公司业务布局 - 公司围绕新材料行业布局四大业务板块，包括塑料助剂材料、聚酯材料、新能源材料和合成生物材料 [2] - 塑料助剂业务分 PVC 助剂和工程塑料助剂，2024 年 PVC 助剂收入 18.88 亿元，同比增长 9%，工程塑料助剂收入 1.07 亿元，同比增长 212% [2] - 聚酯材料业务含生物可降解材料及 PBAT/PBS、特种聚酯 PETG/PCTG 产品，生物可降解材料已批量销售，PETG/PCTG 产品完成中试，正推进 6 万吨 PBAT 装置技改，争取年内正常产销 [2] - 新能源材料包括黑磷材料和电池粘结剂材料，黑磷材料 2024 年完成百公斤装置运行，正建吨级中试生产线，预计今年三季度运行；电池粘结剂业务 2024 年量产，送样测试并小批量销售 [3] - 合成生物材料完成聚乳酸、生物基丁二酸、右旋糖酐等产品中试，右旋糖酐已小批量销售，公司计划提高其产能 [3] 工程塑料助剂业务 - 2022 年介入工程塑料助剂行业，2024 年收入突破 1 亿元，同比增速超 200%，原因一是产品多为进口替代，技术壁垒高且获下游头部客户认可；二是应用终端行业景气度高，需求好 [4] - 目前产能 2 万吨，已披露 6 万吨投资计划，一期 2 万吨已开工，争取明年投入运行 [4] 黑磷产业化 - 黑磷低成本产业化面临重大挑战，规模化生产关键在于精确调控高温高压环境与严苛反应条件，全球仅实现实验室或小型装置少量制备 [6] - 控股子公司瑞丰玥能有五项核心专利技术，近十年技术储备，优化配方体系和反应路径，降低反应条件严苛度，提升产物收率和反应效率，具备吨级中试技术基础 [6] 黑磷负极材料优势及应用 - 黑磷理论比容量是石墨的 7 倍，嵌锂过程体积膨胀率约 200%，低于硅基材料，可使黑磷在磷碳负极中占比超 50%，突破硅碳负极添加量限制，且磷碳负极电池可实现超级快充和长循环稳定性 [7] - 磷碳负极可用于固态电池体系，黑磷还可用于特种纳米阻燃剂领域，未来在医药、半导体等领域有应用价值 [7][8] - 公司推进黑磷产业化，积极对接下游应用端合作 [8] 风险提示 - 公司新业务领域存在进度不及预期的可能性，需注意投资风险 [8]

美国房地产发展历程分析 资产价格与债务结构 - 过去40余年美国房价名义年化增速约5.5%，实际年化增速约1.7%，主要驱动因素为利率长期下行带来的可负担性提升 [8] - 住房自有率中枢稳定在65%左右，历史峰值69%（2007年），低谷63%（2016年），市场化要素供给是核心背景 [5] - 房地产总贷款1971-2024年年化增速7.3%，居民部门杠杆率从44%升至70%，证券化市场占比从30%提升至69% [10] 融资模式与金融创新 - 直接融资占比50年内完成倒置（间接融资从70%降至30%），MBS和REITs是两大创新工具 [3] - 储贷危机（70年代末）和房地产危机（80年代末）分别催生MBS和REITs市场发展，创新周期约10年一轮 [11] - 固定利率房贷制度促使银行通过证券化转嫁利率风险，MBS市场凭借两房的国家信用背书降低融资成本 [14] 商业不动产证券化 - REITs市场通过伞型信托结构提升流动性，2010年代规模增长最迅猛，税收优惠制度推动资产证券化率提升 [17] - 私募基金机构如黑石管理规模达6000亿美元，传统房企向轻资产转型，资管模式成为主流 [18] - 机构投资者对商业不动产配置比例从近零升至8-10%，流动性改善推动资产纳入主流配置 [18] 中美市场对比与启示 - 当前中美房价呈现镜像关系：中国低成交低价格，美国低成交高价格，差异源于资本流动与通胀方向分化 [3] - 中国可借鉴流动性供给机制改革，包括发展REITs市场和不良资产管理，推动房企向资管转型 [24][25] - 美国应对危机的"资产端（MBS购买）+负债端（机构注资）"并重模式具有参考价值，1875亿美元注资两房获得超3000亿美元回报 [16] 未来风险与范式转变 - 商业不动产和私募基金可能成为流动性薄弱环节，办公类资产处置压力显著 [19] - 利率上行环境打破过去40年"利率下行带动复苏"的范式，再融资成本抬升构成新挑战 [8][19] - 全球化红利消退可能导致房价跑赢通胀的溢价收敛，杠杆率扩张空间受限 [20]