一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月REITs指数回调但近半年跑赢股债主要指数，消费、保租房领涨且估值相对较高，特许经营权类REITs派息率分化，网下认购倍数创新高但首日涨幅回落，25年1 - 4月网下认购收益率2.17% [3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：REITs指数回调，消费、保租房领涨 - 4月中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数回调，分别下跌2.38%/0.81%，25年1 - 4月累计上涨7.1%/9.1%，跑赢沪深300指数、中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数 [3][10] - 4月消费、水利设施、保租房REITs月度涨幅靠前，分别为8.01%、5.96%、4.87%，全样本55%的REITs净值累计上涨，平均涨幅1.14%，今年以来消费REITs累计涨幅均值27%，保租房15% [3][13] - 4月仓储物流、保租房换手率排名靠前，日均换手率分别为1.35%、1.28%，消费REITs日均换手率平均仅0.59%，排在末位 [15] - 截至25年4月30日，特许经营权类REITs中交通类估值相对低，P/FFO平均11.60倍，能源板块相对高，平均16.06倍，生态环保、水利设施板块估值处于较高水平 [19][21] - 截至25年4月30日，产权类REITs中保租房、消费REITs估值相对较高，P/NAV均值分别为1.48/1.47倍，中债REITs IRR分别为3.4%/2.8%，相对较低 [23][25] - 截至25年4月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.96%/6.43%，产权类中消费REITs派息率TTM相对较高，特许经营权类中交通REITs派息率TTM大幅领先 [26][29] 一级市场：网下认购倍数创新高，1亿资金收益率2.17% - 25年4月，华泰苏州恒泰租赁住房REIT询价，首发募资14亿元，1 - 4月共发行5只REITs，合计募资83亿元，截至目前共发行66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元 [35] - 25年4月，107家机构的436个配售对象参与华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下询价，网下初步询价认购倍数首次突破200倍（223.6倍） [36] - 25年4月，REITs发行价处于询价区间的分位水平进一步抬升至91%分位，环比提升13pct，发行价相对“二孰低”平均下调1.5%，环比小幅扩大 [42] - 询价日口径，25年4月，REITs网下顶格申购所需资金规模需要3亿元 [44] - 25年4月，REITs网下询价入围率为99.5%，配售比例仅0.4%，环比下降0.8pct，为24年以来最低水平 [51] - 25年3月以来，REITs网下限售有所放松，4月REITs首日、第4日收盘涨幅分别为13.5%、13.7%，环比分别下降16.5pct、23.4pct，25年以来“零破发” [54] - 以上市日口径计，25年1 - 4月，0.5/1亿元资金网下合计收益108.44/216.88万元，收益率2.17%，4月中金印力消费REIT首发战配解禁，解禁收益率为34.16% [58] - 截至25年4月30日，共12只拟上市REITs正在排队，另有7只REITs拟扩募 [59]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金唯品会奥特莱斯REIT于5月6日正式在上交所申报 瞄准消费基础设施领域 [2][3] - 项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司 中金基金担任基金管理人 [3] - 底层资产预计为杉杉商业旗下南昌、宁波、太原等地的奥特莱斯项目 [4] 项目背景与资产情况 - 杉杉商业集团成立于2016年 注册资本30亿元 主营商务服务业 [4] - 2019年唯品会以29亿元收购杉杉商业集团100%股份 旗下已建成南昌、宁波、太原等5个奥特莱斯广场 [5] - 唯品会收购后供应链与线下场景协同效应显著 REITs或为盘活存量资产和拓展新项目提供资金支持 [6] - 奥特莱斯"名品+折扣"模式具备稳定客流与租金收益潜力 杉杉商业项目覆盖核心城市且资产质量优异 [6] 公募REITs市场动态 - 截至5月7日 市场共有66只公募REITs 募集规模近2000亿元 2025年以来新成立7只 发行规模113亿元 [7] - 另有19只公募REITs处于申报流程中 部分已获反馈或问询 [7] - 已上市的65只REITs年内平均涨幅13.4% 上市以来平均涨幅28% 显著跑赢A股主流指数 [8] - 消费类REITs表现突出 39只产品涨幅超10% 14只超20% 华夏大悦城商业REIT和华夏首创奥特莱斯REIT涨幅均超40% [8] - 首只公募REITs"平准基金"设立 目标规模100亿元 首期超50亿元 为市场最大专项投资基金 [8]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数收于846.01点，环比下跌1.43%，中证REITs全收益指数收于1057.92点，环比下跌0.1% [1][2] - 各大类资产收益表现排序为：纯债>REITs>股票>转债>黄金>原油 [1] - 消费REITs单周上涨1.19%，单月累计上涨2.18%，表现最优 [1][2] - 产权类REITs上涨0.19%，特许经营权类下跌0.08% [2] 行业分类表现 - 消费类REITs上涨1.70%，保租房类上涨0.68%，生态环保类上涨0.45%，仓储物流类上涨0.34%，高速公路类上涨0.09%，能源类下跌0.48%，产业园区类下跌1.28% [2] - 能源基础设施类REITs区间日均换手率领先，均值为0.71% [6] 产品表现 - 全市场65只公募REITs中34只上涨，31只下跌 [3] - 涨幅前三：中金重庆两江REIT（4.99%）、中金联东科创REIT（3.9%）、华夏华润商业REIT（2.7%） [1][3] - 跌幅前三：工银蒙能清洁能源REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT [1] 流动性 - 65只公募REITs成交规模为16.3亿元 [6] - 成交量前三：博时蛇口产园REIT、南方顺丰物流REIT、中金厦门安居REIT [6] - 成交额前三：南方顺丰物流REIT、中金厦门安居REIT、中信建投国家电投新能源REIT [6] - 主力净流入总额5902万元，净流入前三：中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT、南方顺丰物流REIT [7] 发行市场动态 - 中金厦门安居保租房REIT扩募启动，拟购入林边公寓和仁和公寓项目 [8] - 中金中国绿发商业REIT估值调整比例为2.26%，固定租金占比从79.2%降至57.8% [8] - 济南领秀城贵和购物中心项目出租率稳定在95%以上 [8] - 交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只 [9]

文章核心观点 公司2024年业绩高增受益于自营收益亮眼及投行业务转暖，2025Q1经纪、信用业务回升受市场交投活跃影响，维持买入 - A投资评级，预计2025 - 2027年EPS分别为0.23元、0.24元、0.26元，给予2x2025年P/B，对应6个月目标价为7.95元 [1][3] 财务数据 整体业绩 - 2024年实现营业收入35.3亿元（YoY + 41.9%），归母净利润9.0亿元（YoY + 173.3%），加权平均ROE为5.80%（YoY + 3.55pct），EPS为0.22元（YoY + 175.0%） [1] - 2025Q1实现营业收入6.6亿元（YoY - 1.9%），归母净利润1.1亿元（YoY - 18.2%），加权平均ROE为0.72%（YoY - 0.24pct），EPS为0.03元（同比持平） [1] 分业务条线 - 2024年经纪/投行/资管/信用/自营业务分别实现净收入3.8亿元/2.8亿元/9.2亿元/1.0亿元/14.4亿元，同比 + 8%/+46%/+2%/+32%/+143% [1] - 2025Q1经纪/投行/资管/信用/自营业务分别实现净收入1.2亿元/0.6亿元/2.5亿元/0.2亿元/1.5亿元，同比 + 46%/-6%/+8%/+29%/-33% [1] 业务发展 资管业务 - 券商资管持续提升主动管理和产品创设能力，打造ESG、FOF投资先发优势和ABS业务特色，布局公募REITs业务，2024年末受托管理资金总额为536.38亿元，较上年末 - 12.34% [2] - 公募基金方面，控股子公司创金合信2024年末受托管理资金总额6323亿元，较上年末 - 36.66%，其中公募规模较上年末 + 27.79% [2] 固收业务 - 2024年固定收益各品种销售数量合计4857只，同比 - 3.46%；销售金额合计1984亿元，同比 + 11.96% [2] - 2024年在银行间和交易所市场的债券交易量为7.40万亿元，同比 - 6.94%，获“2024年记账式国债承销团非银行类成员国债现货交易量”行业排名第7名 [2] 投行业务 - 股权融资方面，一创投行2024年IPO保荐承销规模排名行业第14名，其中北交所保荐上市家数及承销规模均排名行业第2名 [3] - 债权融资方面，2024年完成债权融资项目（企业债及公司债）53单，总承销金额262.50亿元，同比 + 110.02%，企业债及公司债承销规模行业排名第30名，较上年末上升24名，首次跻身行业前30 [3]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [4][6][32] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司正经历 IDC 向 AIDC 升级阵痛期，业绩短期承压，但 AIDC 业务快速发展，已引入众多头部优质客户，且公司稳步推进智算集群建设与交付，积极储备稀缺能耗资源，申请了国内首个 IDC 服务 REITS [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024 年总营业收入 43.65 亿元，同比上升 0.32%；归母净利润 17.9 亿元，同比上升 1.62%；扣非归母净利润 17.78 亿元，同比上升 4.07% [1][10] - 2025 年一季度单季营收 11.98 亿元，同比上升 21.4%，环比上升 32%；归母净利润 4.3 亿元，同比下降 9%，环比上升 55.5% [1][10] - 2024 年拟向全体股东按每 10 股派发现金红利 1.288 元（含税） [1] 业务情况 - IDC 业务：2024 年实现营收 29.14 亿元（占收比 66.8%），同比下降 7.6%，毛利率 47.53%，同比减少 6.9pct；短期承压因对早期低功率数据中心升级改造及新增机房折旧；截至 2025 年 3 月末改造的数据中心计费机柜总功率已超改造前的 90% [1][18] - AIDC 业务：2024 年实现营收 14.5 亿元，同比增长 21%，毛利率 51.7%，同比上升 18.6pct；通过“引流策略”吸引众多优质头部 AI 客户入驻，京津冀、长三角及大湾区三大园区已交付和即将交付的算力中心全部取得投产订单 [2][18] 建设与资源储备 - 已在全国 6 大区域建成 7 个智算基础设施集群，全国合计规划约 61 栋智算中心、32 万架机柜；截至 2024 年末累计交付 14 栋算力中心，部署机柜约 8.2 万架，今年预计还将交付 5 栋算力中心，合计约 420MW [3][30] - 七大园区中五大园区已全部取得能耗资源，2024 年能耗指标储备较 2023 年末增加约 130% [3] 融资与战略 - 申请了行业内首批公募 REITs，已被证监会和交易所受理，进展顺利；交付的 14 栋算力中心可提供稳定现金净流入，银行授信额度充足、银行间融资渠道通畅 [3][30] - 基于行业分散竞争现状，资金储备和多元融资渠道优势有助于加快实施横向并购战略，提升市场份额和行业地位 [30] 盈利预测与估值 - 下调盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 26.93/32.92/40.30 亿元（前次预测 2025 - 2026 年归母净利润分别为 34.42/39.72 亿元），当前股价对应 PE 分别为 30/24/19X，对应 EV/EBITDA 分别为 27/22/18x [4][31][32] - 2025 - 2027 年营业收入预测分别为 63.06/79.70/97.90 亿元，增长率分别为 44.5%/26.4%/22.8% [5][31]

活动概述 - 华夏大悦城商业REIT在成都大悦城举办2025年投资者开放日活动 汇聚机构投资者、个人投资者及行业媒体共计60余人 [1] - 活动参与方包括原始权益人卓远地产、运营管理机构大悦城商业运营管理、基金管理人华夏基金、资产支持证券管理人中信证券等 [1] - 活动通过资产实地探访、经营数据透视、管理层深度对话三大维度解读项目运营成果与长期价值逻辑 [1] 资产实地探访 - 投资者代表深入探访成都大悦城项目现场 考察品牌升级、改造空间、美陈展示、屋顶花园等方面 [2] - 项目通过"空间场景重构+消费内容焕新"持续提升资产价值 [2] 运营管理能力 - 大悦城商业运营管理董事长魏学问提到 大悦城控股作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台 商业项目覆盖全国25个城市 管理项目40余个 管理规模450余万方 [3] - 大悦城控股连续四年入选行业百强并获人民网等多项权威奖项 品牌影响力持续提升 [3] - 大悦城控股坚持资产为核、运营为王的理念 成都大悦城为底层资产的消费基础设施REIT正式上市打通"投融建管退"的资本循环 [3] - 华夏大悦城商业REIT自上市以来二级市场表现亮眼 彰显投资者认可 [3] 项目运营成果 - 基金经理燕莉、吴文婷介绍项目运营策略、未来经营展望及基金成立以来的经营成果和财务指标 各项核心业绩指标完成优异 底层资产经营稳健 [6] - 成都大悦城凭借差异化建筑设计优势树立"3A景区"、"宠物友好Mall"和"节能环保Mall"三大核心标签 构建品牌力、运营力、消费力三大运营护城河 [6] - 项目持续巩固城西商业标杆地位 计划于2025年十周年之际启动"产品力、运营力、服务力、影响力"四力提质战略 [6] - 项目通过全过程践行资管意识与业财融合机制 深度贯彻商业长期主义与以人为本理念 打造二次增长引擎 实现消费者、市场与投资方的多维价值共生 [6] 投资者交流与分红情况 - 基金管理人、运营管理机构及原始权益人代表就项目经营现状、改造计划、周边竞争格局、商业发展理念及扩募等方面与投资者深度交流 [8] - 项目坚持"焕新升级 坚定提质 精细运营 高质回报"的经营方针 努力提升长期价值 [8] - 华夏大悦城商业REIT自2024年9月3日成立以来 累计分红2次 分红金额达到10,367.90万元 超额完成可供分派的同期预测值 [8] 活动意义 - 开放日活动建立透明化沟通机制 展现华夏大悦城商业REIT专业化资产管理能力 构建投资者与资产管理方深度互信的价值共同体 [8] - 随着公募REITs市场逐步成熟 该产品将持续赋能商业地产价值增长 为投资者创造可持续的优质回报 [8]

平准股权投资基金的设立 - 首程控股与中国人寿、财信人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [1] - 基金采用有限合伙企业形式，由国寿资本担任管理人，资金募集方式为定向出资，仅面向特定机构投资者 [1] - 现有投资人全部为险资和产业资本，具备长期"耐心资本"特点，未来将引入更多长期投资者 [1] 平准股权投资基金与公募REITs的关系 - 基金通过战略配售、大宗交易等方式投资公募REITs，属于"投资于公募REITs的私募基金" [2] - 名称中的"平准"强调通过市场化机制提升REITs市场流动性和稳定性，但并非直接发行公募REITs产品 [2] - 个人投资者无法直接参与该基金，受运作模式限制 [2] 公募REITs的基本概念 - REITs是将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品 [3] - 国内基础设施REITs采用"公募基金+资产支持证券"的结构 [3] - 基础设施REITs通过募集投资者资金投资基础设施项目获得收益 [4] 个人投资者参与公募REITs的方式 - 公募REITs的三类投资者包括战略投资者、网下机构投资者和公众投资者 [4] - 公众投资者在首发募集期可通过场内认购和场外认购参与 [4] - 上市后，投资者只能通过场内二级市场买入，方式包括竞价、大宗和询价等 [4] 基础设施REITs对普通投资者的意义 - 丰富投资渠道，提供兼具"股债"特点的金融工具 [4] - 降低投资不动产门槛，投资者通过REITs间接成为不动产项目的"股东"，获得分红和资产增值收益 [4]

文章核心观点 中国酒店投资市场正从增量扩张转向存量优化，投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化，同时关注资产盘活机遇和搭建公募REITs退出路径，推动酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级 [1][6] 酒店投资市场现状 - 近年来中国内地酒店市场进入投资活跃期，2015 - 2024年投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约139.4亿元，2024年投资占比达10.7%创近年新高 [1] - 受宏观经济和房地产政策影响，部分酒店业主剥离非核心资产，优质酒店资产进入市场，吸引境内外投资人，大宗交易额逆势攀升，2023年再创历史新高 [1][2] 投资热门区域 - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成资本竞逐焦点，过去10年超60%酒店交易发生在此，核心区位土地稀缺支撑增值潜力，商务与文旅驱动效应显著 [1][2] - 新一线城市成投资新蓝海，疫情期间部分城市酒店经营表现攀升，2020 - 2024年投资交易额占比相较2015 - 2019年增加6个百分点 [1][3] - 过去10年市区酒店交易额占总交易额70%以上，投资人基于市场需求、地理位置、客户群体和品牌连锁化等因素倾向投资 [3] - 2020 - 2024年市郊和远郊酒店交易占比明显增加，因城市化和产业园区建设，部分投资人布局捕捉未来机会 [3] 投资风险与应对 - 酒店投资交易常见法律风险点包括物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性和酒店管理合同解除等问题 [4][5] - 境外投资人出售内地酒店项目公司股权需关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险并完成特殊流程 [5] - 合法终止酒店管理合同应避免违约赔偿，提前评估条款并制定谈判策略，协商解约较成本可控且便捷 [5] 资产退出路径 - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，未来政策开放后，公募REITs将为酒店行业开辟证券化退出新路径，提升存量资产流动性和价值 [5]

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]