价累计涨幅达133% [8] - 除紫金矿业外，洛阳钼业、药明康德、立讯精密、宝丰能源等多家公司预计2025年归母净利润规模超百亿元 [8] “硬科技”赛道表现 - 科技赛道尤其是“硬科技”赛道企业盈利能力突出，全球AI基础设施与算力需求持续扩张带动了相关产品需求 [10] - 存储板块受益于AI需求迎来“超级周期”，佰维存储预计2025年归母净利润8.5亿元至10亿元，同比增长427.19%至520.22%，其中第四季度归母净利润预计为8.2亿元至9.7亿元，同比增长1225.40%至1449.67% [11] - 佰维存储预计2025年实现营业收入100亿元至120亿元，同比增长49.36%至79.23% [12] - PCB龙头胜宏科技预计2025年实现归母净利润41.6亿元至45.6亿元，同比大幅增长260.35%至295% [12] - 长芯博创、中科蓝讯、鼎泰高科等多家科技企业均预告业绩最高将实现翻倍及以上增长 [12] 大宗商品相关行业表现 - 2025年大宗商品行情分化，贵金属、工业金属、化工等板块产品价格强劲上涨，带动相关个股业绩亮眼 [13] - 天赐材料在六氟磷酸锂价格上涨推动下，预计2025年归母净利润最高增幅达230.63% [13] - 利尔化学在部分农药产品价格上涨推动下，预计归母净利润最高将增长132.19% [13] - 北方稀土在部分稀土产品价格持续上涨背景下，预计2025年归母净利润最高将增长134.60% [13] 业绩承压行业 - 光伏产业目前仍处于深度调整期，通威股份、隆基绿能、晶澳科技等十多家光伏企业披露业绩预告，其中多数公司预计将继续亏损 [15] - 通威股份预计2025年归母净利润约-90亿元至-100亿元，行业面临阶段性供应过剩、开工率下行、原材料价格上涨及产品价格下跌等压力 [15] - 生猪养殖行业2025年销售价格“前高后低”，下半年猪价持续下行，牧原股份、温氏股份等行业龙头均预告业绩将出现下滑 [15] - 天域生物预计2025年度归母净利润为-8500万元至-1.25亿元，受猪价下行及计提生物资产减值准备影响 [16]

港股市场环境与上市趋势 - 港股市场聚集了H股半导体龙头 近期部分国产GPU、大模型、硬科技等公司上市后表现稳健 后续优质科技企业赴港上市节奏有望延续 为港股科技板块提供持续的增量标的 [1] - 考虑到A股市场严监管及情绪“降温” 而港股科技权重股后续将受益于进入AI产品密集发布窗口 “北水”或有望更积极掘金港股的优势资产 短期港股表现或有望强于A股 [1] 港股科技龙头公司动态 - 阿里巴巴以“千问”为底座 在电商、出行等核心场景推进AI产品化落地 Agent应用有望持续扩围 [1] - 阿里云海外业务增长动能强劲 [1] - 腾讯依托微信生态 通过Agent平台降低AI开发门槛 推动AI小程序与智能体持续丰富 并在教育等垂直领域实现规模化应用 [1] - 百度考虑将港股上市地位升级为主要上市 以获取纳入港股通资格 [1] 港股科技指数与ETF产品 - 港股科技ETF（513020）跟踪的是港股通科技指数（931573） 该指数覆盖互联网、半导体、创新药、新能源车等港股核心资产 集中体现多元化科技产业特征与港股市场核心科技企业的整体表现 [1] - 港股通科技指数相比恒生科技指数超配了新能源车、创新药、半导体等行业 [2] - 从业绩表现来看 自2014年底基日开始至2025年底 港股通科技指数累计收益为224.25% 相对恒生科技指数（83.87%）的超额收益超过140% 长期跑赢恒生科技指数、沪港深互联网指数、恒生互联网科技业指数、恒生医疗保健指数等同类指数 [2]

市场表现 - 早盘A股三大指数全线上涨 上证指数涨0.17% 深证成指涨0.54% 创业板指涨1.15% [1] - 科创50ETF（588000）上涨3.46% 最新报价1.614元 盘中成交额达21.21亿元 换手率2.67% [1] - 芯片股全面爆发 龙芯中科封板 海光信息涨14.07% 澜起科技上涨6.80% 中微公司上涨3.97% 中芯国际上涨3.04% [1] 半导体行业动态 - 国产半导体设备领域迎来双重催化 [1] - 催化一：中核集团自主研制首台高能氢离子注入机成功出束 攻克功率半导体制造关键环节 打破国外垄断 [1] - 催化二：台积电财报显示2025年Q4净利润增长35% 毛利率62% 预计2026年资本支出达560亿美元 AI需求驱动存储芯片价格大涨 [1] - 双重催化将推动国产设备国产化加速 叠加AI驱动技术升级和产能扩张 行业或迎来‘扩产周期+技术突破’黄金期 [1] 科创50ETF概况 - 科创50ETF（588000）跟踪科创50指数 指数持仓电子行业70.35% [1] - 指数与当前人工智能、机器人等前沿产业的发展方向高度契合 同时涉及半导体、医疗器械、软件开发、光伏设备等多个细分领域 硬科技含量高 [1]

2025-2026年深圳甲级办公楼市场格局 - 市场呈现“总量承压、结构分化”的格局，面临新增供应高位释放与企业租赁需求结构性转型的双重影响 [1] - 新经济领域成为租赁新需求的重要支撑，包括消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务 [1] - 新增需求正向高附加值、高成长性的新经济与高端生产性服务集中 [1] 租赁需求的结构性变化 - 租赁需求的主要增量动力来自三方面：消费电子行业业务扩张、品牌出海带动的配套专业服务、以及人工智能与芯片半导体等战略性新兴产业发展 [2] - 企业租户持续优化不动产策略，续租及成本导向型搬迁仍为主导策略，租约重组交易占比进一步提升 [1] - 多数续租案例伴随租金水平、租赁规模等核心条款调整，搬迁案例中租户通常保持相对稳定的租赁面积以控制成本并提升品质 [1] 市场供应与项目分布 - 2025年市场迎来阶段性供应高峰，全年共有15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平 [2] - 新增供应高度集中于前海(约占35%)、宝安中心(约占21%)和后海(约占21%)三大子市场 [2] - 半数以上新增供应项目为企业自建总部大楼 [2] 2026年市场展望与驱动因素 - 2026年预计仍有超150万平方米新增供应入市，供需结构性矛盾短期内难以明显缓解 [3] - 市场竞争预计维持高强度，租金仍将承压、空置率延续高位运行 [3] - 宏观经济环境预计温和复苏，积极的财政政策和稳健的货币政策有望提振内需，为市场修复提供外部基础 [2] - 房地产市场政策优化及公募REITs向商业不动产领域扩容，有助于盘活存量资产并拓宽融资渠道 [2] 市场参与方策略调整 - 租户在严控成本的同时，将更重视办公空间对业务运营的实际支撑效能 [3] - 业主需通过更灵活的租赁条款与服务能力提升，换取稳定现金流与更可持续的出租率 [3] - 市场对办公楼产品的品质标准、配套体系与运营服务能力提出更高要求 [1]