纪要涉及的行业或公司 * 行业：全球房地产市场，重点涉及美国、加拿大、英国、欧洲、日本、中国（包括香港及一线城市）、东亚及东南亚经济体[1][2][6] 核心观点和论据 * **全球房价模式与资本流动相关**：全球房价、收入与通胀的关系呈现三种模式，映射全球资本布局[2] * **资本流入国（欧美等）**：房价长期跑赢居民收入和通胀，超额收益持续累积，例如美国房价在2008年回调后，在量化宽松下重新积累超额收益[2] * **出口导向型经济体（东亚/东南亚，如日本、中国香港）**：房价长期未跑赢收入，但基本贴合通胀曲线，例如日本自1970年代至今平均房价涨幅落后于收入增长[1][2] * **较少参与全球资本循环的经济体（如东欧、北欧部分国家）**：房价与收入同步增长，并能跑赢通胀[2] * **房价与通胀存在强正相关**：长期看，无一经济体房价跑输通胀；70%至80%的年份里，房价至少能跑平通胀；名义房价与通胀在年度走向上高度一致[3] * **高通胀环境利好房地产市场**：通胀环境优于通缩，高通胀通过稀释债务利好资产持有者，例如美国1970至1980年代高通胀时期，名义房价增速达近四十年最高水平，购房活跃度未降低[1][3][4] * **东西方房价定价机制存在根本差异**：差异核心在于租售比对利率的反应[5] * **西方**：租售比曲线斜率向下，租金回报率可随利率中枢下行而持续走低，租售比与长端利率利差以零为中枢波动，能承载更多资本[5] * **东亚（如日本）**：租售比曲线中枢平坦，绝对值稳定，难以随利率下行而压缩，房地产市场承载资本能力弱[1][5] * **全球房地产市场格局正在转变**：自2025年下半年起，格局出现显著变化[6] * **西方市场转弱**：加拿大、欧洲部分地区及英国房价面临压力；美国房地产市场自2022年起实质性滞胀，西部和南部部分地区名义房价快速下跌[6] * **亚洲市场显现回暖迹象**：日本房价加速上升，中国香港房价企稳，中国大陆一线城市（上海、北京、深圳）在2026年很可能止跌[1][6] * **西方房地产市场面临长期压力**：宏观范式转变，利率与通胀中枢长期上行挑战过去四十年的定价逻辑；美国房价相对收入的超额累计增长率已接近2008年金融危机前高点；因通胀高企，无法通过传统降息刺激资产价格[1][7] * **中国房地产市场泡沫预计2026-2027年消化完毕**：参考日本和香港经验，调整将消化过去积累的相对通胀的超额收益，届时房价实质上将无显著泡沫[1][7] * **中国房地产市场未来走势的关键影响因素**： * **内部因素**：城镇化、人口、信贷、房企资产负债表等，单独看难以支撑有斜率的复苏[7] * **外部因素**：至关重要[7] * 中国能否实现可持续的通胀，以改善实际利率、降低购房成本[7][8] * 全球资本流向再平衡，若资本市场受益于全球资本回流并实现长期牛市，楼市通常滞后股市一年半到两年企稳[1][8] 其他重要内容 * **房价剧烈调整多发生在通缩时期**：历史上比例偏少，持续时间一般不超过3到4年；近代除中国外，最严重的两次调整发生在日本和中国香港，与1997年东亚金融危机后的债务通缩和资产负债表衰退有关[3] * **东亚房地产繁荣本质是城镇化时代一代人的繁荣**：如早年新加坡、日本及后来的中国、越南，通常由外部资本流入和内部信贷共同推动[5][6] * **全球资本流向或于2025年后发生逆转**：从西方市场流向包括中国在内的新兴市场的长期格局调整可能性增大[1][6]

公司战略与资产配置 - 富泽人寿收购济南市复星国际金融中心项目，是依托险资优势强化资产配置、夯实发展根基的战略布局 [1] - 此次收购是富泽人寿深度扎根济南、服务区域建设的责任践行 [1] 项目合作与交易 - 富泽人寿与复星国际就济南市复星国际金融中心项目合作协议签约仪式在上海举行 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 通过宏观基本面分析和黄金分割线、水平线、日均线等技术面分析，预期2026年4月期货主力（连续）合约行情走势，其中股指期货、黄金、白银、铜、铝、镍期货将偏强震荡，碳酸锂期货将震荡偏强，原油、燃料油、沥青、聚丙烯、PTA、甲醇、生猪将偏弱震荡 [1] 根据相关目录分别进行总结 期货行情前瞻要点 - 股指期货IF2606、IH2606、IC2606、IM2606合约2026年4月大概率偏强宽幅震荡，各合约有相应阻力位和支撑位，部分支撑位修正上调 [2] - 黄金、白银、铂、钯、铜、铝、镍、锡、多晶硅、碳酸锂等期货主力连续合约2026年4月有相应的震荡趋势、阻力位和支撑位 [2][4] - 氧化铝、螺纹钢、铁矿石、焦煤、玻璃、纯碱、原油、燃料油、沥青、线性低密度聚乙烯、聚丙烯、PTA、PVC、甲醇等期货主力合约2026年4月大概率震荡偏弱，各合约有相应阻力位和支撑位 [4] 宏观资讯和交易提示 国内宏观 - 中共中央办公厅、国务院办公厅发文推动行业协会商会深化改革 [5] - 国务院总理李强同阿联酋阿布扎比王储哈立德举行会谈，中方愿为海湾地区和平作贡献 [5] - 外交部回应美国称中国向伊朗提供武器的言论，反对无根据的抹黑 [5] - 《中华人民共和国反外国不当域外管辖条例》公布施行 [5] - 3月末社会融资规模存量同比增长7.9%，M2同比增长8.5%，一季度人民币贷款和社会融资规模增量情况及3月企业和个人住房新发放贷款利率变化 [6] - 近期公开市场7天期逆回购操作量回落是银行体系流动性充裕和央行投放流动性结构优化的反映 [6] 国际宏观 - 巴基斯坦、埃及和土耳其将与美国和伊朗会谈，美伊下一轮“直接谈判”可能于4月16日在巴基斯坦首都伊斯兰堡举行 [7] - 美国军方封锁霍尔木兹海峡，伊朗军方警告，国际海事组织称任何国家无权封锁国际海峡 [7] - 美方考虑恢复对伊朗有限军事打击，伊朗武装力量处于最高级别戒备状态 [7] - 国际货币基金组织等发布联合声明，应对全球能源冲击 [8] - 美国财长就伊朗战争与市场反应及经济走势关联向特朗普汇报 [8] - 美国人工智能基础设施扩张遇现实检验，部分数据中心容量面临延期或取消 [8] - 3月美国二手房销售环比下降3.6%，NAR下调2026年美国二手房销售增长预期 [8] - 匈牙利新一届国会选举中蒂萨党获胜，欧尔班执政生涯将结束 [9] 商品期货相关信息 - 美油、布油主力合约收涨，地缘因素致市场担忧原油供应，欧佩克成员国产量下降支撑油价 [9] - 国际贵金属期货普遍收跌，中东局势分歧升级及货币政策调整预期扰动推动价格回落 [9] - 伦敦基本金属多数上涨，LME期铝、镍、铜、锡、铅上涨，期锌下跌 [10] - 欧佩克3月石油日产量骤降，将第二季度全球石油需求预测下调50万桶/日 [10][11] - 伊拉克3月原油出口量大幅下降 [11] - 科威特上调5月对亚洲出口原油官方售价 [11] - 津巴布韦政府对锂精矿出口松动，中矿资源获20万吨配额 [11] - 印尼新的镍矿定价公式生效，所有品级镍矿最低价将上调 [11] - 4月13日在岸人民币对美元收盘下跌，人民币对美元中间价调贬 [11] - 上周CFETS等人民币汇率指数环比下跌 [12] - 4月13日纽约尾盘美元指数下跌，非美货币多数上涨 [12] 期货行情分析与前瞻 股指期货 - 4月13日，沪深300、上证50、中证500、中证1000股指期货主力合约有相应走势，各合约有相应涨跌情况、阻力位和支撑位 [12][13][14] - 4月13日，上证指数等指数有相应涨跌，市场成交额较上一交易日减少，部分板块表现亮眼或低迷 [14] - 4月13日，香港恒生指数等收跌，南向资金净买入，港交所推出两项科技类指数及相关ETF产品 [15] - 4月13日，美国三大股指全线收涨，欧洲三大股指收盘小幅下跌 [16] - 预期2026年4月股指期货IF2606、IH2606、IC2606、IM2606合约大概率偏强宽幅震荡，各合约有相应阻力位和支撑位 [16][17] 黄金期货 - 4月13日，黄金期货主力合约AU2606走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [33] - 预期2026年4月COMEX黄金期货主力连续合约和黄金期货主力连续合约大概率宽幅震荡，各合约有相应阻力位和支撑位 [33][34] - 预期4月14日COMEX黄金期货主力合约6月合约和黄金期货主力合约AU2606大概率偏强震荡，各合约有相应阻力位和支撑位 [33][34] 白银期货 - 4月13日，白银期货主力合约AG2606走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [43] - 预期2026年4月白银期货主力连续合约大概率偏强宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [44] - 预期4月14日白银期货主力合约AG2606大概率偏强震荡，有相应阻力位和支撑位 [44] 铜期货 - 4月13日，铜期货主力合约CU2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [47] - 预期2026年4月铜期货主力连续合约大概率偏强宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [47] - 预期4月14日铜期货主力合约CU2605大概率偏强震荡，有相应阻力位和支撑位 [47] 铝期货 - 4月13日，铝期货主力合约AL2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [51] - 预期2026年4月铝期货主力连续合约大概率宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [52] - 预期4月14日铝期货主力合约AL2605大概率偏强震荡，有相应阻力位和支撑位 [52] 镍期货 - 4月13日，镍期货主力合约NI2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [56] - 印尼将提高镍矿基准价格，影响当地镍加工业 [56][57] - 预期2026年4月镍期货主力连续合约大概率偏强宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [57] - 预期4月14日镍期货主力合约NI2605大概率偏强震荡，有相应阻力位和支撑位 [57] 多晶硅期货 - 4月13日，多晶硅期货主力合约PS2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位，光伏概念股震荡反弹 [63] - 市场传闻多晶硅龙头企业商议控产挺价为假消息 [63][64] - 预期2026年4月多晶硅期货主力连续合约大概率宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [64] - 预期4月14日多晶硅期货主力合约PS2605大概率宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [64] 碳酸锂期货 - 4月13日，碳酸锂期货主力合约LC2609走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [69] - 预期2026年4月碳酸锂期货主力连续合约大概率宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [69] - 预期4月14日碳酸锂期货主力合约LC2609大概率震荡偏强，有相应阻力位和支撑位 [69] 螺纹钢期货 - 4月13日，螺纹钢期货主力合约RB2610走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [74] - 预期2026年4月螺纹钢期货合约RB2610大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [74] - 预期4月14日螺纹钢期货主力合约RB2610大概率震荡整理，有相应阻力位和支撑位 [74] 铁矿石期货 - 4月13日，铁矿石期货主力合约I2609走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [76] - 预期2026年4月铁矿石期货合约I2609大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [76] - 预期4月14日铁矿石期货主力合约I2609大概率震荡整理，有相应阻力位和支撑位 [76] 焦煤期货 - 4月13日，焦煤期货主力合约JM2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [83] - 预期2026年4月焦煤期货主力合约JM2605大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [84] - 预期4月14日焦煤期货主力合约JM2605大概率宽幅震荡，有相应阻力位和支撑位 [84] 玻璃期货 - 4月13日，玻璃期货主力合约FG605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [87] - 预期2026年4月玻璃期货主力合约FG605大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [87] - 预期4月14日玻璃期货主力合约FG605大概率偏强震荡，有相应阻力位和支撑位 [87] 纯碱期货 - 4月13日，纯碱期货新主力合约SA609走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [92] - 预期2026年4月纯碱期货主力合约SA609大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [92] - 预期4月14日纯碱期货主力合约SA609大概率震荡整理，有相应阻力位和支撑位 [92] 原油期货 - 4月13日，原油期货主力合约SC2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [96] - 预期2026年4月原油期货主力连续合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [96] - 预期4月14日原油期货主力合约SC2605大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [96] 燃料油期货 - 4月13日，燃料油期货主力合约FU2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [102] - 预期2026年4月燃料油期货主力连续合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [103] - 预期4月14日燃料油期货主力合约FU2605大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [103] 沥青期货 - 4月13日，沥青期货主力合约BU2606走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [106] - 预期2026年4月沥青期货主力合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [106] - 预期4月14日沥青期货主力合约BU2606大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [106] 线性低密度聚乙烯期货 - 4月13日，线性低密度聚乙烯期货主力合约L2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [112] - 预期2026年4月线性低密度聚乙烯期货主力合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [112] - 预期4月14日线性低密度聚乙烯期货主力合约L2605大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [112] 聚丙烯期货 - 4月13日，聚丙烯期货主力合约PP2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [115] - 预期2026年4月聚丙烯期货主力合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [115] - 预期4月14日聚丙烯期货主力合约PP2605大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [115] PTA期货 - 4月13日，PTA期货主力合约TA605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [121] - 预期2026年4月PTA主力连续合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [122] - 预期4月14日PTA期货主力合约TA605大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [122] PVC期货 - 4月13日，PVC期货新主力合约V2609走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [125] - 预期2026年4月PVC期货主力连续合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [125] - 预期4月14日PVC期货主力合约V2609大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [125] 甲醇期货 - 4月13日，甲醇期货主力合约MA605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [129] - 预期2026年4月甲醇期货主力连续合约大概率震荡偏弱，有相应阻力位和支撑位 [129] - 预期4月14日甲醇期货主力合约MA605大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位 [130] 生猪期货 - 4月13日，生猪期货主力合约LH2605走势及涨跌情况，有相应阻力位和支撑位 [135] - 预期4月14日生猪期货主力合约LH2605大概率偏弱震荡，有相应阻力位和支撑位，将再创上市以来新低 [135]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025Q4银行理财规模持续抬升但增速放缓，高收益资产减少，理财偏向品种和信用下沉配置，存量结构呈“城投打底、二永增厚、产业补充”特征 [3] - 理财持仓相对下沉，聚焦2.0% - 2.5%区间且多为二永债，城投分散，银行重仓集中度高，理财青睐信用下沉策略 [3] - 理财与债基信用债持仓对比显示，债基低收益资产集中度高，理财受制于负债端成本坚守中高票息阵地，品种存量结构分化 [3] 各部分总结 理财重仓概览 总体情况 - “存款搬家”带动理财规模提升但增速放缓，2025Q4末存续规模33.29万亿元，较上季度末增1.16万亿元，同比增长11.2% [10] - 配置结构上，现金类、公募增配显著，债券占比略微下降，2025Q4末理财产品配置前三大资产为债券、现金及银行存款和同业存单 [10] 收益视角下的信用债重仓情况 - 2025Q4末银行理财重仓信用债收益率分布中枢下移，2.0%以下低收益区间持仓扩张，2.0%以上中高收益区间收缩 [13] - 不同收益区间重仓主体不同，低收益区间以短久期非银金融债主导，1.8% - 2.0%区间理财重仓二永债规模上升，2.0% - 2.5%区间仍偏好二永，高于2.5%区间重仓集中中小银行二永债 [17][18][23] 重仓债券类型及不同维度表现 - 金融债低收益集中，产业债与城投债中收益为主，金融债持仓集中于1.8%以下，产业债以2.0% - 2.5%区间为核心，城投债集中于1.8% - 2.5%区间 [26] - 环比变动上，二永增量低风险高收益并重，产业增量明显，城投高收益品种缩量 [27] - 整体偏好高评级，城投债下沉特征突出，金融增配高评级，产业聚焦中高，城投略有下沉 [31] 城投债重仓概况 区域层级 - 区域分布“强者恒强”，江苏、浙江是配置核心，区域间分化，向中西部适度挖掘票息，行政层级向地市级集中 [36] 期限结构 - 理财底仓以中短久期为主，长端配置意愿大幅跃升，强省份中长端受青睐 [41][42] 重仓主体分析 - 增持方向聚焦有化债政策加持、具备一定票息优势的地市与园区级平台，收益率普遍压缩 [46] 金融债重仓概况 品种与久期 - 二永债中短端仓位集中，Q4久期调整呈“中端突进，两端收缩”态势，各类金融债偏好集中短端 [49][50] 重仓主体 - 二永债集中于国有大行 + 优质股份行，适度博弈中小城商行，重仓主体收益率下行，多数主体期限小幅下降 [58] - 证券次级债由头部券商主导，博弈品种溢价，保险债总体持仓规模小，配置格局高度集中，收益率整体下行 [60][62][63] 产业债重仓概况 重仓行业 - 非银金融、房地产、建筑规模大，信用下沉偏好较强，理财对产业债配置以中短久期为主，各行业策略分化 [66] 产业债重仓主体分析 - 重仓偏好行业内大中型企业，增持行为高度集中，晋能控股煤业、晋能控股电力、河钢集团增持最多 [71] 地产债重仓主体分析 - 银行理财对地产债头部主体配置稳定，央企及地方国企背景主体占主导，收益率集中于2.0 - 2.5%区间，环比变动差异较大 [75] 理财与债基信用债持仓对比 收益率区间 - 理财与债基呈现低收益迁移特征，债基低收益资产集中程度更高，理财坚守中段收益阵地 [80] 配置偏好 - 债基“金融债主导、商金债为锚、城投低配”，理财“城投打底、二永增厚、产业补充”，环比均增配大行二永及TLAC，理财对城投债和产业债配置意愿更积极 [85][89] 城投债重仓对比 - 区域选择上均减持江浙、增配重点化债大省，债基下沉有限、严控久期，理财以区县、地市级配置为主，期限均偏好短久期 [90][91] 金融债重仓对比 - 二永债均着重国有大行，债基配置比重更高，非二永债品种偏好分歧度较高，环比配置思路不同 [99][103] 产业债重仓对比 - 行业偏好差异明显，债基因信用事件收缩地产持仓，理财逆势增配且锁定央国企安全边界 [106][107]

公司资本运作 - 公司于2026年4月14日，为将于2025年6月30日起计78个月到期的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(A)）发行了16,735,700股股份 [1] - 公司因根据SCA认股权证文据向SCA贷款的原贷款人发行的认股权证（SCA认股权证）被行使，发行了60,696,700股SCA认股权证股份 [1] - 公司根据一般授权向专案小组成员发行及配发219,000,000股专案小组工作费用股份，发行价为每股0.32港元 [1]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级维持不变 [2] - 行业收盘点位为2196.1，52周最高点为2436.17，52周最低点为1870.99 [2] 核心观点 - 房地产行业正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键节点，政策累积效应开始显现，市场最坏阶段或已过去，但行业复苏仍将呈现结构性、渐进性特征 [4] - 4-5月是趋势验证的窗口：若出现“淡季不淡、价格企稳”，在“政策底”与“业绩底”之间的预期差有望快速收敛，博弈估值修复的性价比上升；反之，若价格压力加大，配置应更偏防御与现金流确定性 [4] - 二手房的活跃度将继续是领先信号 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34万方，累计同比-12.2% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为200.24万方，同比+1.1%，环比-4.4% [5][13] - 分城市看，一线城市近四周平均成交面积为64.52万方，同比+10.6%，环比-2.6%；二线城市为97.9万方，同比-4.8%，环比-4.4%；三线城市为37.82万方，同比+2.5%，环比-7% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为7486.71万方，同比-5.29%，环比-0.08% [5][18] - 14城去化周期为19.61个月，其中一线城市去化周期为13.91个月 [5][18] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76万方，累计同比-4.3% [6][26] - 20城近四周平均成交面积为259.34万方，同比+1.6%，环比+0.8% [6][26][28] - 截至2026年3月30日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%；挂牌价指数为144.08，环比-0.21% [6][29] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交4宗；新增供应商服类土地31宗，成交10宗 [6][35] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75 [6][35] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95个百分点；成交商服类土地楼面均价为1706元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35个百分点 [6][35] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.4个百分点 [7][38] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67个百分点 [7][38] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第9 [40] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+21.45%）、金融街（+13.01%）、张江高科（+7.51%）[41] - 上周重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+12.58%）、太古地产（+8.53%）、中国金茂（+5.26%）[41] - 上周重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+8.55%）、融创服务（+6.82%）、新大正（+6.81%）[41]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级维持不变 [2] 报告核心观点 - 房地产行业正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键节点，政策累积效应开始显现，市场最坏阶段或已过去，但行业复苏仍将呈现结构性、渐进性特征 [4] - 4-5月是趋势验证的窗口期：若出现“淡季不淡、价格企稳”，在“政策底”与“业绩底”之间的预期差有望快速收敛，博弈估值修复的性价比上升；反之，若价格压力加大，配置应更偏防御与现金流确定性 [4] - 二手房的活跃度将继续是领先信号 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34万方，累计同比-12.2% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为200.24万方，同比+1.1%，环比-4.4% [5][13] - 分城市看，一线城市近四周平均成交面积为64.52万方，同比+10.6%，环比-2.6%；二线城市为97.9万方，同比-4.8%，环比-4.4%；三线城市为37.82万方，同比+2.5%，环比-7% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为7486.71万方，同比-5.29%，环比-0.08% [5][18] - 14城去化周期为19.61个月，其中一线城市去化周期为13.91个月 [5][18] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76万方，累计同比-4.3% [6][26] - 20城近四周平均成交面积为259.34万方，同比+1.6%，环比+0.8% [6][26][28] - 截至2026年3月30日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%；挂牌价指数为144.08，环比-0.21% [6][29] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交4宗；新增供应商服类土地31宗，成交10宗 [6][35] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75 [6][35] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95个百分点；成交商服类土地楼面均价为1706元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35个百分点 [6][35] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.4个百分点 [7][38] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67个百分点 [7][38] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第9 [40] - 个股方面，上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+21.45%）、金融街（+13.01%）、张江高科（+7.51%）[41] - 重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+12.58%）、太古地产（+8.53%）、中国金茂（+5.26%）[41] - 重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+8.55%）、融创服务（+6.82%）、新大正（+6.81%）[41]

市场整体表现 - 2026年4月14日，A股主要指数全数上涨，沪指收报4026.63点，上涨0.95%；深证成指收报14639.95点，上涨1.61%；创业板指收报3558.53点，上涨2.36%；科创50指数收报1405.07点，上涨2.17% [1] - 市场呈现普涨格局，全市场3716只个股上涨，1591只个股下跌，185只个股收平 [1] - 沪深两市全天成交额合计23837亿元，较上个交易日放量2334亿元 [1] 行业板块表现 - 申万一级行业中，综合、电子、房地产、国防军工和有色金属行业领涨，涨幅分别为3.24%、2.67%、2.60%、2.13%和2.12% [1] - 石油石化、煤炭、钢铁行业出现下跌，跌幅分别为1.18%、1.02%和0.58% [1] 热门概念板块表现 - 涨幅靠前的概念板块包括锂电电解液、存储器、HBM、超硬材料、钴矿、半导体设备、钠离子电池、培育钻石、商业航天、动力电池、锂电池、电路板、先进封装、大飞机、半导体精选 [2] - 概念板块中，汽车整车精选、稀土、化学纤维精选出现回调 [12]

房地产周期的基本特征 - 房地产收缩期平均持续14.4个季度（3.6年），是经济周期收缩期（6.2个季度）的2.3倍[1] - 房地产扩张期平均涨幅53%，收缩期平均跌幅19.1%，经历完整周期后房价保留约23.9%的净涨幅[1] - 房地产市场呈现“收益集中”特点：44个大幅扩张期平均持续44.1个季度、涨幅130.7%，而131个普通扩张期仅17个季度、涨幅26.9%[1] - 大多数（约75%）房地产衰退不会引发经济衰退，仅约25%的深度衰退会引发经济总量收缩[1] 深度衰退的特征与影响 - 48个深度收缩期平均持续23.4个季度（5.8年），平均跌幅38.8%，房价回到前高平均需要38.4个季度（约9.6年）[1] - 深度衰退前大多经历大幅繁荣，平均上涨45个季度、涨幅89.9%[1] - 在深度衰退中，住宅投资是冲击传导至实体经济的第一落点，在收缩期起点（T）立即下滑[2] - 深度衰退期，GDP和私人消费在收缩期起点后仍有约2个季度的惯性扩张，随后才进入收缩[2] 政策应对与宏观修复 - 深度衰退期，财政赤字率从0.4%扩大至4.9%，扩张持续约15个季度[1] - 货币政策存在约2个季度的滞后，政策利率平均从11.1%降至5.1%，降幅超50%，主要调整在前17个季度完成[1] - 净出口占GDP比重在深度衰退期T+7前后转正，T+32附近一度升至接近4%[2] - 私人消费的“疤痕效应”比GDP更深，深度收缩期消费收缩与修复合计约18个季度，比GDP多5个季度[2] 复苏的关键驱动与阶段 - 房地产深度衰退的复苏是五阶段递进过程：冲击传导期（T+0至T+6）、政策对冲期（T+0至T+15）、基本面企稳期（T+6至T+20）、估值与信贷修复期（T+22至T+27）、再扩张期（T+27之后）[2] - 住房可负担性指数在深度衰退T+9就超过前高，但房价还需再下行13个季度才见底，表明购买力恢复是必要条件而非充分条件[2] - 家庭信贷净增额约在T+27触底回升，信用重启而非购买力恢复，是房地产真正走出底部的关键信号[2] - 深度衰退期，住宅投资在T+27~29见底后缓慢回升，但平均值较难回到前高；房价回到前高平均需要T+38~47个季度[2] 长期结构性变化 - 1950年是房地产周期分水岭：1875-1950年14国实际房价年均增速仅-0.02%，而1950-2020年年均上涨2.16%、累计涨约3.45倍[2] - 1950年后房价上涨约80%可由土地价格上涨解释，核心驱动是交通革命效用递减、土地开发限制收紧、居住需求上升[2] - 住房金融自由化使按揭贷款占银行总贷款比重从约30%翻倍至约60%，贷款期限拉长、首付降低，极大放大了购买力[2] - 租售比长期持续下降（从1870年代约8%降至2000年后约4.2%），而房价收入比在1950年后于波动中上升，两者均无固定“合理均值”[2]

市场整体表现 - 市场呈现横盘震荡态势，多空力量基本均衡，三大指数收盘涨跌互现 [1] - 全市场2317只个股上涨，272只下跌，159只平盘，涨跌家数比接近1:1.2，个股分化但未现明显方向 [1] - 市场成交额收窄至21502亿元，较前一交易日减少约1874亿元，显示资金在连续反弹后趋于谨慎，追高意愿不足 [1] - 上证指数涨0.06%，收于3988.56点；深证成指涨0.69%，收于14407.86点；创业板综涨0.64%，科创综指涨0.67% [1] - 市场在经历放量长阳后，连续两个交易日呈现整固态势，多空双方均较为谨慎 [1] 行业板块表现 - 建筑材料、电力设备、钢铁等地产链板块涨幅居前 [1] - 传媒、交通运输、医药生物、美容护理等板块跌幅居前 [1] - 建筑材料行业受益于基建投资预期及部分区域水泥涨价，叠加低估值修复需求，板块表现突出 [2] - 钢铁行业因成本端铁矿石价格趋稳，下游需求季节性回暖，行业盈利边际改善 [2] - 基础化工行业在油价维持相对高位的成本支撑下，部分子行业如聚氨酯、钛白粉供需格局偏紧 [2] - 房地产行业政策面持续释放托底信号，部分城市销售数据边际回暖，板块估值处于历史低位，吸引博弈资金介入 [2] 市场驱动因素与后市展望 - 地缘政治扰动对A股的边际影响持续减弱，市场注意力进一步聚焦内部基本面 [1] - 一季报密集披露及规上工业增加值等宏观数据将成为市场核心驱动因素，业绩验证结果将决定个股及板块的分化方向 [1] - 短期市场大概率延续区间震荡，等待基本面信号的进一步明朗 [1] - 成长板块内部出现分化 [2]