报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级，但分别对医药、社服、教育等子行业及重点公司给出了具体分析和关注建议 [1][15][21] 报告核心观点 - 港股医药行业2025年报业绩前瞻：创新药板块部分公司因核心产品商业化销售放量及授权（BD）收入贡献，有望迎来盈利拐点；Pharma子行业头部公司因创新转型和管线出海，预计恢复双位数增长；CXO板块年度业绩亮眼；医疗服务板块估值处于历史低位 [1][2][3][4][9][10][11][12] - 海外社服行业：在线旅游公司2025年第四季度业绩预计稳健增长，携程和同程旅行收入均有望实现同比双位数增长 [5][17] - 海外教育行业：经营效益大幅改善，教培行业重点公司业绩优秀，职业培训需求回暖，高教公司盈利能力提升可期 [7][19][21] 根据相关目录分别进行总结 港股医药2025年报业绩前瞻 创新药 - 预计2025年有望实现盈利的公司包括百济神州、信达生物、荣昌生物、复宏汉霖、诺诚健华以及和黄医药，主要驱动力为核心产品的商业化销售放量以及BD收入贡献 [1][9] - 建议关注商业化持续放量、出海交易活跃带来的BD机会，以及重点管线临床进展，提及公司包括百济神州、信达生物、科伦博泰生物、康方生物、荣昌生物、复宏汉霖等 [15] Pharma - 预计2025年收入同比增速达15-20%的公司包括翰森制药、中国生物制药以及先声药业 [2][10] - 三生制药因与辉瑞达成重磅BD交易合作（首付款12.5亿美元），预计2025年收入有望实现同比大幅增长（100%+） [2][10] - 建议关注创新管线逐步收获及创新转型，提及公司包括三生制药、翰森制药、中国生物制药 [15] CXO - 药明康德：预计2025年实现营业收入约454.56亿元，同比增长约15.84%，其中持续经营业务收入同比增长约21.40%；经调整non-IFRS归母净利润约149.57亿元，同比增长约41.33%；扣非归母净利润约132.41亿元，同比增长约32.56%；归母净利润约191.51亿元，同比增长约102.65% [3][11] - 药明合联：预计2025年收入同比增长超过45%；毛利同比增长超过70%；扣除利息收入及开支前的经调整纯利同比增长超过45%；净利润同比增长超过38% [3][11] - 康龙化成：预计2025年实现营业收入138.72-142.40亿元，同比增长13%-16%；归母净利润16.14-16.86亿元，同比下降6%-10%；扣非归母净利润15.07亿-15.62亿元，同比增长36%-41%；经调整non-IFRS归母净利润约17.68-18.48亿元，同比增长10%-15% [3][11] 医疗服务 - 预计固生堂2025年收入同比增速为13% [4][12][13] - 建议关注公司海外业务并购扩张进展，以及AI赋能中医业务 [4][13] 海外社服：在线旅游公司4Q25业绩前瞻 - 预计携程2025年第四季度收入同比增长15-20%，其中住宿业务收入增长17-22%，交通票务收入增长10-15%，度假收入增长10-15%，商旅管理收入增长2-7%，其他收入增长32-37%；non-GAAP经营利润率预计为21% [5][17] - 预计同程旅行2025年第四季度收入同比增长10-15%，核心OTA收入增长15-20%，其中住宿收入增长12-17%，交通收入增长6-11%，其他业务收入增长45-50%，度假收入下滑10%；经调整净利润预计为7.2-7.7亿元 [5][17] 海外教育：经营效益大幅改善 市场表现与数据 - 报告期内（1/30-2/5）教育指数上涨4.9%，跑赢恒生国企指数10个百分点；年初至今累计涨幅为16.08%，跑赢恒生国企指数14.07个百分点 [19] - 东方甄选及其子直播间在抖音平台本周（1/29-2/4）GMV约2.3亿元，日均GMV 3224万元，环比上周下降7.7%，同比上升823.8%（低基数效应） [20] - 东方甄选及子直播间粉丝数累计4355万人，本周环比增加13.5万人，增幅0.31% [20] 投资分析意见 - 建议关注东方甄选，其中报业绩大幅改善，产品结构调整带动销售收入增长并提升毛利率 [21] - 建议关注中概教培公司，季报数据优秀，行业重点公司经营效益改善，业务发展提速，提及公司包括新东方、好未来、卓越教育集团、思考乐教育、高途集团 [21] - 建议关注港股职教公司，首推中国东方教育，职业培训需求回暖背景下，公司调整运营策略，预计春季招生增长将进一步提速，利润率有望大幅提升 [21] - 建议关注港股高教公司，营利性选择有望重启，办学收益分配确定性提升，扩张动力恢复可期，同时盈利能力提升可期，提及公司包括宇华教育、中教控股、中国科培、东软睿新集团、中汇集团、新高教集团、希教国际控股、华夏控股 [21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本期普通信用债净供给环比上升，二永无发行净供给环比转负；二级市场收益率下行为主，信用利差大多走阔；建议套息适度拉长久期至3 - 5年，同时关注中短端票息资产以及ETF成份券的潜在性价比，对二永债多看少动 [4] 分组1：一级市场 普通信用债 - 供给环比上升，发行期限拉长，认购热情提升。本期发行3573亿元，净融资2551亿元，产业债和城投债发行及净融资均环比上升；加权发行期限为2.89年，环比上升；各等级皆净融入，央企、地方国企、民企及其他净融资均为正；信用债投标上限 - 票面利率上升，认购倍数上升 [4][7][13][19][21] 银行二永债 - 本期无发行，净融资规模环比转负。二级资本债到期2只，净融资 - 7亿元；永续债到期1只，净融资 - 10亿元；国有大行和股份制商业银行净融资为0，中小银行净融出 [4][25] 分组2：二级市场 整体情况 - 收益率下行为主，信用利差大多走阔。3年普信债和5Y金融债、弱资质城投债表现较好；信用利差除部分品种收窄外大多走阔；本周普信债、银行永续债换手率下降，银行二级资本债换手率上升 [4] 城投债 - 各地区收益率多下行，信用利差多走阔，弱资质表现更优。不同地区城投公募债收益率、信用利差、换手率和成交量表现不同 [56] 产业债 - 各行业收益率表现分化，信用利差整体走阔。不同行业产业公募债收益率、信用利差、换手率和成交量表现不同 [66] 金融债 - 收益率大多下行，信用利差整体走阔，超额利差表现分化。不同类型金融债的收益率、信用利差、超额利差及不同地区中小银行二永债收益率和信用利差表现不同 [74] 分组3：存量债分布 - 当前收益率多分布在2.4%以内。各行业产业债和各地区城投债、中小银行二永债平均收益率按隐含评级和待偿年限分布呈现不同特征 [106][108][111]

日本政治与财政前景 - 2026年2月8日日本众议院提前选举，结果将影响政治格局与债务风险[1] - 选举后日本宽财政方向不变，但为避免“特拉斯时刻”，政策节奏或更谨慎[1][3] - 市场预测自民党高市早苗继续担任首相概率为99%，自民党获250席以上概率为81%[3][17] - 若暂停两年食品税，每年或产生5.0万亿日元财政缺口，占2026年新发债规模30万亿日元的17%[5] 日本债务与风险结构 - 2025年日本政府债务率达230%，利息支出占GDP比重为1.49%[5] - 日本净国际投资头寸占GDP比重高达84%，为主权债务提供缓冲[5][38] - 日债海外投资者占比仅14%，日本央行持有46%，降低了外资挤兑风险[5][38] - 债务风险外溢渠道包括日元套息交易平仓和日本机构海外资金回流[42] 全球市场动态 - 当周标普500下跌0.1%，10年期美债收益率下行4个基点至4.22%[6][52] - 布伦特原油价格下跌3.7%至68.1美元/桶，COMEX黄金价格上涨1.6%至4958.5美元/盎司[6][71] - 欧央行2月议息会议维持利率不变，美国12月JOLT职位空缺654.2万人，低于市场预期的725万人[6][91] - 截至2026年2月4日，美国本财年累计财政赤字733亿美元，低于去年同期的1439亿美元[80]

报告行业投资评级 - 看好 [1] 报告核心观点 - 报告对港股医药、海外社服及海外教育行业进行了前瞻性分析，核心观点是商业化销售放量叠加授权收入将推动部分医药公司迎来盈利拐点，同时在线旅游和教育行业也展现出积极的增长态势 [1][5][20] 港股医药行业2025年报业绩前瞻 创新药 - 预计2025年部分创新药公司将实现盈利，包括百济神州、信达生物、荣昌生物、复宏汉霖、诺诚健华以及和黄医药，主要驱动力是核心产品的商业化销售放量以及BD（业务发展）授权收入贡献 [1][9] - 根据盈利预测表，百济神州预计2025年收入达369.93亿元，同比增长36%，归母净利润25.78亿元；信达生物预计2025年收入达133.57亿元，同比增长42%，归母净利润9.43亿元 [14] Pharma（传统药企） - 预计2025年翰森制药、中国生物制药及先声药业收入同比增速为15-20% [2][10] - 三生制药因与辉瑞达成重磅BD交易（首付款12.5亿美元），预计2025年收入有望实现同比大幅增长（100%+） [2][10] - 根据盈利预测表，三生制药2025年预计收入达185.60亿元，同比增长104% [14] CXO（医药外包） - 药明康德：预计2025年营业收入约454.56亿元，同比增长约15.84%，其中持续经营业务收入同比增长约21.40%；经调整non-IFRS归母净利润约149.57亿元，同比增长约41.33% [3][11] - 药明合联：预计2025年收入同比增长超过45%；毛利同比增长超过70% [3][11] - 康龙化成：预计2025年营业收入在138.72-142.40亿元之间，同比增长13%-16%；扣非归母净利润在15.07亿-15.62亿元之间，同比增长36%-41% [3][11] 医疗服务 - 预计固生堂2025年收入同比增速为13%，建议关注其海外业务并购扩张及AI赋能中医业务的进展 [4][12][13] - 根据盈利预测表，固生堂2025年预计收入为34.16亿元 [14] 海外社服行业：在线旅游公司4Q25业绩前瞻 携程集团 - 预计第四季度收入同比增长15-20%，其中住宿业务收入增长17-22%，交通票务收入增长10-15%，度假收入增长10-15%，商旅管理收入增长2-7%，其他收入增长32-37% [5][18] - non-GAAP经营利润率为21% [5][18] - 根据盈利预测表，携程集团2025年预计收入为614亿元 [27] 同程旅行 - 预计第四季度收入同比增长10-15%，核心OTA收入增长15-20%，其中住宿收入增长12-17%，交通收入增长6-11%，其他业务收入增长45-50%，度假收入下滑10% [5][18] - 经调整净利润预计在7.2-7.7亿元之间 [5][18] - 根据盈利预测表，同程旅行2025年预计收入为194亿元 [27] 海外教育行业 市场表现 - 报告期内（1/30-2/5），教育指数上涨4.9%，跑赢恒生国企指数10个百分点；年初至今累计涨幅为16.08%，跑赢恒生国企指数14.07个百分点 [20] 重点公司数据与观点 - **东方甄选**：报告期内（1/29-2/4），其及子直播间在抖音平台的GMV约2.3亿元，日均GMV 3224万元，环比上周下降7.7%，同比上升823.8%（低基数效应） [21] - GMV构成中，东方甄选主账号贡献1.02亿元，占比45% [21] - 累计粉丝数达4355万人，本周环比增加13.5万人，增幅0.31% [21] - 报告建议关注东方甄选，因其中报业绩大幅改善，产品结构调整带动销售收入增长并提升毛利率 [23] - 同时建议关注新东方、好未来、卓越教育集团、思考乐教育、高途集团等中概教培公司，以及中国东方教育等职教公司，认为其经营效益改善，业务发展提速 [23] 盈利预测参考 - 根据盈利预测表，新东方2025年预计净利润为34.03亿元；好未来2025年预计净利润为13.79亿元；中国东方教育2025年预计净利润为7.79亿元 [28]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对交通运输行业的整体投资评级，但对多个子行业及具体公司给出了明确的“推荐”、“关注”、“增持”、“买入”等积极评级 [2][19][35][37][38][40][41][90] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，航空业正站在行业变化的拐点，供给高度约束、需求具备弹性，航空公司有望迎来“黄金时代”，效益将显著提升 [2][35] * 报告持续看好“油轮黑转白”逻辑，即印度可能减少从俄罗斯进口原油，转而从更远距离的非制裁国家采购，这将增加油运吨海里需求 [2][19] * 报告认为，尽管快递行业需求存在不确定性，但头部企业份额和利润集中的趋势是确定的 [2][38] * 报告指出，高速公路板块的高股息投资主线和潜在市值管理催化的破净股主线值得全年关注 [2][41] 子行业周观点总结 航运造船 * **油运市场**：VLCC运价高位维持，本周加权平均运价环比小幅上涨**2%**，录得**124,743美元/天**；苏伊士型油轮运价环比下滑**3%**，录得**94,768美元/天**；阿芙拉型油轮运价环比下滑**7%**至**91,146美元/天**；运价受到地缘局势、天气、运力稀缺等多因素影响 [2][21] * **成品油运**：本周MR（中型成品油轮）平均运价环比上涨**31%**至**38,851美元/天**，主要受大西洋市场运价大幅反弹推动，大西洋一揽子运价环比上涨**52%**；LR2（长程2型）运价环比下滑**10%**至**47,703美元/天** [2][22] * **干散货运输**：BDI指数于2月6日录得**1,923点**，环比下滑**10.5%**；海岬型船运价环比下滑**16.8%**，TCE录得**26,468美元/天**；巴拿马型船运价环比下滑**5.2%**，5TC录得**14,865美元/天**；超灵便型船运价环比上涨**3.5%**至**13,958美元/天** [2][23] * **集装箱运输**：SCFI指数于2月6日录得**1,266.56点**，环比下跌**3.8%**；西北欧航线运价环比下滑**1.1%**至**1,403美元/TEU**；地中海线环比下跌**5.5%**至**2,291美元/TEU**；美西航线环比下跌**3.5%**至**1,801美元/FEU**；美东航线下滑**2.9%**至**2,530美元/FEU** [2][24] * **造船板块**：美元边际走强利好造船板块，Q1业绩有望同环比改善 [2][19] * **推荐与关注**：继续推荐油运标的**招商轮船、中远海能、招商南油**，关注美股**ECO**；继续推荐造船标的**中国船舶、中国动力**，关注**ST松发** [2][19] 航空机场 * **核心逻辑**：飞机制造链困境导致全球飞机供给高度约束，飞机老龄化趋势延续；客座率已达历史高位，客运量增速因供给限制降至历史低位；出入境旅客量增长确定，更多运力将分配至国际航线 [2][35] * **行业动态**：春运期间多家航司航班量增长，如国航计划执行航班超**7万班次**，同比增长**10.1%**；普惠发动机供应问题可能影响空客产量目标 [36] * **油汇数据**：本周七天移动平均油价为**68.58美元/桶**，环比上涨**4.0%**；人民币兑美元中间价升值**0.13%** [37] * **推荐与关注**：继续推荐关注**中国东航、华夏航空、南方航空、中国国航、春秋航空、吉祥航空、国泰航空**，以及全球飞机租赁公司和业绩改善的机场板块 [2][37] 快递 * **核心观点**：展望2026年，行业头部企业份额、利润集中的趋势确定 [2][38] * **公司动态**：**中通快递**计划发售**15亿美元**可转换优先票据，用于再融资和股份回购；**申通快递**更换总经理 [39] * **推荐与关注**：关注**中通快递、圆通速递、申通快递、极兔速递、顺丰控股** [2][38][40] 铁路公路 * **核心观点**：铁路货运量及高速公路货车通行量保持稳健韧性 [2][41] * **行业数据**：1月26日—2月1日，国家铁路运输货物**7,610.9万吨**，环比增长**2.27%**；全国高速公路货车通行**5,683万辆**，环比增长**4.75%** [2][41] * **投资主线**：高速公路板块的高股息投资主线和潜在市值管理催化的破净股主线值得全年关注 [2][41] * **推荐与关注**：关注**大秦铁路、京沪高铁、招商公路、宁沪高速**等标的，以及AI+交运主线的**海晨股份** [41] 市场表现与数据 * **指数表现**：报告期内（截至2026年2月6日），交通运输行业指数上涨**1.90%**，跑赢沪深300指数（下跌**1.33%**）**3.23**个百分点 [3] * **子行业涨跌**：航空运输板块涨幅最大，为**8.15%**；原材料供应链服务板块跌幅最大，为**-2.10%** [3][5] * **年初至今涨幅**：自2025年初至报告期末，公路货运子行业累计涨幅最大，为**55.01%**；航空运输累计上涨**16.05%** [8] * **运价指数**：中国沿海干散货运价指数（CCBFI）收于**968.98点**，周下跌**4.50%**；波罗的海干散货指数（BDI）报收于**1,923.00点**，周下跌**0.67%**；波罗的海原油油轮运价指数（BDTI）报收于**1,691.00点**，周上涨**0.71%** [3][27][30] * **高股息标的**：报告列出了A股及港股交运板块的高股息率公司，如A股的**中谷物流**（预期股息率**8.30%**）、**渤海轮渡**（股息率TTM **8.40%**），港股的**中远海控**（股息率TTM **13.28%**）、**海丰国际**（预期股息率**10.15%**）等 [17][18] 重点公司盈利预测 * 报告提供了重点公司的盈利预测与估值表，例如：**中国国航**预计2026年EPS为**0.40元**，对应PE **23倍**；**南方航空**预计2026年EPS为**0.35元**，对应PE **23倍**；**招商轮船**预计2026年EPS为**0.92元**，对应PE **12倍** [90]

日本选举与财政政策 - 2026年2月8日日本众议院提前选举结果将影响政治格局与债务风险，选举后宽财政方向不变但节奏或更谨慎[1][14] - 选举三大阵营中，自民党与维新会执政联盟共233席，民调显示自民党支持率36%，高市早苗继续担任首相概率为99%[2][17] - 选举存在三种情形：自民党获261席以上则债务冲击概率最低；小幅增加至233-261席则风险中等；低于233席则财政悬崖风险最大[2][21][22] 日本财政与债务风险 - 暂停征收食品税两年将每年产生约5.0万亿日元财政缺口，占2026年新发债规模30万亿日元的约17%[4][37] - 2025年日本政府债务率达230%，利息支出占GDP比重为1.49%，财政收入93万亿日元，支出134万亿日元，赤字40万亿日元[4][37] - 日本自身主权债务风险较低，因其为净债权国（2025年净国际投资头寸占GDP 84%），且日债外资持有占比仅14%，央行持有46%[4][41] 全球市场动态 - 当周（报告期）标普500指数下跌0.1%，10年期美债收益率下行4个基点至4.22%，美元指数上涨0.5%至97.6[5][56] - 大宗商品方面，布伦特原油价格下跌3.7%至68.1美元/桶，COMEX黄金价格上涨1.6%至4958.5美元/盎司[5][69][76] - 欧央行2月议息会议维持利率不变，美国12月JOLT职位空缺为654.2万人，低于市场预期的725万人[5][96][98]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本期地方债发行与净融资环比大幅上升，下期预计环比下降；新增一般债发行进度超25年同期、慢于24年同期，新增专项债发行进度更快；26年一季度计划发行规模与25年同期相当，1月和3月计划发行规模更大；本期特殊新增专项债和置换隐债特殊再融资债有发行，偿还存量债务的特殊再融资债无发行；本期地方债减国债利差10Y收窄、30Y走阔，周度换手率环比上升；当前20 - 30Y地方债具备一定性价比 [2] 根据相关目录分别进行总结 本期地方债发行量上升，加权发行期限缩短 - 本期（2026.2.2 - 2026.2.8）地方债合计发行5796.73亿元（上期为4392.75亿元），净融资5789.27亿元（上期为3108.54亿元），下期（2026.2.9 - 2026.2.15）预计发行3221.36亿元，净融资3204.98亿元 [2][9] - 本期地方债加权发行期限为16.12年，较上期的17.31年有所缩短 [2][11] - 本期10/30年地方债较同期限国债的发行利差环比上升至16.63/19.59BP（上期为8.79/16.58BP），全场倍数环比上升（本期分别为20.8倍和21.2倍，上期为19.7倍和19.1倍） [2][12] - 截至2026年2月6日，新增一般债/新增专项债累计发行占全年额度（以2025年额度测算）的比例分别为17.0%和11.4%，考虑下期预计发行为24.7%和15.8% [2][20] - 2026年一季度计划发行的地方债规模合计24885亿元，与2025年同期相当；1 - 3月各月计划发行规模分别为8444亿元（实际发行8633亿元）、6832亿元（预计2月实际发行将明显大于发行计划）和9609亿元 [2][23] - 本期特殊新增专项债发行407亿元，置换隐债和偿还存量债务的特殊再融资债分别发行3024亿元和0亿元；截至2026年2月6日，2026年特殊新增专项债累计发行694亿元，置换隐债特殊再融资债累计已发行5530亿元，发行进度达27.7%，偿还存量债务的特殊再融资债累计发行36亿元 [2] 本期地方债减国债利差10Y收窄、30Y走阔，周度换手率环比上升 - 截至2026年2月6日，10年和30年地方债减国债利差分别为19.98BP和21.90BP，较2026年1月30日分别收窄0.90BP和走阔5.80BP，分别处于2023年以来历史分位数的53.40%和85.70% [2][35][36] - 本期地方债周度换手率为0.78%，较上期的0.66%环比上升 [2][41] - 本期山东、天津、辽宁等地区7 - 10Y地方债收益率和流动性皆优于全国平均水平 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比下降**：上周（1.31-2.6）34个重点城市新房合计成交197.4万平米，环比下降6.9% [2][3] - **分线城市看**：其中一二线城市合计成交184.1万平米，环比下降3.1%；三四线城市合计成交13.4万平米，环比下降39.4% [2][3] - **月度成交同比大幅上升**：2月（2.1-2.6）34城一手房成交同比上升327.2%，较1月上升348.1个百分点；其中一二线同比上升347.8%，三四线同比上升168.9% [2][4] - **年初累计成交同比下降**：年初累计至今成交0.1亿平米，同比下降31.2% [4] 二手房市场 - **周度成交环比下降**：上周13个重点城市二手房合计成交119.8万平米，环比下降6.9% [2][10] - **月度成交同比大幅上升**：2月截至上周累计成交110.2万平米，同比上升351.1%，较1月上升340.1个百分点 [2][10] - **年初累计成交同比上升**：年初累计至今成交644.1万平米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘29万平米，合计成交75万平米，成交推盘比为2.62倍 [2][20] - **去化率改善**：最近三个月（25年11月-26年1月）周成交/推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍，呈上升趋势 [2][20] - **可售面积与去化月数**：截至上周末（2026/2/6）15城合计住宅可售面积为8852.5万平米，环比下降0.52%；3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与金融政策 - **商业不动产REITs加速**：截至2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所，预计募集规模超300亿元，存量资产盘活进程明显提速 [2][29][31] - **农村土地盘活**：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产，稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，但严禁用于商品住房建设 [29][31] - **不动产登记便利化**：自然资源部部署企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”，力争2026年底前全国所有市县实现涉企登记缴税业务“一窗办理” [30] 地方因城施策 - **存量房收购用于保租房**：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段，浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][29][31] - **城市更新与旧改**：上海2026年计划完成20万平方米旧住房成套改造，推动城中村改造提速扩容增效 [29][31] - **商业用房首付比例下调**：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例下调为不低于30% [29][31] - **地方稳楼市措施**：福建省发布稳楼市措施，鼓励探索收购存量商品房促进去库存，推出购房、多孩家庭及商办用房补贴等政策 [2][29][31][32] - **公积金政策支持**：甘肃上调公积金贷款基础额度，已婚家庭最高可贷90万元 [2][29][32] - **税收优惠延续**：山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [32] 土地市场 - **企业购地**：字节跳动旗下公司以28亿元底价竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [29][32][34] 重点公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - **越秀地产**：拟发行17.4亿元人民币、利率3.4%的绿色票据，用于置换到期债务及绿色项目 [2][36][37] - **华发股份**：拟向控股股东华发集团定增募资不超过30亿元，用于多个房地产项目 [2][36][37] - **中国金茂**：成功发行17亿元境内公司债，票面利率2.48%，期限4年 [2][36][39] - **新城发展**：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，募集资金4.7亿港元 [2][36][39] 物管公司股份回购 - **碧桂园服务**：在2月2日至6日期间，累计耗资约2916.7万港元回购股份约460万股 [40][41] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **相对收益强于大市**：上周SW房地产指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为1.34%，在31个板块中排名第18位 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为京投发展（23.72%）、荣安地产（13.66%）、皇庭国际（13.43%）、珠免集团（12.05%）、ST中迪（11.07%） [43][45] - **主流房企估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4倍和19.8倍 [2][47] 物管板块表现 - **相对收益强于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0%，相对沪深300指数收益为1.33% [2][48] - **个股表现**：涨幅前五位为浦江中国（38.35%）、荣万家（11.20%）、世茂服务（6.25%）、佳兆业美好（5.50%）、特发服务（4.44%） [48][52] - **主流物管公司估值**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.1倍和12.7倍 [2][53] 投资分析意见总结 - **推荐方向**：报告推荐四类标的 [2] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对建筑装饰行业的整体投资评级，但提出了具体的投资分析意见和重点关注方向 [3] 报告的核心观点 - **宏观政策驱动投资**：“十五五”规划起始之年（2026年）预期强，国家层面强调在基础设施、城市更新、公共服务、新兴产业和未来产业等重点领域谋划推动重大项目，并更好发挥央国企扩投资作用 [3][9] - **行业迎来布局窗口期**：2026年“开门红”预期强，同时行业反内卷带动企业盈利水平修复，顺周期板块迎来布局窗口期 [3] - **关注两大主线**：一是钢结构、化学工程+实业、洁净室等细分领域；二是低估值央国企的估值修复机会 [3] 建筑装饰行业市场表现 - **板块整体表现**：报告期内（20260202-20260206），SW建筑装饰指数下跌1.81%，跑输沪深300指数（-1.33%），相对收益为-0.48个百分点 [3][4] - **子行业周度表现**：周涨幅最大的三个子行业分别为装饰幕墙（+2.17%）、钢结构（+2.05%）、生态园林（+0.55%） [3][5] - **子行业年度表现**：年初至今涨幅最大的三个子行业分别是钢结构（+23.50%）、专业工程（+19.18%）、装饰幕墙（+10.20%） [3][5] - **个股周度表现**：周度涨幅前5名为名雕股份（+31.83%）、国晟科技（+25.29%）、正平股份（+15.25%）、ST百利（+10.71%）、宏盛华源（+9.79%） [3][8] - **个股年度表现**：年初至今涨幅领先的个股包括志特新材（+236.40%）、德才股份（+77.51%）、东南网架（+36.56%） [3][5] 行业及公司近况 - **行业主要政策变化**： - **住建部**：强调从“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”5个方面全链条推进“好房子”建设 [3][9] - **国务院常务会议**：指出要结合“十五五”规划，在基础设施、城市更新、公共服务、新兴产业和未来产业等重点领域谋划重大项目，发挥央国企扩投资作用 [3][9] - **地方部署**：西藏、江苏、江西等地召开住房城乡建设工作会议，部署“十五五”重点任务，强调城市更新、建筑业转型升级等 [10] - **交通投资**：贵州省“十五五”时期计划增强综合运输能力，2026年力争完成综合交通投资800亿元 [10] - **重点公司订单变化**： - **棕榈股份**：联合中标2.28亿元的高标准农田建设项目，占其2024年营业收入的7.44% [3][11] - **东南网架**：联合中标9.94亿元的文化产业项目EPC工程，占其2024年营业收入的8.85% [3][11] - **其他公司**：广东建工联合中标15.24亿元的固态锂电池生产基地项目；诚邦股份2025年新签合同额1.43亿元，同比下降58.91% [12] 投资分析意见与重点公司 - **重点关注领域及公司**： - **钢结构领域**：鸿路钢构、精工钢构 [3] - **化学工程+实业领域**：中国化学 [3] - **洁净室领域**：圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [3] - **低估值央国企**：中国能建、中国中铁、四川路桥、上海建工、隧道股份、安徽建工 [3] - **重点公司估值数据（部分摘录）**： - **中国化学**：2025年预测市盈率（PE）为8.1倍，预计归母净利润同比增长10% [15] - **中国能建**：2025年预测市盈率为11.1倍，预计归母净利润同比增长7% [15] - **四川路桥**：2025年预测市盈率为10.6倍，预计归母净利润同比增长11% [15] - **鸿路钢构**：2025年预测市盈率为20.9倍 [15] - **精工钢构**：2025年预测市盈率为15.0倍，预计归母净利润同比增长21% [15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近 政策面基调更趋积极 房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化 优质房企盈利修复预计将更早且更具弹性 板块配置创历史新低 部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（2026年1月31日至2月6日）34个重点城市新房合计成交197.4万平方米，环比下降6.9% 其中一二线城市合计成交184.1万平方米，环比下降3.1% 三四线城市合计成交13.4万平方米，环比下降39.4% [3] - **月度同比**：2月（截至2月6日）34个重点城市一手房累计成交173.1万平方米，较去年2月同期同比上升327.2% 其中一二线城市同比上升347.8% 三四线城市同比上升168.9% [4][6] - **年初累计**：年初至今34城新房累计成交0.1亿平方米，同比下降31.2% 其中一二线城市累计成交938.3万平方米，同比下降28.3% 三四线城市累计成交94.5万平方米，同比下降50.9% [4][6] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（2026年1月31日至2月6日）13个重点城市二手房合计成交119.8万平方米，环比下降6.9% [10] - **月度同比**：2月（截至2月6日）13城二手房累计成交110.2万平方米，较去年2月同期同比上升351.1% [10] - **年初累计**：年初至今13城二手房累计成交644.1万平方米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周（2026年1月31日至2月6日）15个重点城市合计推盘29万平方米 合计成交75万平方米 成交推盘比为2.62倍 最近三个月（2025年11月至2026年1月）的周成交推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [21] - **可售面积**：截至上周末（2026年2月6日）15个重点城市合计住宅可售面积为8852.5万平方米，环比下降0.52% [21] - **去化月数**：截至上周末 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [21] 行业政策和新闻总结 宏观与因城施策 - **商业不动产REITs**：截至2026年2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所 商业地产存量资产盘活进程明显提速 [2][31] - **农村集体建设用地**：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产 完善农村集体建设用地相关机制 同时强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房 [31][33] - **保障性租赁住房**：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段 浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][31] - **城市更新**：上海2026年计划推动城中村改造提速扩容增效 完成20万平方米旧住房成套改造 [31][33] - **首付比例调整**：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款首付款比例均下调为不低于30% [31][33][34] - **地方稳楼市政策**：福建省住建厅发布稳楼市《意见》 鼓励探索收购存量商品房促进去库存 推出多类涉及购房、多孩家庭及商办用房的补贴政策 [31][35] 山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底 [35] - **公积金政策**：甘肃上调公积金贷款基础额度 单身缴存人最高可贷70万元 已婚家庭最高可贷90万元 [31][35] 土地市场 - **北京土拍**：字节跳动旗下公司以底价28亿元竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [31][35][37] 公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - **越秀地产**：拟发行17.4亿元人民币、票面利率3.4%的3年期有担保绿色票据 [39][40] - **华发股份**：拟向控股股东华发集团以现金方式发行股票，募资总额不超过30亿元 [2][39][40] - **中国金茂**：发行17亿元、票面利率2.48%的4年期境内公司债 [2][39][43] - **新城发展**：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，共募集资金4.7亿港元 [2][39][43] 物管公司股份回购 - **碧桂园服务**：在2026年2月2日至2月6日期间，共耗资约2,916.7万港元回购股份约460万股 [44][45] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨0.01% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.34% 板块表现强于大市 在31个板块中排名第18位 [2][47] - **个股表现**：周涨幅前五的个股为京投发展（+23.72%）、荣安地产（+13.66%）、皇庭国际（+13.43%）、珠免集团（+12.05%）、ST中迪（+11.07%）[47][49] - **估值水平**：当前主流A+H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4/19.8倍 [2][51] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.33% 板块表现强于大市 [2][52] - **个股表现**：周涨幅前五的个股为浦江中国（+38.35%）、荣万家（+11.20%）、世茂服务（+6.25%）、佳兆业美好（+5.50%）、特发服务（+4.44%）[52][57] - **估值水平**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.1/12.7倍 其中华润万象生活2025/2026年PE分别为23/21倍 [2][56][58] 投资分析意见 - **推荐方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **具体推荐标的**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团 关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]