工业与生产 - 春节假期后部分工业品生产恢复，本周日均铁水产量、浮法玻璃开工率、部分化工品开工率及主要钢材品种表观需求环比提升[2] - 汽车轮胎开工率反弹，本周汽车半钢胎开工率与全钢胎开工率环比提升[2] - 本周南华工业品指数上涨2.5%，其中有色金属指数上涨4.5%，石油化工指数上涨0.8%[2] 房地产 - 年初以来30大中城市新房销售面积同比-24.6%，但较去年12月提升2.1个百分点[2] - 截至2月16日，近四周二手房出售挂牌价指数环比提升0.11%[2] 内需与消费 - 春节假期推动消费恢复，2026年全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长5.2%[2] - 截至2月8日，全国乘用车累计零售187.2万辆，同比下降7%，但降幅较2025年12月收窄[2] - 本周国内执行航班架次同比增长17.8%，百度迁徙指数同比增长130.8%[2] - 截至2月22日，近四周邮政快递揽收量同比增长7.8%，较上月末提升4.1个百分点[2] 外需与出口 - 外需韧性增强，截至2月22日，近四周港口货物吞吐量同比增长15.1%，集装箱吞吐量同比增长19.3%[2] - 2月前20日韩国出口金额同比增长23.5%，增速较上月全月提升25.8个百分点[2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年春节后复工复产节奏快于去年农历同期，黑色上游及化工行业开工表现较好，但黑色下游及建材开工一般，需关注地产市场好转对上游产业链带动及原油价格波动对化工产业的影响 [2][14] - 春节假期居民出行消费表现不错，观影热度不及去年同期，后续需关注消费热度延续及两会促消费政策情况 [5][12] - 节后新房、二手房销售有所回暖，土拍数据表现一般，需关注土拍数据变化、上海地产新政效力及其他城市政策跟进情况 [5][13] 根据相关目录分别进行总结 金融市场 - 本周利率债指数走弱，权益指数全线上行，南华贵金属指数涨幅明显，金铜比上行、金银比震荡下行，黄金价格上行、白银价格大幅回升 [15][17][19] 工业生产 - 发电：南方八省电厂煤炭日耗量回升，动力煤价格上涨 [21][22] - 炼焦：焦化企业开工率快速上行，双焦价格均下跌，主要港口煤炭库存连续下行、进口焦煤库存边际回落，独立焦企全样本焦炭库存大幅回升、炼焦煤总库存大幅下行 [23][24][26] - 钢铁：高炉开工率上行，铁矿石、螺纹钢期现货价格均下行，螺纹钢产量与前值持平，钢铁建材日均产量、板材日均产量下行，主要钢材品种库存大幅上行，北方六港铁矿石到港量回落 [26][28][32] - 建材：水泥价格窄幅波动，玻璃、纯碱价格下行，铜、铝期货价格边际上行，铝和阴极铜库存大幅上涨，水泥熟料产能利用率波动下行，浮法玻璃开工率明显低于季节性水平 [32][35][43] - 化工：甲醇开工率波动上升、纯碱开工率边际下行，江浙地区涤纶长丝开工率反弹、PTA开工率继续下行，原油价格波动上升、天然气价格上涨 [44][45][49] - 汽车：汽车半钢胎、全钢胎开工率均大幅下行 [48][49] 复工复产 - 全国10692个工地开复工率农历同比增加1.5个百分点，工地资金到位和工人复工情况好于去年，非地产项目资金到位率同比修复明显 [2][50][51] 物流交通 - 货运：公路物流运价指数、铁路运输及邮政揽收量均震荡下行 [52][53][55] - 客运：地铁客运量有所回升，国内航班架次大幅上行，国际航班架次也上行 [58] 终端需求 - 信贷：转贴现与存单负利差收窄，半年国股票据转贴现利率有所上升 [57][59][62] - 房地产：新房、二手房成交面积季节性回升，二手房挂牌价指数涨幅走阔，百城成交土地占地面积和溢价率均下降 [63][64][71] - 建筑施工：螺纹钢表观需求大幅回落，盈利钢厂比例边际回升 [75][77] - 消费：春节游客人数和花费创历史新高，电影票房不及同期，乘用车厂家批发、零售销量同比回升，猪肉平均批发价下行、蔬菜价格下跌、水果平均批发价高于去年同期 [76][79][86] - 出口：CCFI运价下行，港口货物吞吐量大幅下行，SCFI指数边际回升，CCFI环比多数下行仅南美航线上升，波罗的海干散货指数波动上升 [88][90]

港股市场行情表现 - 本周（2月23日至2月28日）港股三大指数表现分化 恒生指数上涨0.82% 恒生科技指数下跌1.41% 恒生中国企业指数下跌1.12% [1] - 港股行业层面 一级行业中5个上涨6个下跌 材料、房地产、公用事业涨幅居前 分别上涨5.36%、2.48%、1.60% 医疗保健、信息技术、可选消费跌幅居前 分别下跌4.20%、1.80%、1.55% [1] - 二级行业中 钢铁、化工、有色金属、房地产投资信托、煤炭涨幅居前 造纸与包装、耐用消费品、家庭用品、医药生物、传媒跌幅居前 [1] 港股市场流动性 - 本周港交所日均成交额达2418.36亿港元 较上周增加1165.78亿港元 [2] - 本周南向资金累计净流入67.05亿港元 较上周净流入额减少210.95亿港元 [2] - 截至2月25日的近7天 港股中资股中 全球主动型外资基金净流入2.38亿美元 较上周减少0.83亿美元 全球被动型外资基金净流入21.86亿美元 较上周增加14.89亿美元 [2] 港股估值与风险偏好 - 截至2026年2月27日 恒生指数的PE、PB分别为11.98倍、1.23倍 分别处于2010年以来77%、55%分位数水平 [3] - 10年期美国国债到期收益率较上周五下行11BP至3.97% 港股恒生指数的风险溢价率为4.38% 为3年滚动均值-1.40倍标准差 处于2010年以来8%分位 [3] - 10年期中国国债到期收益率较上周五下行0.22BP至1.7877% 港股恒生指数的风险溢价率为6.56% 为均值(3年滚动)-1.50倍标准差 处于2010年以来45%分位 [3] - 恒生沪深港通AH股溢价指数较上周五上升1.77点至118.17 处于2014年以来12.21%分位数的水平 [3] 港股市场投资展望 - 海外地缘政治局势紧张 美国和以色列对伊朗发动袭击 市场短期可能仍将消化情绪扰动 [4] - 美国新的全球关税已按10%的税率生效 白宫正努力将税率更新为15% [4] - 科技板块仍是港股中长期投资主线 AI带来的担忧反而创造了买点 中国AI实力的崛起有望增强市场信心 但市场信心的完全恢复仍需时间 [1] - 周期板块具备中长期配置价值 “反内卷”等有望改善行业盈利水平 美元信用体系的松动引发大宗商品等实物资产的重估 叠加新能源需求的持续爆发 将驱动新一轮周期上行 [1] - 消费板块的全面复苏则依赖于宏观经济的改善和居民信心的回升 [1] - 建议关注2026年两会政策利好较多的产业 尤其是与“十五五”规划相关的产业 [1]

ECI指数与整体经济表现 - 截至2026年3月1日当周，ECI供给指数为49.92%，较上周回落0.16个百分点；需求指数为49.88%，与上周持平[3] - 2026年2月整月，ECI需求指数为49.88%，较1月回升0.04个百分点，其中出口指数为50.22%，维持在扩张区间[3] - 节后经济呈现结构性修复，工业生产和地产销售向好，出口保持韧性，1-2月经济有望录得“开门红”[3] 工业生产与消费 - 节后工业生产景气度回升，汽车全钢胎开工率为29.17%，较上周大幅回升14.97个百分点，高炉开工率为80.24%，环比回升0.09个百分点[9][20] - 2月份家电消费景气度转弱，春节期间多数家电产品线上销售额累计同比增速已转负，“以旧换新”政策提振作用减弱[3] - 人员流动恢复，本周航班执飞率均值为90.94%，环比回升3.29个百分点；地铁日均客运量为6706.60万人，环比回升2652.18万人[9][26] 房地产与投资 - 节后地产销售明显回暖，节后5天30大中城市商品房销售面积合计113.1万平方米，较去年农历同期增长约87.4%[3] - 本周19城二手房成交面积为110.41万平方米，环比大幅回升809.43%[34] - 基建实物工作量仍待回升，石油沥青装置开工率为21.40%，水泥发运率为15.69%，分别较去年同期回落5.00和11.75个百分点[9][34] 出口与外部需求 - 外需保持韧性，韩国2月出口总额同比增速为29.0%；监测港口周均货物吞吐量为24978.6万吨，显著高于去年同期的22862.1万吨[3] - 出口运价指数上涨，本周SCFI综合指数为1333.11点，环比回升81.65点；波罗的海干散货指数为2123.80点，环比回升59.80点[9][39] 物价与大宗商品 - 节后食品价格季节性回落，猪肉平均批发价为17.87元/公斤，环比下降0.34元/公斤[9][45] - 地缘冲突推升大宗商品价格，现货黄金价格达5222.30美元/盎司，环比回升169.10美元；LME铜价达13439.50美元/吨，环比回升689.50美元[9][45] - 布伦特原油期货结算价为71.27美元/桶，环比回升1.30美元/桶[46] 货币政策与流动性 - 2026年1-2月货币政策积极，买断式逆回购合计净投放9000亿元，MLF合计净投放1000亿元，1月份国债净买入规模扩大至1000亿元[3][19] - 本周央行公开市场操作实现货币净回笼7274亿元，7天shibor利率从1.5530%回落至1.5000%[51] - 市场预计流动性投放工具将延续积极态势，“降准”可能择机推出，以对冲政府债供需压力[3][19]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 开年后市场对十五五开门红预期较强，止盈情绪强烈，在"沪七条"刺激下债市接连大跌直至周五止跌，中长期限信用策略回调明显，短端下沉策略净值保持稳定 [6][10] - 资金面偏松、摊余债基打开等利好因素不变，信用债依然是攻守兼备资产 [6][10] - 当前债市追涨的性价比降低，3月大概率仍以震荡为主 [6][10] - 信用债3Y以内挖掘空间有限，防守属性更重，建议多做下沉构建底仓；3 - 4Y不少主体期限利差增厚，有骑乘机会；5Y以上长期限债绝对收益有一定吸引力，负债端稳定性较强的机构可布局 [6][10] - 二永债4Y左右存在凸点，预计骑乘收益可观，兼具进攻和防守 [6][10] 根据相关目录分别进行总结 信用债周观点：把握3 - 4Y凸性较强的品种 - 开年后市场对十五五开门红预期较强，止盈情绪强烈，债市受"沪七条"刺激大跌后周五止跌，中长期限信用策略回调，短端下沉策略净值稳定 [6][10] - 资金面偏松、摊余债基打开等利好使信用债攻守兼备，3月债市大概率震荡 [6][10] - 信用债投资建议：3Y内多下沉构建底仓，3 - 4Y有骑乘机会，5Y以上适合负债稳定机构布局；二永债4Y左右骑乘收益可观 [6][10] 信用债周回顾：中短信用表现整体稳定 负面信息监测 - 2026.2.23 - 2026.3.1无债券违约与逾期、主体评级或展望下调、债项评级调低、海外评级下调情况 [15][16] - 泛海控股、阳光城等多家公司有重大负面事件，如未能按期偿还债务、新增被执行案件等 [17] 一级发行：新债发行成本明显下行 - 节后信用债新发节奏缓慢，2026年2月23日至2026年3月1日一级发行927亿元，总偿还量1844亿元，净融出917亿元 [17] - 上周未统计到取消或推迟发行债券，各等级融资成本环比明显下行，AAA、AA + 级平均票息环比分别下行11bp和23bp，AA/AA - 级新债发行频率低 [18] 二级成交：低等级长久期利差收窄 - 上周各等级、各期限信用债估值多在±1bp内窄幅波动，无风险利率小幅上行，信用利差平均收窄1bp，低等级长久期收窄较多，AA级5Y利差最多收窄6bp [20][21] - 各等级3Y - 1Y期限利差多走阔1bp，5Y - 1Y中AA级大幅收窄4bp；AA - AAA级等级利差全面收窄，5Y最多收窄5bp [22][25] - 城投债信用利差多数省份小幅收窄2bp，青海最多收窄7bp；产业债信用利差普遍小幅收窄1bp，略跑输城投，仅房地产走阔5bp [26][28] - 受假期影响，周换手率环比下滑0.82pct至0.97%，换手率前十债券发行人多为央国企，上周折价超10%成交的信用债发行人涉及碧桂园和万科 [29] - 单个主体估值变化看，利差收窄或走阔幅度居前的城投分布散乱，产业方面利差走阔幅度前五主体多为房企，依次为时代控股、融侨、绿地和鑫苑 [30]

公开市场操作与资金面 - 2月28日，央行开展1160亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因当日无逆回购到期，实现单日净投放1160亿元 [1] - 当周（截至2月28日），央行公开市场整体净回笼资金6114亿元 [1] - 3月2日至6日当周，将有15250亿元逆回购到期，此外3月6日还有1万亿元91天期买断式逆回购到期 [1] - 2月末银行间资金面宽松，存款类机构隔夜回购加权利率续跌向1.31%，匿名点击系统（X-repo）隔夜报价在1.3%低位 [3] - 美国隔夜融资担保利率为3.67% [3] 债券市场表现 - 银行间主要利率债收益率普遍下行，长券表现更优，主要受美伊冲突引发避险情绪升温提振 [8] - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.58%，较上日小幅下行 [6] - 国债期货主力合约当天休市 [10] 宏观经济与政策动态 - 国家统计局数据显示，2025年全年国内生产总值（GDP）为1401879亿元，同比增长5.0% [11] - 2025年国民总收入为1393700亿元，同比增长5.1% [11] - 2025年末全国人口140489万人，较上年末减少339万人 [11] - 2025年国内出游65.2亿人次，同比增长16.2% [11] - 2025年通过免签入境外国人3008万人次，增长49.5% [11] - 深圳市发布方案，将统筹中央超长期特别国债及市级财政资金，重点支持汽车、家电、数码和智能产品等领域的消费品以旧换新 [12] 全球宏观与行业趋势 - 中东地缘政治紧张局势升级，伊朗宣布关闭霍尔木兹海峡，导致全球多家大型石油公司及贸易巨头暂停船只通过，该海峡油轮运输陷入停滞 [11] - 稳定币发行商正迅速成为美国短期国库券最主要买家，渣打银行分析认为，到2028年底稳定币市值预计达2万亿美元，可能产生高达1万亿美元的短期国库券新增需求，或导致短期国库券对私营部门变得“过于稀缺” [14] 重点公司动态 - 新世界发展总债务缩减17亿港元，香港地区销售创2021年以来新高 [16] - 碧桂园服务预计2025年收入在482亿元至485亿元之间，同比增长9.6%至10.2% [16] - 派拉蒙与华纳兄弟的合并将涉及575亿美元债务，该债务将为垃圾债与投资级债券混合评级 [16] - 中国奥园一家附属公司持有的香港物业被委任接管人，且接管不会被暂缓 [16] 信用风险事件 - 近期有多家发债主体出现负面信用事件，包括闻泰科技、山东龙大美食、航天宏图等公司的主体评级下调，以及珠江人寿、浙江省新昌县投资发展集团等债券的隐含评级下调 [17] - 2026年1月至2月，市场出现多起城投非标资产风险事件，涉及融资租赁、信托计划、私募基金等多种产品类型，风险类型包括违约和风险提示 [18]

文章核心观点 - 市场普遍认为消费将持续受房地产下行拖累，但国际经验显示，在地产调整的后半程，居民消费倾向会率先出现趋势性抬升，当前中国可能正处于这一“拐点”[1][9] - 房地产对经济的影响通过“收入效应”、“财富效应”和“挤出效应”三种机制传导，不同阶段主导效应不同[2][11] - 中国房地产周期于2020年见顶，进入“后地产时代”，预计在2026年前后，随着“挤出效应”显著弱化，消费倾向提升的“新周期”或将启动[5][40][83] - 2026年的宏观主线预期是地产“落”、消费“升”，消费对地产的依赖逐步脱敏，服务业消费潜力释放，成为重要的市场预期差[6][102][170] 国际经验：消费倾向的“U型”特征与先于收入改善 - 主要经济体房地产周期见顶后，居民可支配收入增速会经历约10年的下行期，平均增速从**8%~10%** 回落至**3%~4%**[2][11] - 进入“后地产时代”后，居民消费倾向呈现“U型”特征：前5年“收入效应”主导，拖累消费；第5-10年“挤出效应”明显弱化，消费倾向由持续下降转为趋势上升[3][16][24] - 在“后地产时代”的第5年前后，消费增速开始先于收入增速改善，消费增速平均高出收入增速约**2个百分点**[16] - 消费倾向的“U型”反转与潜在购房者（25-40岁）的消费能力释放密切相关，他们是社会消费主力，在地产周期见顶后消费能力得到解放[3][26] 中国现状：处于消费倾向“U型”反转的起点 - **2015年是关键转折年**：此前，房价上涨以“收入效应”和“财富效应”主导，居民可支配收入增速持续高于**10%**，消费倾向保持在**60%** 以上[4][41]；此后，“挤出效应”逐渐占主导，房价与消费倾向转为负相关，房价涨幅大的省份（如北京、上海、江苏、浙江）消费倾向下滑**5个百分点以上**[4][53] - 房价收入比等指标已跌回2015年之前，意味着房价波动对经济的集中拖累可能告一段落，三大效应达到新的“平衡点”[5][83] - 省际数据显示，**2022-2024年**房价跌幅明显的部分地区（如福建、浙江、河北、湖南），消费倾向在**2024年**以来已出现积极改善，中西部地区甚至恢复到历史高位[5][84] - 产业与人口向非一线城市迁移（如合肥、杭州、长沙人口增加**30万人以上**，而北京、上海人口净流出**6-9万人**），也在弱化高房价对年轻人消费的“挤出效应”[94] 2026年展望：地产“落”、消费“升”的宏观演绎 - **收入与消费对地产逐步脱敏**：**2024年**以来，房价加速下跌但收入减速下滑，显示脱敏迹象；名义GDP改善有望支持居民收入[102] - **产业结构调整弱化地产影响**：地产产业链占GDP比重从**2021年的22%** 降至**2025年的17.4%**，跌回2010年前水平；其对GDP增速的拖累近**1个百分点**，但高新技术产业（贡献**1.5个百分点以上**）基本实现对冲[110] - **新经济领域提供积极支撑**：**2025年**高技术制造业从业人员增速三年来首次转正（约**1%**），营收增速改善[121][124][127] - **服务业消费潜力释放**：**2024年底**以来，疫后“疤痕效应”退潮，人流出行数据持续改善；国际经验表明，人均GDP超**1万美元**、城镇化率超**70%** 后，服务业消费将快速增长，中国已接近此阶段[7][132][138] - **社会消费品零售总额（社零）指标存在局限**：**2025年**迁徙指数同比增速维持在**10%~20%**，但社零增速仅**0.9%**，因社零主要统计商品消费，未能充分反映服务消费的韧性[149] 政策支持：扩内需政策持续加码 - **财政与货币政策协同发力**：**2026年**财政赤字率提至**3.8%**左右，安排**2万亿元**存量隐性债务置换额度；货币政策保持适度宽松，设立**1万亿元**民营企业再贷款额度[155][156] - **消费刺激政策优化**：优化个人消费贷款贴息，单笔上限提至**3000元**；推出一次性信用修复政策，助力小额逾期（单笔不超过**10000元**）信用修复；在**50个**试点城市开展为期**6个月**的有奖发票活动[157][166][167] - **“投资于人”与服务业开放**：**2025年**起对3周岁以下婴幼儿按每月**300元**标准发放育儿补贴；推动带薪年休假落实；服务业扩大开放聚焦电信、医疗、金融等领域[162][163]

国内宏观政策 - 中共中央政治局定调“十五五”开局，要求实施更加积极有为的宏观政策，持续扩大内需、优化供给，因地制宜发展新质生产力[3] - 国务院深化拓展“人工智能+”，推动AI全链条突破、全场景落地，并前瞻布局新技术新路径[3] - 央行将远期售汇业务外汇风险准备金率从20%下调至0，以促进外汇政策回归中性[4] - 上海优化房地产政策，非沪籍购房社保年限由3年降至1年，公积金最高贷款额度升至324万元[4] - 国家电影局启动“2026电影经济促进年”，全年预计投放不少于12亿元惠民观影补贴[4] - 河南省目标到2026年底完成汽车报废和置换50万辆左右，家电换新500万台左右[4] - 国务院提出到2030年基本建成全国统一电力市场体系，市场化交易电量占全社会用电量的70%左右[14] 海外宏观与地缘政治 - 美国与以色列于2月28日联合对伊朗发动大规模军事打击，冲突升级，伊朗最高领袖哈梅内伊据报在袭击中殉职[6] - 特朗普政府于2月24日正式开始征收10%的全球关税，并准备将税率提高至15%[29] - 美联储官员多数释放中性信号，但理事米兰重申预计2026年需降息100个基点[28][32] 金融市场表现 - 2月最后一周，美国主要股指下跌，其中道琼斯工业指数下跌1.31%[33] - 受地缘风险影响，2月最后一周国际黄金价格上涨4.12%，布伦特原油价格上涨1.00%[34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 春节后市场定价逻辑从流动性转向基本面与政策路径，地产高频指标弱反弹催化市场对地产预期的讨论，需审视长端国债利率隐含的地产周期定价[2][6] - 地产周期内部“结构温差”显著，长端利率与需求端匹配度最高，后续地产周期将成利率多空博弈点，定价偏离度值得跟踪[4][25][26] - 地产成交弱反弹叠加“沪七条”，短期基本面预期企稳，两会增长目标或下调，货币政策宽松，短期降息概率大于降准，债市短期或由反弹转向震荡[4][26] 根据相关目录分别进行总结 市场定价逻辑切换 - 春节后利率在1.8%关键阻力位多空拉锯，定价逻辑从流动性转向基本面与政策路径，“沪七条”和地产高频指标弱反弹催化地产预期讨论[2][6] 五个维度对比地产周期与利率周期位置 - **需求端（销售与房价）分位对比**：需求端是债市定价敏感环节，利率分位与需求景气度分位波动基本同步，1月两者基本匹配，2月利率分位下探略低于1月地产需求景气周期位置[9][10] - **地产高频指标分位对比**：高频指标能及时捕捉地产景气边际变化，2月高频口径下地产景气度略高于30年国债利率月均值分位[11] - **开发与投资指标分位对比**：开发投资类变量与利率相关性偏弱但有一定关联，截至去年12月，长端利率分位高于开发投资所反映的地产周期位置[16] - **上游原材料价格分位对比**：建材价格反映施工强度与投资需求，截至今年2月，建材综合价格分位低于长端利率水平[18] - **地产信用周期分位对比**：金融指标整体处于2021年以来低位区间，当前10年与30年期国债利率分位高于这一信用周期景气位置[19] 债市行情回顾 - **资金回笼与利率中枢上行**：节后首周央行净回笼资金，资金利率中枢略有上行[31] - **超长端领跌**：本周多数期限国债收益率上行，超长端上行幅度较大，10Y国债收益率先升后降收于1.8%下方[32] - **久期基本持平**：2月24日至27日，公募基金久期中位值基本持平，久期分歧度指数下降[37] - **利率同步指标信号**：本周利率十大同步指标“利好”“利空”各占5/10，企业中长贷余额增速、美元指数发出“利好”信号[40] 地方债发行情况 - **发行规模环比回落**：本周地方债发行1739亿、净融资5014亿，较节前和2025年同周均回落[42] - **加权平均发行期限上升**：本周各类地方债加权平均发行期限为22年，较节前明显上升，同比2025年同周也上升[47] - **发行利差上升**：本周地方债发行利差加权平均值为0bp，较节前回升，再融资债券发行利差环比明显上升[49] - **发行进度领先**：今年以来地方债发行进度领先去年同期，1月1日至2月27日发行2.02万亿，净融资1.77万亿[52] - **10Y、30Y发行规模占比上升**：今年以来各地10Y、30Y地方债发行规模占比较去年同期继续上升[57] - **2月超计划发行**：2月地方债实际发行进度约121%，超计划完成发行，下周预计发行规模环比小幅上升[59]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 核心观点 - 近期房地产板块的上涨，一方面是12月相对沪深300指数超跌后的补涨，另一方面也反映了基本面预期变化、政策预期以及筹码结构等因素共振的结果[4] - 当前房地产指数与沪深300的差距较12月已明显收窄，在本轮股价修复中，基本面预期、政策预期等因素或已逐步被定价，后续若无进一步催化，房地产板块的超额收益空间可能减小[4] - 在挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续、个别房企“展期议案”等市场关注点驱动下，市场对房地产政策的关注度或有所提高，后续政策的进一步发力方向可能包括调降公积金及商业贷款利率、去库存政策以及房地产发展新模式与城市更新的结合等[4] - 若后续房地产支持政策出台，判断房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转向“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[4] 市场成交数据总结 - **新房市场**：1月1日至2月26日，39个样本城市新房网签面积同比-20%，但降幅较12月收窄3个百分点，其中一线城市（4城）同比-12%，降幅收窄18个百分点，二线城市（10城）同比-22%，降幅扩大4个百分点，三线城市（25城）同比-24%，降幅与12月持平[2] - **二手房市场**：1月1日至2月26日，16个样本城市二手房网签面积同比-1%，降幅较12月大幅收窄26个百分点，其中一线城市（2城）同比-3%，降幅收窄23个百分点，二线城市（4城）同比-4%，降幅收窄28个百分点，三线城市（10城）同比+5%，由负转正，增幅达26个百分点[2] - **春节后表现**：正月初八至初十，新房和二手房网签面积农历同比分别增长+9%和+21%[1] - **滚动网签**：新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平，二手房日均网签面积低于2019年和2021-2025年同期水平，但高于2020年同期水平[18] - **环比表现**：2月1日至26日，样本城市新房和二手房网签面积环比均处于近5年同期的中间水平[12][16] 土地市场数据总结 - **全国整体**：2026年1-2月，全国土地成交建筑面积累计同比-30%，降幅较1月扩大2个百分点，成交楼面均价累计同比-21%，降幅较1月收窄1个百分点[20] - **月度数据**：2026年2月，全国土地成交建筑面积单月同比-32%，成交楼面均价单月同比-19%，土地溢价率环比上升7.1个百分点至9.4%，流拍率环比下降9.7个百分点至10.3%[20][21][25] - **土地出让金**：2026年2月，全国土地出让金同比降幅较1月扩大1.7个百分点至-45.3%[28] - **分能级表现**：1-2月，一线城市土地成交建筑面积累计同比-10%，楼面均价累计同比-37%，二线城市成交建面累计同比-39%，楼面均价累计同比-37%，三四线城市成交建面累计同比-28%，楼面均价累计同比-5%[20] 库存与去化情况 - **整体库存**：2025年12月，拿地未售口径库存较11月上升，开工未售和推盘未售口径库存较11月下降[30] - **去化周期**：2025年12月，拿地未售和推盘未售口径的去化周期较11月上升，开工未售口径去化周期较11月下降[30] - **分城市库存**：2025年12月，一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市推盘未售库存较上月上升[32] - **分城市去化**：2025年12月，一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[32] 前瞻与佐证指标 - **价格与租金**：2026年1月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅均边际扩大；北京、上海租金同比降幅边际扩大，广州租金同比降幅收窄，深圳租金同比转正；北京、上海租金回报率下降，广州、深圳租金回报率上升[3][15] - **市场热度（带看）**：2026年2月，12个样本城市平均二手带看人数较1月环比转负至-57.0%，同比在1月+60.9%的基础上转负至-58.9%[3][42] - **挂牌情况**：2026年1月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比-2.8%[3][47]；2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从11月的5.4%上升0.4个百分点至5.8%，其同比降幅较11月收窄15.8个百分点至-32.8%[49] - **居民信贷与存款**：2025年12月，居民新增存款趋势同比降幅扩大，居民存款余额趋势同比增幅收窄[35]；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[36] - **流动性前瞻**：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2026年2月，宏观层面流动性环比转向宽松，同比紧缩力度扩大[3][46] 行业规模与指数表现 - **行业规模**：截至报告期，房地产行业股票家数为258只，占全市场5.0%，总市值为3156.4十亿元，占全市场2.7%，流通市值为2977.8十亿元，占全市场2.8%[6] - **指数表现**：过去1个月、6个月、12个月，房地产行业指数绝对收益率分别为+1.2%、+7.4%、+17.6%[7]